【正文】 表八：保潔人員福利費用支出（ RMB） 項目 計算式 月費用 四金 39,600 元 ％ 20,196 工會及教育附加 39,600 元 ?％ 1,386 雙薪（年終獎） 39,600 元 ?12 月 3,300 服 裝 280 元 /套 2 套 40 人 ?24 月 933 保險 110 元 /年 ?40 人 ?12 月 367 保潔人員節(jié)假日值班 (20220?30 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?25 人 ?12 月 1,984 小計 28,166 表九：清潔衛(wèi)生費用支出（ RMB） 項目 月費用 易耗品 1,500 清潔劑 1,200 垃圾清行費 5,700 清潔袋 2,500 水箱清洗（一年二次） 1,600 綠化維護（含殺蟲藥水） 12,000 化糞池清 理維護費 3,500 小計 28,000 ? 管理相關費用支出（ RMB） 表十：其他費用支出 項目 月費用 社區(qū)活動費 2,500 開辦費攤銷 (按 5 年分攤 ) 2,900（約） 設備設施及第三者責任險 1,600 不可預見費 1,000 小計 8,000 表十一：酬金及稅金支出 項目 月費用 酬金（ 12%） 46,205 稅金 35,699 合計 81,904 表十二：公共能耗費 項目 月費用 電梯 72,500 變頻生活水泵 6,000 排污泵 3,000 樓道公燈 1,500 道路照明 3,000 庭院燈 2,000 景觀燈 5,000 安全系統(tǒng) 800 噴水池泵 950 水耗 7,000 小計 101,750 表十三：設備設施維修保養(yǎng)費 項目 月費用 電梯維保 45,000 電梯年檢 14,000 避雷針 500 水景維護 3,000 商業(yè)街電器維護 2,000 LOFT 裙樓公共區(qū)域設備維護 1,500 小區(qū)景觀設施維護 3,000 地下停車場設施維護 2,000 小計 71,000 ● 物管財務預算說明與分析 管理費支出＝管 理費用 +保安費用 +保潔費用 +管理相關費用 +設備設施相關費用 ＝ 639,699 元 /月 *若?生態(tài)住宅?管理費標準按 元 /m2〃月計 生態(tài)住宅管理費 =住宅管理費單價住宅面積 = 元 /m2〃月 90,484m2=208,113 元 /月 *若? LOFT 創(chuàng)意居?管理費標準按 元 /m2〃月計 LOFT 創(chuàng)意居管理費 =LOFT 創(chuàng)意居管理費單價 LOFT 創(chuàng)意居面積 = 元 /m2〃月 76,223m2=213,424 元 /月 *若 LOFT 裙樓商鋪管理費標準按 元 /m2〃月計 LOFT 裙樓商鋪管理費 =LOFT 裙樓商鋪管理費單價 LOFT 裙樓商鋪面積 = 元 /m2〃月 10,877m2 =73,964 元 /月 若?創(chuàng)意商業(yè)街?管理費標準按 元 /m2〃月計 創(chuàng)意商業(yè)街管理費 =創(chuàng)意商業(yè)街管理費單價創(chuàng)意商業(yè)街面積 = 元 /m2〃月 18,000m2 =135,900 元 /月 物業(yè)管理費總收入 =生態(tài)住宅管理費 +LOFT 創(chuàng)意居管理費 +LOFT 裙樓商鋪管理費 +創(chuàng)意商業(yè)街管理費 則為： 208,113+213,424+73964+135,900=631,401 元 /月 ● 物業(yè)管理服務收費標準建議 總物 業(yè)管理費用收支差結果如下： 管理費收支差 =總管理費收入 總管理費支出 =631,401 元 /月 639,699 元 /月 =8298 元 /月。 這項費用是指 [海上海 ]正常運作前后，應配臵的設備、工具、物品（包括辦公、維修、保安器材、保潔用品），需要開發(fā)商承擔，物業(yè)公司開出詳細清單，在一定時間內陸續(xù)購臵到位。 [上實物業(yè) ]還倡導了物業(yè)管理的一種文化氛圍： 凈、暢、寧 凈 —— 干凈 物業(yè)環(huán)境舒適干凈，建筑外觀整潔。 在專門組建的這個管理高層直接策劃和指導下開展工作，這一管理層的成員如下表： 主要管理層簡況表 管理層 主要人員 年齡 學歷 職稱 從事物 管年限 現任職位 李勝來 48 歲 研究生（工商） 高級 經營師 11 年 上實物業(yè)總經理 王永華 34 歲 大學（英 Napier unversity 大學） 經營師 6 年 上實物業(yè)副總經理 （曾在酒店工作 4 年 ） 朱 曄 40 歲 碩士研究生 講師 4 年 上實物業(yè)副總經理 高九紅 35 歲（女） 大專（文秘） 政工師 6 年 上實物業(yè)公司辦公室主任 江 慧 40 歲（女） 碩士研究生 講師 8 年 上實物業(yè)公司品保部經理 陳毅龍 30 歲 MBA（財經） 注冊 會計師 4 年 上實物業(yè)公司財務經理 唐林華 48 歲 大專（電氣工程） 工程師 11 年 上實物業(yè)公司工程技術總監(jiān) 姚曉蘭 53 歲（女） 本科（經濟管理） 經濟師 10 年 上實物業(yè)資深經理，曾管理 2 幢 辦公樓并獲建設部示范大廈稱號 李忠民 52 歲 本科（ 設備工程） 總 工程師 2 年 上實物業(yè)公司維修中心總工 陳鳳歧 49 歲 大專（土木工程） 造價 工程師 10 年 上實金馬物業(yè)公司總助 沈 忠 44 歲 大專（房地產經營） 助理 統(tǒng)計師 9 年 上實物業(yè)市場二部經理 （曾從事商業(yè)百貨業(yè)，工作 6 年） 資源利用說明 1）經過公司的人力資源整合，形成精干的主要骨干隊伍。 