【正文】 表八：保潔人員福利費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 計(jì)算式 月費(fèi)用 四金 39,600 元 ％ 20,196 工會(huì)及教育附加 39,600 元 ?％ 1,386 雙薪（年終獎(jiǎng)） 39,600 元 ?12 月 3,300 服 裝 280 元 /套 2 套 40 人 ?24 月 933 保險(xiǎn) 110 元 /年 ?40 人 ?12 月 367 保潔人員節(jié)假日值班 (20220?30 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?25 人 ?12 月 1,984 小計(jì) 28,166 表九：清潔衛(wèi)生費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 月費(fèi)用 易耗品 1,500 清潔劑 1,200 垃圾清行費(fèi) 5,700 清潔袋 2,500 水箱清洗（一年二次） 1,600 綠化維護(hù)（含殺蟲(chóng)藥水） 12,000 化糞池清 理維護(hù)費(fèi) 3,500 小計(jì) 28,000 ? 管理相關(guān)費(fèi)用支出（ RMB） 表十：其他費(fèi)用支出 項(xiàng)目 月費(fèi)用 社區(qū)活動(dòng)費(fèi) 2,500 開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo) (按 5 年分?jǐn)?) 2,900（約） 設(shè)備設(shè)施及第三者責(zé)任險(xiǎn) 1,600 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1,000 小計(jì) 8,000 表十一：酬金及稅金支出 項(xiàng)目 月費(fèi)用 酬金（ 12%） 46,205 稅金 35,699 合計(jì) 81,904 表十二：公共能耗費(fèi) 項(xiàng)目 月費(fèi)用 電梯 72,500 變頻生活水泵 6,000 排污泵 3,000 樓道公燈 1,500 道路照明 3,000 庭院燈 2,000 景觀燈 5,000 安全系統(tǒng) 800 噴水池泵 950 水耗 7,000 小計(jì) 101,750 表十三：設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi) 項(xiàng)目 月費(fèi)用 電梯維保 45,000 電梯年檢 14,000 避雷針 500 水景維護(hù) 3,000 商業(yè)街電器維護(hù) 2,000 LOFT 裙樓公共區(qū)域設(shè)備維護(hù) 1,500 小區(qū)景觀設(shè)施維護(hù) 3,000 地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)施維護(hù) 2,000 小計(jì) 71,000 ● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明與分析 管理費(fèi)支出＝管 理費(fèi)用 +保安費(fèi)用 +保潔費(fèi)用 +管理相關(guān)費(fèi)用 +設(shè)備設(shè)施相關(guān)費(fèi)用 ＝ 639,699 元 /月 *若?生態(tài)住宅?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) 生態(tài)住宅管理費(fèi) =住宅管理費(fèi)單價(jià)住宅面積 = 元 /m2〃月 90,484m2=208,113 元 /月 *若? LOFT 創(chuàng)意居?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi) =LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi)單價(jià) LOFT 創(chuàng)意居面積 = 元 /m2〃月 76,223m2=213,424 元 /月 *若 LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi) =LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi)單價(jià) LOFT 裙樓商鋪面積 = 元 /m2〃月 10,877m2 =73,964 元 /月 若?創(chuàng)意商業(yè)街?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) 創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi) =創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi)單價(jià)創(chuàng)意商業(yè)街面積 = 元 /m2〃月 18,000m2 =135,900 元 /月 物業(yè)管理費(fèi)總收入 =生態(tài)住宅管理費(fèi) +LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi) +LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi) +創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi) 則為： 208,113+213,424+73964+135,900=631,401 元 /月 ● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 總物 業(yè)管理費(fèi)用收支差結(jié)果如下： 管理費(fèi)收支差 =總管理費(fèi)收入 總管理費(fèi)支出 =631,401 元 /月 639,699 元 /月 =8298 元 /月。 