【正文】 要“帶動(dòng)教育、文化、體育、商業(yè)以及物業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展” 。 隨之而來(lái)的，是中關(guān)村 公頃的土地放量。這引來(lái)了眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涌入中關(guān)村，其中有相當(dāng)一部分將目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 　　中關(guān)村商業(yè)模式真正轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)在 2022 年。家樂(lè)福旗艦店落戶中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)的黃莊。此后家樂(lè)福內(nèi)人流如織，業(yè)內(nèi)人士逐漸認(rèn)識(shí)到， “經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)，不僅需要電子商品賣(mài)場(chǎng)，同樣需要能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)、休閑需要的商業(yè)設(shè)施” 。 被單一的商業(yè)模式統(tǒng)治長(zhǎng)達(dá)十余年的中關(guān)村地區(qū)，終于迎來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“百家爭(zhēng)鳴”的局面。 　 比起西單、王府井等商業(yè)街區(qū)，在中關(guān)村做商業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)是豐富而充足的客流量：這其中的支撐點(diǎn)是超過(guò) 150 萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓、高級(jí)會(huì)展中心和五星級(jí)酒店，以人民大學(xué)、北京大學(xué)為代表的各級(jí)、各類共 68 所高等院校以及30 多萬(wàn)左右的在校學(xué)生；在微軟、IBM 等近 60 家落戶于中關(guān)村的世界 500 強(qiáng)企業(yè)和在國(guó)內(nèi)的眾多大型 IT 企業(yè)的白領(lǐng)以及鄰近區(qū)域內(nèi) 300 萬(wàn)常住人口。 　　而更吸引人的是，連續(xù)三年，海淀區(qū)個(gè)人所得稅收入占全市個(gè)稅收入的 24%，人均可支配收入在北京城八區(qū)內(nèi)名列第一。而根據(jù)國(guó)際慣例，對(duì)于一個(gè)現(xiàn)代城（查看地圖）市而言，某一區(qū)域的人口密度與商業(yè)設(shè)施面積之比應(yīng)在 8∶1 左右。但在目前的中關(guān)村地區(qū)，除電子產(chǎn)品商業(yè)外，這一比例是 30∶1。 這些數(shù)據(jù)都在傳達(dá)著這樣的信息：中關(guān)村有著極其強(qiáng)大的商業(yè)消化能力。 在經(jīng)歷了 2022 年的短暫沉寂之后，中關(guān)村的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在 2022 年迎來(lái)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。 2022 年中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量可以達(dá)到近 32 萬(wàn)平方米，而該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的總供應(yīng)量也將超過(guò) 60 萬(wàn)平方米——中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)僅今年一年的供應(yīng)量就幾乎與此前十年的總供應(yīng)量相當(dāng)。 針對(duì)中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)的集中放量，一方面現(xiàn)階段中關(guān)村大量寫(xiě)字樓上市，表明該區(qū)域商務(wù)氛圍已形成，商務(wù)配套的相對(duì)缺乏使區(qū)域后期物業(yè)產(chǎn)品類型發(fā)生了轉(zhuǎn)變。另一方面，由于區(qū)域市場(chǎng)專業(yè)化程度很高，使得這里成為經(jīng)營(yíng)電子類產(chǎn)品商家的天堂，隨著 IT 產(chǎn)品平均利潤(rùn)率的下降，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生不同程度的變化，如向餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等其他商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變。中關(guān)村商圈的平均租金水平是 80 元美金/使用平方米/月，王府井達(dá)到了160 元美金，西單是 150 美金，CBD 和燕莎是 100 美金。