【文章內(nèi)容簡介】 高度與距離按 1： 2 控制 ，距河 200 米以內(nèi)，建筑高度控制在 100 米以下。建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)生態(tài)建筑和人性化設(shè)計(jì)理念，構(gòu)成統(tǒng)一有變化的群體形象和個(gè)性化的城市空間。同時(shí)，設(shè)置由河邊通向內(nèi)陸的綠色廊道：木櫝港、中環(huán)線綠帶匯同地塊內(nèi)兩條 30 米寬綠帶形成貫穿南北的縱向景觀通道，并在云嶺東路北側(cè)規(guī)劃 50米寬綠帶，作為 “長風(fēng)國際生態(tài)城 ”與長風(fēng)公園連接的紐帶，從而構(gòu)筑長風(fēng)地區(qū)人與自然共存的城市生態(tài)景觀系統(tǒng)。 長風(fēng)地區(qū)規(guī)劃進(jìn)一步調(diào)整、完善了地區(qū)道路和交通系統(tǒng)。規(guī)劃道路網(wǎng)有快速路、次干路、支路三級(jí)構(gòu)成，多處設(shè)橋連接蘇州河南岸；并以軌道交通（ M L1 線） 為骨架，優(yōu)化完善地面交通線網(wǎng)規(guī)劃和站點(diǎn)、出租車站、交通設(shè)施等規(guī)劃，編制綜合利用地下空間資源的規(guī)劃；以達(dá)到地區(qū)對(duì)外交通便捷、地區(qū)內(nèi)部各種交通互相銜接配合而互不干擾的目的，從而保障地區(qū)開發(fā)建設(shè)真北商務(wù)區(qū) 。 規(guī)劃建設(shè)成為集商務(wù)、商業(yè)、餐飲娛樂、居住綜合功能于一體的商業(yè)商務(wù)居住區(qū)。以組團(tuán)式辦公樓為載體，以吸引跨國公司和大型民營公司總部、研發(fā)中心、銷售中心為目標(biāo)，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。規(guī)劃建設(shè)中的 5 大項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，其中：辦公 萬平方米，商業(yè) 萬平方米，酒店 萬平方米。 2021 年，重點(diǎn) 推動(dòng)綠洲中環(huán)中心、興力達(dá)國際博交中心、凱旋生活廣場、祥和春天大酒店和曹楊新偉龍等項(xiàng)目的建設(shè)。 位于上海西北部的普陀區(qū)是近年來重點(diǎn)發(fā)展大型居住區(qū)的區(qū)域，而上海市中環(huán)線工程建設(shè)在普陀地區(qū)的展開，無疑給區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的動(dòng)力，尤其是真北路地區(qū)商務(wù)圈的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃開發(fā)將成為未來的發(fā)展重點(diǎn)。 未來五年，普陀的中環(huán)西段區(qū)域?qū)⒔?300萬平方米的辦公樓及相關(guān)配套設(shè)施，未來真北區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢突出，其潛在的市場價(jià)值和蘊(yùn)含的商機(jī)無可限量 。 評(píng)述：長風(fēng)國際生態(tài)城的全面啟動(dòng) ，為本案的的開發(fā)與投資提供了一個(gè)全新的價(jià)值座標(biāo)。從地理相鄰關(guān)系的角度來考察，綠洲中環(huán)中心受其外部效益的輻射和影響最大，也最直接。但同時(shí)我們應(yīng)該看到：長風(fēng)國際生態(tài)城作為一個(gè)地方政府主導(dǎo)型的“造城計(jì)劃”，無論在整體戰(zhàn)略的把握方面，還是 在具體市場的運(yùn)做方面，其資源整合的能力及具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，目前尚 存有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。 二、 中環(huán)線對(duì)本案的意義及影響 中環(huán)線給 我們揭示的是一個(gè)環(huán)的概念，在一個(gè)城市的地圖上，環(huán)卻又擁有了許多新的含義，它代表了一個(gè)城市向外膨脹的能量和伸展的空間，這是一種自然與人力交合的推動(dòng)。中環(huán)線是申城四個(gè)中心主環(huán)中的重要一環(huán)。可以明顯地感到它那圓環(huán)狀的擴(kuò)張脈動(dòng)。隨著上海城區(qū)外延的不斷擴(kuò)大，這個(gè)輪廓也正越來越清晰地顯現(xiàn)在我們面前。