【正文】 11000 元 /平米 龍蕃大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 元 /平米 /天 北廣大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 金融街華榮公寓 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 20210 元 /平米 盈泰商務(wù)中心 寫(xiě)字樓 西城 26 美元 /月 /平方米元 /平 區(qū) 米 /天 光大國(guó)際中心 寫(xiě) 字樓 西城區(qū) 平安大廈 寫(xiě)字樓 朝陽(yáng)區(qū) 26 美元 /平方米 .月 通泰大廈 寫(xiě)字樓 朝陽(yáng)區(qū) 7 元 /平方米 .天 天銀大廈 寫(xiě)字樓 朝陽(yáng)區(qū) 4 元 /天 /平方米 國(guó)際投資大廈 寫(xiě)字樓 朝陽(yáng)區(qū) 24 美金 /平米 *月 燕京大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 元 /平方米 /天 金澤大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 17000 元 /平方米 東潤(rùn)時(shí)代大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 元 /平方米 .天 望海樓 商住公寓 西城區(qū) 北京金亞光大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 13000 元 /平方米 凱旋大廈 寫(xiě)字樓 西城 美元 /平米 *月 區(qū) 北京雙龍賓館 商務(wù)酒店 石景山 阜成大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 4 元 /平方米〃天 北京新興賓館 寫(xiě)字樓 海淀區(qū) 電研大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 元 /平米 *日 華遠(yuǎn)百島園 商住公寓 西城區(qū) 25000 元 /平方米 置地星座 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 19000 元 /平方米 富凱大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 元 /平米 /天 月壇理想大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 元 /平米 /天 四川大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 元 /平米 /天 英藍(lán)國(guó)際金融中心 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 元 /平米 /天 華星大廈 寫(xiě)字樓 海淀 元 /平米 *日 區(qū) 萬(wàn)通新世界 寫(xiě) 字樓 西城區(qū) 白云大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) （建筑面積含物業(yè)管理費(fèi)） 百盛大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) （建筑面積含物業(yè)管理費(fèi)） 北京國(guó)際金融中心 寫(xiě)字樓 西城區(qū) USD22/月 /平米（建筑面積含物業(yè)管理費(fèi)） 國(guó)際企業(yè)大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) RMB200/月 /平米（建筑面積含物業(yè)管理費(fèi)） 鑫 茂大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) RMB200 元 /平米 /月，含物業(yè) 英藍(lán)國(guó)際大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 290 元 /平米 /月，不含物業(yè) 國(guó)投大廈 寫(xiě)字樓 西城區(qū) 未知 金隅大廈 寫(xiě)字樓 宣武區(qū) 4 元 /天 /平米 幾個(gè)金融街項(xiàng)目的入駐情況 金融街入駐企業(yè)客戶情況 華泰保險(xiǎn)公司 國(guó)企 長(zhǎng)春吉大工貿(mào)軟件有限公司 國(guó)企 華夏物業(yè)有限公司 國(guó)企 華夏媒體信息技術(shù)有限公司 國(guó)企 香港艾睿電子亞太電子公司 合資 