【正文】 ....................... 61 13． 2成本分析 ....................................................................................................................................... 61 13． 3利潤分析 ....................................................................................................................................... 62 13． 4財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 .............................................................................................................................. 62 13． 5現(xiàn)金流量分析 .............................................................................................................................. 63 13． 8結(jié)論 ............................................................................................................................................... 64 第十四章 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) ....................................................................................................................... 65 14． 1對就業(yè)效益的影響 ...................................................................................................................... 65 14． 2對環(huán)境效益的影響 ...................................................................................................................... 65 14． 3對政府財(cái)政的影響 ...................................................................................................................... 65 14． 4對區(qū)域發(fā)展的影響 ...................................................................................................................... 65 第十五章 風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ...................................................................................................................... 66 15． 1 工期風(fēng)險(xiǎn)及防范 .......................................................................................................................... 66 15． 2 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范 .................................................................................................................. 66 15． 3 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 .......................................................................................................................... 66 15． 4利潤臨界點(diǎn) (盈虧平衡 )分析表 ................................................................................................. 67 15． 5敏感性分析 .................................................................................................................................. 68 第十六章 結(jié)論 ...................................................................................................................................... 71 基本報(bào)表 1 中關(guān)村西區(qū) 23號(hào)地全投資現(xiàn)金流量表 ................................................................... 72 基本報(bào)表 2 中關(guān)村西區(qū) 23號(hào)地資本金現(xiàn)金流量表 ................................................................... 74 基本報(bào)表 3 中關(guān)村西區(qū) 23號(hào)地?fù)p益表 ........................................................................................ 76 基本報(bào)表 4 中關(guān)村西區(qū) 23號(hào)地資產(chǎn)負(fù)債表 ............................................................................... 77 輔助報(bào)表 1 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地投資總計(jì)劃表 ............................................................................ 78 輔助報(bào)表 2 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表 ............................................... 79 輔助報(bào)表 3 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地資金籌措計(jì)劃表 ........................................................................ 80 輔助報(bào)表 4 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地借（貸）款明細(xì)表 ................................................................... 81 輔 助報(bào)表 5 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地還款付息表 ................................................................................ 82 附件 ............................................................................................................................................................... 83 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066m2。 （四）項(xiàng)目 組織運(yùn)營過程 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地建設(shè)項(xiàng)目是由北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)其開發(fā)建設(shè)工作。 （五）項(xiàng)目投資收益 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)總成本費(fèi)用約 萬元 ，此時(shí)，利潤總額為 30574 萬元，所得稅為 萬元，稅后利潤為 萬元?，F(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本，經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為： 稅前 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 13517 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅后 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投 資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 3580 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益。 （一）建設(shè)單位情況 北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地塊的開發(fā)建設(shè)工作。 各家股東在投資開發(fā)、科技創(chuàng)新、經(jīng)營管理、資本融通方面，擁有雄厚的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，為北京科技園置業(yè)股份有限公司的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 《北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于原則同意中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的復(fù)函》 (2021 規(guī)復(fù)函字 0279 號(hào) ) 《北京中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地項(xiàng)目設(shè)計(jì)說明》 《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》（京地出［合］字（ 2021）第 237 號(hào)） 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方 法》 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。中關(guān)村科技園區(qū)覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源最密集的區(qū)域，包括海淀園、豐臺(tái)園、昌平園、電子城科技園和亦莊科技園。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 加快中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)首先需要為中關(guān)村的發(fā)展提供一個(gè)良好的基礎(chǔ)環(huán)境，這是滿足中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展的基本條件。總?cè)莘e率為 ，綠化率在 35％以上，城市公共綠地 公頃，機(jī)動(dòng)車停車位 10000 個(gè)。 西區(qū)整個(gè)用地范圍有明確的功能分區(qū)：綜合科貿(mào)組團(tuán)區(qū)主要提供科技貿(mào)易類企業(yè)辦公建筑用地；公共建筑區(qū)提供金融、會(huì)展、酒店、商業(yè)、綜合管理等建筑用地；公共綠化廣場包括綠地、景觀、公共交往空間與地下商業(yè)設(shè)施。中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)已經(jīng)成為近期中關(guān)村核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對穩(wěn)定。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在 1990 至 2021 年間， 北京市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從 1990 年的￥ 4,878，迅速增長到 2021 年的￥ 36,832（約折合 4,454 美元），平均年增長率達(dá)到 %。 據(jù)預(yù)測，北京市消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在中短期內(nèi)將保持穩(wěn)定，從而帶動(dòng)消費(fèi)市場活躍，刺激房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)。 3． 2 國家政策及土地市場分析 近年北京土地市場調(diào)控 北京市在近兩 年采取了一系列措施，加強(qiáng)土地管理工作，改善宏觀調(diào)控，對土地市場的影響重大而深遠(yuǎn)?！秶薪ㄔO(shè)用地供應(yīng)辦法》自 5月 1日起施行著力調(diào)整國有建設(shè)用地的供應(yīng)現(xiàn)狀：用“年度供應(yīng)計(jì)劃”來調(diào)控土地市場，解決北京土地供應(yīng)的機(jī)制問題；規(guī)定由市政府統(tǒng)一組織管理全市國有建設(shè)用地的供應(yīng)，控制國有建設(shè)用地的供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)；分不同用途，采取不同的土地供應(yīng)方式。 在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，按照“適當(dāng)控制總量、加快調(diào)整結(jié)構(gòu)、著力挖潛改造”的原則，加大對部分類型項(xiàng)目用地的空間布局調(diào)整力度。同時(shí)，體現(xiàn)了城市總體規(guī)劃的空間布局要求，突出各區(qū)縣與其所承擔(dān)的城市功能相一致的土地供應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）土地交易 及地價(jià)預(yù)測 2021 年北京市土地交易市場成交地塊 50 宗，土地面積 公頃。平均土地價(jià)格為 3288 元 /平方米，比上年增長 %；平均 樓面地價(jià)為 2600 元 /平方米，比上年增長 %。 2021 年北京土地市場分析 （ 1）土地供應(yīng)量充足 2021 年 1 月到 2021 年 6 月，北京市國土資源局供應(yīng)住宅項(xiàng)目土地共 712 宗，其中未動(dòng)工土地面積 公頃，占 18%；已完成土地開發(fā)面積 公頃，占 15%；正在開發(fā)建設(shè)面積 公頃，占 52%；已竣工的土地面積 公 頃，占 15%。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵(lì)節(jié)約型住宅，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建 設(shè)。導(dǎo)致房價(jià)快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人