【正文】 一、合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 ....................................................... 26 二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 ....................................................... 28 三、 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 ....................................................... 32 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 ...................................... 37 一、項(xiàng)目選址及用地方案 ........................................................... 37 二、土地利用合理性分析 ........................................................... 38 三、征地拆遷及移民安置分析 ....................................................... 38 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 .................................................. 39 一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀分析 ........................................................... 39 二、生態(tài)環(huán)境影響分析 ............................................................. 40 三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 ............................................................. 41 四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 ............................................................. 42 五、特殊環(huán)境影響 ................................................................ 42 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 ........................................................ 43 一、 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析 ........................................................... 43 二、 行業(yè)影響分析 ............................................................... 45 三、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià) ........................................................... 46 第八章 社會(huì)影響分析 ......................................................... 47 一、社會(huì)影響效果分析 ............................................................. 47 二、社會(huì)適應(yīng)性分析 ............................................................... 48 三、社會(huì)效益分析 ................................................................ 49 四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................ 49 2 第九章 結(jié)論與建議 ......................................................... 51 一、結(jié)論 ........................................................................ 51 二、建議 ........................................................................ 51 附件： 附件 1－〔企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照〕 附件 2－〔組織機(jī)構(gòu)代碼證〕 附件 3－ 《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（ 2020）第 ？？？號(hào)】 附件 4－ 《中華人民 共和國(guó)國(guó)有土地使用證》【 京朝 國(guó)用（ 2020出）第 ？？？ 號(hào)】 附件 5－ 《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》【 京朝 國(guó)用（ 2020出）第 ？？？ 號(hào)】 3 第一章 申請(qǐng)單位及 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目 概況 （一） 項(xiàng)目建設(shè)單位 略 （二） 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目選 址 住宅區(qū)項(xiàng)目 位于 北京市 ？？？ 。 5 （ 四 ） 項(xiàng)目 建設(shè)背景 為進(jìn)一步落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃》，加快 ？？？ 鄉(xiāng) 農(nóng)村城市發(fā)展的進(jìn)程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，北京 ？？？ 公司決定開發(fā)建設(shè)“小紅門新村一期 D、 E 組團(tuán)”住宅區(qū)工程。 （ 六）項(xiàng)目組織過(guò)程概述 本項(xiàng) 項(xiàng)目已取得北京市規(guī)劃委員規(guī)劃意見書。 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 工程的前期準(zhǔn)備工作。 2020 年 11 月至 2020 年 12 月，完成 工程施工圖。 具體工程進(jìn)度安排見下表： 表 1： ？？？ 住宅項(xiàng)目 總進(jìn)度計(jì)劃表 （ 八 ） 報(bào)告編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》 《 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知 》【 發(fā)改投資 [2020]1169號(hào) 】 《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（ 2020）第 ？？？ 號(hào)】 《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》【 京朝 國(guó)用（ 2020出）第 ？？？ 號(hào)】 《中華人民 共和國(guó)國(guó)有土地使用證》【 京朝 國(guó)用（ 2020出）第 ？？？ 號(hào)】 《北京城市總體規(guī)劃（ 2020 年－ 2020 年）》 北京 ？？？ 公司設(shè)計(jì)的《 ？？？ 項(xiàng)目規(guī)劃方案》 國(guó)家和北京市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)； 委托方提供的其他相關(guān)資料 1 北京市統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)； 7 1 項(xiàng)目及周邊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查資料。公司現(xiàn)已發(fā)展成為集建材、商貿(mào)、汽車銷售等多種行業(yè)為一體的經(jīng)濟(jì)主體。 8 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、 發(fā)展規(guī)劃分析 （一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“ 必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。制訂鼓勵(lì)人口轉(zhuǎn)移的政策措施，引導(dǎo)人口跨區(qū)域合理流動(dòng)。 ？？？ 住宅區(qū)項(xiàng)目 的建設(shè)符合國(guó)家及北京市加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、 增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng) 的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局、控制中心城區(qū)人口規(guī)模、 引導(dǎo) 房地產(chǎn) 開發(fā)重點(diǎn) 向南城轉(zhuǎn)移的綱要要求。 