【正文】 如果假設(shè)中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地。中關(guān)村的商務(wù)寫字樓市場(chǎng)客戶群體一方面將吸引具備長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等企業(yè)巨頭；另一方面則是數(shù)以萬計(jì)的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類企業(yè)。這些企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所的需求量可想而知。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動(dòng)了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對(duì)于本區(qū)域的寫字樓租售市場(chǎng)起到了主要的推動(dòng)作用?！　∧壳爸嘘P(guān)村地區(qū)從高檔的甲級(jí)樓到乙級(jí)樓，再到商住公寓，所有的面積加起來約有 800 萬平米，為在中關(guān)村進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的和拓展的高科技及企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國(guó)際的科技企業(yè)，都提供了一個(gè)能容納百川的沃土。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這幾個(gè)寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)） ，不太可能有大單成交，而散戶銷售市場(chǎng)情況并不樂觀，因此整體銷售價(jià)格還會(huì)下降。 　　中關(guān)村寫字樓近年來有大量供應(yīng)，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫字樓、中關(guān)村 e世界寫字樓、新中關(guān)寫字樓、第三極寫字樓等。區(qū)域甲級(jí)寫字樓的成交價(jià)多在 1416 美金/平方米/月的區(qū)間。 　　中關(guān)村區(qū)域的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，新建項(xiàng)目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)并不遜色于 CBD 及金融街商圈。但由于2022 年的奧運(yùn)會(huì)限制政策，從 2022 年到 2022 年期間不會(huì)有太多新增現(xiàn)房，所以從發(fā)展的角度分析，中關(guān)村的寫字樓市場(chǎng)，尤其是高檔寫字樓市場(chǎng)還有一定的上升空間。中關(guān)村地區(qū)寫字樓總的供應(yīng)量在 2022 年達(dá)到了 720 萬平方米，預(yù)計(jì) 2022年將達(dá)到 860 萬平方米。樓及商住公寓；配置相對(duì)較低； 　　第七個(gè)區(qū)域是以上地為中心的軟件研發(fā)基地。4．2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓地產(chǎn)市場(chǎng)分析中關(guān)村寫字樓的分布大致分為七個(gè)區(qū)域： 　　首先，以理想國(guó)際大廈、中關(guān)村金融中心等為代表的中關(guān)村廣場(chǎng)及其周邊項(xiàng)目，這個(gè)區(qū)域供應(yīng)量大、項(xiàng)目類型豐富，加之傳統(tǒng)的電子市場(chǎng)中心作用，一直都是中關(guān)村的核心區(qū)； 　　其次是以威新國(guó)際大廈、創(chuàng)業(yè)園、清華科技大廈為代表的清華科技園區(qū)，集中了大量的以清華大學(xué)為依托的高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司； 　　第三個(gè)區(qū)域是以融科資訊為代表的中關(guān)村東區(qū)，清華南，西區(qū)東面，入住這里的客戶多為與中科院、聯(lián)想集團(tuán)有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名研發(fā)公司； 　　第四個(gè)區(qū)域是以銀網(wǎng)中心、錦秋國(guó)際、學(xué)院國(guó)際大廈、希格瑪為代表的海淀知春路金融走廊； 　　第五個(gè)區(qū)域是以數(shù)碼大廈、騰達(dá)大廈為代表的中關(guān)村南大街沿線； 　　第六個(gè)區(qū)域是以銀科中心為代表的蘇州街，這個(gè)區(qū)域集中了很多乙級(jí)寫字可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 美金/使用平方米/月，相比之下，中關(guān)村的商鋪?zhàn)饨鸩⒉桓摺Ａ硪环矫?，由于區(qū)域市場(chǎng)專業(yè)化程度很高，使得這里成為經(jīng)營(yíng)電子類產(chǎn)品商家的天堂，隨著 IT 產(chǎn)品平均利潤(rùn)率的下降，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生不同程度的變化，如向餐飲、購(gòu)物、娛樂等其他商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變。 