它們分別是內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和郊環(huán)，這些環(huán)其實(shí)也分別代表了上海近期新一輪擴(kuò)張的過去、現(xiàn)在和未來。而正在建設(shè)的中環(huán)線其本生所蘊(yùn)藏的意義代表了上海的未來。 中環(huán)線全長 70 公里，自北向西、南、東走翔殷路－邯鄲路－汶水路－真北路－北虹 路－虹許路－虹梅路－上中路 —浦東華夏路 —申江路 —張江路 —金橋路 —軍工路。 自從中環(huán)線這個(gè)概念被提出，就被業(yè)界譽(yù)為申城樓市的 “金腰帶 ”，因?yàn)?“金腰帶 ”正好把次中 心的幾個(gè)區(qū)域連成一體。隨著中環(huán)線北段的部分通車，中環(huán)線附近的房地產(chǎn) 發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)慢慢顯現(xiàn)。 隨著部分路段的通車， 2021 年底，中環(huán)線浦西段通車，周邊的環(huán)境將得到很大的改善，交通便利帶來的效益將逐漸顯現(xiàn)，中環(huán)線北段兩側(cè)已建有不少大賣場，好飾家汶水店、汶水 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 路木板木材市場，此外，麥德龍、大潤發(fā)、易初蓮花等大型超市也紛紛進(jìn)入，最近歐倍德也在附近開了新店，可見商家 都看好這一地段，至少商家的銷售半徑會(huì)因中環(huán)線而擴(kuò)大，區(qū)域消費(fèi)者會(huì)擴(kuò)大，而中環(huán)附近良好的空間環(huán)境，對(duì)有車一族而言不會(huì)為停車煩惱，帶來了人氣也就帶來了銷售，商鋪?zhàn)饨鹱匀粫?huì)水漲船高。 其次，中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線有很大的不同，與內(nèi)環(huán)線純交通功能相比，中環(huán)線在緩解城市交通壓力的同時(shí)又肩負(fù)起城市中心城區(qū)擴(kuò)增的使命。其貫穿了幾大熱點(diǎn)區(qū)域，五角場、真如、虹橋、梅隴、三林、金橋等，因此，在中環(huán)線熱點(diǎn)區(qū)域板塊內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著建設(shè)的推進(jìn)，道路兩側(cè)新建的住宅區(qū)大增，環(huán)線兩邊的商鋪價(jià)自然會(huì)隨之上揚(yáng)，而且全長 70 公里的中環(huán)線，還將打造成 自然風(fēng)貌與人文特色相結(jié)合的景觀通道，屆時(shí)中環(huán)線不光是車流，更有大量的人流，人們穿行在中環(huán)線上，可以觀賞到兩側(cè)嶄新的現(xiàn)代都市景觀。 中環(huán)線的建成，對(duì)上海房地產(chǎn)市場最直接的影響就是，它打破了原有的以道路交網(wǎng)劃分的舊城區(qū)格局，同時(shí)為上海已有的內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間界定不明顯的大片區(qū)域確定了新的區(qū)域價(jià)值。眾所周知，在房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成中，土地價(jià)格占了相當(dāng)大的比重，而土地價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)也是個(gè)相當(dāng)彈性的概念，從過去的只論地段指標(biāo)到現(xiàn)今的交通、規(guī)劃、未來等各個(gè)因素都可成為土地價(jià)值的關(guān)鍵點(diǎn)。而自中環(huán)線立項(xiàng)規(guī)劃起，途經(jīng)中環(huán)沿線的地產(chǎn)項(xiàng) 目及儲(chǔ)備地塊價(jià)格都因中環(huán)線概念而有了相當(dāng)比例的增長，尤其是中環(huán)線作為上海市未來中心城區(qū)的主交通動(dòng)脈，其輻射面是以線型向外部擴(kuò)張，結(jié)合中心區(qū)重點(diǎn)區(qū)域，形成了點(diǎn)到線再到面的功能效應(yīng)，造成在其影響半徑內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目因此利好而達(dá)到價(jià)值提升的作用。 縱觀中環(huán)線浦西段 公里全線，其貫穿了三大熱點(diǎn)區(qū)域板塊：五角場板塊、真北板塊、虹梅路板塊。