這項(xiàng)費(fèi)用是指 [海上海 ]正常運(yùn)作前后，應(yīng)配臵的設(shè)備、工具、物品（包括辦公、維修、保安器材、保潔用品），需要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，物業(yè)公司開(kāi)出詳細(xì)清單，在一定時(shí)間內(nèi)陸續(xù)購(gòu)臵到位。 [上實(shí)物業(yè) ]還倡導(dǎo)了物業(yè)管理的一種文化氛圍： 凈、暢、寧 凈 —— 干凈 物業(yè)環(huán)境舒適干凈，建筑外觀整潔。 在專(zhuān)門(mén)組建的這個(gè)管理高層直接策劃和指導(dǎo)下開(kāi)展工作，這一管理層的成員如下表： 主要管理層簡(jiǎn)況表 管理層 主要人員 年齡 學(xué)歷 職稱(chēng) 從事物 管年限 現(xiàn)任職位 李勝來(lái) 48 歲 研究生（工商） 高級(jí) 經(jīng)營(yíng)師 11 年 上實(shí)物業(yè)總經(jīng)理 王永華 34 歲 大學(xué)（英 Napier unversity 大學(xué)） 經(jīng)營(yíng)師 6 年 上實(shí)物業(yè)副總經(jīng)理 （曾在酒店工作 4 年 ） 朱 曄 40 歲 碩士研究生 講師 4 年 上實(shí)物業(yè)副總經(jīng)理 高九紅 35 歲（女） 大專(zhuān)（文秘） 政工師 6 年 上實(shí)物業(yè)公司辦公室主任 江 慧 40 歲（女） 碩士研究生 講師 8 年 上實(shí)物業(yè)公司品保部經(jīng)理 陳毅龍 30 歲 MBA（財(cái)經(jīng)） 注冊(cè) 會(huì)計(jì)師 4 年 上實(shí)物業(yè)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理 唐林華 48 歲 大專(zhuān)（電氣工程） 工程師 11 年 上實(shí)物業(yè)公司工程技術(shù)總監(jiān) 姚曉蘭 53 歲（女） 本科（經(jīng)濟(jì)管理） 經(jīng)濟(jì)師 10 年 上實(shí)物業(yè)資深經(jīng)理，曾管理 2 幢 辦公樓并獲建設(shè)部示范大廈稱(chēng)號(hào) 李忠民 52 歲 本科（ 設(shè)備工程） 總 工程師 2 年 上實(shí)物業(yè)公司維修中心總工 陳鳳歧 49 歲 大專(zhuān)（土木工程） 造價(jià) 工程師 10 年 上實(shí)金馬物業(yè)公司總助 沈 忠 44 歲 大專(zhuān)（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)） 助理 統(tǒng)計(jì)師 9 年 上實(shí)物業(yè)市場(chǎng)二部經(jīng)理 （曾從事商業(yè)百貨業(yè)，工作 6 年） 資源利用說(shuō)明 1）經(jīng)過(guò)公司的人力資源整合，形成精干的主要骨干隊(duì)伍。 更突出的理由：現(xiàn)在的 [上實(shí)物業(yè) ]管理團(tuán)隊(duì)已具備了： 一種共同的 信念 一樣執(zhí)著的 追求 一致奮斗的 目標(biāo) 一支優(yōu)秀的 隊(duì)伍 還有相應(yīng)的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 … ? 高層領(lǐng)銜管理人 —— 李勝來(lái) 先生，是勞動(dòng)和社會(huì)保障部國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程（物業(yè)管理）編審委員會(huì)委員、主審，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)手冊(cè)》副主編，上海市人民政府采購(gòu)中心咨詢(xún)專(zhuān)家（物業(yè)管理），上海市物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家委員會(huì)成員，上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司總經(jīng)理，上海上實(shí)金馬物業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理。環(huán)境衛(wèi)生沒(méi)有死角，并最大限度地滿(mǎn)足和超越顧客合理的要求與期望。公司在發(fā)展過(guò)程中，不斷提升和完善管理思想，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，力求在管理與服務(wù)上有所突破，有所創(chuàng)新。 ?言而有信，有?做到的比說(shuō)的更好?的口碑。 ?各管理處配合業(yè) 委會(huì)、居委會(huì)開(kāi)展的旨在推動(dòng)精神文明建設(shè)的家居咨詢(xún)、便民民服務(wù)、文娛活動(dòng)、消防演習(xí)、業(yè)主聯(lián)誼和專(zhuān)題講座時(shí)，深受業(yè)主 /住戶(hù) 的歡迎，都獲得了很好的效果。 [上實(shí)大廈 ]的租售率幾年來(lái)始終保持在 ％以上， [玉佛城 ]一期、 [瑞南新苑 ]也全部都實(shí)現(xiàn)了 100％銷(xiāo)售。我司首創(chuàng)報(bào)修 10 分鐘到達(dá)，被《新民晚報(bào)》專(zhuān)題報(bào)道。每年的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃都要反復(fù)論證，特別是針對(duì) [上實(shí)大廈 ]系統(tǒng)全、設(shè)備多、規(guī)模大的特點(diǎn)，編制了 20 年的維保概算。 ?遵守國(guó)家、政府法律法規(guī)，堅(jiān)持?合法、合理、合情?地處理一切事務(wù)是我司的一貫原則。 ?長(zhǎng)海醫(yī)院后勤保障通過(guò)社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)形式一攬子委托專(zhuān)業(yè)公司管理，我司在 20 多 家公司的激烈角逐中，以理念好、思路新、措施全、形式實(shí)的標(biāo)書(shū)編寫(xiě)獲得好評(píng)，又以最高分現(xiàn)場(chǎng)考察獲得優(yōu)異成績(jī)，過(guò)五關(guān)斬六將，一舉中標(biāo)。 ?[嘉園 ]和 [地 方天園 ]的開(kāi)發(fā)商分別是香港和新加坡公司，他們都是首次選聘境內(nèi)物業(yè)管理公司管理物業(yè)項(xiàng)目，我司被他們?cè)u(píng)為上海市最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司而中標(biāo)。在淮海路的 [金鐘廣場(chǎng) ]已作為上海盧灣區(qū)綠色示范大廈。今年上半年度公司也已在蘇州、無(wú)錫、寧波相繼托管和顧問(wèn)管理了一批綜合性物業(yè)樓宇。且每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)都融入了統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求，在業(yè)內(nèi)有?精品物業(yè)?之稱(chēng)。 在規(guī)范發(fā)展方面，正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實(shí)踐證明：?規(guī)范?是?發(fā)展?的基礎(chǔ)和必然條件，?發(fā)展?是?規(guī)范?的結(jié)果和既定目標(biāo)。而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊(cè)提交業(yè)主委員會(huì)審核。 [上實(shí)物業(yè) ]所擁有的保潔、保安和特殊服務(wù)經(jīng)營(yíng)人員隊(duì)伍，專(zhuān)業(yè)技能都達(dá)到了同業(yè)較高水平，這些專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的技能足以應(yīng)對(duì)目前物業(yè)管理所涉及的專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求。與此 同時(shí)，?上實(shí)物業(yè)?嚴(yán)謹(jǐn)自律，以實(shí)際業(yè)績(jī)贏得社會(huì)各方的好評(píng)，也為?上實(shí)品牌?增添了榮耀。公司管理的物業(yè)種類(lèi)包括涉外超高層綜合商辦樓、外銷(xiāo)高層住宅服裝城、外資內(nèi)銷(xiāo)高檔住宅服裝城、別墅、高層中低檔規(guī)模住宅服裝城、近代優(yōu)秀保護(hù)建筑、醫(yī)院后勤保障服務(wù)和工業(yè)廠房。 [上實(shí)物業(yè) ]未來(lái)若干年，尋求的高端物業(yè)市場(chǎng)拓展，想必也會(huì)在?新?上力求更高更新，在?文化?上不斷探索，去踐行自己的每一個(gè)承諾和付諸于的行動(dòng)。 ● 物業(yè)管理之文化塑造踐行 從本行業(yè)二十年的發(fā)展歷程來(lái)看，物業(yè)管理早已不限于?四保一維?的具體事務(wù)運(yùn)行上，理念優(yōu)化，觀點(diǎn)更新，服務(wù)更細(xì)化，深入至人文關(guān)懷和至尚人本管理。 [上實(shí)物業(yè) ]即 將對(duì)這種集 3 種業(yè)態(tài)為一體物業(yè)創(chuàng)立新的管理模式。 LOFT 創(chuàng)立的建筑物內(nèi)構(gòu)造多為錯(cuò)層空間，可任意組合，可居住亦可辦公。 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 [海上海 ]創(chuàng)新地把?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)?地三種地產(chǎn)業(yè)態(tài)融入于一體： LOFT 創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)鏈中一環(huán)，在我們實(shí)務(wù)操作孤傲成，也應(yīng)體現(xiàn)文化理念的指導(dǎo)性和先進(jìn)性，將日常繁瑣的事務(wù)與?新文化地產(chǎn)?中對(duì)應(yīng)理念作相應(yīng)的結(jié)合。企業(yè)依靠所秉持的價(jià)值觀而成長(zhǎng)，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)方式把它們付諸實(shí)施，而 [海上海 ]項(xiàng)目則就是這些價(jià)值觀付諸實(shí)施開(kāi)篇之作。?危機(jī)、壓力、目標(biāo)、信念?是鑄造 [上實(shí)物業(yè) ]凝聚力的?有效保證?。每個(gè)被考核者都會(huì)在?二維?圖中找到自己的點(diǎn)，而該點(diǎn)在?二維?圖中的位臵，就決定 了該被考核人的獎(jiǎng)勵(lì)。 通過(guò)實(shí)踐總結(jié)出包括考核評(píng)鑒、行為測(cè)評(píng)、專(zhuān)項(xiàng)考試等三種評(píng)介方法在內(nèi)的管理人員素質(zhì)評(píng)價(jià)體系，對(duì)員工的 ?德、能、勤、績(jī)? 進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒。 