【文章內容簡介】 南部，基地近似成三角形，基地面積約 公頃。具體四至范圍是：南側為海淀鎮(zhèn)南街（丹棱路） ，西側為規(guī)劃（ 9）號路，西北側為規(guī)劃（ 4）號路，東北側為海淀斜街（規(guī)劃步行商業(yè)街）。 （三）項目建設內容 中關村西區(qū) 23 號地建設項目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066m2。其中地上建筑面積 119268m2，地下建筑面積 74798m2。地下四層，地上二十四層。地下功能為停車庫及機電設備用房，共設有 900 個機動車停車位，其中地下 892 個，地上8 個；自行車停車位 1369 個；地上部分由五星級酒店、寫字樓及商業(yè)三棟建筑組成，酒店 24 層，高 ；寫字樓 19 層，高 ；商業(yè) 6 層，高 。 （四）項目 組織運營過程 中關村西區(qū) 23 號地建設項目是由北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔其開發(fā)建設工作。其是由北京科技園置業(yè)股份有限公司通過公開招標方式取得的土地。截止目前，項目已取得中標通知書并已簽訂北京市國有土地使用權出讓合同（京地出合字（ 2021）第 237 號）、市規(guī)劃委設計方案復函（ 2021 規(guī)復函字 0279號）。 北京科技園置業(yè)股份有限公司主要從事房地產開發(fā)、基礎設施建設，其核心業(yè)務為房地產開發(fā)、基礎設施建設、投資管理等。 （五）項目投資收益 經計算，本項目預計開發(fā)建設總成本費用約 萬元 ，此時，利潤總額為 30574 萬元，所得稅為 萬元，稅后利潤為 萬元。 可研報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 根據房地產開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準收益率確定為 10%?，F金流入為銷售收入，現金流出為建設投資與財務成本，經計算各項財務指標為： 稅前 全投資財務內部收益率 % 全投資財務凈現值 (Ic=10%) 萬元 13517 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅后 全投資財務內部收益率 % 全投 資財務凈現值 (Ic=10%) 萬元 3580 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 上述數據表明本項目在財力上是可行的，投資可獲一定的效益。 （六）項目融資 中關村西區(qū) 23 號地建設項目全部投資由北京科技園置業(yè)股份有限公司自籌解決。 （七）項目建設周期 中關村西區(qū) 23 號地建設項目工程建設周期為 21 個月，從 2021 年 9月開始至 2021 年 6 月。其中， 2021 年 11 月至 2021 年 1 月為基礎施工期， 2021 年 2月至 2021 年 8 月為結構施工期， 2021 年 9 月至 2021 年 6 月為裝修和室外工程施工期。 （一）建設單位情況 北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔中關村西區(qū) 23 號地塊的開發(fā)建設工作。 單位名稱：北京科技園置業(yè)股份有限公司 注冊地址：北京市海淀區(qū)海淀南路 21 號 法人代表：周玉臣 注冊資金： 20210 萬元 可研報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 成立日期： 1999 年 12 月 15 日 （二）、公司股東基本情況 北京科技園置業(yè)股份有限公司是由北京科技園建設（集團）股份有限公司、上海谷元房地產發(fā)展有限公司、北京海開房地產集團公司、海南三至投資發(fā)展有限公司、深圳海亞投資發(fā)展有限 公司、北京中地土地整理公司六家公司參股。 各家股東在投資開發(fā)、科技創(chuàng)新、經營管理、資本融通方面，擁有雄厚的實力和豐富的經驗，為北京科技園置業(yè)股份有限公司的發(fā)展奠定了堅實的基礎。 （三）、公司核心業(yè)務 北京科技園置業(yè)股份有限公司主要從事房地產開發(fā)、基礎設施建設，其核心業(yè)務：房地產開發(fā)，基礎設施建設；技術開發(fā)、技術轉讓；投資管理。 公司在房地產開發(fā)，基礎設施建設、規(guī)劃設計、市場營銷等領域有一支素質較高的專家隊伍，按照現代企業(yè)制度建設的經營管理機制，是保證高速運轉的基礎。 規(guī)劃用地面積： 平方米 總建筑面積： 194066 平方米 其中：地上建筑面積： 119268 平方米（包括酒店： 51629 平方米，辦公： 25145 平方米，商業(yè)： 42494 平方米）， 地下建筑面積： 74798 平方米。 