更突出的理由：現在的 [上實物業(yè) ]管理團隊已具備了： 一種共同的 信念 一樣執(zhí)著的 追求 一致奮斗的 目標 一支優(yōu)秀的 隊伍 還有相應的 經濟實力 … ? 高層領銜管理人 —— 李勝來 先生，是勞動和社會保障部國家職業(yè)資格培訓教程（物業(yè)管理）編審委員會委員、主審，《物業(yè)管理實務手冊》副主編，上海市人民政府采購中心咨詢專家（物業(yè)管理），上海市物業(yè)管理招投標專家委員會成員，上實物業(yè)管理（上海）有限公司總經理，上海上實金馬物業(yè)管理有限公司董事、總經理。環(huán)境衛(wèi)生沒有死角，并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。公司在發(fā)展過程中，不斷提升和完善管理思想，學習和借鑒國外的先進管理經驗，力求在管理與服務上有所突破，有所創(chuàng)新。 ?言而有信，有?做到的比說的更好?的口碑。 ?各管理處配合業(yè) 委會、居委會開展的旨在推動精神文明建設的家居咨詢、便民民服務、文娛活動、消防演習、業(yè)主聯(lián)誼和專題講座時，深受業(yè)主 /住戶 的歡迎，都獲得了很好的效果。 [上實大廈 ]的租售率幾年來始終保持在 ％以上， [玉佛城 ]一期、 [瑞南新苑 ]也全部都實現了 100％銷售。我司首創(chuàng)報修 10 分鐘到達，被《新民晚報》專題報道。每年的維修養(yǎng)護計劃都要反復論證，特別是針對 [上實大廈 ]系統(tǒng)全、設備多、規(guī)模大的特點，編制了 20 年的維保概算。 ?遵守國家、政府法律法規(guī)，堅持?合法、合理、合情?地處理一切事務是我司的一貫原則。 ?長海醫(yī)院后勤保障通過社會公開招標形式一攬子委托專業(yè)公司管理，我司在 20 多 家公司的激烈角逐中，以理念好、思路新、措施全、形式實的標書編寫獲得好評，又以最高分現場考察獲得優(yōu)異成績，過五關斬六將，一舉中標。 ?[嘉園 ]和 [地 方天園 ]的開發(fā)商分別是香港和新加坡公司，他們都是首次選聘境內物業(yè)管理公司管理物業(yè)項目，我司被他們評為上海市最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司而中標。在淮海路的 [金鐘廣場 ]已作為上海盧灣區(qū)綠色示范大廈。今年上半年度公司也已在蘇州、無錫、寧波相繼托管和顧問管理了一批綜合性物業(yè)樓宇。且每個項目的管理服務都融入了統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求，在業(yè)內有?精品物業(yè)?之稱。 在規(guī)范發(fā)展方面，正確處理兩者之間的辯證關系，并用實踐證明：?規(guī)范?是?發(fā)展?的基礎和必然條件，?發(fā)展?是?規(guī)范?的結果和既定目標。而且敢于將預決算明細帳清冊提交業(yè)主委員會審核。 [上實物業(yè) ]所擁有的保潔、保安和特殊服務經營人員隊伍，專業(yè)技能都達到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊伍的技能足以應對目前物業(yè)管理所涉及的專業(yè)技術要求。與此 同時，?上實物業(yè)?嚴謹自律，以實際業(yè)績贏得社會各方的好評，也為?上實品牌?增添了榮耀。公司管理的物業(yè)種類包括涉外超高層綜合商辦樓、外銷高層住宅服裝城、外資內銷高檔住宅服裝城、別墅、高層中低檔規(guī)模住宅服裝城、近代優(yōu)秀保護建筑、醫(yī)院后勤保障服務和工業(yè)廠房。 [上實物業(yè) ]未來若干年，尋求的高端物業(yè)市場拓展，想必也會在?新?上力求更高更新，在?文化?上不斷探索，去踐行自己的每一個承諾和付諸于的行動。 ● 物業(yè)管理之文化塑造踐行 從本行業(yè)二十年的發(fā)展歷程來看，物業(yè)管理早已不限于?四保一維?的具體事務運行上，理念優(yōu)化，觀點更新，服務更細化，深入至人文關懷和至尚人本管理。 [上實物業(yè) ]即 將對這種集 3 種業(yè)態(tài)為一體物業(yè)創(chuàng)立新的管理模式。 