【正文】 ........................................................... 42 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 ........................................................ 43 一、 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析 ........................................................... 43 二、 行業(yè)影響分析 ............................................................... 45 三、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響評價 ........................................................... 46 第八章 社會影響分析 ......................................................... 47 一、社會影響效果分析 ............................................................. 47 二、社會適應(yīng)性分析 ............................................................... 48 三、社會效益分析 ................................................................ 49 四、社會風(fēng)險分析 ................................................................ 49 2 第九章 結(jié)論與建議 ......................................................... 51 一、結(jié)論 ........................................................................ 51 二、建議 ........................................................................ 51 附件： 附件 1－〔企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照〕 附件 2－〔組織機(jī)構(gòu)代碼證〕 附件 3－ 《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（ 2020）第 ？？？號】 附件 4－ 《中華人民 共和國國有土地使用證》【 京朝 國用（ 2020出）第 ？？？ 號】 附件 5－ 《中華人民共和國國有土地使用證》【 京朝 國用（ 2020出）第 ？？？ 號】 3 第一章 申請單位及 項目概況 一、項目 概況 （一） 項目建設(shè)單位 略 （二） 項目建設(shè)地點(diǎn) 項目選 址 住宅區(qū)項目 位于 北京市 ？？？ 。 項目四至 該項目 用地四至為： ？？？ 區(qū)域 環(huán)境 該項目所處地理位置比較優(yōu)越， 距離 ？？？ 四環(huán) 500 米，道路順暢，交通便捷，地處綠化隔離帶，區(qū)域環(huán)境良好，是建設(shè)住宅的理想地段。 目前項目處于前期市場研究、概念設(shè)計階段。 （五） 項目投資 根據(jù)我們對目前北京市土地一級開發(fā)成本的調(diào)查及開發(fā)商提供的有關(guān)資料，經(jīng)測算，項目總投資為 52664 萬元。北京江 南投資集團(tuán)有限公司擬用自有資金并結(jié)合銷售所得完成對項目的開發(fā)。 按照 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 ， 項目 開發(fā)建設(shè) 將 實(shí)行項目法人招標(biāo)。 （ 七 ） 項目進(jìn)度安排 項目周期為約 年，其 工程建設(shè)周期為約 2 年，即從 2020 年 12 月至 2020 年 12月為建設(shè)期。 2020 年 10 月至 2020 年 11 月完成。 完成工程施工圖。 工程招標(biāo) 工程招標(biāo)工作 2020 年 12月完成。 工程建設(shè)中，將安排分期交付使用。 二、項目申請單位 概況 ： 北京 ？？？ 有限公司 ： 有限責(zé)任公司 注冊 地址： 北京 ？？？ 號 ： ？？？ ： ？？？ ： 5100 萬元 ： 房地產(chǎn)開發(fā)；銷售汽車（小轎車連鎖經(jīng)營）、自行開發(fā)的商品房、建材、五金交電、機(jī)械設(shè)備、針紡織品、電子產(chǎn)品、日用品；保險兼業(yè)代理；房地產(chǎn)信息咨詢。 主營房地產(chǎn)開 發(fā)、商品房銷售。現(xiàn)有員工 200 多名，其中高級職稱及大學(xué)本科學(xué)歷人員占總數(shù)的 80%。 公司 將通過整合資源、戰(zhàn)略規(guī)劃、管理文化的輸出，用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)為全球化客戶提供個性化服務(wù)，形成可持續(xù)性發(fā)展的卓越企業(yè)，成為具有影響力的企業(yè)集團(tuán)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展 ”，“ 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。 