【正文】 造怎么樣的房子”有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)，也能夠第一步拉近期房與消費(fèi)者之間的距離。中海公司經(jīng)理層及業(yè)內(nèi)高層人士?jī)?nèi)部訂購(gòu)后的集體簽約儀式。建議“海都會(huì)”開(kāi)始采納免費(fèi)吸收一定學(xué)歷以上的社會(huì)人員入會(huì)的策略，并將“海都會(huì)”新制度下首次全上海會(huì)員招募活動(dòng)與這一特色個(gè)案引介同時(shí)舉行，以一臺(tái)別開(kāi)生面的晚會(huì)形式完成對(duì)個(gè)案的首次推介。m2左右景觀套型二房：100元/總而言之，較寬裕的守價(jià)空間對(duì)于本案將以較高價(jià)位面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的客戶(hù)群是有幫助的。銷(xiāo)售70%節(jié)點(diǎn)全面推出精裝修房或菜單式精裝修房。預(yù)約期開(kāi)放低景觀套型（基本無(wú)法看見(jiàn)公園），此部分均價(jià)在4800元/平米左右，最低價(jià)在4300元/平米（不記裝修部分，下同）；可以看到，如果用后入市個(gè)案的空檔定位原則，我們可能的產(chǎn)品定位應(yīng)如圖所示，即二房57萬(wàn)左右，三房70萬(wàn)左右，按照上述面積規(guī)劃建議，得出的合理均價(jià)在5500元/平米。其它可移動(dòng)部分僅由于面積較會(huì)所大而有所增加，但與對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)的提升作用相比，還是值得的。而會(huì)所稍有欠缺。先找到第一批客戶(hù)，再尋找自己的價(jià)位支撐點(diǎn)。售樓處的玻璃窗將是互動(dòng)的介質(zhì)，室內(nèi)臨窗的休憩區(qū)，室外為公園般的實(shí)景，售樓區(qū)同時(shí)又是咖啡區(qū)，感性交流區(qū)，不可不謂是一種創(chuàng)造。一、整個(gè)七萬(wàn)平米項(xiàng)目不分期，一次性推出 拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個(gè)案，打亂其它個(gè)案的部署，就必須整體提高區(qū)域個(gè)案推出的“門(mén)檻”，以精心籌備的組團(tuán)景觀展示、會(huì)所樣板區(qū)展示甚至實(shí)景樣品屋展示“一次性”起到震撼作用。168。 暗訪利用高校資源以及其他一些必要渠道了解競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)策略。168。168。 確定市場(chǎng)的定位168。 了解潛在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)168。上述市場(chǎng)資料說(shuō)明，2001年楊浦地區(qū)銷(xiāo)售走勢(shì)較快的依次是小三房（110120平米）、二房、中三房（130140平米）與大戶(hù)型。2．僅少數(shù)人可能擁有的特色豪宅市中心的住宅社區(qū)，往往珍貴在“稀有”。中海的目標(biāo)客層永遠(yuǎn)只是有品位，有底蘊(yùn)并在一定程度取得了成功的人。而中海外本身也應(yīng)該引導(dǎo)客戶(hù)去認(rèn)知“新中?！迸c開(kāi)發(fā)海天花園、中海馨園時(shí)的新變化，認(rèn)識(shí)中海外的企業(yè)文化，認(rèn)識(shí)中海外的住宅哲學(xué)＿＿為中產(chǎn)階級(jí)規(guī)劃人性住宅。 3．售樓處與景觀樣板區(qū)的極品組合我們的策略是：首先要從心理上占領(lǐng)客戶(hù)，其次要從產(chǎn)品上震撼客戶(hù)，對(duì)屬于高品質(zhì)、高價(jià)位的本案，現(xiàn)場(chǎng)裝修上應(yīng)別具一格，售樓處整體上以高雅．氣派為主風(fēng)格。合歡、椿樹(shù)等，對(duì)人體脾胃有明顯的養(yǎng)生作用。 G 種植健康樹(shù) 植物不僅僅是吸收二氧化碳，釋放出氧氣，有些植物還具有特定的功能，能吸收有害物質(zhì)，散發(fā)出各種不同的氣體，可以通過(guò)肌部及皮膚進(jìn)入人體，起到防病、強(qiáng)身、益壽的作用，有些植物還有殺菌素、抗生素、化學(xué)物質(zhì)，能抑制和殺死病毒、細(xì)菌。建議在朝北臥室窗戶(hù)一側(cè)墻上，設(shè)置20cm*20cm面積上下，正方形的小窗，上下四個(gè)縱向排列，略有間隔，這樣就能讓窗戶(hù)把握室外氣候的變化，主動(dòng)調(diào)節(jié)通風(fēng)效果，白天開(kāi)大窗，晚上開(kāi)小窗，風(fēng)大時(shí)開(kāi)小窗，風(fēng)小時(shí)開(kāi)大窗；還能有效地保護(hù)臥室的私密性。2）落實(shí)措施 A 環(huán)保建材設(shè)備健康的生活來(lái)源于健康的生活環(huán)境和生活方式，從“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”到“科學(xué)地運(yùn)動(dòng)”再到“健康管理”，奧林匹克花園走出了一條社區(qū)和體育聯(lián)姻的道路。D 綠化系統(tǒng) 住宅小區(qū)的綠化系統(tǒng)應(yīng)具備三個(gè)功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動(dòng)功能，三是景觀文化功能。小區(qū)的供水設(shè)施宜采用節(jié)水節(jié)能型，要強(qiáng)制淘汰耗水型室內(nèi)用水器具，推行節(jié)水型器具。對(duì)這些常規(guī)能源要進(jìn)行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動(dòng)力管道入戶(hù)。