【正文】 這幾個(gè)寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)），不太可能有大單成交，而散戶銷售市場(chǎng)情況并不樂觀，因此。 中關(guān)村寫字樓近年來有大量供應(yīng)，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫字樓、中關(guān)村 e世界寫字樓、新中關(guān)寫字樓、第三極寫字樓等。區(qū)域甲級(jí)寫字樓的成交價(jià)多在 1416 美金 /平方米 /月的區(qū)間。 中關(guān)村區(qū)域的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，新建項(xiàng)目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)并不遜色于 CBD 及金融街商圈。但由于 2021年的奧運(yùn)會(huì)限制政策，從 2021 年到 2021 年期間不會(huì)有 太多 新增現(xiàn)房，所以從發(fā)展的角度分析，中關(guān)村的寫字樓市場(chǎng)，尤其是高檔寫字樓市場(chǎng)還有一定的上升空間。 中關(guān)村地區(qū)寫字樓總的供應(yīng) 量在 2021 年達(dá)到了 720 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì) 2021 年將達(dá)到 860 萬(wàn)平方米。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4． 2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓地產(chǎn)市場(chǎng)分析 中關(guān)村寫字樓的分布大致分為七個(gè)區(qū)域 ： 首先，以理想國(guó)際大廈、中關(guān)村金融中心等為代表的中關(guān)村廣場(chǎng)及其周邊項(xiàng)目，這個(gè)區(qū)域供應(yīng)量大、項(xiàng)目類型豐富，加之傳統(tǒng)的電子市場(chǎng)中心作用，一直都是中關(guān)村的核心區(qū)； 其次是以威新國(guó)際大廈、創(chuàng)業(yè)園、清華科技大廈為代表的清華科技園區(qū)，集中了大量的以清華大學(xué)為依托的高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司； 第三個(gè)區(qū)域是以融科資訊為代表的中關(guān)村東區(qū)，清華南，西區(qū)東面，入住這里的客戶多為與中科院、聯(lián)想集 團(tuán)有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名研發(fā)公司； 第四個(gè)區(qū)域是以銀網(wǎng)中心、錦秋國(guó)際、學(xué)院國(guó)際大廈、希格瑪為代表的海淀知春路金融走廊； 第五個(gè)區(qū)域是以數(shù)碼大廈、騰達(dá)大廈為代表的中關(guān)村南大街沿線； 第六個(gè)區(qū)域是以銀科中心為代表的蘇州街，這個(gè)區(qū)域集中了很多乙級(jí)寫字樓及商住公寓；配置相對(duì)較低； 第七個(gè)區(qū)域是以上地為中心的軟件研發(fā)基地。而目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 美金 /使用平方米 /月，相比之下，中關(guān)村的商鋪?zhàn)饨鸩⒉桓摺Ａ硪环矫?，由于區(qū)域 市場(chǎng) 專業(yè)化程度很高，使得這里成為經(jīng)營(yíng)電子類產(chǎn)品商家的天堂，隨著 IT 產(chǎn)品平均利潤(rùn)率的下降，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生不同程度的變化，如向餐飲、購(gòu)物、娛樂等其他商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變。 方米，而該區(qū)域 商業(yè)地產(chǎn) 的總供應(yīng)量也將超過 60 萬(wàn)平方米 —— 中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn)僅今年一年的供應(yīng)量就幾乎與此前十年的總供應(yīng)量相當(dāng)。 2021 年中關(guān)村區(qū)域的 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目供應(yīng)量可以達(dá)到近 32 萬(wàn)平可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這些數(shù)據(jù)都在傳達(dá)著這樣的信息：中關(guān)村有著極其強(qiáng)大的商業(yè)消化能力。而根據(jù)國(guó)際慣例，對(duì)于一個(gè)現(xiàn)代城（查看地圖）市而言，某一區(qū)域的人口密度與商業(yè)設(shè)施面積之比應(yīng)在 8∶ 1 左右。 比起西單、王府井等商業(yè)街區(qū)，在中關(guān)村做商業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)是豐富而充足的客流 量：這其中的支撐點(diǎn)是超過 150 萬(wàn)平方米的寫字樓、高級(jí)會(huì)展中心和五星級(jí)酒店，以人民大學(xué)、北京大學(xué)為代表的各級(jí)、各類共 68 所高等院校以及 30 多萬(wàn)左右的在校學(xué)生；在微軟、 IBM 等近 60 家落戶于中關(guān)村的世界 500 強(qiáng)企業(yè)和在國(guó)內(nèi)的眾多大型 IT 企業(yè)的白領(lǐng)以及鄰近區(qū)域內(nèi) 300 萬(wàn)常住人口。