【正文】 ，熱銷樓盤有以下幾個特點：一、 市場熱銷主力價位段在三、四千元以上樓盤的市場份額加重。（7） 銷售包裝區(qū)內(nèi)成功的營銷個案雖不多，但也有可圈可點之處，如蘇州河畔以世紀之門、半島花園，一反樓市恐高癥，推出了“高高在上”的營銷方案，并設(shè)計了“水往低處流，人往高處走”、“層高、價格不高；樓高、天更高”的宣傳主題，同時在江寧路橋上制作大幅戶外廣告，收到良好的效果；河濱圍城則以自身特點出發(fā)，以“晶瑩剔透水晶城”為主線，成功宣傳了其建筑、景觀、會所等方面的八大特色；上海春天也不甘落后，以“上海最美的春天已經(jīng)來到”為導(dǎo)向，重點突出“生態(tài)本案所在區(qū)域內(nèi)的多數(shù)樓盤都靠近蘇州河，雖占盡地理優(yōu)勢情況下，但仍相當(dāng)重視小區(qū)內(nèi)的綠地景觀，如坡度草坪，立體綠化，有特色的小品、噴泉、雕塑等，綠化率都達到50%左右。在本案區(qū)域內(nèi)，99年推出的地方天園，采用單體是點式和蝶形設(shè)計，一梯多戶，得房率較低、采光和通風(fēng)效果較差。資料表明，市場出現(xiàn)了環(huán)內(nèi)“走低”、環(huán)外“攀高”的新現(xiàn)象，即環(huán)內(nèi)小高層層數(shù)有下降趨勢，環(huán)外則以高層居多。2001年是區(qū)域中規(guī)模個案開發(fā)量最高的一年。而現(xiàn)在，除了上述三點外，客戶也開始關(guān)注小區(qū)規(guī)模這一要素。n 版塊二：以金沙江路沿線區(qū)域為主隨著金沙江路道路工程的順利進展，依托原有曹楊新村以及和平公園和華東師范大學(xué)周邊成熟的商業(yè)生活設(shè)施的有利條件，該區(qū)域的樓盤開發(fā)程快速增長之勢，目前較有代表性的樓盤有：金沙雅苑、萬景園等。而地處北端的新長征地區(qū)，目前雖然只有一個住宅區(qū)——上海萬里城，卻是一個占地224公頃，超過半個原黃浦區(qū)的超大型住宅小區(qū)。4. 真北地區(qū)（即本案所在區(qū)域）北起交通路，南至武寧路，西達萬鎮(zhèn)路，東抵分劃石泉與真如的滬寧鐵路支線一同圍合而成的區(qū)域。由于這里的交通狀況和周邊環(huán)境的快速改善，加上這一區(qū)域新推出的樓盤，其價位特點大多是為全民較能接受的中檔價格，這一切便構(gòu)成了該區(qū)域住宅市場購買吸引力的強有力支撐。該區(qū)域緊鄰靜安區(qū)，是普陀區(qū)最為繁華之處，地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟狀況等都較為理想，可稱作是普陀黃金地段。從環(huán)內(nèi)普陀來看，平均成交價較為平整，都在4300元左右，僅在第三季度有一定下跌幅度，因超級大盤中遠兩灣城坐落本區(qū)，其低價入市的策略，打亂了趨于正常的市場行情發(fā)展，成為本區(qū)房產(chǎn)的重要影響因素。（3） 從升幅來看，環(huán)內(nèi)普陀的指數(shù)升幅比總體區(qū)域的升幅要大。普陀作為人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，區(qū)域面積大，可供利用開發(fā)的土地多，因此出現(xiàn)了一批規(guī)模大、品質(zhì)較高、且可持續(xù)性開發(fā)的樓盤，對活躍樓市起到了很大的作用。同時，每年的交易量基本以20萬m2上下的幅度增長。其中，也創(chuàng)造出單季供應(yīng)的新高。普陀銷售總量始終在上海各區(qū)域排行前5位，最近更是隨著區(qū)內(nèi)輕軌、河道整治、大量體實惠型生態(tài)住宅帶動的人氣與形象轉(zhuǎn)變以及西南的莘閔地區(qū)房價飆升帶來的負效應(yīng)，北區(qū)正在逐漸形成全市范圍的居住認可，審時度勢，合理控制總價與銷售節(jié)奏，結(jié)合本區(qū)高密度地緣性客戶資源，普陀個案銷售前景看好。 中低價位占主流。 在單套成交面積中，以90－110平方米的比例看，中小型面積的房型比較暢銷，而且大多為二型的房型。 價格指數(shù)向上走勢明顯，多層、高層指數(shù)均大幅度高于1999年。值得一提的是，70平方米左右的小房型尤為熱銷，％。從2000年上半年商品房預(yù)售情況看，比99年同期增長了41％，也比99 ％。而根據(jù)交易中心數(shù)據(jù)，成交套數(shù)2509套。上海萬里城是國家級四大示范居住區(qū)之一，但目前銷售嚴重受阻。本區(qū)域大體量樓盤供應(yīng)在全市是鮮有的?；谝韵略颍阂皇菂^(qū)內(nèi)擁有較多的七、八十年代建造的居民新村，隨著人們的經(jīng)濟收入的提高，改善居住條件的愿望愈來愈強烈；二是隨著區(qū)內(nèi)交通市政配套的完善，吸引了大批周邊的客戶入住普陀；三是以低價位到中價位物業(yè)選擇面較寬，適應(yīng)了不同層次客戶的需求。