生態(tài)型環(huán)保建材能很好地從客戶(hù)的心理需求切入，做市場(chǎng)的新寵。象中海以前的個(gè)案一樣，本案將在環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、會(huì)所設(shè)計(jì)及物業(yè)管理上組建“夢(mèng)之隊(duì)”，擔(dān)當(dāng)東上?！笆袌?chǎng)領(lǐng)先者”的角色。因此，本案應(yīng)加大二房數(shù)量比例、控制二房面積。43 / 43二、周邊樓盤(pán)對(duì)比 (略)二房面積對(duì)比瑞虹新城將香港房產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念移植到上海，設(shè)計(jì)點(diǎn)式樓、壓縮面積、全裝修、高質(zhì)量物業(yè)管理等特點(diǎn)曾經(jīng)引起熱銷(xiāo)，但很快被結(jié)合地域市場(chǎng)需求的產(chǎn)品取而代之。大型企業(yè)員工購(gòu)房比例較大楊浦區(qū)及周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如上海卷煙廠、寶山鋼鐵廠、上海貝爾公司、新華醫(yī)院以及許多知名大學(xué)，其中的人員素質(zhì)、收入均較高，外加最近新的貨幣式分房政策即將出臺(tái)，利好明顯。同時(shí)，一部分高端客戶(hù)流向外區(qū)。楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格與虹口區(qū)環(huán)外部分樓盤(pán)售價(jià)相當(dāng)。楊浦環(huán)內(nèi)樓盤(pán)大部分見(jiàn)縫插針，規(guī)模較小，以同濟(jì)綠園為代表，售價(jià)不斷提升，使喜歡地段、講究鄰里品質(zhì)的客戶(hù)得到滿(mǎn)足。我們建議，這樣特別的個(gè)案應(yīng)該與專(zhuān)業(yè)代理商一起探索。二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層 這是一個(gè)觀念改變的問(wèn)題，發(fā)展商不能改變客戶(hù)的觀念，就只能被客戶(hù)改變自己。目 錄前言市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位有效客層劃分模式銷(xiāo)售主導(dǎo)策略?xún)r(jià)格定位及價(jià)格分期策略各階段深化的市場(chǎng)推廣策略代理公司市場(chǎng)組織及銷(xiāo)售管理本案針對(duì)性運(yùn)作流程公司簡(jiǎn)介合作基本方案附：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要人員介紹售樓處操作規(guī)范售樓處工作制度推案計(jì)劃前 言 中海外在上海的歷史是輝煌的。區(qū)域傳統(tǒng)“龍頭老大”同濟(jì)房產(chǎn)也不得不以低調(diào)價(jià)格的姿態(tài)出現(xiàn)，故本案的市場(chǎng)切入將是一個(gè)需要細(xì)致研究的問(wèn)題。這就是本案主力總價(jià)面臨的挑戰(zhàn)，如果沒(méi)有突破性的推廣策略，前景并不樂(lè)觀。根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心成交數(shù)據(jù)，黃興花園、文化佳園、文化花園、三湘世紀(jì)花城的成交均價(jià)都已突破4000元/ m2，其中文化佳園的成交均價(jià)高達(dá)4800元/ m2，是楊浦環(huán)外熱銷(xiāo)樓盤(pán)中房?jī)r(jià)最高的。 比價(jià)較低與虹口相比，楊浦房產(chǎn)歷來(lái)價(jià)格較低，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，能承接部分虹口區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)的客戶(hù)。而與虹口交界的楊浦區(qū)部分樓盤(pán)價(jià)格將受到拉動(dòng)。這樣，更使楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤(pán)缺乏與相臨的虹口區(qū)樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)。后續(xù)樓盤(pán)乘勢(shì)而上受到房產(chǎn)行情火爆的啟發(fā)，后續(xù)供應(yīng)主要有三個(gè)重點(diǎn)：沿江板塊，形成濱江居住區(qū)，由于配套、環(huán)境等原因，預(yù)計(jì)售價(jià)40005000元/m2，估計(jì)有極少數(shù)頂級(jí)豪宅供應(yīng)；環(huán)外板塊，依托工人新村和五角場(chǎng)，以中檔住宅為主；環(huán)內(nèi)后續(xù)樓盤(pán)供應(yīng)較集中，主要受到同濟(jì)綠園熱銷(xiāo)的影響，在控江路、鞍山路等推出中等規(guī)模的樓盤(pán)，定價(jià)5200元/平方米左右，已相繼動(dòng)工。二房總價(jià)對(duì)比天寶綠洲高單價(jià)、高總價(jià)導(dǎo)致其二房總價(jià)與部分樓盤(pán)三房總價(jià)相近，銷(xiāo)售受阻，而其它在銷(xiāo)樓盤(pán)的二房消化速度較快，說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)二房客戶(hù)對(duì)價(jià)格敏感度較高。第二部分：產(chǎn)品分析一 、產(chǎn)品定位：東上?！笆袌?chǎng)領(lǐng)先者”的角色 中海一貫扮演的是區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先者的角色，這一點(diǎn)從中海每個(gè)個(gè)案的產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格便