【文章內(nèi)容簡介】 天集團基地面積 綠地面積 18萬平方米 建筑風(fēng)格 簡潔現(xiàn)代建筑面積 A型(三層) B型(二層) C(二層) D(三層) E(二層) F(三層)地上 m2 地下 m2 m2 m2 m2 m2 m2總套數(shù) 一期66幢 會所 6000平方米主力總價 160—320萬元銷售情況 一期開盤半年不到，50多幢預(yù)售主要賣點及概念 高檔別墅山水\普羅旺斯的生活方式九洲大唐花園位置 九亭滬松公路1789弄發(fā)展商 上海森澤房地產(chǎn)有限公司設(shè)計師 上海同濟大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院/四川省建筑設(shè)計研究院建造商 上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司基地面積 15萬平方米 水域面積 5萬平方米 綠化面積 6萬平方米建筑面積 C型(三層) F型(三層) D(二層) 總套數(shù) 首期35幢 會所 2000平方米主力總價 38505880，120230萬/套物業(yè)管理 銷售情況 2001年5月開盤,半年去化65%主要賣點及概念 水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置 上海南匯華東大道188號（離上海野生動物園半公里）投資商 上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司發(fā)展商 上海愛凌置業(yè)有限公司行銷企劃 上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積m2 建筑總面積m2 別墅m2 公建m2 建筑覆蓋率 容積率 44620 40020 4600 % %建筑風(fēng)格 現(xiàn)代海派式 現(xiàn)代西班牙式 荷蘭鄉(xiāng)村式 法國貴族式 現(xiàn)代江南式 萊特式現(xiàn)代上海式 波特曼式 德國現(xiàn)代式 密斯式 美國維多利亞式面積 396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 457m2 457m2 472m2 424m2 508m2 513m2總套數(shù) 共51套，其中一期28套，二期23套。主力總價 250—350萬元銷售情況 一期開盤一年左右，估計仍有3—5套未售出主要賣點及概念 海派休閑文化，藝術(shù)氛圍備注 概念炒作時強調(diào)水環(huán)境和超低容積率，重點宣傳休閑文化和藝術(shù)品位。在推廣過程中曾邀約一批上海藝術(shù)界知名人士就文化和藝術(shù)話題展開討論。玫瑰灣位置 孫橋路202號（華夏路口） 發(fā)展商 上海振川物業(yè)有限公司環(huán)境 地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產(chǎn)品形態(tài) 由獨狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。建筑風(fēng)格和面積 建筑外觀以紅色為基調(diào) 獨立別墅 295平方米 聯(lián)排 價格 3200—3800元/平方米 會所面積 1600平方米開盤時間 2001年11月銷售情況 獨棟別墅已售完,目前銷售聯(lián)排別墅,總價在5080萬/套主要賣點及概念 生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍天碧水，沒有污染捷運概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機場、南浦、楊浦大橋、地鐵2號線、磁懸浮列車備注 外立面已完、2002年年底交房東方夏威夷位置 上海滬南路5388弄 開發(fā)商 廈門大洋集團股份有限公司 上海夏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率建筑面積 A B C D E G J K 總套數(shù) 共500幢獨立別墅,一期106戶主力總價 130—300萬元銷售情況 一期預(yù)售率已達70%主要賣點及概念 美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注 一期2001年5月開盤,2002年6月交房虹山半島位置 上海虹梅南路2121號發(fā)展商 上海景洪房地產(chǎn)有限公司技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率212588 60000 55%建筑面積 聯(lián)體206/207。總套數(shù) 一期聯(lián)排26棟(104套),獨棟84套,另有少許雙拼。二期聯(lián)體二棟(8套),獨棟54棟價格 一期均價6500元,二期均價7500元,剩余房源獨棟219萬,雙拼90萬銷售情況 一期銷售95%以上主要賣點及概念 備注 一期200011開盤, 200112交房。