從目前來看，五角場及真如區(qū)域板塊的發(fā)展勢頭最為良好。 評(píng)述： 交通更多的是一個(gè)時(shí)間概念，而不單純是一個(gè)距離概念， 對(duì)位于中環(huán)線 的 本項(xiàng)目而言，中環(huán)線建成后將大大縮短本項(xiàng)目與虹橋、古北之 間的距離。從中環(huán)線真北路至虹梅路只需 7 分鐘的車程。時(shí)間距離上的縮短，實(shí)際意義上地域范圍上的擴(kuò)大 ， 將對(duì)本項(xiàng)目的未來發(fā)展創(chuàng)造 不可比擬的交通優(yōu)勢。 三、 后虹橋板 塊的發(fā)展 效應(yīng) 中環(huán)線的建設(shè)，縮短了本項(xiàng)目與虹橋、古北板 塊之間的距離。從中環(huán)線真北路至古北虹梅路只需 7 分鐘的車程。 目前，虹橋古北板 塊房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)相當(dāng)成 熟的階段，后續(xù)的新盤供應(yīng)已經(jīng)有 不足的跡象 。 同時(shí)，本案所處的區(qū)位，無論從周邊配套設(shè)施、人口導(dǎo)入的角度來看，還是從地鐵規(guī)劃與 交通樞紐的便利程度來看， 本項(xiàng)目與目前正在興建的中山公園商圈有相當(dāng)?shù)墓残灾?。因此，探討本?xiàng)目發(fā)展的后虹橋板塊效應(yīng)，將以上述 兩個(gè)商圈作為參照 系，謀定而后動(dòng)。 中山公園商圈 —— 核心區(qū) 以總量 32 萬平方米的 “龍之夢 ”為重心 。 平方公里的中山公園地區(qū)，將以 “商業(yè) +商務(wù) ”為主線，建成上海的一個(gè)園林 式 、樞紐型區(qū)域商業(yè)中心。 “龍之夢 ” 購物中心是一幢包括地下４層和地上９層的綜合建筑，總建筑面積３２萬平方米，商業(yè)部分面積達(dá)１２ ．５萬平方米。該建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是把整個(gè)商城和各種交通換乘通道融為一體，所有的換乘方式都通過巧妙的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)換乘，將軌道交通帶來的大客流引向商業(yè)項(xiàng)目 還在建設(shè)與軌道交通多個(gè)出入口相通的 4 萬平方米的兆豐商城、 2萬平方米的新宇購物中心、大型室內(nèi)敞開回廊式玫瑰坊商業(yè)街、米蘭地下時(shí)尚廣場等組成的核心商圈。 屆時(shí)，中山地區(qū)的總建筑規(guī)模會(huì)達(dá)到 344 萬平方米。其中，住宅總面積 142 萬平方米；零售商業(yè)、酒店總建筑面積 80 萬平方米；商務(wù)辦公總建筑面積 88 萬平方米；科研設(shè)施總建筑面積 10 萬平方米；教育、停車及市政等其他設(shè)施總建 筑面積 24 萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 輻射 區(qū) 以 中山公園的軌道交通 為 基點(diǎn) 。 周圍區(qū)域還會(huì)形成定西路特色商業(yè)街。這里將包括力走高端的洛克雙喜國際廣場、女性主題商廈巴黎春天百貨，以及出售傳統(tǒng)名牌的三聯(lián)商廈。 （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢 與 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 中山公園商圈將憑借軌道二號(hào)線、三號(hào)線相交和緊靠內(nèi)環(huán)高架、延安路高架的交通優(yōu)勢，以及中山公園的地理環(huán)境優(yōu)勢，定位為上海市區(qū)西部的地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、休閑觀光等于一體。同時(shí)，隨著多個(gè)辦公樓在這一地區(qū)全面建設(shè)和落成，加上原來已經(jīng)形成一定規(guī)模的以數(shù)碼為主題的、以多媒體產(chǎn)業(yè)為特色的 上海多媒體產(chǎn)業(yè)園，中山公園地區(qū)未來的商務(wù)功能也將釋放出來。 （ 2）核心問題： 如何 把人流有效地轉(zhuǎn)化為客流 人流不等于客流。 作為軌道二號(hào)線和三號(hào)線的換乘樞紐，這個(gè)區(qū)域根本不缺乏大商圈所必須的人氣。每天，軌道交通所帶來的人流約 20 萬人次 。