【正文】 這里向北可望世界文化遺產(chǎn)頤和園。具體四至范圍是：南側(cè)為海淀鎮(zhèn)南街（丹棱路），西側(cè)為規(guī)劃（9）號(hào)路，西北側(cè)為規(guī)劃（4）號(hào)路，東北側(cè)為海淀斜街（規(guī)劃步行商業(yè)街）。 第六章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析6．1 項(xiàng)目用地范圍及自然狀況（一）項(xiàng)目地理位置中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地位于海淀區(qū)中關(guān)村，這里地處西北四環(huán)路內(nèi)、頤和園南，距西直門(mén) 5 千米。他們對(duì)居住文化、辦公或商業(yè)環(huán)境有著獨(dú)特的理解與需求，對(duì)反映酒店檔次的裝修裝飾、外部環(huán)境、配套設(shè)施、管理服務(wù)水平等要求也較高。酒店部分客戶(hù)群分析（1） ．主要以居住和商務(wù)為目的高級(jí)商務(wù)人士在租用酒店時(shí)就沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)該酒店套間用于投資的想法，他們的直接目的在于長(zhǎng)期居住，獲得生活和工作上的方便，最終目的在于商務(wù)。，金融、風(fēng)險(xiǎn)投資等相關(guān)領(lǐng)域的中小型公司。他們的決策是理性的，符合科技標(biāo)準(zhǔn)的。（4）客戶(hù)定位本案定位為智慧型、智能化商務(wù)寫(xiě)字樓，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，不僅以智能高科技來(lái)突出產(chǎn)品特性，更應(yīng)注重以人為本的原則,追求人性化,追求健康,生態(tài)、環(huán)保的辦公理念。未來(lái)中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)是中關(guān)村比較重要的發(fā)展方向。（3） 、中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)：由于這些企業(yè)普遍是“合伙人制” ，這在中關(guān)村地區(qū)是絕對(duì)的主導(dǎo)，所以大多數(shù)中介企業(yè)認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)比租賃好。由于純鋪面分銷(xiāo)商銷(xiāo)售毛利潤(rùn)的近５０％要承擔(dān)房租，所以為降低成本， “下店上商”已逐漸成為規(guī)模分銷(xiāo)商的辦公新趨勢(shì)。創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)經(jīng)常需要加班，所以他們有２４小時(shí)的服務(wù)要求。（1） 、高新技術(shù)企業(yè)： 高新技術(shù)企業(yè)中基本上以民營(yíng)企業(yè)為主，所以多數(shù)以購(gòu)買(mǎi)辦公面積為主， 這類(lèi)企業(yè)普遍呈現(xiàn)小型化，其中３０人以下的企業(yè)所占比例最大。中關(guān)村企業(yè)構(gòu)成主要是高新技術(shù)企業(yè)、ＩＴ產(chǎn)品分銷(xiāo)商，以及中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)、教育、會(huì)計(jì)、律師等。其各部分配比為：地上部分由五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓及商業(yè)三棟建筑組成，酒店 24 層，高 ，建筑面積 51629 平方米；寫(xiě)字樓 19 層，高，建筑面積 25145 平方米；商業(yè) 6 層，高 ，建筑面積 42494 平方米。此外，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，平臺(tái)交流機(jī)構(gòu)以及其他相關(guān)的會(huì)計(jì)、法律、律師等等這些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的缺乏，與中關(guān)村區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不相匹配。第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位5．1 中關(guān)村地區(qū)市場(chǎng)總體分析通過(guò)以上分析可知，雖然中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)得到發(fā)展，但酒店類(lèi)物業(yè)地產(chǎn)尚處于待開(kāi)發(fā)階段。中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地項(xiàng)目地處中關(guān)村地區(qū)，它的區(qū)位條件和國(guó)貿(mào)、燕莎相比各有千秋，很難以精確的數(shù)字表述。典型項(xiàng)目租金與售價(jià)水平參考名稱(chēng) 租金(美元/月/套) 售價(jià)(美元/平方米)國(guó)貿(mào)中心 15002800和喬麗晶公寓 12162204 2022麗都假日酒店 2022海逸酒店 12002250京廣中心 900亮馬河大廈 1050盈科中心 20225000 3300福景苑國(guó)際公寓 2300新都市計(jì)劃 890利景名門(mén) 720瑞城中心 2500旺座 2022東方銀座 2022恒基中心 15002800 2300港澳中心 2022麗苑公寓 30006800金隆基大廈 1915俊景苑 1780從上表可以看出目前本市的酒店主流市場(chǎng)的價(jià)格在 20223000 美元/平方米。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)市場(chǎng)上的酒店項(xiàng)目 61% 位于朝陽(yáng)區(qū)，并且這些項(xiàng)目所提供的公寓總建筑面積將近占市場(chǎng)總量的 70%以上 。酒店的供應(yīng)量的猛增，勢(shì)必對(duì)其他類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目造成一定的壓力。近幾年來(lái)開(kāi)盤(pán)的新項(xiàng)目，無(wú)論在項(xiàng)目的數(shù)量，還是項(xiàng)目提供的總建筑面積，都是很高的。如果假設(shè)中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當(dāng)，考慮到近年房?jī)r(jià)上漲因素，我行認(rèn)為 12022 元/平方米左右的價(jià)格是比較接近市場(chǎng)價(jià)格的。