LOFT 創(chuàng)立的建筑物內構造多為錯層空間，可任意組合，可居住亦可辦公。 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實踐 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 [海上海 ]創(chuàng)新地把?創(chuàng)意產業(yè)?地三種地產業(yè)態(tài)融入于一體： LOFT 創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。 物業(yè)管理作為房地產鏈中一環(huán)，在我們實務操作孤傲成，也應體現文化理念的指導性和先進性，將日常繁瑣的事務與?新文化地產?中對應理念作相應的結合。企業(yè)依靠所秉持的價值觀而成長，并通過經營方式把它們付諸實施，而 [海上海 ]項目則就是這些價值觀付諸實施開篇之作。?危機、壓力、目標、信念?是鑄造 [上實物業(yè) ]凝聚力的?有效保證?。每個被考核者都會在?二維?圖中找到自己的點，而該點在?二維?圖中的位臵，就決定 了該被考核人的獎勵。 通過實踐總結出包括考核評鑒、行為測評、專項考試等三種評介方法在內的管理人員素質評價體系，對員工的 ?德、能、勤、績? 進行全面客觀的評鑒。 素質評價、績效考核 a、量化考核，客觀評價。操作層員工如保安、綠化等崗位實行工作輪換制等，發(fā)揮公司專業(yè)優(yōu)勢，避免因長時間在一處工作而造成工作惰性。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。 素質機制 配臵機制 組織機制 績效機制 激勵機制 制訂素質標準嚴格錄用考核 培訓培養(yǎng)提高 制訂規(guī)范管理 形象規(guī)范管理 分層管理措施 工資福利等物質保障 榮譽晉升等精神 獎勵 人員管理 工作崗位設計 合理配臵人務 量化考核、素質評價 末位淘汰、優(yōu)化組合 規(guī)定新員工錄用后，須由有經驗的管理人員帶領，到基層進行試用實習， 并在實習過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力，對不合崗位要求 而又有其他專長的，實行調崗安排使用。 e、工作經驗。 c、人員配臵比率。 為了符合高端物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的中專以上文化程度以外，部分崗位引進本科以上的專業(yè)技術人才。特別需要擇優(yōu)一批懂得文化藝術與文化經營和管理人才。所以從這層意義上來說，經營企業(yè)其實就是做人的工作。 特別舉措 —— 搭建平臺 ① 以開發(fā)商創(chuàng)造的硬件為基礎，依托營運商搭建的平臺，將物業(yè)管理服務溶入至日常運作中，充分體現物業(yè)的增值保值之功效； ② 引入 高科技 、 智能化 的技術手段，提升 高端物業(yè) 管理服務。 ⑧分片管理與中心管理相結合，實行首問負責制。 〃垃圾分類收集，建立回 收系統(tǒng)。在審核上嚴格把關，職能部門齊抓共管，將違章消滅在萌芽之中。中控統(tǒng)一指揮調度，強調多重結合，?巡崗?與?固定崗?相結合。 ②定期與政府部門溝通，多開工作會、聯(lián)誼會。依靠現代化的實施和 [上實物業(yè) ]卓越的管理，讓 [海上海 ]的業(yè)戶盡享安寧與平安。 ②積極與政府部門加強溝通與協(xié)調，取得支持，溝通創(chuàng)建一流的文明城區(qū)。 誠信： 說到的一定做到，做到的比說到的更好。 思想： 業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一位。明確的發(fā)展方向如下： [上實物業(yè) ]以 ?專業(yè)規(guī)范嚴謹的管理，綜合高效熱忱的服務，為業(yè)主 /使用人創(chuàng)造美好的生活和工作環(huán)境而不懈努力。 文化優(yōu)勢： [上實發(fā)展 ]正在開發(fā)的 [海上海 ]，它不僅是要在文化本體要素中，實現常態(tài)生活和文化狂歡、物質消費和精神享受、建筑空間和概念空間、進行式情節(jié)和未來式前景的有機融合，還要按照產業(yè)生態(tài)原則，主動促進人才與資本的自由結合。 —— 服務體系盡善盡全，滲透全方位、體現全方面； [海上海 ]確立的創(chuàng)意行業(yè)產業(yè)鏈，也提供完備服務體系。[海上海 ]創(chuàng)意商業(yè)街用?建筑語言：劃分成五大場景制造區(qū)塊，即：（一） 混凝土 ,（二） 金屬 ，（三） 玻璃 ，（四） 磚 ，（五） 木材。 —— 統(tǒng)領總體布局，“四統(tǒng)一”模式運用； 要做好 [海上海 ]物業(yè)管理，就必須要將 它的 層次空間 與 功能定位相結合，充分運用其特點，進行總體構思布局，在縱橫交錯的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術，忠實服