【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)項(xiàng)目多為綜合性商業(yè)項(xiàng)目，缺乏專一性商業(yè)街區(qū)，飲食街區(qū)更是鳳毛麟角， 因此針對該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場定位 —— 以贛東菜為主的品牌飲食商業(yè)街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 市場定位 定位目標(biāo) —— 江南 飲食 休閑 娛樂 街區(qū) 理由一： 余干縣 雖然是縣城，且正在進(jìn)行新區(qū)建設(shè)，縣區(qū)規(guī)模人口有限，但是整個縣人口接近 100 萬，人口基數(shù)已經(jīng)有一定的規(guī)模，而且鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)習(xí)慣選擇 縣城消費(fèi)， 因此可以肯定的是飲食消費(fèi)的基礎(chǔ)已經(jīng)形成。 理由二： 從地區(qū) 人口消費(fèi)觀點(diǎn)上分析，余干人有喜歡吃的特點(diǎn)，而飲食文化與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平密切相關(guān)，而且與當(dāng)?shù)仫嬍程厣袠O大關(guān)系， 特種水產(chǎn)業(yè)規(guī)模居全省前列， 是鄱湖銀魚、甲魚、蕨魚、河蟹 等 水產(chǎn)生物 珍稀產(chǎn)品的集中產(chǎn)地 ， 酒糟魚、贛亭牌大米、 紅燒牛 肉罐頭、紅燒 板雞（鴨）、龍蝦等食物文明中外。然而，在余干縣目前竟沒有水產(chǎn)飲食聚集地，本地塊正好抓住這個契機(jī)，打造贛東第一水產(chǎn)飲食街區(qū)。 定位原則 源于市場 高于市場 引導(dǎo)市場 好的產(chǎn)品，往往都遵循這樣的市場原則： 市場上有什么？ 市場上缺什么？ 我們的產(chǎn)品能為市場帶來什么？ 任何一個產(chǎn)品的產(chǎn)生，都是立足于市場的。而過分依賴于市場，必定在較短的時間內(nèi)被市場所淘汰。但過分領(lǐng)先于市場的產(chǎn)品又存在著太大的市場抗性。 所以，有市場競爭力的產(chǎn)品是在立足市場的基礎(chǔ)上，具有適度的前瞻性，可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以被市場所接受并最終引導(dǎo)市場消費(fèi)的產(chǎn)品。 市場定位 —— 啟動 城市資本的飲食 商業(yè)航母 市場定位內(nèi)涵 ： 1） 啟動城市資本 資本啟動是資本再生的唯一源泉 資本隱性地存在于一個環(huán)境之下。當(dāng)一個催化劑使它顯現(xiàn)出來并能夠使之啟動或者說流通，它就會產(chǎn)生高于 原有狀態(tài)下幾倍的效益。 城市的資本更是潛藏在城市的每一個角落。當(dāng)一個有利的前景出現(xiàn)在面前的時候，這些資本就會被啟動起來，經(jīng)過一定的流通渠道和手段，產(chǎn)生出更大的效益。 2） 飲食商業(yè) 航母 空間無限，成就事業(yè)無限。 奮斗需要一個空間，成功才指日可待。 三、 產(chǎn)品定位 以贛東水產(chǎn)菜為主的飲食休閑商業(yè)一條街 定位依據(jù) —— 產(chǎn)品 SWOT 分析 ： 先讀懂自己，再了解他人 。 項(xiàng)目優(yōu)勢 （ S） 1） 區(qū)位：本項(xiàng)目位于 余干縣城區(qū)新商業(yè)中心， 南北貫通，交通便捷 ，周邊未來商業(yè)氣氛濃重。 2） 規(guī)劃：是目前 余干縣 縣域內(nèi)，唯一的高檔品牌 飲食街區(qū)，并能夠形成很強(qiáng)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場聚集效應(yīng) 。 3） 硬件：江南古典園林式的建筑風(fēng)格， 框架結(jié)構(gòu)自由分隔，一層、 二層、三層、四層 自由組合 。 4） 理念：營造出與余干 縣原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營理念。 5） 人氣：本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來市場的蓬勃發(fā)展 。 6）政策優(yōu)勢： 凡入駐 本項(xiàng)目的經(jīng)營者，免三年?duì)I業(yè)稅。 項(xiàng)目劣勢（ W） 1） 項(xiàng)目的開發(fā)商第一次從事此類物業(yè)類型的開發(fā)，缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不過可以聯(lián)合品牌房產(chǎn)策劃公司進(jìn)行策略合作，進(jìn)行有效去化。 