【正文】 稅后 全 投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 22885 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅前 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 97959 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤率 % 稅后 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 83581 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤率 % 樂觀 方案 銷 售： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)量單位 基本方案 稅前 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 7475 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅后 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 2314 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅前 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 110347 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤率 % 稅后 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 105187 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤率 % 租 賃 ： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)量單位 基本方案 稅前 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 42644 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅后 全 投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 26450 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅前 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 103340 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤率 % 稅后 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 87147 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動(dòng)態(tài)回收期 年 資本金投資利潤率 % 結(jié)論匯總： 行程大廈項(xiàng)目為機(jī)遇型項(xiàng)目，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價(jià)格上取得轉(zhuǎn)讓方的讓步， 則此項(xiàng)目有運(yùn)作價(jià)值。 謹(jǐn)慎 方案： 億 一般方案： 22. 44 億 樂觀 方案： 億 按自有 資 金 億為 投 資總額 ， 減 去 CC 集 團(tuán) 置 業(yè)凈資產(chǎn)總額 。 測 算 結(jié) 果 A、 謹(jǐn)慎 方案 銷 售 總 收入 億 租 賃總 收入 億 B、一般方案 銷 售 總 收入 億 租 賃總 收入 26. 40 億 C、 樂觀 方案 銷 售 總 收入 億 租 賃 總 收入 億 項(xiàng) 目 總 成本、 單 位成本 計(jì)算 受 讓 方 項(xiàng) 目 轉(zhuǎn)讓總 金 額為 億 元。租價(jià) 區(qū)間在 2430 美金 /月之 間 .商 場 的 銷 售價(jià)格在沿街一 樓 在 4000050000 左右。付款方式 為 先付一定的保 證 金， 并 在掛牌 20 日內(nèi)簽訂 合同。 但 總 體而言，就目前的金融街 寫 字 樓 的投 資 回 報(bào) 率接近 810%而言，行程大廈由我方 購買 后 進(jìn) 行 銷 售的 獲 利前景一般。 如不打算進(jìn)行長線投資，以轉(zhuǎn)讓方的現(xiàn)有條件，我方比較被動(dòng)，建議與之進(jìn) 行折扣談判，爭取降低 10%左右。這些均給未來行程大廈的銷售帶來機(jī)會(huì)。 按北京 CC 集團(tuán)要求，整體收購后，仍然由 CC 集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，直至項(xiàng)目完工。構(gòu)買面積相對較大是其特征。中小企業(yè)和個(gè)人投資者對產(chǎn)品的需求一般都不大，這和他們的資金實(shí)力有關(guān)，一般面積都在數(shù)百平方米，總價(jià)在幾百萬左右?；蛘呔褪沁x址在主管單位周邊，如中油國際購買名人廣場 2 萬平米。 二、 未 來 市 場預(yù)測 目前金融街 寫 字 樓 市 場僅 有 40%的存量是有效的租 賃 面 積 ，也就是 說 其余60%的 寫 字 樓 面 積 是自用的。其中 凱 晨廣 場緊鄰長 安街，位置 優(yōu) 越， 該項(xiàng) 目 的售價(jià)在 36， 00040， 000/平方米， 處 于 該區(qū) 域 寫 字 樓 價(jià)格的高位。北京 寫 字 樓 市 場項(xiàng) 目分布非常不平衡，目前中 關(guān) 村和 CBD 兩個(gè)區(qū) 域的 寫 字 樓 存量占到整體的 40%以上，未 來隨著金融街以及 東 二 環(huán) 在建 項(xiàng) 目的 陸續(xù) 竣工， 這 一情 況 可能 會(huì) 有所改 觀 。 寫 字 樓 投 資 市 場 依 舊 活 躍 ，本季度又有新的 項(xiàng) 目收 購 案 發(fā) 生，海外投 資 基金和投 資 公司 積極 通 過 入股等方式 參與 到 內(nèi) 地房地 產(chǎn) 市場 中 來 。 