二期20023開盤 200212交房淺水灣花園一期二期位置 上海莘淞路990號發(fā)展商 上海新世紀萬潤置業(yè)有限公司建筑設(shè)計 華東建筑設(shè)計研究院環(huán)境設(shè)計 美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率178000 100000 62%建筑面積 272446平方米 物管費 總套數(shù) 一期獨棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟)。二期獨棟63棟價格 聯(lián)體39005200 獨棟63007500 總價150350萬銷售情況 獨棟一期99%去化\雙拼聯(lián)排去化速度較慢主要賣點及概念 房型\規(guī)劃設(shè)計：水、樹、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注 20009一期開盤, 2001年12月基準競爭研究對本案的啟示地理位置基準分析：本案較九亭、新橋傳統(tǒng)別墅區(qū)的別墅距離市中心更遠，如綠洲比華利，這要求本案：在產(chǎn)品力方面有所勝出或者進行與之不同的產(chǎn)品創(chuàng)新以彌補距離上的差距；定位上做一定的區(qū)隔；優(yōu)勢資源基準分析：滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無新意，應(yīng)在水景概念上有所創(chuàng)新；生態(tài)概念沒有得到很好的包裝，應(yīng)該是個很好的支撐，應(yīng)做足本支持點的利益體現(xiàn)；容積率基準分析：高檔物業(yè)中，獨棟產(chǎn)品有更好的銷售前景；檔次基準分析對高檔別墅的購買者而言，價格不是第一位的，最重要的產(chǎn)品本身。52萬(分三期開發(fā)) 13萬 65%建筑面積 A B C D E G J K 總套數(shù) 共500幢獨立別墅,一期106戶主力總價 130—300萬元銷售情況 一期預(yù)售率已達70%主要賣點及概念 美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注 一期2001年5月開盤,2002年6月交房虹山半島位置 上海虹梅南路2121號發(fā)展商 上海景洪房地產(chǎn)有限公司技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率212588 60000 55%建筑面積 聯(lián)體206/207?？偺讛?shù) 一期聯(lián)排26棟(104套),獨棟84套,另有少許雙拼。二期聯(lián)體二棟(8套),獨棟54棟價格 一期均價6500元,二期均價7500元,剩余房源獨棟219萬,雙拼90萬銷售情況 一期銷售95%以上主要賣點及概念 備注 一期200011開盤, 200112交房。二期20023開盤 200212交房淺水灣花園一期二期位置 上海莘淞路990號發(fā)展商 上海新世紀萬潤置業(yè)有限公司建筑設(shè)計 華東建筑設(shè)計研究院環(huán)境設(shè)計 美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率178000 100000 62%建筑面積 272446平方米 物管費 總套數(shù) 一期獨棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟)。二期獨棟63棟價格 聯(lián)體39005200 獨棟63007500 總價150350萬銷售情況 獨棟一期99%去化\雙拼聯(lián)排去化速度較慢主要賣點及概念 房型\規(guī)劃設(shè)計：水、樹、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注 20009一期開盤, 2001年12月基準競爭研究對本案的啟示地理位置基準分析：本案較九亭、新橋傳統(tǒng)別墅區(qū)的別墅距離市中心更遠，如綠洲比華利，這要求本案：在產(chǎn)品力方面有所勝出或者進行與之不同的產(chǎn)品創(chuàng)新以彌補距離上的差距；定位上做一定的區(qū)隔；優(yōu)勢資源基準分析：滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無新意，應(yīng)在水景概念上有所創(chuàng)新；生態(tài)概念沒有得到很好的包裝，應(yīng)該是個很好的支撐，應(yīng)做足本支持點的利益體現(xiàn)；容積率基準分析：高檔物業(yè)中，獨棟產(chǎn)品有更好的銷售前景；檔次基準分析對高檔別墅的購買者而言，價格不是第一位的，最重要的產(chǎn)品本身?！镜诰耪?營銷概念構(gòu)想】思考方向一：（主推）從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。 一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水”從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點的最大出發(fā)點因此在思考方向一上我們把思考重點放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點（一）概念創(chuàng)意：尋求水概念的升華和突破成為我們