東莞東城中心商業(yè)整體策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-15 04:29 本頁面
【文章內容簡介】 直接威脅，因此本項目的啟動會有相當大的壓力。項目不足：內部規(guī)劃存在重大缺陷 本項目的內部規(guī)劃存在較大的缺陷，嚴重阻礙人流往返，不利于人氣積聚與流動，需進行重新規(guī)劃調整。四、解讀東莞消費方式高端消費成為市場新趨勢高端消費的興起u 富人的聚集地東城區(qū)匯聚東莞市50%以上的富人和15%以上的外籍人士。進一步激發(fā)高端消費的興起。u 私家車擁有量居全國之首據統(tǒng)計，東莞全市平均每百戶居民家庭擁有三十二輛私家汽車。這一指標目前位居全中國之首。 高端消費群體構成人群特點私營企業(yè)主富裕階層，大都是農民出身，講面子喜歡炫耀。外籍人士具有強勁的消費能力，注重品味和尊貴身份。企業(yè)高層管理人員高收入、高學識階層，工作壓力巨大，注重品味與享受，渴望在緊張工作之余徹底放松。消費特點u 高端消費成為趨勢東莞吸納著大批高收入人群，東莞市的消費取向不斷向高層次發(fā)展，商端消費成為新的趨勢。u 追求尊尚、氣派的消費方式在高端消費成為引領消費潮流的情況下，高端人群追求尊尚、氣派的消費方式，以顯示自身的社會地位與品位要求。 第二部分：核心思考 核心思考點一：項目能做什么？u 假設點一：家居、家飾由于項目周邊有美新家居中心、美居中心、好又美等大型家居、家飾項目，市場競爭異常激烈，市場空間較窄，此方案不具備可行性。u 假設點二：百貨超市項目的內部規(guī)劃、柱距寬度、內部動線不符合百貨超市的經營要求，此方案不具備可行性。u 假設點三：服裝、精品由于金月灣廣場、世博廣場等項目定位大量的服裝、精品業(yè)態(tài)，若本項目過度重復這一業(yè)態(tài)，顯示不了自身的經營優(yōu)勢，不具備強大的市場競爭力。u 假設點四：家電、手機、數碼產品家電、手機、數碼產品市場經營環(huán)境并不樂觀，一是因為內部規(guī)劃缺陷，二是來自大型3C數碼市場的沖擊，三是家電、手機、數碼產品可選擇性強，一般會選擇成行成市的地點購買。小結：在以上幾種方案均不具備可行性的情況下，本項目應獨辟蹊徑，必須走差異化的競爭路線，這樣項目才具備生命力。核心思考點二：項目如何贏利？商業(yè)部分特點要求贏利模式外街部分臨街商鋪易于出售，產權分割較易經營定位與周邊業(yè)態(tài)構成一致性，零散出售內街部分產權分割較為困難，出售價值不大保證產權長期持有、實現統(tǒng)一經營管理統(tǒng)一租賃，引進戰(zhàn)略伙伴合作經營結論結合項目特點，采用租售結合，即零散出售與統(tǒng)一租賃相結合的贏利模式是最為理想的。核心思考點三：項目如何競爭？借勢策略
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