【正文】 要“帶動教育、文化、體育、商業(yè)以及物業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展” 。 隨之而來的，是中關(guān)村 公頃的土地放量。這引來了眾多地產(chǎn)開發(fā)商涌入中關(guān)村，其中有相當一部分將目光瞄準了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 　　中關(guān)村商業(yè)模式真正轉(zhuǎn)型契機出現(xiàn)在 2022 年。家樂福旗艦店落戶中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)的黃莊。此后家樂福內(nèi)人流如織，業(yè)內(nèi)人士逐漸認識到， “經(jīng)歷了長時間發(fā)展的中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)，不僅需要電子商品賣場，同樣需要能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M、休閑需要的商業(yè)設(shè)施” 。 被單一的商業(yè)模式統(tǒng)治長達十余年的中關(guān)村地區(qū)，終于迎來了商業(yè)地產(chǎn)項目“百家爭鳴”的局面。 　 比起西單、王府井等商業(yè)街區(qū)，在中關(guān)村做商業(yè)最大的優(yōu)勢是豐富而充足的客流量：這其中的支撐點是超過 150 萬平方米的寫字樓、高級會展中心和五星級酒店，以人民大學、北京大學為代表的各級、各類共 68 所高等院校以及30 多萬左右的在校學生；在微軟、IBM 等近 60 家落戶于中關(guān)村的世界 500 強企業(yè)和在國內(nèi)的眾多大型 IT 企業(yè)的白領(lǐng)以及鄰近區(qū)域內(nèi) 300 萬常住人口。 　　而更吸引人的是，連續(xù)三年，海淀區(qū)個人所得稅收入占全市個稅收入的 24%，人均可支配收入在北京城八區(qū)內(nèi)名列第一。而根據(jù)國際慣例，對于一個現(xiàn)代城（查看地圖）市而言，某一區(qū)域的人口密度與商業(yè)設(shè)施面積之比應在 8∶1 左右。但在目前的中關(guān)村地區(qū)，除電子產(chǎn)品商業(yè)外，這一比例是 30∶1。 這些數(shù)據(jù)都在傳達著這樣的信息：中關(guān)村有著極其強大的商業(yè)消化能力。 在經(jīng)歷了 2022 年的短暫沉寂之后，中關(guān)村的商業(yè)地產(chǎn)項目在 2022 年迎來了爆發(fā)式的增長。 2022 年中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目供應量可以達到近 32 萬平方米，而該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的總供應量也將超過 60 萬平方米——中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)僅今年一年的供應量就幾乎與此前十年的總供應量相當。 針對中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)的集中放量，一方面現(xiàn)階段中關(guān)村大量寫字樓上市，表明該區(qū)域商務氛圍已形成，商務配套的相對缺乏使區(qū)域后期物業(yè)產(chǎn)品類型發(fā)生了轉(zhuǎn)變。另一方面，由于區(qū)域市場專業(yè)化程度很高，使得這里成為經(jīng)營電子類產(chǎn)品商家的天堂，隨著 IT 產(chǎn)品平均利潤率的下降，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也會發(fā)生不同程度的變化，如向餐飲、購物、娛樂等其他商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變。中關(guān)村商圈的平均租金水平是 80 元美金/使用平方米/月，王府井達到了160 元美金，西單是 150 美金，CBD 和燕莎是 100 美金。而目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 美金/使用平方米/月，相比之下，中關(guān)村的商鋪租金并不高。如果假設(shè)中關(guān)村西區(qū) 23 號地的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當，考慮到近年房價上漲因素，我行認為 19000 元/平方米左右的價格是比較接近市場價格的。4．