【正文】 銷售人員制服：統(tǒng)一的制服給人以整潔的感覺，使客戶覺得公司整體形象甚好，使業(yè)務員在與客戶攀談時留下好印象。本次建議樓書印刷數(shù)為5000本，樓書的內(nèi)容包括本案賣點的優(yōu)化，購房須知、簽約須知、物業(yè)管理手冊，內(nèi)容的充分便于客戶深入了解本案的細微之處。給客戶參觀時豐富視 覺,同時也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自 然。簽約室將單獨建洽談區(qū)： 洽談區(qū)的風格要簡約，設計以線條為主，但 又要不失高貴，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備 洽談桌椅，色彩柔和。建議售摟處應該分成六個，區(qū)域動線分明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)務人員在同一區(qū)域的工開。小區(qū)內(nèi)導示旗：不僅僅是起到導示的作用，同時還渲染了小區(qū)的氣氛，也起了廣告作用，提高了本案的 品牌形象。 售樓處門外停車區(qū)導示：引導客戶停車，很好的安排客戶秩序停車，從小細節(jié)反映發(fā)展商的細心。十一、導示策略“上海某住宅項目”相對其他競爭個案而言，地理位置并不是最佳，因此導示系統(tǒng)的建立是必然的。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。屋面互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內(nèi)無任何滲漏現(xiàn)象樓地面嚴格控制“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開裂），嚴格控制樓地面的平整度（地坪標高一致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線平整）門窗確保安裝平整、順直、密封、門窗關啟靈活，材質(zhì)光潔。4．家庭智能控制系統(tǒng)基本功能：家用電器的自動與遠程控制內(nèi)容包括電話遠程編碼控制，室內(nèi)有線或無線遙控通過家庭信息總線將居室的家用電器進行智能化控制。小區(qū)自動抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)。目前不贊成遠程抄表，因為一是有些公用事業(yè)部門不允許，二是造成二次收費的難題。3．社區(qū)服務物業(yè)管理1）樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)：基本功能：對小區(qū)的輸配電設備，給排水設備冷熱源進行參數(shù)監(jiān)視和自動控制；對路燈、公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、冷光）設備進行監(jiān)控。5）巡更系統(tǒng)可選功能：自小區(qū)相應位置設置巡更信息，巡邏人員裝備電子巡更器，管理中心設置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時間、位置能通過管理機記錄和顯示，從而進一步強化對巡邏人員的管理。3）樓宇訪客門禁系統(tǒng)基本功能：安裝具有電控門鎖的安全防盜門和對講式門禁系統(tǒng)。1）小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)基本功能：在住宅小區(qū)周圍設置紅外線，微波探測裝置，并與管理主機相連，發(fā)現(xiàn)盜者后能自動向安保報警，同時還顯示具體路段和方位，并在管理中心計算機上有自動記錄報警信息外，報警系統(tǒng)還應具備有防止小動物跨越而造成誤報警的能力。凈水設備（布管線或每戶提供設備）待定灑水設備垃圾處理設備根據(jù)以上的項目一覽表，我司建議把本案的智能化配置分為以下四個系統(tǒng)：1．多媒體信息通訊與服務智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡，提供寬帶網(wǎng)有線電視中視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入。u 社區(qū)配套位置分布建議要考慮到物業(yè)管理上的便利。概念提煉：成熟街區(qū)帶來應有盡有的生活便利，從此生活更輕松?。ㄌ貏e提示：將在本案正南面的新華路隧道上方由東華大學興建一座綜合型擁有游泳池等設施的健身場館）（五）物業(yè)管理篇（因未展開工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品建議）區(qū)配套及物業(yè)管理建議{享受生活的最佳保證}概念提煉：風雨無阻的貼心好管家！u 社區(qū)配套建議采用散點式的布局方法，以沿街商業(yè)街、體育中心、休閑街、庭院中的服務設施組成；u 社區(qū)配套有一部分是作為對小區(qū)業(yè)主服務的，主要通過物業(yè)管理費用的方式經(jīng)營；另外一部分作為收費的服務性項目，可以對業(yè)主或是外來人員開放，通過收取服務費以保證收支平衡。更強調(diào)人與空間的健康共存。建議空調(diào)擱板和空調(diào)排水管之間的距離要近，盡量滿足一般空調(diào)機自帶出水管的長度要求。有些建筑在空調(diào)室外機外側(cè)添加了百葉簾較為美觀，但要考慮對散熱的影響程度如何以及外立面的和諧統(tǒng)一。煙道主要是防止油煙倒回的問題，一定要在每戶人家的排煙出口處按裝止逆閥，在屋頂?shù)某鰺熆诎惭b防風掛板。室外管道由于上海四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少，基本為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機出水管這幾種。仿石形狀和大小建議采用30*60mm。若是成本允許，建議采用地碳鍛打的A3鋼為材料的鐵藝。