【文章內(nèi)容簡介】 的基本條件。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。它位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，東起白頤路，西至彩和坊路，北到北四環(huán)（北大南門） ，南邊界為海淀鎮(zhèn)南街，是中關(guān)村的高科技商務(wù)中心區(qū)。西區(qū)總占地面積 公頃，規(guī)劃地上建筑總面積 100 萬平方米，地下建筑總面積約 50 萬平方米?？?cè)莘e率為 ，綠化率在 35％以上，城市公共綠地 公頃，機(jī)動車停車位 10000 個。規(guī)劃建筑高度由西向東從 50 米到 80 米逐漸升高，局部修建高度 90 米－120 米的標(biāo)志性建筑群，形成高低錯落、變化有致的城市輪廓線。 6 / 85西區(qū)整個用地范圍有明確的功能分區(qū)：綜合科貿(mào)組團(tuán)區(qū)主要提供科技貿(mào)易類企業(yè)辦公建筑用地；公共建筑區(qū)提供金融、會展、酒店、商業(yè)、綜合管理等建筑用地；公共綠化廣場包括綠地、景觀、公共交往空間與地下商業(yè)設(shè)施。中關(guān)村西區(qū)效果圖7 / 85中關(guān)村西區(qū)作為科技園區(qū)的核心區(qū)域，是規(guī)劃確定的高科技產(chǎn)業(yè)的管理決策、研究開發(fā)、產(chǎn)品和技術(shù)的展示中心區(qū)，是整個中關(guān)村科技園區(qū)的商貿(mào)中心區(qū)，是開展高科技產(chǎn)業(yè)活動的“窗口”和與國際經(jīng)濟(jì)接軌的基地。中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)已經(jīng)成為近期中關(guān)村核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)。中關(guān)村西區(qū) 23 號地建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066M2，項(xiàng)目將建成酒店（24 層高精裝修） 、5A 級辦公樓（20 層高部分裝修） 、購物中心（6 層高部分裝修） 。本項(xiàng)目的建成將填補(bǔ)中關(guān)村地區(qū)此類項(xiàng)目的空白，對于推動中關(guān)村西區(qū)乃至整個中關(guān)村地區(qū)的建設(shè)將有重要意義。8 / 85第三章 投資環(huán)境分析3．1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢介紹中國經(jīng)濟(jì)在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的 %。中國的零售業(yè)也在以兩位數(shù)的速度增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內(nèi)存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%） ，零售業(yè)和零售價格指標(biāo)都保持相對穩(wěn)定。這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。排除無法預(yù)計的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計有 800 至 900 萬人移居到城市。同時，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是 十五 時期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì)。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國、面向世界的思路，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國前列。如上圖所示，過去的十多年中，北京市的經(jīng)濟(jì)保持了高速的增長，除 1998 年受到亞洲金融風(fēng)暴的影響外，北京的國內(nèi)生產(chǎn)總值在 1990 至 2022 期間一直保持兩位數(shù)字的增長速度，國內(nèi)生產(chǎn)9 / 85總值由 1991 年的 億元，增長到了 2022 年的 億元，年均遞增率為 %。 。在 1990 至 2022 年間，北京市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從 1990 年的￥4,878，迅速增長到 2022 年的￥36,832（約折合 4,454 美元） ，平均年增長率達(dá)到 %。 