4 部自動(dòng)扶梯 通風(fēng)系統(tǒng) 美國特靈冷機(jī)組。建筑立面色彩采用灰色系。 幕墻系統(tǒng) 按建筑體量分為底、中、頂三個(gè)部分。整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格 億。目前，金融街己成 為 拉 動(dòng)區(qū) 域 經(jīng)濟(jì) 增 長的支柱 產(chǎn)業(yè) 。與北京證監(jiān)會(huì)，北京產(chǎn)權(quán)交 易所隔街相望。其投資收益穩(wěn)定的保持在 610%之間。 A、謹(jǐn)慎方案 銷售總收入 億 租賃總收入 億 B、一般方案 銷售總收入 億 租賃總收入 26. 40 億 C、樂觀方案 銷售總收入 億 租賃總收入 億 受讓方項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓總金額為 億元。 目前金融街寫字樓項(xiàng)目基本銷售報(bào)價(jià)均在 20210 元 /平米以上。每平方米可售面積單位成本為 18788 元 /平。這些都是寫字樓市場繼續(xù)走好的重要依據(jù)。 金融街的建 設(shè) 目 標(biāo) 是，“建成北京地 區(qū)資 金最密集、市 場 最活 躍 、 資訊 最 發(fā)達(dá) 、 設(shè) 施最完善、 環(huán) 境最 優(yōu) 美的 國際 化金融服 務(wù) 中心，成 為國際 一流、 國內(nèi)領(lǐng) 先的金融中心”。 有一定的利 潤 可期 從 利 潤 上考 慮 ，如 行程大廈項(xiàng) 目以比 較 合理的價(jià)格整體收 購 成功。 總 占地面 積為 8227 平方米 （二）宗地 現(xiàn)狀 附 區(qū) 位 圖 1： 略 區(qū)位圖 2 略 附圖：行程大廈效果圖 略 附：項(xiàng)目實(shí)景 項(xiàng)目外觀 略 項(xiàng)目內(nèi)部 略 項(xiàng)目相 關(guān)指標(biāo) 行程大廈建設(shè)用地位于北京金融街中心區(qū) GCD 地塊 ,用地南臨 XXX 街 ,西接 XXX 大街 ,北側(cè)為 XXX 西街 ,東側(cè)為 XXX 南街 ,其中南側(cè)、西側(cè)道路均為城市干道 .建設(shè)用地南北長約 ,東西寬約 ,。彰顯中心區(qū) 簡潔大方典雅的高科技建筑形象。 載重每部 1350 公斤。 DVP 電源監(jiān)控系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 霍尼維爾 智能系統(tǒng) 樓宇控制系統(tǒng) —— 霍尼維爾 綜合布線系統(tǒng) —— 耐克森 大堂、電梯廳、公共走廊、衛(wèi)生間等均為毛坯。此外威盛 電 子也 遷 入了位于 清華 科技 園區(qū) 的 研發(fā) 大 樓 威盛大廈。以 CBD 為 代表北京的 東 部 區(qū) 域是商 務(wù) 活 動(dòng) 集中的 區(qū) 域，此 區(qū) 域的物 業(yè)項(xiàng) 目也是投 資 基金和投 資 公司非常 關(guān) 注的 對 象。其中一 個(gè)項(xiàng) 目 中 國網(wǎng) 通大 廈即中 國證 券大廈，被 網(wǎng) 通集 團(tuán)買 下自用的，因此很大程度上 減輕 了供 應(yīng) 集中 給 租 賃 市 場帶來 的 壓 力。 三、北京目前寫字樓消費(fèi)主體 從 2021 年開始，因?yàn)閲?yán)重的供大于需，投資散客對寫字樓市場的投資前景信心不足，國外投資基金開始介入，到 2021 年，由外資投資基金和國內(nèi)大型企業(yè)為主導(dǎo)的大單購買需求已經(jīng)成為了北京銷售市場的主流。 （ 4）大型外企：這類企業(yè)雖然實(shí)力雄厚，但是購買寫字樓的案例并不多見 ，如果購買必然在 CBD、燕莎等地的高檔項(xiàng)目，如摩托羅拉、惠普購買航華科貿(mào)中心的兩棟樓、現(xiàn)代汽車購買現(xiàn)代盛世大廈、三星購買北京國際中心 1 號(hào)樓等。而個(gè)人投資者在當(dāng)前的宏觀調(diào)控之下，需求受到打壓 ，而且這些投資者更青睞的是性價(jià)比更高的商住類項(xiàng)目。有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。 SWOT 分析結(jié)論與建議 分析： 目前，金融街整體的寫字樓的租金水平及銷售價(jià)格仍然在上漲通道內(nèi)。 同時(shí)，對于沒有資金壓力的開發(fā)商而言，最希望在市場上建立一個(gè)自己的品牌，他們的目的是為了在市場上創(chuàng)造一種聲音出來。 項(xiàng) 目 綜 合 評(píng) 價(jià) 結(jié)論 (1)從 市 場調(diào)研結(jié) 果分析、本 項(xiàng) 目的整 購優(yōu) 劣 勢 比 較 突出，占用 資 金量大，有一定的投 資風(fēng)險(xiǎn) 。第二次掛牌金 額為 億 人民 幣 。 目前金融街 寫 字 樓 市 場僅 有 40%的存量是有效的租 賃 面 積 ，也就是 說 其余60%的 寫 字 樓 面 積 是自用的。 并參 考未 來 的租售價(jià)格走向，并結(jié) 合金融街目前的 發(fā) 展， 我 們 初步 擬 定 行程大廈 未 來 租售價(jià)格的三 個(gè) 方案即，謹(jǐn)慎 、一般、 樂觀 。每平方米可售面 積單 位成本 為 18788 元 /平。 第 7 章 附件 金融街在售項(xiàng)目一覽表 在售項(xiàng)目一覽表 物業(yè)地址 物業(yè)地址 在售價(jià)格 F3 大廈 NEW 西城金融街中心區(qū)，金融大街與武定候大街交匯口向東 200 米路南 不詳 中海地產(chǎn)大廈NEW 西城二龍路西街 12 元 /平米 .天 均 北京銀行大廈NEW 西城金融大街丙 17 號(hào) (郵編： 100032) 240元 /月 .平方米 均 金融街北豐 C2樓 NEW 西城太平橋大街金融街核心區(qū) 不詳 金融街北豐 C1樓 NEW 西城太平橋大街金融街核心區(qū) 不詳 金融街北豐 B1樓 NEW 西城太平橋大街金融街核心區(qū) 不詳 機(jī)工大廈 NEW 西城百萬莊路 22 號(hào) (郵編： 100037) 元 /套 .月 高 月壇大廈 NEW 西城月壇北大街 2 號(hào) 17000元 /平方米 均 融信國際 西城金融大街東 側(cè)，北臨西興盛街 (