但 由于中山公園地區(qū)以往的商業(yè)發(fā)展缺乏規(guī)模效應(yīng)，所以盡管交通優(yōu)勢地位早已體現(xiàn)，但長期以 來仍然沒有形成成熟的商業(yè)環(huán)境。一份調(diào)查顯示，中山公園商業(yè)中心到 2021 年底僅 有商店 350 戶，商業(yè)經(jīng)營面積近 9萬平方米，平均每戶的商業(yè)面積僅為 230 平方米，文化娛樂設(shè)施合計(jì)只有 4437 平方米 。 商業(yè)底蘊(yùn)不足、人流多而客流少、商業(yè)布局不合理成為中山公園商圈發(fā)展的最大缺陷。大型商場、影院、休閑娛樂網(wǎng)點(diǎn)偏少，商圈內(nèi)多數(shù)商業(yè)店鋪全部是街鋪形式，大多由民用住房或是早期老式商業(yè)用房改建而成，雜亂而少規(guī)劃都讓中山公園商圈沒有發(fā)揮出應(yīng)有的能量。 （ 3）中山公園商圈的未來展望 預(yù)計(jì) 未來三年 ，在交通條件到位后，中山公園每天人流量將達(dá)到 40萬到 50 萬人次。近年來中山公園周圍及長寧路西段新建了不少規(guī)模較大的中高檔住宅小區(qū)，居住人數(shù)急劇增加，消費(fèi)需求也隨之而來，商圈的人流資源、消費(fèi)潛力都十分巨大。據(jù)悉， “龍之夢 ”購物中心 半徑 公里范圍內(nèi)的常住人口 萬人。這些客觀優(yōu)勢將讓中山公園商圈 擁有了不小的發(fā)展?jié)摿Α?目前 “龍之夢 ”的招商工作非常順利，已經(jīng)有 約 500 個(gè)商家與其簽訂了入駐合同。 目前，中山公園商圈 寫字樓的租金水平在 美元 /平方米 /天，如位于中山公園地鐵站上的兆豐大廈；商鋪?zhàn)饨馂?19 元 30 元 /平方米 /天，如玫瑰坊。 泛虹橋商圈 分析 （ 1） 受政策面 以及外在 因素的影響，虹橋商務(wù)中心的發(fā)展一波三折。 —— 虹橋 商務(wù) 作為上海改革開 放的 前沿陣地，其辦公樓曾占據(jù)上海市場的半壁江山。早期，它就形成了 一定 的辦公氛圍， 并且由于距離虹橋國際機(jī)場較近，具備了 相當(dāng) 的先天優(yōu)勢。 —— 由于受 “重心東移 ”政策的影響，以及近年來區(qū)域交通和商業(yè)環(huán)境發(fā)展相對(duì)滯后，虹橋既無軌道交通，也未成為商業(yè)中心。再則，國際航班的東遷致使虹橋開發(fā)區(qū)的寫字樓租金整體水平受到一定的影響。 —— 1997 年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級(jí)辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢有所下降。辦公樓入住率從過去的 90％以上一度降至 62％，每平方米日租金由頂峰時(shí)期的每日 2 美元／平方米降至每日 0． 4 美元／平方米，辦公樓建設(shè)也因此出現(xiàn) “斷層 ”。 —— 隨著上 海經(jīng)濟(jì)拓展步伐加快，新生經(jīng)濟(jì)力量更傾向于選擇成熟的中心商務(wù)區(qū)。作為上海最早的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，虹橋長期發(fā)展形成的整體優(yōu)勢得到了進(jìn)一步凸現(xiàn)，帶動(dòng)了虹橋開發(fā)區(qū)辦公樓市場的回暖。一批跨國公司和國內(nèi)大、中型企業(yè)紛紛進(jìn)駐虹橋地區(qū)，市場租金升至 美元，入住率回升至 82％。隨著 2021 年 萬平方米的上海萬都中心的出現(xiàn)，刷新了虹橋地區(qū)辦公樓市場最高紀(jì)錄，并且躋身上海目前最好甲級(jí)辦公樓之行列。 目前，虹橋商圈 寫字樓的租金水平在 美元 /平方米 /天左右，如虹橋上海城 。 商鋪?zhàn)饨鹚皆?12元 /平方米 /天左右，如虹橋 新天地 ； 商鋪售價(jià)為 62021 元 /平方米（面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 積在 300 平方米左右） （ 2） 目前該 區(qū)域內(nèi) 產(chǎn)品面臨 同質(zhì)化 與 勢能衰減 趨勢 目前整個(gè) 虹橋 寫字樓基本集中在仙霞路、延安路附近，已形成了相當(dāng)?shù)募垡?guī)模，如遠(yuǎn)東國際、萬都中心、國際貿(mào)易中心、世貿(mào)商城、仲盛金融中心和協(xié)泰中心都成為區(qū)域內(nèi) 知名建筑。這些樓盤品質(zhì)總體而言較為一般，許多項(xiàng)目建筑年限較長，原建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施已落后于新建成的辦公樓，除了萬都中心、遠(yuǎn)東國際等