【正文】 他形式的優(yōu)惠卡。252。F. 有效利用LOFT裙房，增加人流引導(dǎo)和方向指示，以便使商業(yè)街形成開放式的氛圍，而不僅僅作為本項目的內(nèi)街形式出現(xiàn)。盡量少采用較大的組團?？稍黾庸步涣骺臻g，并可創(chuàng)造一部分收入。 C棟（10＃樓）：“信息資訊區(qū)”引入新浪、網(wǎng)易、搜狐、麥卡錫、埃哲森等著名資訊公司。252。 Ａ棟（８＃樓）：“影視創(chuàng)意區(qū)”　建議引入美國迪士尼公司、時代華納公司等。從創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義中可以看出，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的各經(jīng)濟單位并不是以獨立形式存在，而是以一個產(chǎn)業(yè)鏈的組合形式出現(xiàn)。傳統(tǒng)文化的延續(xù)更多的是依托于書籍以及其他方式。如：陳逸飛藝術(shù)工作室、爾冬強藝術(shù)工作室、海格納畫廊等。形成展示最新數(shù)碼產(chǎn)品、最新概念家電、最新概念I(lǐng)T類產(chǎn)品的集中區(qū)域。252。其余位置保留餐飲格局，但在其經(jīng)營主題以及裝修風(fēng)格上有所限定，可考慮引入如老電影酒吧、三千院酒家等。 A區(qū) 混凝土材質(zhì)區(qū)：此區(qū)域鄰近海上影院，因此以“電影藝術(shù)”為主題。因此本項目應(yīng)把三者采用整合的手法塑造，統(tǒng)一于一個具備整體性的社區(qū)概念之中。 高人一等的開發(fā)理念和精心的產(chǎn)品規(guī)劃252。l 海上海項目整體定位第一階段：從目前本項目整體經(jīng)濟指標以及目前規(guī)劃思路方向，結(jié)合本項目所處區(qū)域及市場地位，可提煉出如下要點：252?！皠?chuàng)意產(chǎn)業(yè)源于個別創(chuàng)意、技術(shù)及人才，透過創(chuàng)造及運用知識產(chǎn)權(quán)，可帶來財富及就業(yè)的潛力。本項目的LOFT部分是一種全新的辦公樓產(chǎn)品，也正是房地產(chǎn)市場細分化的趨勢。 以畫家工作室、設(shè)計室為主218。 新興文化藝術(shù)匯集地218。目前，已有15000平方米的閑置廠房和舊民宅改建成了畫家工作室、設(shè)計室、畫廊、攝影室、美術(shù)館、演出中心、陶藝館、時裝展示廳等，先后有17個國家、100余家中外文化公司和文化藝術(shù)人士投資加盟。 以餐飲、休閑娛樂為主218。 都市旅游新景點之一218。石庫門建筑群保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，游人仿佛進入時光隧道，回到二十世紀二十年代。 形成上海新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地l 商業(yè)案例分析《新天地》上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點，占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米。這里的缺點是沿街沒有24小時便利店，這不免給周邊居民的購物帶來不便，也影響了夜市的發(fā)展。商業(yè)形式以街鋪為主，并有少量商場存在。大連路段的商鋪數(shù)量比較少，都以住宅底層街鋪形式存在。 個性化辦公樓的出現(xiàn)，代表著未來辦公樓發(fā)展的方向：走向差異化、個性化的道路。這種人性化辦公空間的出現(xiàn)，除了避免了傳統(tǒng)辦公樓的種種表面弊端外，其深刻意義還在于支持人們積極的思維能力，更有創(chuàng)意的工作環(huán)境設(shè)計——它促進右大腦的直覺、想象力和綜合開發(fā)能力的提高，以取代過去那種著眼于左大腦發(fā)號施令，按既定的慣例辦事、以固定的模式和風(fēng)格進行管理的辦公室。這一切，進一步促成了個性化辦公樓 的誕生。隨著信息時代的來臨，從上世紀末開始，為人們提供人性化商務(wù)辦公空間的呼吁聲就已經(jīng)不斷出現(xiàn)，因此而出現(xiàn)的將辦公室搬出高大密集的辦公樓層出不窮，尤其在北美和歐洲的組織機構(gòu)中更是如此。因此我們在衡量項目的市場價值時，不絕對以區(qū)域市場價格作為商業(yè)和辦公主要的考量因素，而是主要是通過項目主題來挖掘項目的市場價值。/天（包含水、電、空調(diào)費）吊頂（配備照明燈）、墻面刷白、水泥地，周邊有較多辦公、商住用房，商業(yè)氛圍濃郁。/天頂：吊頂,地：地坪,墻：乳膠漆 電梯：5 臺 OTIS 牌,空調(diào)：開利中央空調(diào) 喜臨門大廈四平路、溧陽路涉外辦公樓178。結(jié)合目前區(qū)域無成熟的辦公推案量，報告認為區(qū)域辦公發(fā)展?jié)摿艽蟆? 