在空間布局上， 在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建 “ 兩軸 兩帶 多中心 ” 的城市空間 結(jié)構(gòu) 。 并提出要 注重社會(huì)公平，積極為低收入居民提供必要的住宅 保障。 朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)建有通惠河北、通惠南、垡頭和酒仙橋工業(yè)區(qū)。 2020 年，全區(qū)經(jīng)濟(jì)以“動(dòng)力較強(qiáng)、增速較快、效益較好”的運(yùn)行走勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了“十一五”的圓滿開局，為經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。 根據(jù)北京市總體規(guī)劃，亦莊在 2020 年將達(dá)到 80 萬(wàn)的居住人口，也為本項(xiàng)目提供的強(qiáng)大的客戶資源，整體區(qū)域優(yōu)勢(shì)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。?guī)劃設(shè)計(jì)中，除住宅外還有商業(yè)、教育、休閑和會(huì)所等配套設(shè)施，住宅樓主要是高層板樓為主；合理設(shè)計(jì)，可保證有較高的使用率，各建筑物錯(cuò)落有致，疏密合適、完全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。 項(xiàng)目場(chǎng)地四周有完備的市政設(shè)施，周邊道路剛剛修建完成，與道路同時(shí)配套建設(shè)的通信、有線電視、上下水、電力等市政設(shè)施也已建設(shè)完成，據(jù)朝陽(yáng)區(qū)市政部門意見，本項(xiàng)目可享受小紅門鄉(xiāng)政府建設(shè)的市政配套設(shè)施。 本項(xiàng)目位于 朝陽(yáng)區(qū)小紅門 ，項(xiàng)目的建設(shè)將解決 小紅門及亦莊 地區(qū)居民 住房 問(wèn)題，完善保障制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn) 定，極大的提高 小紅門 地區(qū) 的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設(shè)規(guī)劃要求。 2020 年起， 為控制投資過(guò)快增長(zhǎng)，央行 121 號(hào)文和國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文相繼出臺(tái)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)促 進(jìn)其健康發(fā)展。 “ 9070”政策 “九部委新政”的 “ 9070”政策要求套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，這一條迫使開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對(duì) 2020 年和未來(lái)的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。 從區(qū)域分布來(lái)看， “ 兩限房 ” 主要集中在四環(huán)、五環(huán)周邊，城市交通便利、軌道交通沿線以及重點(diǎn)新城地區(qū)。而在具體的執(zhí)行過(guò)程中，市政府還提出 2020 年要收購(gòu)、 13 新建 30 萬(wàn)平方米廉租房，建設(shè) 300 萬(wàn)平方米中低價(jià)位房和 200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房的具體政策。 （二） 規(guī)劃政策 城市規(guī)劃 《北京城市總體規(guī)劃（ 20202020 年）》提出了“兩軸 — 兩帶 — 多中心”的城市空間布局，并規(guī)劃 11 個(gè)新城和多個(gè)城市職能中心，來(lái)緩解城市中心區(qū)的壓力。 新城中未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊 3 個(gè)新城?？紤]到住房審批與實(shí)際建成形成有效供應(yīng)的滯后性，“十一五”期間，新增住房建筑面積約 億平方米，年均新增約 2500萬(wàn)平方米；規(guī)劃審批居住用地總量約 90平方公里，年均約 18 平方公里。 （三） 土地政策 一個(gè)重申 “九部委新政”再次重申對(duì)閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場(chǎng)，減少市場(chǎng)投機(jī)，以形成土地的有效供應(yīng)?！稑?biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，全國(guó)各地工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。加上目前北京市住宅租售比過(guò)低，住房投機(jī)行為得到了很好的抑制。 住房貸 區(qū)別住房貸：對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到 30%。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購(gòu)房者的支付能力將會(huì)降低，使得該部分需求轉(zhuǎn)向三級(jí)二手房 和租賃市場(chǎng)。 存款準(zhǔn)備金率和定向票據(jù) 2020 年存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。 存量房交易資金監(jiān)管 2020 年 3月 22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，將于 2020 年 4 月 15 日試行，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之 后，對(duì)于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場(chǎng)操作行為會(huì)起到一個(gè)相對(duì)明顯的作用，可以剔除由于市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致房?jī)r(jià)非正常上漲的因素，從而有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。土地供應(yīng)總量包括基礎(chǔ)設(shè)施、工礦倉(cāng)儲(chǔ)、科教文和行政辦公、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅商品房和商服等用地供應(yīng)量。 表 2－ 1： 2020年和 2020年土地交易總體情況 項(xiàng)目 2020年 2020年 同比增長(zhǎng) 土地交易宗數(shù) 48 86 % 土地交易面積（單位：公頃） % 規(guī)劃建筑面積（單位：公頃） % 土地成交金額（單位：億元） % 土地平均地面價(jià)格（單位：元 /平米） 3278 2975 % 土地平均樓面價(jià)格（單位：元 /平米） 2681 2688 % 18 土地供應(yīng)特點(diǎn) 2020 年土地出讓平均地面價(jià)格 2975 元 /平方米，比 2020 年下降近 %。土地的供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域集中在朝陽(yáng)、海淀和豐臺(tái)三個(gè)區(qū)（相對(duì)于行政面積，房山等區(qū)縣土地供應(yīng)面積較少）。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房用地占有比例將有明顯提升。 圖 2－ 4： 2020年正在交易和即將入市建設(shè)用地面積情況 020200040000060000080000010000001202000140000016000001800000東城 西城 朝陽(yáng) 海淀 豐臺(tái)石景山通州 昌平 順義 平谷 懷柔 密云 房山門頭溝延慶 亦莊建設(shè)用地面積( 平方米) （七） 朝陽(yáng)區(qū)鼓勵(lì)的投資領(lǐng)域及相關(guān)政策 政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)向危舊房改造、綠化隔離帶、小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行投資，并從中獲得實(shí)物地租收入，例如危舊房改造項(xiàng)目的代征地可用于道路、綠化建設(shè)；同時(shí)政府也給予一定的政策支持；危舊房改造可以實(shí)行危改結(jié)合房改的拆遷政策，以及綠化隔離帶項(xiàng)目免交市政四源費(fèi)等優(yōu)惠政策。 經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在小批量生產(chǎn)過(guò)程中，開發(fā)資金、流動(dòng)資金不足，或需購(gòu)置必要的開發(fā)、檢測(cè)設(shè)備和儀器，可申請(qǐng)使用區(qū)科技發(fā)展專項(xiàng)資金，并予以優(yōu)先審批。 三、 行業(yè)準(zhǔn)入分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：