《 北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 指出：“要 以實(shí) 現(xiàn) “ 人人有房住 ” 為政策目標(biāo)，創(chuàng)新公共住房政策，綜合運(yùn)用土地、財稅、金融、行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)，滿足不同群體的住房需求，充分保障每位市民的居住權(quán) ”；“ 嚴(yán)格控制中心城建成區(qū)的土地開發(fā)強(qiáng)度和建設(shè)規(guī)模，結(jié)合城市功能布局調(diào)整，完善新城基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 ” 《 北京市朝陽區(qū) 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出“ 農(nóng)村城市化快速發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)城市功能顯著提升；城市現(xiàn)代化建設(shè)和管理水平不斷提高，城市 承載能力明顯增強(qiáng)；區(qū)域國際化進(jìn)程不斷加快，國際交往窗口和對外服務(wù)的功能進(jìn)一步增強(qiáng)。 ”。本項目的建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和 落實(shí)。 9 （二）區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析 《北京城市總體規(guī)劃（ 20202020 年）》提出，“ 逐步改變目前單中心的空間格局，加強(qiáng)外圍新城建設(shè)，中心城與新城相協(xié)調(diào)，構(gòu)筑分工明確的多層次空間結(jié)構(gòu) ”；“ 加快農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化步伐，整合村鎮(zhèn)，推進(jìn)撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、遷村進(jìn)鎮(zhèn)，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境質(zhì)量，構(gòu)筑城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu) ”；“ 通過疏散中心城的產(chǎn)業(yè)和人口，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)集聚 ”。本項目所處 東部發(fā)展帶 ， 功能定位為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)，是北京市城市 未來重要的發(fā)展地區(qū) 。 圖 2－ 1： 北京市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖 《 ？？？ 項目規(guī)劃方案》 的制定 轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、休閑、文化、宜居 ；提出要 加快推進(jìn)危舊房改造步伐，盤活存量土地資源，建設(shè)商業(yè)服務(wù)區(qū)、文化辦公區(qū)、醫(yī)療服務(wù)區(qū)、居民居住區(qū)和公園綠地等。 朝陽區(qū)位于北京城區(qū)以東近郊，東臨通州區(qū)，西靠海淀、西城、東城、崇文、豐臺等區(qū)，南連大興區(qū)，北接昌平、順義兩區(qū)。區(qū)人民政府駐日壇北街，下轄朝外、建外、望京等 21 個街道辦事處，小紅門、十八里店等 19 個鄉(xiāng)政府。該區(qū)也是首都副食品生產(chǎn)供應(yīng)基地。該區(qū)是新興的文化、體育區(qū)，這里有舉世矚目的亞運(yùn)村、北京工人體育場、國際展覽中心、全國農(nóng)業(yè)展覽館等著名設(shè)施。消費(fèi)領(lǐng)域再創(chuàng)新高，投資保持較快增長，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，社會消費(fèi)品零售額和固定資產(chǎn)投資增長分別達(dá)到 ％和 ％。 項目地處南四環(huán)邊綠化隔離帶，周邊的綠化率高達(dá) 60%，這在四環(huán)周邊是絕無僅有的，可營造更適宜居住的綠色生活氛圍；本建設(shè)項目位于京津塘高速入口、北京物流中心附近和泛 CBD 區(qū)域，得天獨(dú)厚的地理位置對本項目建設(shè)具有廣闊的發(fā)展前景。 本小區(qū)形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的 21 世紀(jì)現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。小區(qū)設(shè)有智能系統(tǒng)，迅捷高效的小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)時時在線，每戶配可視對講系統(tǒng)，閉路安全監(jiān)控系統(tǒng)，確保居家安全?；ú荼榈?，綠樹成蔭，使社區(qū)居 11 民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質(zhì)生活環(huán)境。 符合 朝陽區(qū) 發(fā)展規(guī)劃要求。高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高 起點(diǎn)建設(shè)新城，提高新城住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，增強(qiáng)新城的吸引力，使新城成為中心城人口職能疏解、首都現(xiàn)代化過程中新功能聚集和新增居住需求的主要載體；有效引導(dǎo)首都城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，促進(jìn)農(nóng)村人口居住和就業(yè)向小城鎮(zhèn)集中 ；繼續(xù) 擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模和保障范圍 ，形成完善的住房保障機(jī)制和結(jié)構(gòu)， 2020 年之前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模力爭完成 800 萬平方米，約 11 萬套。 二、 產(chǎn)業(yè)政策分析 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 2020 年，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房價、打擊投機(jī)行為和落實(shí)政府責(zé)任制。 