2022 年中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量可以達(dá)到近 32 萬平方米，而該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的總供應(yīng)量也將超過 60 萬平方米——中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)僅今年一年的供應(yīng)量就幾乎與此前十年的總供應(yīng)量相當(dāng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這些數(shù)據(jù)都在傳達(dá)著這樣的信息：中關(guān)村有著極其強(qiáng)大的商業(yè)消化能力。而根據(jù)國(guó)際慣例，對(duì)于一個(gè)現(xiàn)代城（查看地圖）市而言，某一區(qū)域的人口密度與商業(yè)設(shè)施面積之比應(yīng)在 8∶1 左右。 　 比起西單、王府井等商業(yè)街區(qū)，在中關(guān)村做商業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)是豐富而充足的客流量：這其中的支撐點(diǎn)是超過 150 萬平方米的寫字樓、高級(jí)會(huì)展中心和五星級(jí)酒店，以人民大學(xué)、北京大學(xué)為代表的各級(jí)、各類共 68 所高等院校以及30 多萬左右的在校學(xué)生；在微軟、IBM 等近 60 家落戶于中關(guān)村的世界 500 強(qiáng)企業(yè)和在國(guó)內(nèi)的眾多大型 IT 企業(yè)的白領(lǐng)以及鄰近區(qū)域內(nèi) 300 萬常住人口。此后家樂福內(nèi)人流如織，業(yè)內(nèi)人士逐漸認(rèn)識(shí)到， “經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)，不僅需要電子商品賣場(chǎng)，同樣需要能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)、休閑需要的商業(yè)設(shè)施” 。 　　中關(guān)村商業(yè)模式真正轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)在 2022 年。 隨之而來的，是中關(guān)村 公頃的土地放量。它的商業(yè)主要消費(fèi)人群主要是對(duì)電子高科技產(chǎn)品有需求的專業(yè)人士，以及在中關(guān)村商務(wù)區(qū)辦公和周邊辦公的工作和居住的一些人群。第四章 區(qū)域市場(chǎng)分析4．1 中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析中關(guān)村核心商業(yè)區(qū)是大家認(rèn)為的中關(guān)村最主要的商業(yè)中心，并且是以龐大的電子配套市場(chǎng)為主，同時(shí)即將在中關(guān)村出現(xiàn)一些地下大型超市和購(gòu)物中心?？裳袌?bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。到 110 萬，共 170 萬左右（2022 年 8 月到北京旅游住在星級(jí)飯店的外國(guó)游客為30 萬人次，國(guó)內(nèi)游客為 100 萬人次） ，如果這 170 萬人平均每人在北京停留 5天，那么共需要 850 萬張床位。2022 年 8 月到北京的國(guó)外旅游者有可能達(dá)到 60 萬左右，國(guó)內(nèi)旅游者有可能達(dá)可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)奧運(yùn)會(huì)奧組委的要求，到 2022 年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)時(shí)星級(jí)飯店應(yīng)達(dá)到 800 家，客房數(shù)應(yīng)達(dá)到 13 萬間。第三是 WTO 的影響，隨著中國(guó)更大程度上融入國(guó)際主流社會(huì)，也會(huì)有越來越多的國(guó)際性的會(huì)議及相關(guān)活動(dòng)在北京舉行，加上娛樂、體育等專項(xiàng)旅游產(chǎn)品境內(nèi)外需求的擴(kuò)大，北京飯店產(chǎn)業(yè)的國(guó)際服務(wù)貿(mào)易量必然會(huì)有一個(gè)持續(xù)而穩(wěn)定的增長(zhǎng)。首先是奧運(yùn)概念的滯后效應(yīng)，入境旅游和國(guó)內(nèi)旅游需求，特別是國(guó)內(nèi)旅游需求不會(huì)下降太多。這一階段至少需要 5 年的時(shí)間。對(duì)這階段北京飯店市場(chǎng)的樂觀估計(jì)是客房出租率在80－88%之間，平均房?jī)r(jià)在 900－950 之間。第二階段即 2022 年夏季奧運(yùn)會(huì)前后，北京飯店市場(chǎng)將進(jìn)入由奧運(yùn)概念為主導(dǎo)的需求拉動(dòng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。在此過程中可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)飯店企業(yè)并購(gòu)的活躍期，特別是那些地理位置優(yōu)越、經(jīng)營(yíng)管理方面存在障礙的國(guó)有飯店會(huì)成為北京飯店市場(chǎng)上資本運(yùn)作的追逐對(duì)象。第一階段是從現(xiàn)在開始到 2022 年，北京飯店市場(chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長(zhǎng)期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入。勢(shì)，到 2022 年之前星級(jí)酒店的數(shù)量肯定會(huì)超過向國(guó)際奧委會(huì)承諾的 800 家。