而目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 美金/使用平方米/月，相比之下，中關(guān)村的商鋪?zhàn)饨鸩⒉桓?。如果假設(shè)中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當(dāng)，考慮到近年房?jī)r(jià)上漲因素，我行認(rèn)為 19000 元/平方米左右的價(jià)格是比較接近市場(chǎng)價(jià)格的。4．2 中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓地產(chǎn)市場(chǎng)分析中關(guān)村寫(xiě)字樓的分布大致分為七個(gè)區(qū)域： 　　首先，以理想國(guó)際大廈、中關(guān)村金融中心等為代表的中關(guān)村廣場(chǎng)及其周邊項(xiàng)目，這個(gè)區(qū)域供應(yīng)量大、項(xiàng)目類型豐富，加之傳統(tǒng)的電子市場(chǎng)中心作用，一直都是中關(guān)村的核心區(qū)； 　　其次是以威新國(guó)際大廈、創(chuàng)業(yè)園、清華科技大廈為代表的清華科技園區(qū)，集中了大量的以清華大學(xué)為依托的高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司； 　　第三個(gè)區(qū)域是以融科資訊為代表的中關(guān)村東區(qū)，清華南，西區(qū)東面，入住這里的客戶多為與中科院、聯(lián)想集團(tuán)有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名研發(fā)公司； 　　第四個(gè)區(qū)域是以銀網(wǎng)中心、錦秋國(guó)際、學(xué)院國(guó)際大廈、希格瑪為代表的海淀知春路金融走廊； 　　第五個(gè)區(qū)域是以數(shù)碼大廈、騰達(dá)大廈為代表的中關(guān)村南大街沿線； 　　第六個(gè)區(qū)域是以銀科中心為代表的蘇州街，這個(gè)區(qū)域集中了很多乙級(jí)寫(xiě)字樓及商住公寓；配置相對(duì)較低； 　　第七個(gè)區(qū)域是以上地為中心的軟件研發(fā)基地。山后永豐產(chǎn)業(yè)基地和生命科學(xué)園，以研發(fā)為主的生態(tài)型的辦公區(qū)。中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓總的供應(yīng)量在 2022 年達(dá)到了 720 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì) 2022年將達(dá)到 860 萬(wàn)平方米。從趨勢(shì)上看遞增明顯，短期內(nèi)與增幅不明顯的需求量會(huì)產(chǎn)生供過(guò)于求的矛盾，這種矛盾同時(shí)還體現(xiàn)在供需結(jié)構(gòu)上的不對(duì)稱。但由于2022 年的奧運(yùn)會(huì)限制政策，從 2022 年到 2022 年期間不會(huì)有太多新增現(xiàn)房，所以從發(fā)展的角度分析，中關(guān)村的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，尤其是高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)還有一定的上升空間。 　　根據(jù)成業(yè)行提供的資料，2022 年中關(guān)村核心區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量為：銷(xiāo)售接近30 萬(wàn)平方米、出租接近 60 萬(wàn)平方米。 　　中關(guān)村區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓當(dāng)中，新建項(xiàng)目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)并不遜色于 CBD 及金融街商圈。然而，受供應(yīng)量、客群及商務(wù)環(huán)境的影響，中關(guān)村區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平及入住率在各大商圈中最低。區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓的成交價(jià)多在 1416 美金/平方米/月的區(qū)間。甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)集中在1300017000 元/平方米的區(qū)間。 　　中關(guān)村寫(xiě)字樓近年來(lái)有大量供應(yīng)，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫(xiě)字樓、中關(guān)村 e世界寫(xiě)字樓、新中關(guān)寫(xiě)字樓、第三極寫(xiě)字樓等。此外在中關(guān)村外圍還將陸續(xù)有寫(xiě)字樓供應(yīng)。