12 （一） 調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 新舊“國八條” 2020 年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位； 充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。雖然北京對已辦相關(guān)手續(xù)但未開工項目的實(shí)施細(xì)則沒有正式出臺，但此政策已對北京房地產(chǎn)開發(fā)商未來的開發(fā)計劃產(chǎn)生了一定影響。所推出的 3塊用地包括：海淀區(qū)西三旗新都東路住宅項目、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村住宅項目、石景山金頂街三區(qū)住宅項目，總規(guī)劃面積約 97 萬平方米，預(yù)計可提供“兩限房” 92 萬平方米，可配建 萬平方米廉租房。戶型方面，“兩限房”將全部建設(shè)成套型建筑面積 90 平方米以下的住宅，內(nèi)部裝修將達(dá)到初裝修水平。 “兩個 1000 萬” 北京市政府要在 3 年內(nèi)建立 1000 萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、 1000 萬平方米限價房，從而對房價起到一定的控制作用。 北京住房保障辦公室成立的主要任務(wù)就是確保 3 年內(nèi) 1000 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和 1000 萬平方米的限價房供應(yīng)，對限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等進(jìn)行管理。到 2020 年第四季度開始，北京住宅供應(yīng)的戶型面積會出現(xiàn)顯著縮小， 2020 年第四季度開始將出現(xiàn)大量的政策性住房，拉低京城住房均價。北京城市規(guī)劃區(qū)按照市區(qū) (即中心城市 )、衛(wèi)星城 (含縣城 )、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四 級城鎮(zhèn)體系布局。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。 3個新城將成為北京中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。到 2020 年，北京居住用地總面積約 410 平方公里，住房總建筑面積達(dá)到約 億平方米。新建商品住房 14 建設(shè)規(guī)模約 9250 萬平方米，套數(shù)約 90萬套。 住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之后目標(biāo)是穩(wěn)定市場、調(diào)整布局，中心城和新城住房建設(shè)規(guī)模比例逐步達(dá)到 1： 1左右，這一點(diǎn)體現(xiàn)了 2020 年之后住宅市場的發(fā)展方向，住宅建設(shè)繼續(xù)向新城傾斜。 2020 年的土地政策重點(diǎn)是節(jié)約集約用地； 2020 年土地政策將繼續(xù)以收縮地根、提高集約度為主，土地供應(yīng)會趨于緊張，價格將繼續(xù)上漲；政府應(yīng)按時向市場投放土地，打擊投機(jī)行 為和提高土地利用率，以保證未來的可持續(xù)發(fā)展。 一個標(biāo)準(zhǔn) 2020 年 12月 23日，國土資源部公布《全 國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》 【 國土資發(fā)[2020] 307 號 】 。 該《標(biāo)準(zhǔn)》是招、拍、掛政策的擴(kuò)展和延伸，也進(jìn)一步抬升了整體地價水平。另外， 2020 年 7月 18 日國稅總局下發(fā)了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》【國稅發(fā) 74號文件】和 2020 年 11月 14日北京地稅局出臺《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機(jī)行為。 物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是 2020 年討論的熱點(diǎn)，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實(shí)際作用和影響還未顯現(xiàn)。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場。配合“ 9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。該《意見書》會加大房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力，延長竣工期，增加開發(fā)風(fēng)險。 央行加息 2020 年 4 月、 8 月和 2020 年 3 月、 8 月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。 影響：一方面加息會產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)；另一方 16 面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。 外資準(zhǔn)入 2020 年 7月 11日，商務(wù)部、建設(shè)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》 ，對 境外機(jī)構(gòu)和個人購房 進(jìn)行了嚴(yán)格 管理 。此舉在一定程度上控制了境外資金對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資行為，特別是對一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒有涉及到二手房，部分境外資金會轉(zhuǎn)向二手高檔住宅市場。 此外，交易資金監(jiān)管制度將來對一手商品房的實(shí)施，會收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，對其造成一定的沖擊力。 31大限”土地供應(yīng)量達(dá)到了 9498 公頃； 2020 年土地實(shí)際供應(yīng)總量為 6384