上海浦東發(fā)展銀行北京分行 國(guó)企 中天信會(huì)計(jì)師事務(wù)所 國(guó)企 紐亞通訊有限公司 合資 建利爾電子（北京）有限公司 合資 嘉實(shí)基金管理有限公司 國(guó)企 北京源中機(jī)電設(shè)備有限公司 國(guó)企 北京金峽通電 子技術(shù)有限公司 合資 帝捷特電腦公司 合資 北京豪風(fēng)通訊技術(shù)有限公司 合資 萬(wàn)谷通信測(cè)量?jī)x器有限公司北京辦事處 合資 金達(dá)泰克電子系統(tǒng)（北京）有限公司 合資 香港施樂(lè)輝公司北京辦事處 合資 優(yōu)利系統(tǒng)（中國(guó)）有限公司 合資 長(zhǎng)春吉大工貿(mào)軟件有限公司 國(guó)企 信安世紀(jì)安全技術(shù)有限公司 合資 北京施貝爾計(jì)算機(jī)系統(tǒng)公司 合資 八達(dá)民生信用擔(dān)保公司 國(guó)企 北京賽康通信電子技術(shù)公司 國(guó)企 北京中州會(huì)計(jì)師事務(wù)所 國(guó)企 香港迪堡太平洋有限公司北京代表處 合資 英屬維爾京群島宏昌軟件（中國(guó)）有限公司 合資 民安投資管理有限公司 國(guó)企 北京博億電子有限公司 國(guó)企 北京卓越北方投資咨詢公司 國(guó)企 北京中鋒資產(chǎn)評(píng)估公司 國(guó)企 東方錦泰公司 國(guó)企 德國(guó)亨威有限公司北京辦事處 合資 北京數(shù)信達(dá)科技發(fā)展有限公司 合資 環(huán)球通聯(lián)（北京）軟件公司 合資 北京金泰戈電子有限公司 合資 加拿大豐業(yè)銀行北京辦事處 獨(dú)資 比利時(shí) 有限公司北京代表處 合資 香港漢鼎亞太有限公司北京代表處 合資 NEC 日電系統(tǒng)集成（中國(guó)）公司合資 保捷環(huán)球電腦軟件公司 合資 北京惠發(fā)電子有限公司 合資 新生代市場(chǎng)檢測(cè)機(jī)構(gòu)有限公司 合資 道亨銀行北京辦事處 合資 風(fēng)采雜志社 國(guó)企 德誠(chéng)燈飾有限公司 國(guó)企 廣而告之影視公司 國(guó)企 中瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所公司 國(guó)企 北京華虹 NEC 集成電路公司 合資 普天系統(tǒng)集成有限公司 合資 國(guó)韻建設(shè)有限公司 國(guó)企 東圣投資公司 國(guó)企 北京市中正評(píng)估公司 國(guó)企 北京天元會(huì)計(jì)師事務(wù)所 國(guó)企 藍(lán)山咖啡廳 國(guó)企 西單郵電局 國(guó)企 東大阿爾派通訊有限公司 國(guó)企 金鍵國(guó)際貿(mào)易公司北京代表處 國(guó)企 北京天啟源科技發(fā)展有限公司 國(guó)企 北京東方博龍社廣告公司 國(guó)企 員工餐廳 國(guó)企 上海伊迪艾電腦科技公司 臺(tái)灣獨(dú)資 太科信息軟件工程有限公司臺(tái)灣獨(dú)資 優(yōu)比（中國(guó)）有限公司 臺(tái)灣獨(dú)資 中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信公司 國(guó)企 北京漢錦電子自動(dòng)化系統(tǒng)有限公司 國(guó)企 香港訊達(dá)企業(yè)有限公司北京辦事處 香港 北京富卓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 國(guó)企 工商?hào)|亞金融股有限公司 香港 賽諾愛(ài)信息技術(shù)公司 中美合資 華際電子系統(tǒng)（中國(guó)）公司 國(guó)企 北京利麥文化交流有限公司 國(guó)企 飛康富業(yè)管理顧問(wèn)公司 國(guó)企 山東證券有限公司北京業(yè)務(wù)部 國(guó)企 愛(ài)奇高（科技）8848 2021 年金融街甲級(jí)寫(xiě)字樓大單成交案例匯總 名稱 客戶 面積 新盛大廈南塔 深圳華為科技 40000 金融街 F2－ B 大廈 某國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司 37913 西環(huán)廣場(chǎng) T T3 棟 花旗銀行 萬(wàn) 凱晨廣場(chǎng) 中化集團(tuán) 50000 凱晨廣場(chǎng) 中意保險(xiǎn) 4000 長(zhǎng)安興融中心 建銀證券 20210 楓藍(lán)國(guó)際中心 c 座 北京市市政設(shè)計(jì)總院 萬(wàn) 金暉總部大廈南棟 生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司 18230 金暉總部大廈北棟 