此后家樂福內(nèi)人流如織，業(yè)內(nèi)人士逐漸認(rèn)識(shí)到， “ 經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn) ，不僅需要電子商品賣場(chǎng)，同樣需要能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)、休閑需要的商業(yè)設(shè)施 ” 。 中關(guān)村商業(yè)模式真正轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)在 2021 年。 隨之而來的，是中關(guān)村 公頃的土地放量。它的商業(yè)主要消費(fèi)人群主要是對(duì)電子高科技產(chǎn)品有需求的專業(yè)人士，以及在中關(guān)村商務(wù)區(qū)辦公和周邊辦公的工作和居住的一些人群。 第四章 區(qū)域 市場(chǎng)分析 4． 1 中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 中關(guān)村核心商業(yè)區(qū)是大家認(rèn)為的中關(guān)村最主要的商業(yè)中心，并且是以龐大的電子配套市場(chǎng)為主，同時(shí)即將在中關(guān)村出現(xiàn)一些地下大型超市和購(gòu)物中心。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 次，國(guó)內(nèi)游客為 100 萬(wàn)人次），如果這 170 萬(wàn)人平均每人在北京停留 5 天，那么共需要 850萬(wàn)張床位。 2021年 8 月到北京的國(guó)外旅游者有可能達(dá)到 60 萬(wàn)左右，國(guó)內(nèi)旅游者有可能達(dá)到 110萬(wàn)，共 170 萬(wàn)左右（ 2021 年 8月到北京旅游住在星級(jí)飯店的外國(guó)游客為 30 萬(wàn)人可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)奧運(yùn)會(huì)奧組委的要求，到2021 年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)時(shí)星級(jí)飯店應(yīng)達(dá)到 800 家，客房數(shù)應(yīng)達(dá)到 13萬(wàn)間。第三是 WTO 的影響，隨著中國(guó)更大程度上融入國(guó)際主流社會(huì)，也會(huì)有越來越多的國(guó)際性的會(huì)議及相關(guān)活動(dòng)在北京舉行，加上娛樂、體育等專項(xiàng)旅游產(chǎn)品境內(nèi)外需求的擴(kuò)大，北京飯店產(chǎn)業(yè)的國(guó)際服務(wù)貿(mào)易量必然會(huì)有一個(gè)持續(xù)而穩(wěn)定的增長(zhǎng)。首先是奧運(yùn)概念的滯后效應(yīng)，入境旅游和國(guó)內(nèi)旅游需求，特別是國(guó)內(nèi)旅游需求不會(huì)下降太多。這一階段至少需要 5年的時(shí)間。對(duì)這階段北京飯店市場(chǎng)的樂觀估計(jì)是客房出租率在 80－ 88%之間，平均房?jī)r(jià)在 900－ 950之間。第二階段即 2021 年夏季奧運(yùn)會(huì)前后，北京飯店市場(chǎng)將進(jìn)入由奧運(yùn)概念為主導(dǎo)的需求拉動(dòng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。在此過程中可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)飯店企業(yè)并購(gòu)的活躍期，特別是那些地理位置優(yōu)越、經(jīng)營(yíng)管理方面存在障礙的國(guó)有飯店會(huì)成為北京飯店市場(chǎng)上資本運(yùn)作的追逐對(duì)象。第一階段是從現(xiàn)在開始到 2021 年，北京飯店市場(chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長(zhǎng)期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模 進(jìn)入。 到 2021 年之前星級(jí)酒店的數(shù)量肯定會(huì)超過向國(guó)際奧委會(huì)承諾的 800 家。 奧運(yùn)概念影響幾何一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長(zhǎng)期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入，就奧運(yùn)概念對(duì)北京飯店市場(chǎng)的影響，有關(guān)人士解答到，按現(xiàn)在京城酒店業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。北京華貿(mào)中心與萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)的酒 店管理合同簽約儀式上，國(guó)家旅游局局長(zhǎng)助理王軍致辭：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，吸引了全球的目光，特別是中國(guó)加入世界貿(mào)易組織以后，為中外企業(yè)發(fā)展和合作創(chuàng)造了更好的市場(chǎng)環(huán)境和法律環(huán)境，實(shí)踐充分說明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)帶來了前所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了雙贏。