據(jù)統(tǒng)計，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也由 1991 年的 2，040 元增加到 2022 年的 15，638元，普通居民的購買力大幅增強(qiáng)，為北京房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)預(yù)測，北京市消費(fèi)價格指數(shù)在中短期內(nèi)將保持穩(wěn)定，從而帶動消費(fèi)市場活躍，刺激房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)。10 / 85奧運(yùn)申辦成功后，北京市計劃動用高達(dá) 1800 億元的資金進(jìn)行北京城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，經(jīng)過這一輪大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京的城市面貌將發(fā)生翻天覆地的變化，總的方向是更都市化、更國際化、更適宜居住、與國內(nèi)其他城市的差距也會越拉越大。隨著北京知名度和吸引力的提高，將吸引越來越多的外地甚至境外的投資者前往置業(yè)，直接拉動房地產(chǎn)的消費(fèi)需求?？傮w上看，北京已經(jīng)初步建立市場經(jīng)濟(jì)體制，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向高級化發(fā)展，居民財富大幅增加，市民工作和生活方式正發(fā)生著深刻變化，整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢正朝著高增長、開放型、知識經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也將更加繁榮。3．2 國家政策及土地市場分析近年北京土地市場調(diào)控 北京市在近兩年采取了一系列措施，加強(qiáng)土地管理工作，改善宏觀調(diào)控，對土地市場的影響重大而深遠(yuǎn)。 （1）出臺國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法及其配套政策 為深化土地使用制度改革，優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，有效調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展，2022 年北京市出臺了《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行） 》 ，及其配套政策，包括《北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法的通知》 、 《北京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定辦法（試行） 》 、 《北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》 、 《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》 、 《北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖》 。 《國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法》自 5 月 1 日起施行著力調(diào)整國有建設(shè)用地的供應(yīng)現(xiàn)狀：用“年度供應(yīng)計劃”來調(diào)控土地市場，解決11 / 85北京土地供應(yīng)的機(jī)制問題；規(guī)定由市政府統(tǒng)一組織管理全市國有建設(shè)用地的供應(yīng)，控制國有建設(shè)用地的供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)；分不同用途，采取不同的土地供應(yīng)方式。 （2）頒布執(zhí)行 2022 年、2022 度土地供應(yīng)計劃 土地供應(yīng)計劃是政府加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段。2022 年北京市首次編制并執(zhí)行了土地供應(yīng)計劃。計劃編制的原則，一是從嚴(yán)控制總量，加強(qiáng)計劃管理；二是嚴(yán)格保護(hù)耕地，控制新增建設(shè)用地，優(yōu)先利用存量土地；三是優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四是調(diào)整用地布局；五是嚴(yán)格土地供應(yīng)方式。 在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，按照“適當(dāng)控制總量、加快調(diào)整結(jié)構(gòu)、著力挖潛改造”的原則，加大對部分類型項(xiàng)目用地的空間布局調(diào)整力度。 在用地布局上，優(yōu)化中心城區(qū)功能，拓展城市發(fā)展新空間，加快解決城市“二元”結(jié)構(gòu)問題，如重點(diǎn)保證順義、通州、亦莊三個新城建設(shè)土地供應(yīng)等。