《北京市規(guī)劃委員會關于原則同意中關村西區(qū) 23 號地項目設計方案的復函》 (2021 規(guī)復函字 0279 號 ) 《北京中關村西區(qū) 23 號地項目設計說明》 《北京市國有土地使用權出讓合同》（京地出［合］字（ 2021）第 237 號） 建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方 法》 可研報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 第二章 項目建設的背景和必要性 中關村科技園區(qū)是 1988 年 5 月經國務院批準建立的中國第一個國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。中關村科技園區(qū)管理委員會作為市政府派出機構對園區(qū)實行統一領導和管理。中關村科技園區(qū)覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源最密集的區(qū)域，包括海淀園、豐臺園、昌平園、電子城科技園和亦莊科技園。海淀園位于海淀區(qū)，其中建有 平方公里的上地信息產業(yè)基地和 4平方公里的 。 1999 年 6 月，國務院正式批復了北京市政府和科學技術部《關于實施科教興國戰(zhàn)略，加快建設中關村科技 園區(qū)的請示》。這是繼 80 年代設立深圳等經濟特區(qū)， 90 年代開發(fā)開放浦東之后，國家跨世紀發(fā)展的又一重大戰(zhàn)略舉措。 可研報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中關村科技園區(qū)的發(fā)展目標是要充分利用中關村的人才、科技、知識優(yōu)勢和高科技產業(yè)的基礎，用 10 年的時間，把中關村科技園區(qū)建設成為具有鮮明時代特點、我國自己特色、世界一流的科技園區(qū)，成為國家科技創(chuàng)新示范基地、科技成果孵化和輻射基地、高素質人才創(chuàng)新人才的培養(yǎng)基地。 到 2021 年，中關村科技園區(qū)生產總值達到 1300 億元人民幣，年遞增 20%，成為新的經濟增長的“發(fā)動機”，同時，科技園區(qū)強大的輻射作用，必將促進和帶動全國，尤其是北京市的產業(yè)結構優(yōu)化和經濟的持續(xù)發(fā)展，成為推動我國高新技術產業(yè)發(fā)展和現代化建設的強大動力。 加快中關村科技園區(qū)的建設首先需要為中關村的發(fā)展提供一個良好的基礎環(huán)境，這是滿足中關村科技園區(qū)發(fā)展的基本條件。 中關村西區(qū)是“中關村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設的重點項目。它位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，東起白頤路，西至彩和坊路，北到北四環(huán)（北大南門），南邊界為海淀鎮(zhèn)南街，是中關村的高科技商務中心區(qū)。西區(qū)總占地面積 公頃，規(guī)劃地上建筑總面積 100 萬平 方米，地下建筑總面積約 50 萬平方米?？側莘e率為 ，綠化率在 35％以上，城市公共綠地 公頃，機動車停車位 10000 個。規(guī)劃建筑高度由西向東從 50 米到 80米逐漸升高，局部修建高度 90 米－ 120 米的標志性建筑群，形成高低錯落、變化有致的城市輪廓線。 可研報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 西區(qū)整個用地范圍有明確的功能分區(qū)：綜合科貿組團區(qū)主要提供科技貿易類企業(yè)辦公建筑用地；公共建筑區(qū)提供金融、會展、酒店、商業(yè)、綜合管理等建筑用地；公共綠化廣場包括綠地、景觀、公共交往空間與地下商業(yè)設施。 中關村西區(qū)效果圖 可研報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中關村西區(qū)作為科技園區(qū)的核心區(qū)域，是規(guī)劃確定的高科技產業(yè)的管理決策、研究開發(fā)、產品和技術的展示中心區(qū)，是整個中關村科技園區(qū)的商貿中心區(qū)，是開展高科技產業(yè)活動的“窗口”和與國際經濟接軌的基地。中關村西區(qū)的建設已經成為近期中關村核心區(qū)規(guī)劃建設的重點。 中關村西區(qū) 23 號地建設項目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066M2，項目將建成酒店（ 24 層高精裝修）、 5A 級辦公樓（ 20 層高部分裝修）、購物中心（ 6 層高部分裝修）。 