【正文】 此外在中關(guān)村外圍還將陸續(xù)有寫字樓供應(yīng)。然而，受供應(yīng)量、客群及商務(wù)環(huán)境的影 響，中關(guān)村區(qū)域甲級寫字樓的租金水平及入住率在各大商圈中最低。從趨勢上看遞增 明顯，短期內(nèi)與增幅不明顯的需求量會產(chǎn)生供過于求的矛盾，這種矛盾同時還體現(xiàn)在供需結(jié)構(gòu)上的不對稱。山后永豐產(chǎn)業(yè)基地和生命科學(xué)園，以研發(fā)為主的生態(tài)型的辦公區(qū)。 中關(guān)村商圈的平均租金水平是 80元美金 /使用平方米 /月，王府井達(dá)到了 160元美金，西單是 150 美金， CBD和燕莎是 100美金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但在目前的 中關(guān)村地區(qū) ，除電子產(chǎn)品商業(yè)外，這一比例是 30∶ 1。 被單一的商業(yè)模式統(tǒng)治長達(dá)十余年的 中關(guān)村地區(qū) ，終于迎來了 商業(yè)地產(chǎn) 項目 “ 百家爭鳴 ” 的局面。這引來了眾多地產(chǎn)開發(fā)商涌入中關(guān)村，其中有相當(dāng)一部分將目光瞄準(zhǔn)了 商業(yè)地產(chǎn) 領(lǐng)域。估計建成之后總的商業(yè)面積會超過 15 萬。 850萬張床位的需求量與提供的 630萬張床位的差額為 220萬張床位，以新建有 300 間客房的中型飯店來計算，起碼還需要再建 100 座。因此，2021 年 8 月在舉辦奧運會的當(dāng)月，北京星級飯店共可提供 630 萬張床位。其次是內(nèi)需拉動增長將是中國經(jīng)濟未來相當(dāng)長一個時期的宏觀特征。第三階段， 2021 年以后的北京飯店市場的變化將是以存量調(diào)整基礎(chǔ)、管理創(chuàng)新和市場創(chuàng)新為主導(dǎo)的內(nèi)涵型增長階段。在此期間，由于投資轉(zhuǎn)化為供給存在一個遲滯期，所以各項經(jīng)營性指標(biāo)與當(dāng)前相比不會有太大的變化，平均客房出租率約在 70－ 78%之間作調(diào)整，平均房價有可能在 600－ 700 元 /間夜波動。他認(rèn)為，奧運概念對北京飯店市場的中長期走向的影響大致可以分為三個階段。 2021 年北京奧運所產(chǎn)生的經(jīng)濟“大蛋糕”也達(dá)到了 3000 億元，因而中國市場的機會和市場消費的容納能力令每一個國際行業(yè)領(lǐng)先者都無法不怦然心動，萬豪集團敢于同時把兩種品牌的酒店開在北京的華貿(mào)中心，顯示出對中國和北京未來的 看好。毫無疑問，現(xiàn)在北京離這一數(shù)字還很遠(yuǎn)。作為國家政治經(jīng)濟文化中心的北京，對內(nèi)可以輻射全國市場，對外可以輻射亞太市場，而中關(guān)村地區(qū)在北京此類市場上又具有舉足輕重的地位，所以中關(guān)村地區(qū)發(fā)展旅店、酒店類物業(yè)有先天優(yōu)勢。就目前的市場情況來看，已經(jīng)有一些在過去曾經(jīng)是優(yōu)質(zhì)寫字樓典型代表的項目逐漸淡出市場的案例，這些項目的原有租戶將是未來優(yōu)質(zhì)新增寫字樓供應(yīng)的可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著 2021 年奧運會的舉辦，北京作為國際性大都市的知名度將大大提升，加之交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)，為北京吸引 更多的跨國公司提供了有利的環(huán)境條件。 北京甲級寫字樓項目主要分布在以 CBD 為代表的東部區(qū)域、金融街區(qū)域及中關(guān)村區(qū)域。 2021 年北京新增優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)項目 7個，總面積 50多萬平方米，但其中 30 多萬平方米集中在海淀區(qū)。當(dāng)然，該區(qū)域長期市場需求強勁，這種風(fēng)險更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險，而不是市場風(fēng)險。 北京市各 商圈在建商業(yè)項目供應(yīng)分布 可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從投資 機構(gòu)的角度看，中小型商業(yè)地產(chǎn)項目的市場比較穩(wěn)定，而且因為商業(yè)功能及招商等問題不容易發(fā)生大的偏差，風(fēng)險便于控制，商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)往往對這類項目感興趣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。主要的政策變化有三點：國外零售商可以設(shè)立獨資公司，不再受股權(quán)限制；在店鋪設(shè)立方面沒有地域及數(shù)量界限；享受和國內(nèi)同行業(yè)基本一樣的待遇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年商品住宅期房預(yù)售平均價格每平方米 6725 元，比 2021 年上漲了 1083 元，漲幅為 %；現(xiàn)房價格每平方米 5853 元，比 2021 年上漲了1106 元，漲幅為 %。 可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 31大限等重大事件，但住宅市場供需仍然呈現(xiàn)出前所未有的旺盛。 3． 3 房地產(chǎn) 市場分析 1998～ 2021 年，我國商品房價平均遞增 ％，一直溫和上揚，而 2021 年陡然上漲 ％， 2021 年亦達(dá) 7％以上，房價的快速上漲成為社會各界關(guān)注的焦點問題。土地供應(yīng)計劃指標(biāo)遠(yuǎn)郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和亦莊新城傾斜。在政府加大清理閑置土地的背景下，開發(fā)商必定會加快運作速度，盡快開工建設(shè)，形成有效供應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年土地成交量雖然比上一年度減少了 %，但是 億元的成交金額與上年基本持平，微漲 %。土地交易市場共成交土地 50 宗，土地面積 357 公頃，規(guī)劃建筑面積 452萬平方米，成交價款約 億元。 可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通過執(zhí)行計劃，北京市土地實際供應(yīng)總量控制在了計劃供應(yīng)量的范圍內(nèi)，基本實現(xiàn)了 土地供應(yīng)總量目標(biāo)。計劃編制的原則，一是從嚴(yán)控制總量，加強計劃管理；二是嚴(yán)格保護(hù)耕地， 控制新增建設(shè)用地，優(yōu)先利用存量土地；三是優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四是調(diào)整用地布局；五是嚴(yán)格土地供應(yīng)方式。 知》、《北京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定辦法（試行）》、《北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法》、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》、《北京市土地一級開發(fā)及 經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖》。 總體上看，北京已經(jīng)初步建立市場經(jīng)濟體制，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向高級化發(fā)展，居民財富大幅增加，市民工作和生活方式正發(fā)生著深刻變化，整體經(jīng)濟態(tài)勢正朝著高增長、開放型、知識經(jīng)濟的方向發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也將更加繁榮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 。