上海普陀真北小區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 03:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 低水平，單季的交易量在4—14萬(wàn)m2范圍內(nèi)?！?998年后，并在20—40萬(wàn)m2范圍內(nèi)波動(dòng)，創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，每年的交易量基本以20萬(wàn)m2上下的幅度增長(zhǎng)。 普陀區(qū)內(nèi)銷房批準(zhǔn)預(yù)售和預(yù)售登記一覽表單位：萬(wàn)平方米一季度二季度三季度四季度全年匯總1997年批準(zhǔn)預(yù)售預(yù)售登記1998年批準(zhǔn)預(yù)售預(yù)售登記1999年批準(zhǔn)預(yù)售預(yù)售登記2000年批準(zhǔn)預(yù)售預(yù)售登記 2. 內(nèi)銷商品房景氣度分析2000年普陀內(nèi)銷商品房總體仍供大于求。這主要是受下半年供應(yīng)量驟增的影響，盡管普陀交易量很大，但仍抵不上供應(yīng)量的增加，全年供應(yīng)總量超出成交總量約16萬(wàn)m2。普陀內(nèi)銷商品房累計(jì)供求比顯示：1997年供大于求的矛盾較為突出，使供應(yīng)成交比基本在1:，1998年、1999年成交大幅增加，供求比持續(xù)上升，達(dá)到1:；進(jìn)入2000年，累計(jì)供求比依舊適中，市場(chǎng)景氣度很好，主要矛盾是供應(yīng)壓力偏大。普陀作為人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，區(qū)域面積大，可供利用開(kāi)發(fā)的土地多，因此出現(xiàn)了一批規(guī)模大、品質(zhì)較高、且可持續(xù)性開(kāi)發(fā)的樓盤，對(duì)活躍樓市起到了很大的作用。由于舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐均較大，因此，供求平衡仍不時(shí)面臨挑戰(zhàn)。 普陀區(qū)內(nèi)銷商品房累計(jì)供求比一覽表一季度末二季度末三季度末四季度末1997年累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售累計(jì)預(yù)售登記累計(jì)供求比1998年累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售累計(jì)預(yù)售登記累計(jì)供求比 一季度末二季度末三季度末四季度末1999年累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售累計(jì)預(yù)售登記累計(jì)供求比2000年累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售累計(jì)預(yù)售登記累計(jì)供求比 3. 2000年普陀區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況總體區(qū)域分析細(xì)化區(qū)域分析（內(nèi)環(huán)普陀）房?jī)r(jià)指數(shù)（點(diǎn)）升幅(%)房?jī)r(jià)指數(shù)（點(diǎn)）升幅(%)一季度10051000二季度1001三季度1038四季度 （1） 無(wú)論從總體區(qū)域還是環(huán)內(nèi)普陀來(lái)看，房?jī)r(jià)指數(shù)都呈上升趨勢(shì)。（2） 從第三季度開(kāi)始，環(huán)內(nèi)普陀的房?jī)r(jià)指數(shù)高于總體區(qū)域的房指數(shù)，說(shuō)明環(huán)內(nèi)普陀推盤量激增，引起區(qū)域市場(chǎng)的巨大變化。（3） 從升幅來(lái)看，環(huán)內(nèi)普陀的指數(shù)升幅比總體區(qū)域的升幅要大。 總體區(qū)域分析細(xì)化區(qū)域分析（內(nèi)環(huán)普陀）平均成交價(jià)(元/m2)升幅(%)平均成交價(jià)(元/m2)升幅(%)一季度36734301二季度36554358三季度35784090四季度39184305 以上圖表說(shuō)明普陀價(jià)格的特征：環(huán)內(nèi)普陀的平均成交價(jià)明顯高于總體區(qū)域的平均成交價(jià)。從總體區(qū)域來(lái)看，均價(jià)經(jīng)過(guò)一、二、三季度連續(xù)的微量下跌后，在第四季度出現(xiàn)大幅反彈，主要原因?qū)儆诃h(huán)內(nèi)普陀的兩個(gè)高價(jià)位樓盤：中遠(yuǎn)兩灣城和秋月楓舍的成交量都較好，表明本區(qū)已進(jìn)入市級(jí)樓市大戶行列。對(duì)全區(qū)樓市的格局變化起到重要作用。從環(huán)內(nèi)普陀來(lái)看，平均成交價(jià)較為平整，都在4300元左右，僅在第三季度有一定下跌幅度，因超級(jí)大盤中遠(yuǎn)兩灣城坐落本區(qū)，其低價(jià)入市的策略，打亂了趨于正常的市場(chǎng)行情發(fā)展，成為本區(qū)房產(chǎn)的重要影響因素。 結(jié)論：環(huán)內(nèi)普陀區(qū)域由于其地理位置的優(yōu)勢(shì)，其均價(jià)一直高于普陀全區(qū)的樓盤均價(jià)。該區(qū)的樓盤基本上會(huì)成為普陀區(qū)的代表性樓盤，并且?guī)?dòng)著普陀全區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 （三） 區(qū)域板塊概述考察普陀區(qū)住宅建設(shè)的區(qū)域特征，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)可以劃分為如下五個(gè)區(qū)域：1. 