本項目的建成將填補中關村地區(qū)此類項目的空白，對于推動中關村西區(qū)乃至整個中關村地 區(qū)的建設將有重要意義。 可研報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 第三章 投資環(huán)境分析 3． 1 總體宏觀經濟分析 宏觀經濟形勢介紹 中國經濟在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產總值已達到世界的 %。中國的零售業(yè)也在以兩位數的速度增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價格指標都保持相對穩(wěn)定。 這樣的國民生產總值能力保證了大多數外商的直接投資達到相當高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過 渡的一部分，經濟的重要組成部分將會進入反常的前進狀態(tài)。 排除無法預計的政治或其它方面劇變的影響，中國經濟的強大發(fā)展水平將會在中期內存在。 中國的都市人口數量也已開始增長，每年大約估計有 800 至 900 萬人移居到城市。同時，農村的總人口量也在持續(xù)增長。 北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機勃勃、充滿活力的綜合性產業(yè)城市。改革開放以后特別是 十五 時期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經濟 。循著北京經濟發(fā)展要立足北京、服務全國、面向世界的思路，對經濟結構和布局進行調整，經濟增長方式的加速轉變，使全 市國民經濟持續(xù)快速健康增長，綜合經濟實力保持在全國前列。 可研報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 如 上 圖所示， 過去的十多年中，北京市的經濟保持了高速的增長， 除 1998年受到亞洲金融風暴的影響外，北京的國內生產總值在 1990 至 2021期間一直保持兩位數字的增長 速度，國內生產總值由 1991 年的 億元，增長到了 2021年的 億元，年均遞增率為 %。 。 在 1990 至 2021 年間， 北京市人均國內生產總值從 1990 年的￥ 4,878，迅速增長到 2021 年的￥ 36,832（約折合 4,454 美元），平均年增長率達到 %。 據統計，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也由 1991 年的 2， 040 元增加到2021 年的 15， 638 元，普通居民的購買力大幅增強，為北京房地產市場的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎。 可研報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 據預測，北京市消費價格指數在中短期內將保持穩(wěn)定，從而帶動消費市場活躍，刺激房地產市場開發(fā)建設。 奧運申辦成功后，北京市計劃動用高達 1800 億元的資金進行北京城市基礎設施的建設，經過這一輪大規(guī)模的基 礎設施建設，北京的城市面貌將發(fā)生翻天覆地的變化，總的方向是更都市化、更國際化、更適宜居住、與國內其他城市的差距也會越拉越大。隨著北京知名度和吸引力的提高，將吸引越來越多的外地甚至境外的投資者前往置業(yè)，直接拉動房地產的消費需求。 總體上看，北京已經初步建立市場經濟體制，產業(yè)結構正向高級化發(fā)展，居民財富大幅增加，市民工作和生活方式正發(fā)生著深刻變化，整體經濟態(tài)勢正朝著高增長、開放型、知識經濟的方向發(fā)展，作為支柱產業(yè)的房地產行業(yè)也將更加繁榮。 3． 2 國家政策及土地市場分析 近年北京土地市場調控 北京市在近兩 年采取了一系列措施，加強土地管理工作，改善宏觀調控，對土地市場的影響重大而深遠。 （ 1）出臺國有建設用地供應辦法及其配套政策 為深化土地使用制度改革，優(yōu)化土地供應機制，有效調控宏觀經濟，促進經濟和社會可持續(xù)發(fā)展， 2021 年北京市出臺了《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》，及其配套政策，包括《北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法的通可研報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 知》、《北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定辦法（試行）》、《北京市收回企業(yè)國有土地使用權補償辦法》、《北京市土地儲備和一級