素質(zhì)評(píng)價(jià)、績(jī)效考核 a、量化考核，客觀評(píng)價(jià)。操作層員工如保安、綠化等崗位實(shí)行工作輪換制等，發(fā)揮公司專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，避免因長(zhǎng)時(shí)間在一處工作而造成工作惰性。通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。 素質(zhì)機(jī)制 配臵機(jī)制 組織機(jī)制 績(jī)效機(jī)制 激勵(lì)機(jī)制 制訂素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格錄用考核 培訓(xùn)培養(yǎng)提高 制訂規(guī)范管理 形象規(guī)范管理 分層管理措施 工資福利等物質(zhì)保障 榮譽(yù)晉升等精神 獎(jiǎng)勵(lì) 人員管理 工作崗位設(shè)計(jì) 合理配臵人務(wù) 量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià) 末位淘汰、優(yōu)化組合 規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)， 并在實(shí)習(xí)過(guò)程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位要求 而又有其他專(zhuān)長(zhǎng)的，實(shí)行調(diào)崗安排使用。 e、工作經(jīng)驗(yàn)。 c、人員配臵比率。 為了符合高端物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的中專(zhuān)以上文化程度以外，部分崗位引進(jìn)本科以上的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才。特別需要擇優(yōu)一批懂得文化藝術(shù)與文化經(jīng)營(yíng)和管理人才。所以從這層意義上來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。 特別舉措 —— 搭建平臺(tái) ① 以開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造的硬件為基礎(chǔ)，依托營(yíng)運(yùn)商搭建的平臺(tái)，將物業(yè)管理服務(wù)溶入至日常運(yùn)作中，充分體現(xiàn)物業(yè)的增值保值之功效； ② 引入 高科技 、 智能化 的技術(shù)手段，提升 高端物業(yè) 管理服務(wù)。 ⑧分片管理與中心管理相結(jié)合，實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制。 〃垃圾分類(lèi)收集，建立回 收系統(tǒng)。在審核上嚴(yán)格把關(guān)，職能部門(mén)齊抓共管，將違章消滅在萌芽之中。中控統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，?巡崗?與?固定崗?相結(jié)合。 ②定期與政府部門(mén)溝通，多開(kāi)工作會(huì)、聯(lián)誼會(huì)。依靠現(xiàn)代化的實(shí)施和 [上實(shí)物業(yè) ]卓越的管理，讓 [海上海 ]的業(yè)戶(hù)盡享安寧與平安。 ②積極與政府部門(mén)加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，取得支持，溝通創(chuàng)建一流的文明城區(qū)。 誠(chéng)信： 說(shuō)到的一定做到，做到的比說(shuō)到的更好。 思想： 業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位。明確的發(fā)展方向如下： [上實(shí)物業(yè) ]以 ?專(zhuān)業(yè)規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾恚C合高效熱忱的服務(wù)，為業(yè)主 /使用人創(chuàng)造美好的生活和工作環(huán)境而不懈努力。 文化優(yōu)勢(shì)： [上實(shí)發(fā)展 ]正在開(kāi)發(fā)的 [海上海 ]，它不僅是要在文化本體要素中，實(shí)現(xiàn)常態(tài)生活和文化狂歡、物質(zhì)消費(fèi)和精神享受、建筑空間和概念空間、進(jìn)行式情節(jié)和未來(lái)式前景的有機(jī)融合，還要按照產(chǎn)業(yè)生態(tài)原則，主動(dòng)促進(jìn)人才與資本的自由結(jié)合。 —— 服務(wù)體系盡善盡全，滲透全方位、體現(xiàn)全方面； [海上海 ]確立的創(chuàng)意行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，也提供完備服務(wù)體系。[海上海 ]創(chuàng)意商業(yè)街用?建筑語(yǔ)言：劃分成五大場(chǎng)景制造區(qū)塊，即：（一） 混凝土 ,（二） 金屬 ，（三） 玻璃 ，（四） 磚 ，（五） 木材。 —— 統(tǒng)領(lǐng)總體布局，“四統(tǒng)一”模式運(yùn)用； 要做好 [海上海 ]物業(yè)管理，就必須要將 它的 層次空間 與 功能定位相結(jié)合，充分運(yùn)用其特點(diǎn)，進(jìn)行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯(cuò)的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實(shí)服