而普陀區(qū)東及東西部正在實施和規(guī)劃的大盤，如祥和名邸重級個案、長風(fēng)城大型項目及與嘉定分界區(qū)的大型排屋正在向市場推進，這些產(chǎn)品雖然已拉開了檔次、內(nèi)容，但畢竟都以大體量上市，必然會在活躍市場產(chǎn)品的同時，加劇區(qū)域競爭。近期來，楊浦區(qū)區(qū)內(nèi)和其他區(qū)相近地塊，出現(xiàn)了不少能在全市競爭的實力型個案，區(qū)內(nèi)的公園3000、文化佳園，雖在一路之隔，同時起步開發(fā)，但市場反應(yīng)相當(dāng)熱烈，另外，三湘世紀花城等一批項目也表現(xiàn)出了強勁的沖擊力，區(qū)內(nèi)新盤價格明顯上揚。 作品與產(chǎn)品，僅一字之差，效果卻截然不同。中國海外、萬科地產(chǎn)、愛建房產(chǎn)三大實力型房產(chǎn)開發(fā)商不約而同地將目光投向這片土地，引起了市場分析人士的普遍關(guān)注。至此，春申城示范區(qū)將以典型的低容積率公寓區(qū)的形象凸現(xiàn)上海樓市。地鐵莘莊南廣場以南三公里半徑所形成的半圓，今年將是閔行全區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的重中之重。（四） 海市區(qū)域板塊房地產(chǎn)市場情況分析1. 浦東板塊：浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場日漸活躍，新盤好盤輪流領(lǐng)跑，重量級物業(yè)蓄勢待發(fā)。有了上海住宅消費市場的區(qū)域性板塊劃分，對房產(chǎn)商和購房者來說，如果先確定所關(guān)注的物業(yè)所在的坐標，那么，這個物業(yè)所在的相關(guān)區(qū)域范圍就可以被圈定了，在此基礎(chǔ)上亦就可以尋找和發(fā)現(xiàn)一系列和這個物業(yè)及所在區(qū)域相關(guān)的可比因子和差異特點，特別是各類物業(yè)價格的內(nèi)涵性。而這些軌道交通的建設(shè)將在很長一段時間里，將有助于軌道沿線住宅市場的快速升值，從而帶動相鄰區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，最終促進整個上海市房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。屆時中心城的人口將進一步分散到各個新城。2001年上半年全市房地產(chǎn)抵押建筑面積達2701萬平方米，%，其中期房抵押建筑面積為1028萬平方米，約5萬件，個人（私有產(chǎn)權(quán)）。%。外銷商品房銷售登記中屬個人購買2294套，%，預(yù)售中屬個人購買856套，%。2001年上半年外銷商品房銷售與去年同期比較，%，達15萬平方米；%，達50萬平方米。2001年上半年和去年同期比較，%，%%，%。營銷執(zhí)行篇一、 競爭分析二、 項目分析三、 項目定位四、 目標客源第一部分市場環(huán)境篇一、 上海房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析二、 普陀區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析第二部分新增經(jīng)營性項目土地出讓加強了控制力度，將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)檎袠?、拍賣。上半年內(nèi)銷商品房批準預(yù)售面積和實際預(yù)售面積之比達到1：，實現(xiàn)了實際預(yù)售面積大于批準預(yù)售面積。2001年上半年個人購買商品房比重繼續(xù)攀升，內(nèi)銷商品房銷售登記中屬個人購買84136套，%，預(yù)售中屬個人購買63058套，%。2001年上半年存量房交易繼續(xù)快步上升，%，為619萬平方米，%。2001年上半年以備案的全市差價換房總成交為6236戶，其中轉(zhuǎn)讓4700戶，；交換1536戶。根據(jù)上海城市的總體規(guī)劃，上海市郊將新建 11個新城，每個新城的人口將達到30萬人的規(guī)模。這10條線共長200多公里。區(qū)域環(huán)境定位是區(qū)域性走勢的基礎(chǔ)，而樓市區(qū)域性走勢是區(qū)域性環(huán)境規(guī)劃劃分的動態(tài)反映。有人說，房價是住宅流通的市場語言，然而，房價的背后、它的基礎(chǔ)卻是它的前提范圍——地段區(qū)域和物業(yè)品質(zhì)，撤開物業(yè)所在的一定區(qū)域環(huán)境、抽掉具體物業(yè)品質(zhì)論價格，人們就難以談[價]論[格]，無論是房地產(chǎn)經(jīng)營者，還是房地產(chǎn)的消費者，都需要對日益增多的各類物業(yè)進行全方位的比較、分析。2. 閔行地區(qū)板塊閔行區(qū)莘莊地鐵南廣場一線今年成為閔行開發(fā)熱土。分列萬科春申項目東西兩側(cè)的上海春城二期以及閔行房產(chǎn)發(fā)展總公司項目也都將在