本項目的定位為中、高檔建筑，其玻璃建議采用5mm的綠色浮法玻璃或是雙層玻璃。由于彩鋁的材質(zhì)纖巧精致，與本項目立面沉穩(wěn)的風格有所出入，故建議以厚重古樸的窗套增強窗的質(zhì)感，配合整體風格。開窗的大小和位置對房間光線有著相當大的影響。 建筑立面風格概念提煉：感受新古典的海派生活風情！綜述：小區(qū)整體訴求的是新古典建筑主義風格，重視外墻立面的可塑性和色彩上的搭配。本項目的地面停車位建議采用植草磚形式。本項目的車行路網(wǎng)是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車行環(huán)道的人行道（包括深入單體的支路），另一部分為小區(qū)主軸。廣告總精神的推出將進一步拉升本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎。“午后風景”的緣起： 顧名思義，用“午后”渲染的還是新華路午后的生活風情——“寧靜、幽雅、恬靜”。因此我方在此提供了三個推廣名以供參考： “優(yōu)揚時代”之緣起： 提出用“優(yōu)揚時代”，是希望略微軟化一點“上海某住宅項目” 這一案名的硬度。訴求點——懷舊、文化、完善的物業(yè)管理六）、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：就讀于上海高校的外地留滬大學生年齡段：3040歲之間消費動機：購置房產(chǎn)用于自身居住。訴求點——小區(qū)的文化氛圍（高級會所）、高尚的居住環(huán)境（新華路的居住氛圍）、便捷的交通（輕軌）、距離（淮海路、徐家匯）商業(yè)中心的絕對半二）、客戶來源：徐匯、長寧（距離本案5公里半徑之內(nèi)）、靜安（與本案區(qū)域接壤地區(qū)）客戶身份：私營業(yè)主或企業(yè)主管以上為代表年齡段：35—50歲之間消費動機：希望通過二次置業(yè)，進一步改善居住條件； 因職務的變動而需要重新置業(yè)或再次置業(yè)；戶型需求：此類購房者在購房時家人是其必須考慮的，所以他們的需求房型應以復式、三房為主。本案的銷售基礎是由目標客戶構(gòu)成的。人文環(huán)境：本案區(qū)域所獨有的文化底蘊和區(qū)域勢必會給本案在今后的推廣銷售方面帶來10%的優(yōu)勢。建材：建材選擇的好壞與否，必將影響到今后入住居民的切身利益，為了使客戶可以深層次地了解樓盤的建造質(zhì)量，可以通過對建材品質(zhì)的宣傳來提升本案在市民心中的形象，同時又可以成為本案在銷售推廣階段的一個很好的賣點。（三）分析規(guī)劃：從整個新華路的建筑規(guī)劃來看，本案的規(guī)劃、環(huán)境、商配優(yōu)勢分別占到了25%、25%和20%的比例，因此本案在今后的推廣中，媒體宣傳的重點應該放在小區(qū)的整體規(guī)劃（體現(xiàn)出是本區(qū)域唯一一個規(guī)模接近30000平方米的現(xiàn)代時尚社區(qū)）、新華路獨有的文化底蘊以及本案區(qū)域的商配優(yōu)勢。人文環(huán)境15%： 人文環(huán)境是消費者衡量一個樓盤好壞的直接依據(jù)之一，所以我門在這里將它預定為15%壞的通過新華路這一相當高雅幽靜的人文居住環(huán)境，來拉升并吸引更多購房者的注意力，但由于各方面原因的影響，只把它預定為5%。但是它是一個非?？勺兊囊蛩兀虼宋覀冎话阉A計為5%。小區(qū)配套10%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)服務，它對目標購房者也是非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。所以建議發(fā)展商根據(jù)市場的真正需求再進一步優(yōu)化組合目前的房型的配置，以便在今后的銷售當中通過房型的優(yōu)勢來強化消費者的認可度。我們在此上作了賣點的分析提煉，通過突出小區(qū)綠化的比重（新華路上唯一擁有超過40%綠化率的大型住宅小區(qū)）來營造一個目標購房者傾心的環(huán)境，對整體售價的提升起重要作用；預計占權重比的25%。有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好地生活。）四、區(qū)域消費者心理權重比預測及分析緣起：有了對競爭個案的分析；有了對消費者的分析；有了對本案的分析；我們將三者進行結(jié)合對比分析，通過百分百權重比的形式表現(xiàn)出來。再例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。三、品牌策略思考建議 （一） 品牌建立思考緣起目前，隨著上海整體房產(chǎn)市場的開發(fā)逐漸趨于成熟，以及整體房產(chǎn)市場的競爭環(huán)境日益激烈，使得各路房產(chǎn)發(fā)展商越來越注重自身品牌的市場效應和推廣力度，以便吸引到更多消費者的注意；同時現(xiàn)今購房者的購房行為也正在日趨理性化和理智化，因此房產(chǎn)商的品牌宣傳就尤為顯得重要。企劃篇營銷策劃像是一座橋，連著產(chǎn)品與消費者，但這座橋決不是“彩虹橋”，美麗卻不可捉摸。在銷售前所做的一系列準備工作，如市場分析、市場定位、價格定位等等對于今后的銷售起著至關重要的評估作用，而所有一切的前期工作其最終目的都是為了樓盤在今后的實際銷售當中能夠創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績。通過無形資產(chǎn)的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營，給公司帶來了豐厚財富回報。（關于品牌的策略和建議，如發(fā)展商需要可另外商討提供相關內(nèi)容的詳細的提案。目標購房者對社區(qū)規(guī)劃也是很重視。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。 房型15%： 房型對于目標購房者來說是很重要的，關系到居住大小，布局合理與否等問題。會所10%： 根據(jù)對本案區(qū)域的整體統(tǒng)計分析，就本區(qū)域而言，小區(qū)自身擁有獨