奧運(yùn)概念影響幾何一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長(zhǎng)期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入，就奧運(yùn)概念對(duì)北京飯店市場(chǎng)的影響，有關(guān)人士解答到，按現(xiàn)在京城酒店業(yè)的發(fā)展態(tài)可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。北京華貿(mào)中心與萬豪國(guó)際集團(tuán)的酒店管理合同簽約儀式上，國(guó)家旅游局局長(zhǎng)助理王軍致辭：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，吸引了全球的目光，特別是中國(guó)加入世界貿(mào)易組織以后，為中外企業(yè)發(fā)展和合作創(chuàng)造了更好的市場(chǎng)環(huán)境和法律環(huán)境，實(shí)踐充分說明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)帶來了前所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了雙贏。填補(bǔ)空缺除了通過新建的星級(jí)酒店以外，還通過對(duì)原有基礎(chǔ)較好飯店的升級(jí)、改造和擴(kuò)建，4 月中旬由北京市發(fā)展和改革委員會(huì)舉辦的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)推介會(huì)上，國(guó)家旅游局的官員就說過，增加酒店這一塊應(yīng)該會(huì)成為北京吸引外商投資的亮點(diǎn)。就星級(jí)酒店來說，根據(jù)獲得的最新資料，北京市目前有星級(jí)酒店 614 家，而北京市在申奧報(bào)告中承諾，到 2022 年，整個(gè)北京市的星級(jí)酒店總數(shù)將達(dá)到 800 家。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)帶來了前所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了雙贏。3．6 酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析我國(guó)近年來經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、國(guó)家鼓勵(lì)外來投資、對(duì)外貿(mào)易往來頻繁、國(guó)內(nèi)外商旅人士增多，加上 2022 年奧運(yùn)會(huì)帶來的人流與商機(jī)，這都是旅店、酒店類物業(yè)發(fā)展的大好消息?？裳袌?bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一般優(yōu)質(zhì)寫字樓的“活躍期” （保持優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場(chǎng)地位）與其設(shè)計(jì)、建材及設(shè)備的選用密切相關(guān)。此外，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)本身是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的市場(chǎng)，產(chǎn)品更新?lián)Q代的特點(diǎn)明顯。根據(jù)《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查顯示：全球 4 萬多家跨國(guó)公司，90%以上的企業(yè)若干年內(nèi)會(huì)考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)性總部，其中首選北京的約占 15%。以上三個(gè)區(qū)域集中了北京市 90%以上的 20222022 年完工的甲級(jí)寫字樓，是否座落于這三大傳統(tǒng)商圈現(xiàn)今仍然是衡量甲級(jí)寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)規(guī)劃，20222022 年期間，北京平均每年寫字樓的新增供應(yīng)量都將突破百萬平方米。 近年來北京市迎來了優(yōu)質(zhì)寫字樓入住的高潮。3．5 寫字樓市場(chǎng)分析自上個(gè)世紀(jì) 90 年代初以來，北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展共經(jīng)歷了四個(gè)階段，1992 年至 1996 年的高速發(fā)展階段，1997 年至 1999 年的蕭條階段，以及 2022年至 2022 年的復(fù)蘇階段，相當(dāng)于剛剛走完了一個(gè)波形周期。很顯然，CBD 和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價(jià)值，但也正是因?yàn)槭袌?chǎng)普遍的關(guān)注，所以一定程度上渙散了開發(fā)商的責(zé)任心、專業(yè)心，換言之，這兩個(gè)區(qū)域也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目的比例印證了當(dāng)前中國(guó)購(gòu)物中心投資開發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例目前較低，正說明成長(zhǎng)空間比較大，各類商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注并認(rèn)同其投資空間。 