中關(guān)村的商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)客戶(hù)群體一方面將吸引具備長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等企業(yè)巨頭；另一方面則是數(shù)以萬(wàn)計(jì)的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類(lèi)企業(yè)。這些企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所的需求量可想而知。這部分客戶(hù)不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動(dòng)了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對(duì)于本區(qū)域的寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)起到了主要的推動(dòng)作用。 　　目前中關(guān)村地區(qū)從高檔的甲級(jí)樓到乙級(jí)樓，再到商住公寓，所有的面積加起來(lái)約有 800 萬(wàn)平米，為在中關(guān)村進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的和拓展的高科技及企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國(guó)際的科技企業(yè)，都提供了一個(gè)能容納百川的沃土。這幾個(gè)寫(xiě)字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)） ，不太可能有大單成交，而散戶(hù)銷(xiāo)售市場(chǎng)情況并不樂(lè)觀，因此整體銷(xiāo)售價(jià)格還會(huì)下降。 　　中關(guān)村寫(xiě)字樓近年來(lái)有大量供應(yīng)，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫(xiě)字樓、中關(guān)村 e世界寫(xiě)字樓、新中關(guān)寫(xiě)字樓、第三極寫(xiě)字樓等。區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓的成交價(jià)多在 1416 美金/平方米/月的區(qū)間。 　　中關(guān)村區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓當(dāng)中，新建項(xiàng)目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)并不遜色于 CBD 及金融街商圈。但由于2022 年的奧運(yùn)會(huì)限制政策，從 2022 年到 2022 年期間不會(huì)有太多新增現(xiàn)房，所以從發(fā)展的角度分析，中關(guān)村的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，尤其是高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)還有一定的上升空間。中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓總的供應(yīng)量在 2022 年達(dá)到了 720 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì) 2022年將達(dá)到 860 萬(wàn)平方米。4．2 中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓地產(chǎn)市場(chǎng)分析中關(guān)村寫(xiě)字樓的分布大致分為七個(gè)區(qū)域： 　　首先，以理想國(guó)際大廈、中關(guān)村金融中心等為代表的中關(guān)村廣場(chǎng)及其周邊項(xiàng)目，這個(gè)區(qū)域供應(yīng)量大、項(xiàng)目類(lèi)型豐富，加之傳統(tǒng)的電子市場(chǎng)中心作用，一直都是中關(guān)村的核心區(qū)； 　　其次是以威新國(guó)際大廈、創(chuàng)業(yè)園、清華科技大廈為代表的清華科技園區(qū)，集中了大量的以清華大學(xué)為依托的高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司； 　　第三個(gè)區(qū)域是以融科資訊為代表的中關(guān)村東區(qū)，清華南，西區(qū)東面，入住這里的客戶(hù)多為與中科院、聯(lián)想集團(tuán)有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名研發(fā)公司； 　　第四個(gè)區(qū)域是以銀網(wǎng)中心、錦秋國(guó)際、學(xué)院國(guó)際大廈、希格瑪為代表的海淀知春路金融走廊； 　　第五個(gè)區(qū)域是以數(shù)碼大廈、騰達(dá)大廈為代表的中關(guān)村南大街沿線； 　　第六個(gè)區(qū)域是以銀科中心為代表的蘇州街，這個(gè)區(qū)域集中了很多乙級(jí)寫(xiě)字樓及商住公寓；配置相對(duì)較低； 　　第七個(gè)區(qū)域是以上地為中心的軟件研發(fā)基地。而目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 美金/使用平方米/月，相比之下，中關(guān)村的商鋪?zhàn)饨鸩⒉桓?。另一方面，由于區(qū)域市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化程度很高，使得這里成為經(jīng)營(yíng)電子類(lèi)產(chǎn)品商家的天堂，隨著 IT 產(chǎn)品平均利潤(rùn)率的下降，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生不同程度的變化，如向餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等其他商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變。 2022 年中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量可以達(dá)到近 32 萬(wàn)平方米，而該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的總供應(yīng)量也將超過(guò) 60 萬(wàn)平方米——中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)僅今年一年的供應(yīng)量就幾乎與此前十年的總供應(yīng)量相當(dāng)。 這些數(shù)據(jù)都在傳達(dá)著這樣的信息：中關(guān)村有著極其強(qiáng)大的商業(yè)消化能力。