【正文】 ，充分發(fā)揮個人專長。 規(guī)范管理、分層實(shí)施 a、組織落實(shí)，制度規(guī)范。 公司的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級人員 的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎勵制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確定不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)。通過規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。 b、分工協(xié)作，層級管理。 由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。對管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識。操作層員工如保安、綠化等崗位實(shí)行工作輪換制等，發(fā)揮公司專業(yè)優(yōu)勢，避免因長時間在一處工作而造成工作惰性。 c、規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施 BI 形象戰(zhàn)略 BI 即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要 組成部分。公司將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細(xì)的員工守則、服務(wù)手冊，讓員工熟記心中，自我約束，自我控制，參照對比，嚴(yán)格執(zhí)行，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特性要求，把形象工作作為一項(xiàng)長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的美譽(yù)度和服裝城的形象。同時還會擬定了每一崗位、每一工種詳細(xì)的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)和員工的動作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。 素質(zhì)評價、績效考核 a、量化考核，客觀評價。 人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。其考核的原則就是：不讓先進(jìn)者吃虧。 對考核出的佼佼者，需要采用 ?讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的最有權(quán)?。 通過實(shí)踐總結(jié)出包括考核評鑒、行為測評、專項(xiàng)考試等三種評介方法在內(nèi)的管理人員素質(zhì)評價體系，對員工的 ?德、能、勤、績? 進(jìn)行全面客觀的評鑒。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績效與綜合測評相結(jié)合的考核實(shí)施方案?？己瞬蛔哌^場，不講形式。各級人員均有詳細(xì)的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在?二維?分析圖上反映出來。每個被考核者都會在?二維?圖中找到自己的點(diǎn)，而該點(diǎn)在?二維?圖中的位臵，就決定 了該被考核人的獎勵。使考核起到獎勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的確切作用，同時也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。 b、末位淘汰，吐故納新。 為使 [海上海 ]物管隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰率在 3～ 5%左 右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。?危機(jī)、壓力、目標(biāo)、信念?是鑄造 [上實(shí)物業(yè) ]凝聚力的?有效保證?。 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 新文化地產(chǎn) 理念的 形成有著極深內(nèi)涵意義，歸納起來主要有這么些： （ 1）新文化地產(chǎn)著意于文化的創(chuàng)新與進(jìn)步，地產(chǎn)被賦予文化的靈魂，文化與地產(chǎn)之間的互動關(guān)系被充分發(fā)掘，人們在人居的休閑與游戲之中感悟人生的幸福、優(yōu)雅與美好。 (2)新文化地產(chǎn)具有鮮明的審美情趣和藝術(shù)氣質(zhì)，注重用原創(chuàng)藝術(shù)的感染力引導(dǎo)人們在豐富的精神生活層面進(jìn)入自由空間，讓藝術(shù)教育走進(jìn)大眾的生活，讓人們享受現(xiàn)代藝術(shù)手法所表現(xiàn)的文化氛圍，讓美成為地產(chǎn)的精神產(chǎn)品，并強(qiáng)調(diào)直觀性、可視性和在場性。 (3)新文化地產(chǎn)通過源源不斷的文化活動和文化行動，持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和事件，使地產(chǎn)不只是一種凝固的音樂，更變成多姿多彩的生活內(nèi) 容，成為藝術(shù)創(chuàng)造的常青之地，使文化成為一種最富感染力和持久力的新型人文生態(tài)，力求突破現(xiàn)代都市的文化困境 (4)新文化地產(chǎn)把鮮活額人生理念注入到住宅產(chǎn)品及服務(wù)之中，使富有個性并獨(dú)特的文化感覺歷久不衰，居住者和消費(fèi)者從新的生活方式之中能夠獲取更多的精神食量。企業(yè)依靠所秉持的價值觀而成長，并通過經(jīng)營方式把它們付諸實(shí)施，而 [海上海 ]項(xiàng)目則就是這些價值觀付諸實(shí)施開篇之作。 ● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用 新文化地產(chǎn) 從它構(gòu)筑雛形到完善一個理論體系，一個重要突顯的作用就是把文化理念與房地產(chǎn)作了有機(jī)結(jié)合。新文化地產(chǎn)是地產(chǎn)以文化為載體 ，通過市場交換提供給消費(fèi)者物質(zhì)與精神追求的多種文化要素所形成的總和。?新文化地產(chǎn)?的內(nèi)容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術(shù)風(fēng)格，優(yōu)雅的審美品位，獨(dú)特的產(chǎn)品性能，持續(xù)的經(jīng)營軟件，領(lǐng)先的科技含量，有效的傳播方式，精致的工藝細(xì)節(jié)，時尚的生活方式。 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)鏈中一環(huán)，在我們實(shí)務(wù)操作孤傲成，也應(yīng)體現(xiàn)文化理念的指導(dǎo)性和先進(jìn)性，將日常繁瑣的事務(wù)與?新文化地產(chǎn)?中對應(yīng)理念作相應(yīng)的結(jié)合。 