循著北京經(jīng)濟發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國、面向世界的思路，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全 市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟實力保持在全國前列。 中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計有 800 至 900 萬人移居到城市。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內(nèi)存在。 可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中關(guān)村西區(qū)作為科技園區(qū)的核心區(qū)域，是規(guī)劃確定的高科技產(chǎn)業(yè)的管理決策、研究開發(fā)、產(chǎn)品和技術(shù)的展示中心區(qū)，是整個中關(guān)村科技園區(qū)的商貿(mào)中心區(qū)，是開展高科技產(chǎn)業(yè)活動的“窗口”和與國際經(jīng)濟接軌的基地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。西區(qū)總占地面積 公頃，規(guī)劃地上建筑總面積 100 萬平 方米，地下建筑總面積約 50 萬平方米。 到 2021 年，中關(guān)村科技園區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 1300 億元人民幣，年遞增 20%，成為新的經(jīng)濟增長的“發(fā)動機”，同時，科技園區(qū)強大的輻射作用，必將促進(jìn)和帶動全國，尤其是北京市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，成為推動我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的強大動力。這是繼 80 年代設(shè)立深圳等經(jīng)濟特區(qū)， 90 年代開發(fā)開放浦東之后，國家跨世紀(jì)發(fā)展的又一重大戰(zhàn)略舉措。中關(guān)村科技園區(qū)管理委員會作為市政府派出機構(gòu)對園區(qū)實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理。 規(guī)劃用地面積： 平方米 總建筑面積： 194066 平方米 其中：地上建筑面積： 119268 平方米（包括酒店： 51629 平方米，辦公： 25145 平方米，商業(yè)： 42494 平方米）， 地下建筑面積： 74798 平方米。 成立日期： 1999 年 12 月 15 日 （二）、公司股東基本情況 北京科技園置業(yè)股份有限公司是由北京科技園建設(shè)（集團）股份有限公司、上海谷元房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、北京海開房地產(chǎn)集團公司、海南三至投資發(fā)展有限公司、深圳海亞投資發(fā)展有限 公司、北京中地土地整理公司六家公司參股。其中， 2021 年 11 月至 2021 年 1 月為基礎(chǔ)施工期， 2021 年 2月至 2021 年 8 月為結(jié)構(gòu)施工期， 2021 年 9 月至 2021 年 6 月為裝修和室外工程施工期。 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為 10%。 北京科技園置業(yè)股份有限公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資管理等。地下功能為停車庫及機電設(shè)備用房，共設(shè)有 900 個機動車停車位，其中地下 892 個，地上8 個；自行車停車位 1369 個；地上部分由五星級酒店、寫字樓及商業(yè)三棟建筑組成，酒店 24 層，高 ；寫字樓 19 層，高 ；商業(yè) 6 層，高 。具體四至范圍是：南側(cè)為海淀鎮(zhèn)南街（丹棱路） ，西側(cè)為規(guī)劃（ 9）號路，西北側(cè)為規(guī)劃（ 4）號路，東北側(cè)為海淀斜街（規(guī)劃步行商業(yè)街）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中關(guān)村西區(qū) 23 號地 項目建議書代可行性研究報告 北京中設(shè)泛華工程咨詢有限公司 二〇〇六年八月四日 目 錄 可研報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10． 1 項目進(jìn)展情況 .............................................................................................................................. 49 10． 2 項目進(jìn)度安排 .............................................................................................................................. 49 10． 3 工程建設(shè)管理 .............................................................................................................................. 52 第十一章 項目招標(biāo)組織 ....................................................................................................................... 53 11． 1 項目招標(biāo)目的 .............................................................................................................................. 53 11． 2 招標(biāo)原則及招投標(biāo)方案 .............................................................................................................. 53 第十二章 投資估算與資金籌措 ......................................................................................................... 55 12． 1 投資估算說明 .............................................................................................................................. 55 12． 2 投資估算 ....................................................................................................................................... 56 12． 3資金來源與運用分析 .................................................................................................................. 59 第十三章 項目財務(wù)評價 ...................................................................................................................... 61 13． 1銷售收入估算 .......................................................................................................