而根據(jù)國(guó)際慣例，對(duì)于一個(gè)現(xiàn)代城（查看地圖）市而言，某一區(qū)域的人口密度與商業(yè)設(shè)施面積之比應(yīng)在 8∶1 左右。 　 比起西單、王府井等商業(yè)街區(qū)，在中關(guān)村做商業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)是豐富而充足的客流量：這其中的支撐點(diǎn)是超過(guò) 150 萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓、高級(jí)會(huì)展中心和五星級(jí)酒店，以人民大學(xué)、北京大學(xué)為代表的各級(jí)、各類(lèi)共 68 所高等院校以及30 多萬(wàn)左右的在校學(xué)生；在微軟、IBM 等近 60 家落戶(hù)于中關(guān)村的世界 500 強(qiáng)企業(yè)和在國(guó)內(nèi)的眾多大型 IT 企業(yè)的白領(lǐng)以及鄰近區(qū)域內(nèi) 300 萬(wàn)常住人口。此后家樂(lè)福內(nèi)人流如織，業(yè)內(nèi)人士逐漸認(rèn)識(shí)到， “經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)，不僅需要電子商品賣(mài)場(chǎng)，同樣需要能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)、休閑需要的商業(yè)設(shè)施” 。 　　中關(guān)村商業(yè)模式真正轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)在 2022 年。 隨之而來(lái)的，是中關(guān)村 公頃的土地放量。它的商業(yè)主要消費(fèi)人群主要是對(duì)電子高科技產(chǎn)品有需求的專(zhuān)業(yè)人士，以及在中關(guān)村商務(wù)區(qū)辦公和周邊辦公的工作和居住的一些人群。第四章 區(qū)域市場(chǎng)分析4．1 中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析中關(guān)村核心商業(yè)區(qū)是大家認(rèn)為的中關(guān)村最主要的商業(yè)中心，并且是以龐大的電子配套市場(chǎng)為主，同時(shí)即將在中關(guān)村出現(xiàn)一些地下大型超市和購(gòu)物中心。2022 年 8 月到北京的國(guó)外旅游者有可能達(dá)到 60 萬(wàn)左右，國(guó)內(nèi)旅游者有可能達(dá)到 110 萬(wàn)，共 170 萬(wàn)左右（2022 年 8 月到北京旅游住在星級(jí)飯店的外國(guó)游客為30 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客為 100 萬(wàn)人次） ，如果這 170 萬(wàn)人平均每人在北京停留 5天，那么共需要 850 萬(wàn)張床位。根據(jù)奧運(yùn)會(huì)奧組委的要求，到 2022 年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)時(shí)星級(jí)飯店應(yīng)達(dá)到 800 家，客房數(shù)應(yīng)達(dá)到 13 萬(wàn)間。第三是 WTO 的影響，隨著中國(guó)更大程度上融入國(guó)際主流社會(huì)，也會(huì)有越來(lái)越多的國(guó)際性的會(huì)議及相關(guān)活動(dòng)在北京舉行，加上娛樂(lè)、體育等專(zhuān)項(xiàng)旅游產(chǎn)品境內(nèi)外需求的擴(kuò)大，北京飯店產(chǎn)業(yè)的國(guó)際服務(wù)貿(mào)易量必然會(huì)有一個(gè)持續(xù)而穩(wěn)定的增長(zhǎng)。首先是奧運(yùn)概念的滯后效應(yīng)，入境旅游和國(guó)內(nèi)旅游需求，特別是國(guó)內(nèi)旅游需求不會(huì)下降太多。這一階段至少需要 5 年的時(shí)間。對(duì)這階段北京飯店市場(chǎng)的樂(lè)觀估計(jì)是客房出租率在80－88%之間，平均房?jī)r(jià)在 900－950 之間。第二階段即 2022 年夏季奧運(yùn)會(huì)前后，北京飯店市場(chǎng)將進(jìn)入由奧運(yùn)概念為主導(dǎo)的需求拉動(dòng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。在此過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)飯店企業(yè)并購(gòu)的活躍期，特別是那些地理位置優(yōu)越、經(jīng)營(yíng)管理方面存在障礙的國(guó)有飯店會(huì)成為北京飯店市場(chǎng)上資本運(yùn)作的追逐對(duì)象。第一階段是從現(xiàn)在開(kāi)始到 2022 年，北京飯店市場(chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長(zhǎng)期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入。奧運(yùn)概念影響幾何一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長(zhǎng)期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入，就奧運(yùn)概念對(duì)北京飯店市場(chǎng)的影響，有關(guān)人士解答到，按現(xiàn)在京城酒店業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，到 2022 年之前星級(jí)酒店的數(shù)量肯定會(huì)超過(guò)向國(guó)際奧委會(huì)承諾的 800 家。北京華貿(mào)中心與萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)的酒店管理合同簽約儀式上，國(guó)家旅游局局長(zhǎng)助理王軍致辭：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，吸引了全球的目光，特別是中國(guó)加入世界貿(mào)易組織以后，為中外企業(yè)發(fā)展和合作創(chuàng)造了更好的市場(chǎng)環(huán)境和法律環(huán)境，實(shí)踐充分說(shuō)明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了雙贏。