在供應(yīng)方式上，嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，充分發(fā)揮市場對土地資源配置的基礎(chǔ)性作用。 通過執(zhí)行計劃，北京市土地實(shí)際供應(yīng)總量控制在了計劃供應(yīng)量的范圍內(nèi)，基本實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)總量目標(biāo)。同時，體現(xiàn)了城市總體規(guī)劃的空間布局要求，突出各區(qū)縣與其所承擔(dān)的城市功能相一致的土地供應(yīng)。 （3）加大清理閑置土地力度 北京市國土局于 2022 年 8 月和 10 月對 45 宗地塊的土地使用權(quán)正式公告收回，用地面積約 67 公頃、規(guī)劃建筑面積 309 萬平方米。（4）配合“國六條”出臺相關(guān)措施2022 年 5 月 30 日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 ，根據(jù)“國六條”相關(guān)精神北京市國土局對部分土地進(jìn)行招標(biāo)出讓，并推出“限價商品房”等政策。這一系列政策的推行對抑制房地產(chǎn)市場過熱可能起到積極作用，從長遠(yuǎn)上有利于市場的穩(wěn)定發(fā)展，但限制熟地價格、住宅用地招標(biāo)政策的推行可能對本項(xiàng)目土地上市產(chǎn)生一定的影響。近年北京土地市場分析土地供應(yīng)12 / 852022 年全市土地實(shí)際供應(yīng)總量 6384 公頃，為年度供應(yīng)計劃的 98%，已辦理完用地手續(xù)的 4664 公頃，其中有償出讓面積為 1774 公頃，劃撥用地面積為 2890 公頃。土地交易市場共成交土地 50 宗，土地面積 357 公頃，規(guī)劃建筑面積 452 萬平方米，成交價款約 億元。 （2）土地交易及地價預(yù)測2022 年北京市土地交易市場成交地塊 50 宗，土地面積 公頃。與 2022 年相比，地塊減少了 39 宗，面積減少了 公頃，面積下降了 %。2022 年北京房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際獲得的土地數(shù)量減少，在實(shí)行了“熟地”供應(yīng)政策后一年多，征地拆遷的難度越來越大，土地一級開發(fā)進(jìn)展緩慢，由此導(dǎo)致了土地供應(yīng)相對不足。 2022 年土地成交量雖然比上一年度減少了 %，但是 億元的成交金額與上年基本持平，微漲 %。平均土地價格為 3288 元/平方米，比上年增長 %；平均樓面地價為 2600 元/平方米，比上年增長 %。自 2022~2022 年，平均樓面地%、%、%、%，由降幅減緩再到增幅增加，顯示的是地價增長趨勢。 13 / 852022 年北京土地市場分析（1）土地供應(yīng)量充足2022 年 1 月 到 2022 年 6 月 ， 北 京 市 國 土 資 源 局 供 應(yīng) 住 宅 項(xiàng) 目 土 地 共 712 宗 ， 其中 未 動 工 土 地 面 積 公 頃 ， 占 18%； 已 完 成 土 地 開 發(fā) 面 積 公 頃 ， 占15%； 正 在 開 發(fā) 建 設(shè) 面 積 公 頃 ， 占 52%； 已 竣 工 的 土 地 面 積 公 頃 ， 占15%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，從 2022 年 1 月到 2022 年 6 月，北京市供應(yīng)住宅項(xiàng)目土地85%都在建設(shè)中或未開始建設(shè)，在正在開發(fā)建設(shè)面積中， 公頃(規(guī)劃總面積 萬平方米)為 大限前（包括 大限）取得的土地，這些 大限前取得的土地，按要求將基本上在 2022 年年底前竣工，而形成真實(shí)的市場供應(yīng)。從已供應(yīng)土地情況來看，房地產(chǎn)市場上土地供應(yīng)量充足。在政府加大清理閑置土地的背景下，開發(fā)商必定會加快運(yùn)作速度，盡快開工建設(shè)，形成有效供應(yīng)。 （ 2） 土 地 供 應(yīng) 政 策 導(dǎo) 向 作 用 加 強(qiáng) 14 / 85在 土 地 供 應(yīng) 的 空 間 分 布 上 ， 將 繼 續(xù) 貫 徹 落 實(shí) 城 市 總 體 規(guī) 劃 、 土 地 利 用 總 體 規(guī) 劃 等 各 類規(guī) 劃 確 定 的 城 市 空 間 布 局 和 區(qū) 縣 功 能 定 位 ， 促 進(jìn) 中 心 城 、 新 城 、 小 城 鎮(zhèn) 和 新 農(nóng) 村 的 協(xié) 調(diào) 發(fā) 展 。土 地 供 應(yīng) 計 劃 指 標(biāo) 遠(yuǎn) 郊 區(qū) 縣 繼 續(xù) 向 順 義 、 通 州 和 亦 莊 新 城 傾 斜 。 