太平人壽保險(xiǎn)有限公司 20982 英藍(lán)國(guó)際金融中心 瑞銀 10000 英藍(lán)國(guó)際金融中心 高盛 8000 華遠(yuǎn)〃企業(yè)號(hào) E、 F 座 中影集團(tuán) 30000 主語(yǔ)國(guó)際中心 1 號(hào)樓 中國(guó)船舶工業(yè)集 團(tuán)公司 萬(wàn) 主語(yǔ)國(guó)際中心 3 號(hào)樓 中訊郵電咨詢?cè)O(shè)計(jì)院 萬(wàn) 主語(yǔ)國(guó)際中心 2 號(hào)樓 中國(guó)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)院 1 萬(wàn) 主語(yǔ)國(guó)際中心 4 號(hào)樓 中國(guó)建筑材料進(jìn)出口總公司 8000 平米 主語(yǔ)國(guó)際中心 6 號(hào)樓 中國(guó)電工設(shè)備總公司 18400 有關(guān)租售價(jià)格設(shè)定的共三個(gè)方案，六套測(cè)算表格。 謹(jǐn)慎 方案： 億 一般方案： 億 樂(lè)觀 方案： 億 租 賃 方面的 項(xiàng) 目 實(shí)際總 收入等于， 總 收入 按 15%計(jì) 提的未 來(lái) 租 賃 空置率 +未來(lái) 租 賃 返租期的 費(fèi) 用。每平方米可售面 積單 位成本 為 18788 元 /平。另外， 寫(xiě) 字 樓 的出租 資 金回收期，我 們 按一般的 寫(xiě) 字 樓 投 資回 報(bào) 年限 設(shè) 定 為 15 年。 并參 考未 來(lái) 的租售價(jià)格走向，并結(jié) 合金融街目前的 發(fā) 展， 我 們 初步 擬 定 行程大廈 未 來(lái) 租售價(jià)格的三 個(gè) 方案即，謹(jǐn)慎 、一般、 樂(lè)觀 。 目前金融街 寫(xiě) 字 樓項(xiàng) 目基本 銷 售 報(bào) 價(jià)均在 20210 元 /平米以上。 目前金融街 寫(xiě) 字 樓 市 場(chǎng)僅 有 40%的存量是有效的租 賃 面 積 ，也就是 說(shuō) 其余60%的 寫(xiě) 字 樓 面 積 是自用的。初步了解的情 況是，其掛牌 金 額 不低于 17 億 。第二次掛牌金 額為 億 人民 幣 。但出于 嚴(yán)謹(jǐn) 的考 慮 ，仍然以此 來(lái)計(jì) 算。 項(xiàng) 目 綜 合 評(píng) 價(jià) 結(jié)論 (1)從 市 場(chǎng)調(diào)研結(jié) 果分析、本 項(xiàng) 目的整 購(gòu)優(yōu) 劣 勢(shì) 比 較 突出，占用 資 金量大，有一定的投 資風(fēng)險(xiǎn) 。 從投資收益上看，賺取租金的長(zhǎng)線投資與整購(gòu)后 銷售的短線投資雖然均有風(fēng)險(xiǎn)，但是長(zhǎng)線收益高于短線。 同時(shí)，對(duì)于沒(méi)有資金壓力的開(kāi)發(fā)商而言，最希望在市場(chǎng)上建立一個(gè)自己的品牌，他們的目的是為了在市場(chǎng)上創(chuàng)造一種聲音出來(lái)。而這些企業(yè)往往由于自身的發(fā)展，希望可以承租到更大的面積。 SWOT 分析結(jié)論與建議 分析： 目前，金融街整體的寫(xiě)字樓的租金水平及銷售價(jià)格仍然在上漲通道內(nèi)。預(yù)計(jì)未 來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此， 金融街寫(xiě)字樓的需求者以外資和國(guó)有民營(yíng)的大企業(yè)構(gòu)成 。而個(gè)人投資者在當(dāng)前的宏觀調(diào)控之下，需求受到打壓 ，而且這些投資者更青睞的是性價(jià)比更高的商住類項(xiàng)目。 （ 6）中小企業(yè)及個(gè)人投資者：個(gè)人投資者曾經(jīng)是北京市寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的主力客群 ，也正是他們的存在才使得散售一度成為了北京市寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的主流。 （ 4）大型外企：這類企業(yè)雖然實(shí)力雄厚，但是購(gòu)買寫(xiě)字樓的案例并不多見(jiàn) ，如果購(gòu)買必然在 CBD、燕莎等地的高檔項(xiàng)目，如摩托羅拉、惠普購(gòu)買航華科貿(mào)中心的兩棟樓、現(xiàn)代汽車購(gòu)買現(xiàn)代盛世大廈、三星購(gòu)買北京國(guó)際中心 1 號(hào)樓等。 （ 2）國(guó)有大型企業(yè)：國(guó)有大型企業(yè)的選址一般在二環(huán)和長(zhǎng)安街沿