2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓地產(chǎn)市場分析中關(guān)村寫字樓的分布大致分為七個區(qū)域： 　　首先，以理想國際大廈、中關(guān)村金融中心等為代表的中關(guān)村廣場及其周邊項目，這個區(qū)域供應量大、項目類型豐富，加之傳統(tǒng)的電子市場中心作用，一直都是中關(guān)村的核心區(qū)； 　　其次是以威新國際大廈、創(chuàng)業(yè)園、清華科技大廈為代表的清華科技園區(qū)，集中了大量的以清華大學為依托的高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司； 　　第三個區(qū)域是以融科資訊為代表的中關(guān)村東區(qū)，清華南，西區(qū)東面，入住這里的客戶多為與中科院、聯(lián)想集團有著業(yè)務關(guān)聯(lián)的國際國內(nèi)知名研發(fā)公司； 　　第四個區(qū)域是以銀網(wǎng)中心、錦秋國際、學院國際大廈、希格瑪為代表的海淀知春路金融走廊； 　　第五個區(qū)域是以數(shù)碼大廈、騰達大廈為代表的中關(guān)村南大街沿線； 　　第六個區(qū)域是以銀科中心為代表的蘇州街，這個區(qū)域集中了很多乙級寫字樓及商住公寓；配置相對較低； 　　第七個區(qū)域是以上地為中心的軟件研發(fā)基地。山后永豐產(chǎn)業(yè)基地和生命科學園，以研發(fā)為主的生態(tài)型的辦公區(qū)。中關(guān)村地區(qū)寫字樓總的供應量在 2022 年達到了 720 萬平方米，預計 2022年將達到 860 萬平方米。從趨勢上看遞增明顯，短期內(nèi)與增幅不明顯的需求量會產(chǎn)生供過于求的矛盾，這種矛盾同時還體現(xiàn)在供需結(jié)構(gòu)上的不對稱。但由于2022 年的奧運會限制政策，從 2022 年到 2022 年期間不會有太多新增現(xiàn)房，所以從發(fā)展的角度分析，中關(guān)村的寫字樓市場，尤其是高檔寫字樓市場還有一定的上升空間。 　　根據(jù)成業(yè)行提供的資料，2022 年中關(guān)村核心區(qū)寫字樓供應量為：銷售接近30 萬平方米、出租接近 60 萬平方米。 　　中關(guān)村區(qū)域的甲級寫字樓當中，新建項目占了相當比例，因此該區(qū)域項目的品質(zhì)并不遜色于 CBD 及金融街商圈。然而，受供應量、客群及商務環(huán)境的影響，中關(guān)村區(qū)域甲級寫字樓的租金水平及入住率在各大商圈中最低。區(qū)域甲級寫字樓的成交價多在 1416 美金/平方米/月的區(qū)間。甲級寫字樓售價集中在1300017000 元/平方米的區(qū)間。 　　中關(guān)村寫字樓近年來有大量供應，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫字樓、中關(guān)村 e世界寫字樓、新中關(guān)寫字樓、第三極寫字樓等。此外在中關(guān)村外圍還將陸續(xù)有寫字樓供應。這幾個寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)） ，不太可能有大單成交，而散戶銷售市場情況并不樂觀，因此整體銷售價格還會下降?！　∏暗闹嘘P(guān)村有高端的基礎(chǔ)設(shè)施和配套，吸引了越來越多的大型高段企業(yè)入住，目前在市場上受打擊的是中端寫字樓的和前 5 年推出的寫字樓，其受高端寫字樓入市的低價位影響，加上其自身的硬件落伍，目前處在非常艱難的境地。 　　目前中關(guān)村地區(qū)從高檔的甲級樓到乙級樓，再到商住公寓，所有的面積加起來約有 800 萬平米，為在中關(guān)村進行創(chuàng)業(yè)的和拓展的高科技及企業(yè)、大型企業(yè)集團、金融機構(gòu)、國際的科技企業(yè)，都提供了一個能容納百川的沃土。 　　中關(guān)村客戶群體依然是以高科技、IT 為主的企業(yè)，與以往不同的是，目前除了中關(guān)村區(qū)域內(nèi)成長起來的和新注冊的公司外，隨著中關(guān)村廣場的和清華科技園區(qū)及融科資訊中心的建設(shè)，中關(guān)村逐步改變了以往硬件設(shè)施落后的狀況，有更多的外資 500 強的公司和國內(nèi)的知名 IT 公司紛紛從 CBD 回流中關(guān)村。這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動了一些相關(guān)公司進駐中關(guān)村，對于本區(qū)域的寫字樓租售市場起到了主要的推動作用。 　　中關(guān)村近年來平均每年新增企業(yè)超過 3000 家，至今已有注冊企業(yè) 1 萬多家。這些企業(yè)對辦公場所的需求量可想而知。同時，眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機構(gòu)或區(qū)域總部，而且，跨國公司的進入有逾演逾烈的趨勢。