住 宅 商 品 房 用 地 方 面 ， 將 優(yōu) 先 支 持 中 小 戶 型 普 通 商 品 房 建 設(shè) ， 鼓 勵 節(jié) 約 型 住 宅 ， 限 制高 檔 住 宅 ， 禁 止 高 檔 別 墅 建 設(shè) 。 （ 3） 土 地 價 格 預(yù) 測受 到 征 地 、 拆 遷 政 策 及 經(jīng) 濟(jì) 形 勢 發(fā) 展 看 好 影 響 ， 2022 年 北 京 土 地 開 發(fā) 成 本 有 可 能繼 續(xù) 上 升 。 但 受 一 系 列 宏 觀 調(diào) 控 政 策 特 別 是 北 京 市 土 地 出 讓 政 策 微 調(diào) 的 影 響 ， 預(yù) 計2022 年 地 價 雖 會 有 上 升 ， 但 將 保 持 平 穩(wěn) ， 不 會 出 現(xiàn) 大 漲 。3．3 房地產(chǎn)市場分析1998～2022 年，我國商品房價平均遞增 ％，一直溫和上揚(yáng)，而 2022 年陡然上漲％，2022 年亦達(dá) 7％以上，房價的快速上漲成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)問題。導(dǎo)致房價快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人均收入水平提高下的合理因素，也有利益驅(qū)動下的投機(jī)行為；有住房消費(fèi)觀念的影響，也有深層次的制度制約。這些因素的共同作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。 2022 年是北京住宅市場不平凡的一年，雖然經(jīng)歷了 831 大限等重大事件，但住宅市場供需仍然呈現(xiàn)出前所未有的旺盛。進(jìn)入 2022 年之后，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長的影響，住宅市場仍然保持著持續(xù)增長勢頭。（一）隨著房地產(chǎn)市場的深入發(fā)展和日益規(guī)范，大量開發(fā)商以空前的信心投資京城地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，自 2022 年北京市住宅竣工量首次突破 1000 萬平方米以來，每年都是保持著兩位數(shù)的增長速度。15 / 85（二）售價走勢自 2022 年下半年起，北京市住房價格呈現(xiàn)出加速增長態(tài)勢。進(jìn)入 2022 年，受購買需求的強(qiáng)烈拉動，以及土地拆遷原材料等開發(fā)成本上升、供應(yīng)量減少等因素的影響，房價上漲勢頭更為明顯，期房單月價格在 5 月份創(chuàng)歷史最高，為每平方米 7136 元。2022 年商品住宅期房預(yù)售平均價格每平方米 6725 元，比 2022 年上漲了 1083 元，漲幅為 %；現(xiàn)房價格每平方米 5853 元，比2022 年上漲了 1106 元，漲幅為 %。商品住宅銷售價格指數(shù)由 2022 年的 上升到了。在國家逐步加強(qiáng)宏觀調(diào)空，抑制房地產(chǎn)市場過熱的大背景下，北京市商品房價格出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)的勢頭，引起了社會各界的密切關(guān)注。（三）需求分析1998 年以來我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)高速增長，北京居民住房購買力得到持續(xù)增強(qiáng)，需求歷年16 / 85遞增明顯，商品住宅銷售面積年均增長率為 %，進(jìn)入 2022 年和 2022 年后，市場交易出現(xiàn)了大幅放量。3．4 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟北京 GDP 及人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和社會消費(fèi)品零售額的增長速度、現(xiàn)狀水平，均說明北京商業(yè)零售業(yè)即將進(jìn)入快速拉升的階段，對于商業(yè)地產(chǎn)投資來講，意味著市場即將啟動，任何投資所關(guān)注的投資節(jié)奏問題在北京已經(jīng)不是問題。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛力巨大自 2022 年 12 月 11 日我國有關(guān)零售業(yè)重大政策的出臺，中國零售業(yè)市場從此全面向外資開放，促使國際知名零售品牌大批擁入。主要的政策變化有三點(diǎn)：國外零售商可以設(shè)立獨(dú)資公司，不再受股權(quán)限制；在店鋪設(shè)立方面沒有地域及數(shù)量界限；享受和國內(nèi)同行業(yè)基本一樣的待遇。這一政策對 2022 年北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生了極大的影響。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，從 1992 年我國商業(yè)領(lǐng)