周邊辦公及商業(yè)市場分析l 區(qū)域辦公市場綜論目前區(qū)域內(nèi)無成熟的辦公氛圍，總體辦公的價格定位并不高，主要原因在于該區(qū)域在過去長期處于未完全開發(fā)的階段。目前該區(qū)域平均房價達到近7200元/㎡。環(huán)線內(nèi)隨著周家嘴路的辟通和拓寬，沿線房地產(chǎn)的供應(yīng)量和單價同步上升；四川北路根據(jù)其遠瞻性的規(guī)劃逐步開始吸引有投資實力的開發(fā)商前來投資。受全市房地產(chǎn)市場的利好拉動，該區(qū)域高檔商品房供應(yīng)逐步加大，區(qū)域居民接受度也明顯增強。%。l 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（1）楊浦房地產(chǎn)市場分析近年來楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。近年來，楊浦、虹口呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，特別是隨著大規(guī)模市政建設(shè)的開展，區(qū)域高檔物業(yè)市場規(guī)模迅速擴大，居民的接受程度明顯增強。未來四川北路板塊整體規(guī)劃將分三段進行：在規(guī)劃分區(qū)上，堅持三個區(qū)段，在四川北路南段強調(diào)兩個“半相交”的規(guī)劃定位，即四川北路和南京路消費形態(tài)的半相交，四川北路和北外灘CBD地區(qū)的半相交；在中部形成以“金腰帶”的休閑、娛樂、文化、消費及觀光為主的體驗經(jīng)濟；總占地面積約40萬平方米，計劃由七個項目組成。至此，北外灘開發(fā)競爭進入了實質(zhì)性階段。作為外灘整體改造開發(fā)的一部分，虹口北外灘的開發(fā)效應(yīng)顯現(xiàn)的較為明顯。目前該板塊集中在M8線營口路段線沿線大多在建項目都將陸續(xù)在7月份集中入市，該板塊將迎來一波小的供應(yīng)高潮。如即將入市的中環(huán)國際就位于中心商圈內(nèi)，設(shè)計為商鋪加辦公樓的綜合商辦樓，㎡左右。該板塊目前在售的住宅個案較少，只有現(xiàn)代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均價水平已經(jīng)達到了7800元/㎡，較其三期的第一批房源單價有500的上漲。目前該板塊內(nèi)的代表個案有：和平花苑、新鳳城二期、華升新苑等。n 大連路控江路板塊大連路控江路板塊是楊浦區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展最為成熟的板塊，價格也屬于引領(lǐng)本區(qū)的地位。 區(qū)域房地產(chǎn)分析本項目位于楊浦、虹口交界處，由于項目產(chǎn)品的特殊性和開發(fā)商的品牌實力，未來的項目推廣和銷售必將立足區(qū)域、輻射全市，因此報告將結(jié)合全市商業(yè)、辦公、住宅分類市場的發(fā)展情況，主要立足于楊浦、虹口兩個區(qū)域，分析項目周邊的商業(yè)、辦公和住宅市場。如果把制造業(yè)比作發(fā)達的四肢，那么高科技中心等項目無疑是聰慧的頭腦。同濟大學(xué)國家大學(xué)科技園大連路隧道的開通直接與浦東小陸家嘴地區(qū)聯(lián)動，也將起到人流引導(dǎo)的作用。成熟的商業(yè)中心內(nèi)部及其周圍地區(qū)人車混雜、交通阻塞、停車位緊缺等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。軌道交通和大連路隧道的建設(shè)將使項目周邊形成較為完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)，便捷聯(lián)系人民廣場、陸家嘴等上海核心區(qū)，大大提升本項目的交通條件，可為項目建設(shè)導(dǎo)入大量的人流。整個工程同將要建設(shè)的地鐵明珠線二期隧道毗鄰。在“恒－泰－梅”、徐家匯、陸家嘴等黃金地段的土地資源日益稀缺，商業(yè)物業(yè)市場日益緊張的情況下，浦江開發(fā)形成的板塊模式商務(wù)、商業(yè)區(qū)域恰好填補這一空白，上海目前正在從以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)向以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展也逐步向集約式、主題式區(qū)域靠攏，如陸家嘴板塊就是以第三產(chǎn)業(yè)中的金融、貿(mào)易為主題的CBD區(qū)域，規(guī)劃中的浦江開發(fā)將使上海的土地將得到優(yōu)化利用，將人文、歷史的積淀在新時期注入新要素從而發(fā)揮出幾何級的效應(yīng)，因此借助浦江開發(fā)形成的人文、歷史、景觀背景必將大大提升該地塊的商業(yè)物業(yè)的附加值。