中關(guān)村的商務寫字樓市場客戶群體一方面將吸引具備長遠發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等企業(yè)巨頭；另一方面則是數(shù)以萬計的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類企業(yè)。 　　可以看出中關(guān)村的客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國際化趨勢，由此也可以說明中關(guān)村所獨有的科技、人才的原動力將長期而巨大的吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。如果假設(shè)中關(guān)村西區(qū) 23 號地的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當，考慮到近年房價上漲因素，我行認為 12022 元/平方米左右的價格是比較接近市場價格的。4．3 中關(guān)村地區(qū)酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場分析北京酒店市場供應量在時間上是不均勻的。近幾年來開盤的新項目，無論在項目的數(shù)量，還是項目提供的總建筑面積，都是很高的。這反映了今年酒店市場十分活躍，且市場總量還未飽和。酒店的供應量的猛增，勢必對其他類型的房地產(chǎn)項目造成一定的壓力。北京酒店市場供應量在分布上是不均勻的。根據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)市場上的酒店項目 61% 位于朝陽區(qū)，并且這些項目所提供的公寓總建筑面積將近占市場總量的 70%以上 。主要原因是自改革開放以來，東部地區(qū)就是北京市發(fā)展較快的區(qū)域，既有大型商貿(mào)社區(qū)，又涵蓋眾多重要的外事區(qū)和商務區(qū)，外國使館和國際商務機構(gòu)密集，因此會對酒店有持續(xù)的需求。典型項目租金與售價水平參考名稱 租金(美元/月/套) 售價(美元/平方米)國貿(mào)中心 15002800和喬麗晶公寓 12162204 2022麗都假日酒店 2022海逸酒店 12002250京廣中心 900亮馬河大廈 1050盈科中心 20225000 3300福景苑國際公寓 2300新都市計劃 890利景名門 720瑞城中心 2500旺座 2022東方銀座 2022恒基中心 15002800 2300港澳中心 2022麗苑公寓 30006800金隆基大廈 1915俊景苑 1780從上表可以看出目前本市的酒店主流市場的價格在 20223000 美元/平方米。國貿(mào)附近在 2022 美元/平方米，而燕沙附近受到國外人士青睞，售價更高在3000 美元/平方米左右。中關(guān)村西區(qū) 23 號地項目地處中關(guān)村地區(qū)，它的區(qū)位條件和國貿(mào)、燕莎相比各有千秋，很難以精確的數(shù)字表述。如果假設(shè)中關(guān)村西區(qū) 23 號地的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當，考慮到近年房價上漲因素，我行認為 18000 元/平方米左右的價格是比較接近市場價格的。第五章 項目市場定位5．1 中關(guān)村地區(qū)市場總體分析通過以上分析可知，雖然中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場已經(jīng)得到發(fā)展，但酒店類物業(yè)地產(chǎn)尚處于待開發(fā)階段。雖然目前海淀區(qū)有 51 家酒店，但是沒有形成東三環(huán)的酒店聚集效應，這對高端人群和人氣的聚集來說都是制約因素。此外，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，平臺交流機構(gòu)以及其他相關(guān)的會計、法律、律師等等這些社會中介機構(gòu)的缺乏，與中關(guān)村區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展也不相匹配。 　　5．2 項目業(yè)態(tài)組合 根據(jù)市場分析，本項目將建成以酒店為主、寫字樓、商業(yè)設(shè)施為副的商業(yè)綜合體。其各部分配比為：地上部分由五星級酒店、寫字樓及商業(yè)三棟建筑組成，酒店 24 層，高 ，建筑面積 51629 平方米；寫字樓 19 層，高，建筑面積 25145 平方米；商業(yè) 6 層，高 ，建筑面積 42494 平方米。5．3 項目客戶群分析　 商業(yè)及寫字樓部分客戶群分析自 2022 年至 2022 年，中關(guān)村寫字樓供給的存量增加比例并不高于新增企業(yè)注冊的比例，也就是說，連續(xù)若干年間形成的寫字樓供給缺口，要在今后幾年才能夠持續(xù)地得以彌補。