填補(bǔ)空缺除了通過新建的星級(jí)酒店以外，還通過對(duì)原有基礎(chǔ)較好飯店的升級(jí)、改造和擴(kuò)建， 4月中旬由北京市發(fā)展和改革委員會(huì)舉辦的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)推介會(huì)上，國(guó)家旅游局的官員就說過，增加酒店這一塊應(yīng)該會(huì)成為北京吸引外商投資的亮點(diǎn)。就星級(jí)酒店來說，根據(jù)獲得的最新資料，北京市目前有星級(jí)酒店 614 家，而北京市在申奧報(bào)告中承諾，到 2021 年，整個(gè)北京市的星級(jí)酒店總數(shù)將達(dá)到 800 家。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)帶來了前所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了雙贏。 3． 6 酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 我 國(guó)近年來經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、國(guó)家鼓勵(lì)外來投資、對(duì)外貿(mào)易往來頻繁、國(guó)內(nèi)外商旅人士增多，加上 2021 年奧運(yùn)會(huì) 帶來的人流與商機(jī)，這都是旅店、酒店類物業(yè)發(fā)展的大好消息。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一般優(yōu)質(zhì)寫字樓的“活躍期”（保持優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場(chǎng)地位）與其設(shè)計(jì)、建材及設(shè)備的選用密切相關(guān)。 此外，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)本身是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的市場(chǎng)，產(chǎn)品更新?lián)Q代的特點(diǎn)明顯。根據(jù)《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查顯示：全球 4萬(wàn)多家跨國(guó)公司， 90%以上的企業(yè)若干年內(nèi)會(huì)考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)性總部，其中首選北京的約占 15%。以上三個(gè)區(qū)域集中了北京市 90%以上的 20212021 年完工的甲級(jí)寫字樓，是否 座 落于這三大傳統(tǒng)商圈現(xiàn)今仍然是衡量甲級(jí)寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。 方米。根據(jù)規(guī)劃， 20212021 年期間，北京平均每年寫字樓的新增供應(yīng)量都將突破百萬(wàn)平可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 近 年 來 北京市 迎來了優(yōu)質(zhì)寫字樓入住的高潮。 3． 5 寫字樓 市場(chǎng)分析 自上個(gè)世紀(jì) 90 年代初以來，北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展共經(jīng)歷了四個(gè)階段， 1992年至 1996年的高速發(fā)展階段， 1997年至 1999年的蕭條階段，以及 2021年至 2021年的復(fù)蘇階段，相當(dāng)于剛剛走完了一個(gè)波形周期。很顯然， CBD 和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價(jià)值，但也正是因?yàn)槭袌?chǎng)普遍的關(guān)注，所以一定程度上渙散了開發(fā)商的責(zé)任心、專業(yè) 心，換言之，這兩個(gè)區(qū)域也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。購(gòu)物中心 /綜合項(xiàng)目的比例印證了當(dāng)前中國(guó)購(gòu)物中心投資開發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例目前較低，正說明成長(zhǎng)空間比較大，各類商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注并認(rèn)同其投資空間。 從 上 圖可以看出，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在三環(huán)到五環(huán)之間，而且主要集中在東部、北部和西部，投資機(jī)構(gòu)除關(guān)注以上區(qū)域外，也特別關(guān)注南部區(qū)域，因?yàn)樯悼臻g比較高。 北京市 各區(qū)域在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 北京大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，開發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，并不象南方很多城市的開發(fā)商不管商鋪銷售 是否 可能對(duì)未來 的 經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生 影響， 都 進(jìn)行大面積商鋪的銷售，而是以長(zhǎng)期出租經(jīng)營(yíng)為核心思想，進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn) 作 。 