據(jù)楊浦區(qū)政府有關(guān)人士介紹，即將啟動的東外灘開發(fā)將充分考慮當(dāng)?shù)氐娜宋募皻v史。待三大項目建成后，外灘源、北外灘和東外灘將連成一片，構(gòu)成一條立體的浦江風(fēng)景線。規(guī)劃范圍南臨黃浦江，北至周家嘴路、海寧路，西以吳淞路為界，東至大連路—秦皇島路，并與外灘、陸家嘴形成上海CBD（中心商務(wù)區(qū)）“金三角”，依據(jù)規(guī)劃北外灘將在兩年內(nèi)基本建成標志性建筑，五年開發(fā)建設(shè)初具規(guī)模，八年全面完成綜合開發(fā)。另外，由于期房限轉(zhuǎn)等政策目前并為正式對商業(yè)和辦公項目執(zhí)行，因此從目前的形勢看，最近一系列政策對商業(yè)及辦公市場的負面影響不大。本項目的項目定位起點較高，客戶層也鎖定在高端客戶中，而在高端客戶中，對房貸資金的依賴程度還是較高的。小結(jié)在良好的宏觀環(huán)境支撐下，2003年是上海房地產(chǎn)快速發(fā)展的一年，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位獲得市場和決策層的認可。但文件沒有出臺實施細則，在某種程度上說明了該項政策操作的實際操作難度。l 規(guī)范土地市場自2003年8月上海市國有土地使用權(quán)出讓第三號公告起，上海市所有新增經(jīng)營性項目用地均通過公開招投標方式進行。 從宏觀調(diào)控看房地產(chǎn)市場走勢l 《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》近幾年上海商品房價格的上漲總體來講是需求拉動型的，但市場賣方依靠信息優(yōu)勢進行市場炒作也在一定程度上推動了市場價格的上漲。今后幾年上海商業(yè)市場的總體狀況是，鋪源充裕但需求大于供給。其他乙級辦公市場需求也基本看好，銷售和租賃都較為穩(wěn)定。住宅市場繼續(xù)走強外。l 上海商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量變化由于供應(yīng)量激增，致使商業(yè)企業(yè)間競爭激烈，同時，國內(nèi)出現(xiàn)通貨緊縮，有效需求不足，兼之受到東南亞金融危機的影響，投資者對于商業(yè)項目熱情下降，同時部分項目延期建設(shè)，供應(yīng)量開始逐步減少，至2001 年底達到谷底。他們進入中國投資十分慎重，但一旦進入通常很難是一種短期行為。 外資入駐對商業(yè)市場需求和價格上升形成支撐如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中國“搶灘登陸”，美國沃爾瑪、法國家樂福、德國的麥德龍、歐倍德等著名零售巨頭在上海紛紛立足，并且都制定了進一步拓展市場的計劃。8%32。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市已形成了114個大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心需求將迅速增長，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營業(yè)面積將達到250萬平方米，銷售額可達600億元。5個百分點，國有大中型商業(yè)企業(yè)虧損面控制在20%以下.252。 商業(yè)行業(yè)的政府導(dǎo)向上海仍然是一個有明顯政府導(dǎo)向影響力的市場，雖然很大程度上市場模式具有最終的決定權(quán)。3年內(nèi)這一比例將擴大至30%。 上海人口增長 資料來源：上海市統(tǒng)計局 252。以下構(gòu)成了目前外來企業(yè)的主流需求。從面積選擇分析看216。 在行業(yè)構(gòu)成上，比例從高到底依次為：高科技17%；貿(mào)易13%；廣告11%；金融/保險7%；物流7%；外資駐滬機構(gòu)7%。另外，隨著外資的大量進入，外資的駐滬機構(gòu)和代表處的數(shù)量會大幅增加。 不同辦公面積段的比例分析252。近年來，辦公用房的租賃和銷售比例保持在4：1的狀態(tài)，20022003年以來甲級辦公樓市場租金一直保持上漲，隨著各板塊寫字樓入住率的不斷提高，可供應(yīng)面積不斷減少，小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域的甲級辦公樓出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。戴德梁行第一季度統(tǒng)計也表明，今年一季度上海甲級辦公樓的整體吸納量明顯加速。在2003年供求關(guān)系再度發(fā)生變化.252。2004年一季度，㎡；㎡。%，%，仍遠遠超過同期GDP和人均收入的增長幅度。 