這幾個(gè)寫(xiě)字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)） ，不太可能有大單成交，而散戶銷(xiāo)售市場(chǎng)情況并不樂(lè)觀，因此整體銷(xiāo)售價(jià)格還會(huì)下降?！　∏暗闹嘘P(guān)村有高端的基礎(chǔ)設(shè)施和配套，吸引了越來(lái)越多的大型高段企業(yè)入住，目前在市場(chǎng)上受打擊的是中端寫(xiě)字樓的和前 5 年推出的寫(xiě)字樓，其受高端寫(xiě)字樓入市的低價(jià)位影響，加上其自身的硬件落伍，目前處在非常艱難的境地。 　　目前中關(guān)村地區(qū)從高檔的甲級(jí)樓到乙級(jí)樓，再到商住公寓，所有的面積加起來(lái)約有 800 萬(wàn)平米，為在中關(guān)村進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的和拓展的高科技及企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國(guó)際的科技企業(yè)，都提供了一個(gè)能容納百川的沃土。 　　中關(guān)村客戶群體依然是以高科技、IT 為主的企業(yè)，與以往不同的是，目前除了中關(guān)村區(qū)域內(nèi)成長(zhǎng)起來(lái)的和新注冊(cè)的公司外，隨著中關(guān)村廣場(chǎng)的和清華科技園區(qū)及融科資訊中心的建設(shè)，中關(guān)村逐步改變了以往硬件設(shè)施落后的狀況，有更多的外資 500 強(qiáng)的公司和國(guó)內(nèi)的知名 IT 公司紛紛從 CBD 回流中關(guān)村。這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動(dòng)了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對(duì)于本區(qū)域的寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)起到了主要的推動(dòng)作用。 　　中關(guān)村近年來(lái)平均每年新增企業(yè)超過(guò) 3000 家，至今已有注冊(cè)企業(yè) 1 萬(wàn)多家。這些企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所的需求量可想而知。同時(shí)，眾多跨國(guó)公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或區(qū)域總部，而且，跨國(guó)公司的進(jìn)入有逾演逾烈的趨勢(shì)。中關(guān)村的商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)客戶群體一方面將吸引具備長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等企業(yè)巨頭；另一方面則是數(shù)以萬(wàn)計(jì)的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類企業(yè)。 　　可以看出中關(guān)村的客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國(guó)際化趨勢(shì)，由此也可以說(shuō)明中關(guān)村所獨(dú)有的科技、人才的原動(dòng)力將長(zhǎng)期而巨大的吸引著國(guó)際、國(guó)內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。如果假設(shè)中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當(dāng)，考慮到近年房?jī)r(jià)上漲因素，我行認(rèn)為 12022 元/平方米左右的價(jià)格是比較接近市場(chǎng)價(jià)格的。4．3 中關(guān)村地區(qū)酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析北京酒店市場(chǎng)供應(yīng)量在時(shí)間上是不均勻的。近幾年來(lái)開(kāi)盤(pán)的新項(xiàng)目，無(wú)論在項(xiàng)目的數(shù)量，還是項(xiàng)目提供的總建筑面積，都是很高的。這反映了今年酒店市場(chǎng)十分活躍，且市場(chǎng)總量還未飽和。酒店的供應(yīng)量的猛增，勢(shì)必對(duì)其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目造成一定的壓力。北京酒店市場(chǎng)供應(yīng)量在分布上是不均勻的。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)市場(chǎng)上的酒店項(xiàng)目 61% 位于朝陽(yáng)區(qū)，并且這些項(xiàng)目所提供的公寓總建筑面積將近占市場(chǎng)總量的 70%以上 。主要原因是自改革開(kāi)放以來(lái)，東部地區(qū)就是北京市發(fā)展較快的區(qū)域，既有大型商貿(mào)社區(qū)，又涵蓋眾多重要的外事區(qū)和商務(wù)區(qū)，外國(guó)使館和國(guó)際商務(wù)機(jī)構(gòu)密集，因此會(huì)對(duì)酒店有持續(xù)的需求。