2） 目前項(xiàng) 目周邊人氣不夠旺盛，商業(yè)氛圍不夠濃重，不過隨著 附近新世界購物公園等住宅和商業(yè)項(xiàng)目的交付使用，本項(xiàng)目周邊的人氣及商業(yè)氣氛將慢慢轉(zhuǎn)好。 市場機(jī)會 （ O） 1） 目前，余干 縣城內(nèi)沒有一個完善的高檔品牌 飲食街區(qū)，并且一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，沒有 形成 一定的 市場規(guī)模。 2） 余干 縣 城北新區(qū) 內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項(xiàng)目的市場容量大，而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演，從而形成了一個深厚的市場容量。 3） 余干縣 老城 區(qū)的飲食店分布凌亂， 在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。 4） 余干縣規(guī)劃為“南昌后花園”，有利于余干 縣經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的快速發(fā)展。 5） 現(xiàn)在余干 縣域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 市場威脅 （ T） 1） 新世界購物公園為一站式商業(yè)服務(wù)廣場，里面也包含了餐飲產(chǎn)業(yè)，況且新世 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 界購物公園處于老城區(qū)到達(dá)本項(xiàng)目的必經(jīng)之地，且新世界購物公園將于 2021 年下半年交付使用。 2） 現(xiàn)余干 老城的一些有影響力的經(jīng)營戶，對于我們市場的形成具有一定的沖淡影響。 四、產(chǎn)品定位的 優(yōu)勢 規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)， 增加銷售熱度。 本項(xiàng)目定位為特色飲食街區(qū) ，可以 減少與直接競爭對手的接觸面。通過 余干縣市場調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的 商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。如果本項(xiàng)目商鋪雷同于它們，必 將增加市場壓力，加劇市場競爭，在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位。 深厚的市場容量 我們的這個定位就目前情況，余干縣的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動飲食業(yè) 的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周 邊在建或在售的住宅樓盤較多，這些樓盤入伙后對飲食業(yè) 的需求量較大 。 巨大的發(fā)展空間 目前在 余干縣城北新區(qū) 集中的 飲食商業(yè)街區(qū)（城）僅本項(xiàng)目一家， 因此本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間。 硬件環(huán)境優(yōu)越 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本 項(xiàng)目 周邊 現(xiàn)在雖人氣不旺，但交通條件十分理想，且項(xiàng)目周邊道路寬闊，空間較大，滿足發(fā)展 飲食 業(yè)的硬件需要 。 有利于樹立品牌效應(yīng) 本項(xiàng)目目前為余干縣首家專業(yè)飲食街區(qū)，為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化。 良好的市場操作性 我們之所以把此項(xiàng)目定位為贛東 第一水產(chǎn)飲食街區(qū)， 是基于詳細(xì)的市場調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動。 五、 形象定位 由于本項(xiàng)目在余干縣城北新區(qū)內(nèi)，屬于小型商 業(yè)項(xiàng)目，無論是規(guī)劃、配套等各方面都很難與周邊的大盤相抗衡，唯一的辦法就是做出與周邊大盤與眾不同的特點(diǎn)，才能脫穎而出，出奇制勝。 如何營造本項(xiàng)目具有鮮明個性特色的形象，是能否吸引市場關(guān)注和投資者 認(rèn)同的關(guān)鍵。就項(xiàng)目自身環(huán)境和條件而言，缺乏打造 規(guī)模 概念 的有利元素。