房地產(chǎn)市場供需總體均衡2003年，㎡，%；㎡，%，市場供需兩旺，達到高位均衡。%。 保持慣性前進的上海地產(chǎn)市場2003年，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持快速發(fā)展，呈現(xiàn)出投資總量擴張，市場供需兩旺，市場結(jié)構(gòu)總體合理的態(tài)勢。功能性、樞紐型、網(wǎng)絡(luò)化的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大規(guī)模開展。%，%。年末。2003年上海市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到46585元，折合5600美元，較2002年增加15%。房地產(chǎn)業(yè)是上海國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有很強的產(chǎn)業(yè)綜合性和關(guān)聯(lián)性，對宏觀經(jīng)濟的敏感度極高。小結(jié)綜上而言，目前本項目的區(qū)域環(huán)境較為一般，雖然大連路和軌道交通的建設(shè)對項目交通條件有極大的提升作用，但遼源西路和飛虹路為單行道，對本項目的辦公和商業(yè)產(chǎn)品十分不利。其他的小馬路上有一些便利店和面包房等。同時軌道交通4號線和8號線均在本項目鄰近區(qū)域設(shè)站，借助軌道交通體系，可大大提升本項目的交通條件，便于人流的疏導(dǎo)，擴大項目的影響。. 項目周邊環(huán)境分析l 周邊環(huán)境項目南部飛虹路為一條小馬路，周邊聚集了一批代拆廠房及舊公房，路況有待改善。 市場研究部二00四年六月前言市場篇項目市場分析 項目立地條件分析. 項目概況l 用地性質(zhì)本地塊用地性質(zhì)為綜合用地，土地使用年限： 70年l 規(guī)劃指標：規(guī)劃總用地面積：總建筑面積：232797平方米住宅總建筑面積：89710平方米創(chuàng)意居（LOFT）總建筑面積：78081平方米商業(yè)街總建筑面積：16000平方米綜合容積率：,綠化率：%l 地塊現(xiàn)狀分析辦公和住宅用地處于場地平整階段，商業(yè)地塊正在打樁。l 周邊交通條件從車行系統(tǒng)來看，項目依靠主干道大連路，車行可快速到達陸家嘴、上海不夜城、人民廣場、四川北路和五角場等主要商業(yè)商務(wù)中心。沿大連路有些規(guī)模尚可的餐飲店，如即將開業(yè)的蘇浙匯等。因此本項目較為齊全的商業(yè)配套為本項目帶來生活便利的同時，也將增大項目商業(yè)部分的市場競爭。 項目宏觀市場環(huán)境分析 上海市宏觀經(jīng)濟指標向好，房產(chǎn)政策趨嚴。2003年上海市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%，是上海市經(jīng)濟連續(xù)第12年保持兩位數(shù)增長，也是自1997年以來6年中增長最快的一年。2003年，全市職工年平均工資為22160元，%。%。l 居住環(huán)境的不斷升級、改善——重大工程建設(shè)碩果累累2003年，本市重大工程建設(shè)全面豐收，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重超過四分之一?！耙惶栔卮蠊こ獭贝T果累累，徐家匯公園三期、外環(huán)線400米綠帶一期工程、上海廣場公園項目、虹橋河濱公園等綠化項目相繼完工，新增綠地超過2100公頃，為進一步改善城市形象和環(huán)境奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不斷提高，開發(fā)投資規(guī)模創(chuàng)歷史新高。l 上海住宅市場總體情況252。 市場消費能力巨大，市場價格快速增長在銷售價格和銷售面積的雙重拉動下，%，同年商品房平均銷售價格達到5,118元/㎡，㎡，首次超過北京成為全國房價最高的省份城市，%%的增長速度成為全國房價增長最快的省市之一。%%，市場供應(yīng)增長速度明顯。2002年，商品房的供應(yīng)和交易雙雙攀升到2500萬㎡以上的高位，當(dāng)年供求比保持在1：，㎡，市場處于求略大于供、適度緊張的狀態(tài)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，靠著甲級寫字樓租賃興旺、乙級寫字樓銷售順暢，上海市辦公樓空置率已降至六年來的最低點。自1997年以來，辦公用房的銷售狀況一直保持在較為穩(wěn)定的狀況，基本在40萬50萬平方米/年，辦公用房的租賃狀況受到需求變化影響較大，變化也較大，總體來說呈逐年增長的態(tài)勢。 上海各類企業(yè)（上海/外地/外資）數(shù)量比例分析252。隨著發(fā)展，此種趨勢會得到進一步加強。