典型項(xiàng)目租金與售價(jià)水平參考名稱 租金(美元/月/套) 售價(jià)(美元/平方米)國(guó)貿(mào)中心 15002800和喬麗晶公寓 12162204 2022麗都假日酒店 2022海逸酒店 12002250京廣中心 900亮馬河大廈 1050盈科中心 20225000 3300福景苑國(guó)際公寓 2300新都市計(jì)劃 890利景名門(mén) 720瑞城中心 2500旺座 2022東方銀座 2022恒基中心 15002800 2300港澳中心 2022麗苑公寓 30006800金隆基大廈 1915俊景苑 1780從上表可以看出目前本市的酒店主流市場(chǎng)的價(jià)格在 20223000 美元/平方米。國(guó)貿(mào)附近在 2022 美元/平方米，而燕沙附近受到國(guó)外人士青睞，售價(jià)更高在3000 美元/平方米左右。中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地項(xiàng)目地處中關(guān)村地區(qū)，它的區(qū)位條件和國(guó)貿(mào)、燕莎相比各有千秋，很難以精確的數(shù)字表述。如果假設(shè)中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當(dāng)，考慮到近年房?jī)r(jià)上漲因素，我行認(rèn)為 18000 元/平方米左右的價(jià)格是比較接近市場(chǎng)價(jià)格的。第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位5．1 中關(guān)村地區(qū)市場(chǎng)總體分析通過(guò)以上分析可知，雖然中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)得到發(fā)展，但酒店類物業(yè)地產(chǎn)尚處于待開(kāi)發(fā)階段。雖然目前海淀區(qū)有 51 家酒店，但是沒(méi)有形成東三環(huán)的酒店聚集效應(yīng)，這對(duì)高端人群和人氣的聚集來(lái)說(shuō)都是制約因素。此外，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，平臺(tái)交流機(jī)構(gòu)以及其他相關(guān)的會(huì)計(jì)、法律、律師等等這些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的缺乏，與中關(guān)村區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不相匹配。 　　5．2 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合 根據(jù)市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目將建成以酒店為主、寫(xiě)字樓、商業(yè)設(shè)施為副的商業(yè)綜合體。其各部分配比為：地上部分由五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓及商業(yè)三棟建筑組成，酒店 24 層，高 ，建筑面積 51629 平方米；寫(xiě)字樓 19 層，高，建筑面積 25145 平方米；商業(yè) 6 層，高 ，建筑面積 42494 平方米。5．3 項(xiàng)目客戶群分析　 商業(yè)及寫(xiě)字樓部分客戶群分析自 2022 年至 2022 年，中關(guān)村寫(xiě)字樓供給的存量增加比例并不高于新增企業(yè)注冊(cè)的比例，也就是說(shuō)，連續(xù)若干年間形成的寫(xiě)字樓供給缺口，要在今后幾年才能夠持續(xù)地得以彌補(bǔ)。中關(guān)村企業(yè)構(gòu)成主要是高新技術(shù)企業(yè)、ＩＴ產(chǎn)品分銷(xiāo)商，以及中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)、教育、會(huì)計(jì)、律師等。中關(guān)村企業(yè)有三個(gè)特征：10 到 50 人的中小型公司占 80%，私營(yíng)股份制公司 80%，技術(shù)背景的公司占 80%，優(yōu)秀人才走向中小型公司創(chuàng)業(yè)是國(guó)際化趨勢(shì)。（1） 、高新技術(shù)企業(yè)： 高新技術(shù)企業(yè)中基本上以民營(yíng)企業(yè)為主，所以多數(shù)以購(gòu)買(mǎi)辦公面積為主， 這類企業(yè)普遍呈現(xiàn)小型化，其中３０人以下的企業(yè)所占比例最大。這些企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的配套公共設(shè)施要求很高，需要一些高品質(zhì)、高品位的配套服務(wù)，如咖啡館、舒適的休閑環(huán)境、檔次較高的高爾夫球場(chǎng)等。創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)經(jīng)常需要加班，所以他們有２４小時(shí)的服務(wù)要求。 （2） 、貿(mào)易公司，ＩＴ產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)商： ＩＴ產(chǎn)品分銷(xiāo)商對(duì)辦公環(huán)境的選擇主要以電子配套市場(chǎng)為主。由于純鋪面分銷(xiāo)商銷(xiāo)售毛利潤(rùn)的近５０％要承擔(dān)房租，所以為降低成本， “下店上商”已逐漸成為規(guī)模分銷(xiāo)商的辦公新趨勢(shì)。ＩＴ產(chǎn)品分銷(xiāo)商普遍要求交通順暢，另外，辦公環(huán)境要有規(guī)模，同時(shí)他們對(duì)辦公物業(yè)的態(tài)度是“買(mǎi)比租好” 。（3） 、中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)：由于這些企業(yè)普遍是“合伙人制” ，這在中關(guān)村地區(qū)是絕對(duì)的主導(dǎo)，所以大多數(shù)中介企業(yè)認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)比租賃好。中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)辦公環(huán)境的要求較高，由于中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的高檔寫(xiě)字樓較少，多數(shù)中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)選擇區(qū)域外的寫(xiě)字樓，這就造成了其與客戶、客戶渠道、客戶服務(wù)資源之間的距離。未來(lái)中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)是中關(guān)村比較重要的發(fā)展方向。從風(fēng)險(xiǎn)投資的角度看，中關(guān)村目前分布的人力資源，如果轉(zhuǎn)向企業(yè)比較順利，那么轉(zhuǎn)向教育產(chǎn)業(yè)將更為順利，未來(lái)中關(guān)村的教育產(chǎn)業(yè)將有非常大的發(fā)展空間，這必將影響其辦公訴求的總量。（4）客戶定位本案定位為智慧型、智能化商務(wù)寫(xiě)字樓，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，不僅以智能高科技來(lái)突出產(chǎn)品特性，更應(yīng)注重以人為本的原則,追求人性化,追求健康,生態(tài)、環(huán)保的辦公理念?；诒景府a(chǎn)品性質(zhì)，本案所吸引的客戶群是知識(shí)型企業(yè)，先導(dǎo)型企業(yè)。他們的決策是理性的，符合科技標(biāo)準(zhǔn)的。，生物，電子等高科技企業(yè)。，金融、風(fēng)險(xiǎn)投資等相關(guān)領(lǐng)域的中小型公司。，如會(huì)計(jì)師事務(wù)所，律師事務(wù)所，廣告公司、中介機(jī)構(gòu)等小型公司。酒店部分客戶群分析（1） ．主要以居住和商務(wù)為目的高級(jí)商務(wù)人士在租用酒店時(shí)就沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)該酒店套間用于投資的想法，他們的直接目的在于長(zhǎng)期居住，獲得生活和工作上的方便，最終目的在于商務(wù)。 （2） ．需要高檔、方便的居住商務(wù)環(huán)境以及細(xì)致入微的專業(yè)服務(wù) 酒店的租用者一般都具有 三高、二多、一化 特征，即學(xué)歷高、素質(zhì)高、地位高，事務(wù)多、需求多，國(guó)際化。他們對(duì)居住文化、辦公或商業(yè)環(huán)境有著獨(dú)特的理解與需求，對(duì)反映酒店檔次的裝修裝飾、外部環(huán)境、配套設(shè)施、管理服務(wù)水平等要求也較高。 （3） ．以外籍人士較長(zhǎng)時(shí)期的租用為主 酒店定位高，收費(fèi)高，服務(wù)層次高，消費(fèi)該類物業(yè)需要較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這就決定了酒店的租用者以外籍人士為主。 第六章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析6．1 項(xiàng)目用地范圍及自然狀況（一）項(xiàng)目地理位置中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地位于海淀區(qū)中關(guān)村，這里地處西北四環(huán)路內(nèi)、頤和園南，距西直門(mén) 5 千米。（二）項(xiàng)目用地范圍項(xiàng)目地塊位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃公建區(qū)（IV 區(qū)）用地東南部，基地近似成三角形，基地面積約 公頃。具體四至范圍是：南側(cè)為海淀鎮(zhèn)南街（丹棱路），西側(cè)為規(guī)劃（9）號(hào)路，西北側(cè)為規(guī)劃（4）號(hào)路，東北側(cè)為海淀斜街（規(guī)劃步行商業(yè)街）。（三）項(xiàng)目自然狀況中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地，北鄰公共綠地。這里向北可望世界文化遺產(chǎn)