中關(guān)村企業(yè)構(gòu)成主要是高新技術(shù)企業(yè)、ＩＴ產(chǎn)品分銷商，以及中介與服務機構(gòu)、教育、會計、律師等。中關(guān)村企業(yè)有三個特征：10 到 50 人的中小型公司占 80%，私營股份制公司 80%，技術(shù)背景的公司占 80%，優(yōu)秀人才走向中小型公司創(chuàng)業(yè)是國際化趨勢。（1） 、高新技術(shù)企業(yè)： 高新技術(shù)企業(yè)中基本上以民營企業(yè)為主，所以多數(shù)以購買辦公面積為主， 這類企業(yè)普遍呈現(xiàn)小型化，其中３０人以下的企業(yè)所占比例最大。這些企業(yè)對于項目的配套公共設(shè)施要求很高，需要一些高品質(zhì)、高品位的配套服務，如咖啡館、舒適的休閑環(huán)境、檔次較高的高爾夫球場等。創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)經(jīng)常需要加班，所以他們有２４小時的服務要求。 （2） 、貿(mào)易公司，ＩＴ產(chǎn)品經(jīng)銷商： ＩＴ產(chǎn)品分銷商對辦公環(huán)境的選擇主要以電子配套市場為主。由于純鋪面分銷商銷售毛利潤的近５０％要承擔房租，所以為降低成本， “下店上商”已逐漸成為規(guī)模分銷商的辦公新趨勢。ＩＴ產(chǎn)品分銷商普遍要求交通順暢，另外，辦公環(huán)境要有規(guī)模，同時他們對辦公物業(yè)的態(tài)度是“買比租好” 。（3） 、中介與服務機構(gòu)：由于這些企業(yè)普遍是“合伙人制” ，這在中關(guān)村地區(qū)是絕對的主導，所以大多數(shù)中介企業(yè)認為購買比租賃好。中介與服務機構(gòu)對辦公環(huán)境的要求較高，由于中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的高檔寫字樓較少，多數(shù)中介與服務機構(gòu)選擇區(qū)域外的寫字樓，這就造成了其與客戶、客戶渠道、客戶服務資源之間的距離。未來中介與服務機構(gòu)是中關(guān)村比較重要的發(fā)展方向。從風險投資的角度看，中關(guān)村目前分布的人力資源，如果轉(zhuǎn)向企業(yè)比較順利，那么轉(zhuǎn)向教育產(chǎn)業(yè)將更為順利，未來中關(guān)村的教育產(chǎn)業(yè)將有非常大的發(fā)展空間，這必將影響其辦公訴求的總量。（4）客戶定位本案定位為智慧型、智能化商務寫字樓，在產(chǎn)品細節(jié)上，不僅以智能高科技來突出產(chǎn)品特性，更應注重以人為本的原則,追求人性化,追求健康,生態(tài)、環(huán)保的辦公理念?；诒景府a(chǎn)品性質(zhì)，本案所吸引的客戶群是知識型企業(yè)，先導型企業(yè)。他們的決策是理性的，符合科技標準的。，生物，電子等高科技企業(yè)。，金融、風險投資等相關(guān)領(lǐng)域的中小型公司。，如會計師事務所，律師事務所，廣告公司、中介機構(gòu)等小型公司。酒店部分客戶群分析（1） ．主要以居住和商務為目的高級商務人士在租用酒店時就沒有購買該酒店套間用于投資的想法，他們的直接目的在于長期居住，獲得生活和工作上的方便，最終目的在于商務。 （2） ．需要高檔、方便的居住商務環(huán)境以及細致入微的專業(yè)服務 酒店的租用者一般都具有 三高、二多、一化 特征，即學歷高、素質(zhì)高、地位高，事務多、需求多，國際化。他們對居住文化、辦公或商業(yè)環(huán)境有著獨特的理解與需求，對反映酒店檔次的裝修裝飾、外部環(huán)境、配套設(shè)施、管理服務水平等要求也較高。 （3） ．以外籍人士較長時期的租用為主 酒店定位高，收費高，服務層次高，消費該類物業(yè)需要較強的經(jīng)濟實力，這就決定了酒店的租用者以外籍人士為主。 第六章 項目選址及建設(shè)條件分析6．1 項目用地范圍及自然狀況（一）項目地理位置中關(guān)村西區(qū) 23 號地位于海淀區(qū)中關(guān)村，這里地處西北四環(huán)路內(nèi)、頤和園南，距西直門 5 千米。（二）項目用地范圍項目地塊位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃公建區(qū)（IV 區(qū)）用地東南部，基地近似成三角形，基地面積約 公頃。具體四至范圍是：南側(cè)為海淀鎮(zhèn)南街（丹棱路），西側(cè)為規(guī)劃（9）號路，西北側(cè)為規(guī)劃（4）號路，東北側(cè)為海淀斜街（規(guī)劃步行商業(yè)街）。（三）項目自然狀況中關(guān)村西區(qū) 23 號地，北鄰公共綠地。這里向北可望世界文化遺產(chǎn)