從上圖可以看出，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在三環(huán)到五環(huán)之間，而且主要集中在東部、北部和西部，投資機(jī)構(gòu)除關(guān)注以上區(qū)域外，也特別關(guān)注南部區(qū)域，因?yàn)樯悼臻g比較高。 北京市各區(qū)域在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 北京大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，開發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，并不象南方很多城市的開發(fā)商不管商鋪銷售是否可能對(duì)未來的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生影響，都進(jìn)行大面積商鋪的銷售，而是以長(zhǎng)期出租經(jīng)營(yíng)為核心思想，進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)作。北京市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1） 北京在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)從上圖統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京大中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量占市場(chǎng)的主體，這完全說明了北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。設(shè)了 1130 個(gè)店鋪，營(yíng)業(yè)面積約 萬平方米。2022 年前三季度，外商投資我國(guó)商業(yè)出現(xiàn)熱潮，商務(wù)部累計(jì)批準(zhǔn)新設(shè)了 554 家外商投資商業(yè)企業(yè)，合同利用外資 億美元，開可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這一政策對(duì) 2022 年北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的影響。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛力巨大自 2022 年 12 月 11 日我國(guó)有關(guān)零售業(yè)重大政策的出臺(tái)，中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)從此全面向外資開放，促使國(guó)際知名零售品牌大批擁入。（三）需求分析1998 年以來我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，北京居民住房購(gòu)買力得到持續(xù)增強(qiáng)，需求歷年遞增明顯，商品住宅銷售面積年均增長(zhǎng)率為 %，進(jìn)入2022 年和 2022 年后，市場(chǎng)交易出現(xiàn)了大幅放量?？裳袌?bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)由 2022 年的 上升到了 。進(jìn)入 2022 年，受購(gòu)買需求的強(qiáng)烈拉動(dòng)，以及土地拆遷原材料等開發(fā)成本上升、供應(yīng)量減少等因素的影響，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭更為明顯，期房單月價(jià)格在 5 月份創(chuàng)歷史最高，為每平方米 7136 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自 2022 年北京市住宅竣工量首次突破 1000 萬平方米以來，每年都是保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。進(jìn)入 2022 年之后，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的影響，住宅市場(chǎng)仍然保持著持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2022 年是北京住宅市場(chǎng)不平凡的一年，雖然經(jīng)歷了 8導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人均收入水平提高下的合理因素，也有利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為；有住房消費(fèi)觀念的影響，也有深層次的制度制約。 但 受 一 系 列 宏 觀 調(diào) 控 政 策 特 別 是 北 京 市 土 地 出讓 政 策 微 調(diào) 的 影 響 ， 預(yù) 計(jì) 2022 年 地 價(jià) 雖 會(huì) 有 上 升 ， 但 將 保 持 平 穩(wěn) ， 不 會(huì)出 現(xiàn) 大 漲 。 住 宅 商 品 房 用 地 方 面 ， 將 優(yōu) 先 支 持 中 小 戶 型 普 通 商 品 房 建 設(shè) ， 鼓 勵(lì)節(jié) 約 型 住 宅 ， 限 制 高 檔 住 宅 ， 禁 止 高 檔 別 墅 建 設(shè) 。 （ 2） 土 地 供 應(yīng) 政 策 導(dǎo) 向 作 用 加 強(qiáng) 在 土 地 供 應(yīng) 的 空 間 分 布 上 ， 將 繼 續(xù) 貫 徹 落 實(shí) 城 市 總 體 規(guī) 劃 、 土 地 利用 總 體 規(guī) 劃 等 各 類 規(guī) 劃 確 定 的 城 市 空 間 布 局 和 區(qū) 縣 功 能 定 位 ， 促 進(jìn) 中 心 城