填補(bǔ)空缺除了通過(guò)新建的星級(jí)酒店以外，還通過(guò)對(duì)原有基礎(chǔ)較好飯店的升級(jí)、改造和擴(kuò)建，4 月中旬由北京市發(fā)展和改革委員會(huì)舉辦的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)推介會(huì)上，國(guó)家旅游局的官員就說(shuō)過(guò)，增加酒店這一塊應(yīng)該會(huì)成為北京吸引外商投資的亮點(diǎn)。就星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)，根據(jù)獲得的最新資料，北京市目前有星級(jí)酒店 614 家，而北京市在申奧報(bào)告中承諾，到 2022 年，整個(gè)北京市的星級(jí)酒店總數(shù)將達(dá)到 800 家。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了雙贏。3．6 酒店類(lèi)物業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析我國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、國(guó)家鼓勵(lì)外來(lái)投資、對(duì)外貿(mào)易往來(lái)頻繁、國(guó)內(nèi)外商旅人士增多，加上 2022 年奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的人流與商機(jī)，這都是旅店、酒店類(lèi)物業(yè)發(fā)展的大好消息。一般優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的“活躍期” （保持優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)地位）與其設(shè)計(jì)、建材及設(shè)備的選用密切相關(guān)。此外，北京的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)本身是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的市場(chǎng)，產(chǎn)品更新?lián)Q代的特點(diǎn)明顯。根據(jù)《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查顯示：全球 4 萬(wàn)多家跨國(guó)公司，90%以上的企業(yè)若干年內(nèi)會(huì)考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)性總部，其中首選北京的約占 15%。以上三個(gè)區(qū)域集中了北京市 90%以上的 20222022 年完工的甲級(jí)寫(xiě)字樓，是否座落于這三大傳統(tǒng)商圈現(xiàn)今仍然是衡量甲級(jí)寫(xiě)字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)規(guī)劃，20222022 年期間，北京平均每年寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量都將突破百萬(wàn)平方米。 近年來(lái)北京市迎來(lái)了優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓入住的高潮。3．5 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析自上個(gè)世紀(jì) 90 年代初以來(lái)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展共經(jīng)歷了四個(gè)階段，1992 年至 1996 年的高速發(fā)展階段，1997 年至 1999 年的蕭條階段，以及 2022年至 2022 年的復(fù)蘇階段，相當(dāng)于剛剛走完了一個(gè)波形周期。很顯然，CBD 和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價(jià)值，但也正是因?yàn)槭袌?chǎng)普遍的關(guān)注，所以一定程度上渙散了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任心、專(zhuān)業(yè)心，換言之，這兩個(gè)區(qū)域也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目的比例印證了當(dāng)前中國(guó)購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例目前較低，正說(shuō)明成長(zhǎng)空間比較大，各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注并認(rèn)同其投資空間。 北京市各區(qū)域在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況 從上圖可以看出，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在三環(huán)到五環(huán)之間，而且主要集中在東部、北部和西部，投資機(jī)構(gòu)除關(guān)注以上區(qū)域外，也特別關(guān)注南部區(qū)域，因?yàn)樯悼臻g比較高。 北京大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，并不象南方很多城市的開(kāi)發(fā)商不管商鋪銷(xiāo)售是否可能對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生影響，都進(jìn)行大面積商鋪的銷(xiāo)售，而是以長(zhǎng)期出租經(jīng)營(yíng)為核心思想，進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)作。北京市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1） 北京在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)從上圖統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京大中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量占市場(chǎng)的主體，這完全說(shuō)明了北京商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。2022 年前三季度，外商投資我國(guó)商業(yè)出現(xiàn)熱潮，商務(wù)部累計(jì)批準(zhǔn)新設(shè)了 554 家外商投資商業(yè)企業(yè)，合同利用外資 億美元，開(kāi)設(shè)了 1130 個(gè)店鋪，營(yíng)業(yè)面積約 萬(wàn)平方米。這一政策對(duì) 2022 年北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物