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的帶狀區(qū)域 即北至中山北路、南至長(zhǎng)壽路的一個(gè)帶狀區(qū)，蘇州河橫亙其間。該區(qū)域緊鄰靜安區(qū)，是普陀區(qū)最為繁華之處，地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)狀況等都較為理想，可稱作是普陀黃金地段。也正因如此，普陀區(qū)的高價(jià)樓盤多在本區(qū)域，且其價(jià)位、品質(zhì)都同靜安區(qū)靠近長(zhǎng)壽路的樓盤不相上下，這一區(qū)域的購(gòu)房者中白領(lǐng)人士占了大半江山。 2. 環(huán)線以外，緊鄰閘北的甘泉、宜川、石泉及東新路街道五線以外部分的四地圍合區(qū)域?！鞍宋濉逼陂g，管弄、甘泉北塊等地住宅小區(qū)的率先建成，一個(gè)極具人氣的新興成熟住宅區(qū)已經(jīng)形成。由于這里的交通狀況和周邊環(huán)境的快速改善，加上這一區(qū)域新推出的樓盤，其價(jià)位特點(diǎn)大多是為全民較能接受的中檔價(jià)格，這一切便構(gòu)成了該區(qū)域住宅市場(chǎng)購(gòu)買吸引力的強(qiáng)有力支撐。 3. 曹楊長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)，即環(huán)線以外，武寧路以南、真北路以東區(qū)域。作為一個(gè)有近半個(gè)世紀(jì)歷史的老牌生活社區(qū)，依托該區(qū)域內(nèi)華師大、師大二附中、曹楊二中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名府與長(zhǎng)風(fēng)公園、環(huán)浜、垂柳、小橋的結(jié)合，形成了獨(dú)特的人文風(fēng)景，加上交通、商業(yè)、醫(yī)療、娛樂(lè)、休閑等環(huán)境建設(shè)的不斷發(fā)展，在近年住宅市場(chǎng)高度體現(xiàn)“以人為本”的熱潮下，將人與自然融合一體，將現(xiàn)代居住理念與傳統(tǒng)文化完美融合，是這一區(qū)域樓盤開(kāi)發(fā)推崇的賣點(diǎn)。以中低價(jià)位入市則是這一區(qū)域樓盤的又一特點(diǎn)。 4. 真北地區(qū)（即本案所在區(qū)域）北起交通路，南至武寧路，西達(dá)萬(wàn)鎮(zhèn)路，東抵分劃石泉與真如的滬寧鐵路支線一同圍合而成的區(qū)域。憑借著以真如古鎮(zhèn)為中心的普陀新一輪商娛圈的撅起，沿大渡河路兩邊已形成普陀又一個(gè)成熟生活社區(qū)。由于該區(qū)域離市中心較遠(yuǎn)，與曹楊的北部，石泉的西部相連，且樓盤零星，故一般的樓盤價(jià)格都在3000元左右/m2，但這一區(qū)域的住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿︻H大。 5. 南北完全不相接的新、老長(zhǎng)征兩塊地區(qū)地處普陀西南角的老長(zhǎng)征地區(qū)，憑借曹楊地區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的西趨，這里的樓盤價(jià)格低，一般的樓盤都在2500—3000元/m2，比較適合工薪階層消費(fèi)。而地處北端的新長(zhǎng)征地區(qū)，目前雖然只有一個(gè)住宅區(qū)——上海萬(wàn)里城，卻是一個(gè)占地224公頃，超過(guò)半個(gè)原黃浦區(qū)的超大型住宅小區(qū)。首期開(kāi)發(fā)的55萬(wàn)平方米，在整個(gè)申城樓市引起很大的反響。 （四） 本案直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析1. 區(qū)域范圍本案區(qū)塊屬真北區(qū)塊范圍內(nèi)，具體為南至曹楊路、北至桃浦路、西至真北路的塊狀區(qū)域，針對(duì)本案的位置及自身特征，我們將真北地區(qū)和金沙江路的周邊區(qū)域作為主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，該區(qū)域按其樓盤的價(jià)位、品質(zhì)特征的不同可分為兩大版塊：版塊一：真北區(qū)域版塊二：金沙江路沿線區(qū)域我們將根據(jù)這兩大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的具體情況作一定討論。n 版塊一：真北區(qū)域依托真如古鎮(zhèn)、上海西站以及緊鄰的曹楊新村的成熟生活配套，樓盤的開(kāi)發(fā)有其先天條件的優(yōu)越性，但目前所開(kāi)發(fā)的樓盤規(guī)模較小，且程零星分布，難以成為一個(gè)矚目的新型生活區(qū)，目前該區(qū)域較有代表性的樓盤為“陽(yáng)光新世紀(jì)家園”（陽(yáng)光星期8），產(chǎn)品的品質(zhì)無(wú)論從小區(qū)的規(guī)模、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理還是從建筑物的外觀、樓層、內(nèi)部裝飾、房型等各方面來(lái)看，都可與靜普陀區(qū)其余板塊的產(chǎn)品相媲美，3200—4300/元的價(jià)格略低于緊鄰的曹楊路板塊，因此在區(qū)域內(nèi)有較高的競(jìng)爭(zhēng)力。 n
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