北京市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （ 1） 北京在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu) 從 上 圖統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京大中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量占市場(chǎng)的主體，這完全說明了北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。 了 1130 個(gè)店鋪，營(yíng)業(yè)面積約 萬(wàn)平方米。 2021 年前三季度，外商投資我國(guó)商業(yè)出現(xiàn)熱潮，商務(wù)部累計(jì)批準(zhǔn)新設(shè)了 554 家外商投資商業(yè)企業(yè)，合同利用外資 億美元，開設(shè)可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這一政策對(duì) 2021 年北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的影響。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛力巨大 自 2021 年 12月 11日我國(guó)有關(guān)零售業(yè)重大政策的出臺(tái)，中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)從此全面向外資開放，促使國(guó)際知名零售品牌大批擁入。 （三）需求分析 1998 年以來我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，北京居民住房購(gòu)買力得到持續(xù)增強(qiáng)，需求歷年遞增明顯，商品住宅銷售面積年均增長(zhǎng)率為 %，進(jìn)入 2021年和 2021 年后，市場(chǎng)交易出現(xiàn)了大幅放量。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)由 2021 年的 上升到了。進(jìn)入 2021 年，受購(gòu)買需求的強(qiáng)烈拉動(dòng)，以及土地拆遷原材料等開發(fā)成本上升、供應(yīng)量減少等因素的影響，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭更為明顯，期房單月價(jià)格在 5 月份創(chuàng)歷史最高，為每平方米 7136 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自 2021 年北京市住宅竣工量首次突破 1000 萬(wàn)平方米以來，每年都是保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。進(jìn)入 2021 年之后，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的影響，住宅市場(chǎng)仍然保持著持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2021 年是北京住宅市場(chǎng)不平凡的一年，雖然經(jīng)歷了 8導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人均收入水平提高下的合理因素，也有利益驅(qū)動(dòng)下的 投機(jī)行為；有住房消費(fèi)觀念的影響，也有深層次的制度制約。但受一系列宏觀調(diào)控政策特別是北京市土地出讓政策微調(diào)的影響，預(yù)計(jì) 2021 年地價(jià)雖會(huì)有上升，但將保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大漲。 住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵(lì)節(jié)約型住宅，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建 設(shè)。 （ 2）土地供應(yīng)政策導(dǎo)向作用加強(qiáng) 在土地供應(yīng)的空間分布上，將繼續(xù)貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進(jìn)中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從已供應(yīng)土地情況來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上 土地供應(yīng)量充足 。 2021 年北京土地市場(chǎng)分析 （ 1）土地供應(yīng)量充足 2021 年 1 月到 2021 年 6 月，北京市國(guó)土資源局供應(yīng)住宅項(xiàng)目土地共 712 宗，其中未動(dòng)工土地面積 公頃，占 18%；已完成土地開發(fā)面積 公頃，占 15%；正在開發(fā)建設(shè)面積 公頃，占 52%；已竣工的土地面積 公 頃，占 15%。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房