因而，有必要塑造如“贛東第一水產(chǎn)飲食街區(qū)”、“ 南昌后花園 — 飲食一條街 ” 等自造概念的項(xiàng)目形象，使之與有意投資 人士的消費(fèi)心理接近。 我司通過深入的分析和研究，建議本項(xiàng)目以贛東水產(chǎn)特色飲食為主題，通過在項(xiàng)目內(nèi)養(yǎng)殖一定的水產(chǎn)生物，配合項(xiàng)目總體規(guī)劃，將江南古典園林 和特色水產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 融于一體， 給人以鮮明個性，從而留下深刻印象。 我司建議，本項(xiàng)目的形象定位應(yīng)是： 自然享受， 品位人生 —— 贛東第一水產(chǎn)飲食街區(qū) “自然享受，品位人生 ”， 表現(xiàn)了消費(fèi)者 在本項(xiàng)目中 消費(fèi)既能感受到回歸自然的悠然人生，又能體會 到 高品位、高身份的享受。 六、 目標(biāo)客戶群的定位 根據(jù)市場調(diào)查，初步把本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。 隱性客戶群 被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。 顯性客戶群 可分為投資者和經(jīng)營者 。 1） 投資者 ： ● 余干縣 城區(qū) 的 投資者 。 ● 余干縣下設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資者。 ● 南昌、鷹潭和余干周邊縣市的投資客戶。 ● 江浙一帶的房產(chǎn)投資客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2） 經(jīng)營者： ● 經(jīng)營知名 飲食 品牌的加盟者或連鎖店 。 ● 一些準(zhǔn)備 涉足飲食行業(yè)的經(jīng)營者。 ●余干縣的品牌飲食店 經(jīng)營者 。 ●看好余干城北新區(qū)飲食業(yè)發(fā)展前景的其他 地區(qū)經(jīng)營者。 七、 價格定位 綜合 余干縣商品房市場情況和市場接受能力等因素，我司建議本項(xiàng)目整體價格 采取“中開高走”的價格策略，具體的價格情況如下 ： 住宅 部分 起價： 1098 元 /平米 均價： 1200 元 /平米 備注： 三樓價格最高，四樓價格次之， 樓層差價約 50元 /平米左右。 商業(yè)部分 底層商鋪 價格 ： 外街 7000— 9000元 /平米，內(nèi)街 6000— 8000元 /平米。 二層商鋪價格：外街 2021元 /平米，內(nèi)街 1500元 /平米。 三層、四層及部分五層商鋪價格控制在 1200 元 /平米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 三 章 項(xiàng)目建議 一、 項(xiàng)目命名建議 我司考慮到本項(xiàng)目分為 住宅 和 商鋪兩 部分，建議針對 住宅 區(qū)和 商鋪 區(qū)分別命名以示區(qū)別。而且好的名稱一出街，即可達(dá)到吸引人的眼光的目的，后續(xù)工作就能順利開展，事半功倍；我司專案小組根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際，精心研究，選出名稱。 住宅 命名建議 江南名苑 分析： “江南 ” ： 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格為江南古典園林式，同時江南給人以環(huán)境優(yōu)美、生活富裕的感覺。 “名苑 ”： 本項(xiàng)目憑其優(yōu)越的環(huán)境： 江南古典園林風(fēng)格與品牌飲食商街有機(jī)配合，有身份和品位的象征。 商業(yè)命名建議 一品江南 “一品 ” 是高身份和高品質(zhì)的代名詞，象征著本項(xiàng)目的品牌效應(yīng)。 “江南 ”源于本項(xiàng)目 江南古典園林的建筑風(fēng)格，小橋流水，蝦蟹成群。 二、 外立面風(fēng)格建議 外立面風(fēng)格建議為：江南古典園林的外立面映射文化、歷史內(nèi)涵，又在具體上反映建筑風(fēng)格，同時擁有現(xiàn)代典雅外立面的包容性，在余干縣城北 新區(qū)眾多樓盤中 彰顯獨(dú)特個性，令人 一見傾心，再見鐘情。 采用時下流行、扣住環(huán)保意識的淺色調(diào)，在正常視線所及之處，配以鮮艷的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 冷色系，給予強(qiáng)烈的對比度加深印象，令本項(xiàng)目建筑物本身就是一幅令人賞心悅目的風(fēng)情畫。 三、 園林設(shè)計(jì)建議 總體構(gòu)思 園林設(shè)計(jì)應(yīng)圍繞 江南古典園林的特性，進(jìn)行組團(tuán)式和排列式 等 園林的多種組合，務(wù)求營造出江南園林 的各