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 在新文化地產(chǎn)包含眾多分支理念之下，物業(yè)管理與服務(wù)的理念如何塑造其應(yīng)有的文化內(nèi) 涵，這是擺 在我們 [上實(shí)物業(yè) ]面前的一個重要論題。文化與地產(chǎn)的匯合， [海上海 ]是一個節(jié)點(diǎn)，努力打造好?新文化地產(chǎn)?的開山之作，任重道遠(yuǎn)。 [上實(shí)物業(yè) ]未來也將扛起?物業(yè)管理文化?大旗，順呼?文化地產(chǎn)?，擴(kuò)展和豐富其內(nèi)在的涵義，并借助 [海上海 ]這個節(jié)點(diǎn)，打造新一輪物業(yè)管理行業(yè)扛旗之作。 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 [海上海 ]創(chuàng)新地把?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)?地三種地產(chǎn)業(yè)態(tài)融入于一體： LOFT 創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。 LOFT 謂之?創(chuàng)意商居?是三幢高 80 米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻 璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織地形象。從外觀看到三幢大廈分別開有巨型一豎門――隱喻理想之門；一橫窗――隱喻思想之窗；一天眼――隱喻幻想之眼。?一門、一窗、一眼?勾勒出?海上海?文化地產(chǎn)項(xiàng)目深刻含義。 LOFT 創(chuàng)立的建筑物內(nèi)構(gòu)造多為錯層空間，可任意組合，可居住亦可辦公。 創(chuàng)意商業(yè)街是一個有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術(shù)文化街。在極簡主義的框架外包裹上視覺沖擊力極強(qiáng)的審美外衣，形成創(chuàng)意文化的詩意空間。生態(tài)住宅區(qū)為全裝修高檔住宅公寓，一起上海的時尚生活，匯聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群和富于想象與追求的人群。 [上實(shí)物業(yè) ]即 將對這種集 3 種業(yè)態(tài)為一體物業(yè)創(chuàng)立新的管理模式。 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)，運(yùn)用 與 物管 實(shí)踐 [海上海 ]在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面獨(dú)具匠心，它秉承新文化地產(chǎn)理念內(nèi)涵，豐富地創(chuàng)造出四種體現(xiàn)人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術(shù)精神、時代精神?；?海上海文化地產(chǎn)?的這四種精神定位，在運(yùn)行服務(wù)上，就是借助房產(chǎn)經(jīng)營，展開向不斷推陳出新的文化行為與文化活動，演繹文化事件，創(chuàng)造文明故事；借助物業(yè)管理展開體貼入微、尊重個性的人文關(guān)懷與文化引導(dǎo)，提高生活品質(zhì)，優(yōu)化社會生態(tài)。物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)也將源于以上四種精神去展現(xiàn)、去發(fā)現(xiàn)、去運(yùn)用、去實(shí)踐。 ● 物業(yè)管理之文化塑造踐行 從本行業(yè)二十年的發(fā)展歷程來看，物業(yè)管理早已不限于?四保一維?的具體事務(wù)運(yùn)行上，理念優(yōu)化，觀點(diǎn)更新，服務(wù)更細(xì)化，深入至人文關(guān)懷和至尚人本管理。 [上實(shí)物業(yè) ]借助 [海上海 ]這個平臺，又將成為文化塑造物業(yè)管理企業(yè)，并努力借助于實(shí)際行動作為又一個提升。的確 [海上海 ]也正為這個平臺提供一個難得的契機(jī)。 [海上海 ]是新文化地產(chǎn)的開山之作，它引入了?四新?――新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，這也為今后高端物業(yè)的管理提出新問題；它采用了?智能化?技術(shù)，比如寬帶網(wǎng)絡(luò)、三表遠(yuǎn)程、紅外線監(jiān)控、可視對講、密 碼設(shè)定、遠(yuǎn)程設(shè)臵、安防技術(shù)手段等等智能化的運(yùn)用體現(xiàn)了高科技含量，也充分體現(xiàn)了?新文化地產(chǎn)?中的?新?的外延。 [上實(shí)物業(yè) ]未來若干年，尋求的高端物業(yè)市場拓展，想必也會在?新?上力求更高更新，在?文化?上不斷探索，去踐行自己的每一個承諾和付諸于的行動。 商務(wù)篇 □公司簡介 ● 公司概況 ● 企業(yè)信譽(yù) ● 公司業(yè)績 ● 管理經(jīng)驗(yàn) ● 管理特色 ● 管理團(tuán)隊(duì) □財(cái)務(wù)預(yù)算 ● 物管開辦費(fèi)使用 ● 物管運(yùn)營財(cái)務(wù)收支預(yù)案 ● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說明與分析 ● 物業(yè)管理服 務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 □公共場所營運(yùn)策劃建議 ● 海上劇院、海上講堂、海上會館功能定位 ● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑服務(wù)定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT 商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述 □公司簡介 ● 公司概況 上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（簡稱?上實(shí)物業(yè)?）是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊資金 62 萬美元（折合人民幣 513 萬元）。公司于 2022 年下半年通過了國家建設(shè)部物業(yè)管理一級資質(zhì)的審核，成為滬上 13 家 一級物業(yè)管理資質(zhì) 的企業(yè)之一。 [上實(shí)物業(yè) ]—— 目前直接管理項(xiàng)目 23 個，總體管業(yè)、合作和顧問面積達(dá)到 400 余萬平方米。公司管理的物業(yè)種類包括涉外超高層綜合商辦樓、外銷高層住宅服裝城、外資內(nèi)銷高檔住宅服裝城、別墅、高層中低檔規(guī)模住宅服裝城、近代優(yōu)秀保護(hù)建筑、醫(yī)院后勤保障服務(wù)和工業(yè)廠房。其中已獲得?部優(yōu)?的管理項(xiàng)目 5 個，?市優(yōu)?的管理項(xiàng)目 6 個。 ● 企業(yè)信譽(yù) 上海實(shí)業(yè)集團(tuán)是上海最大型企業(yè)集團(tuán)之一，在促進(jìn)滬港合作和發(fā)展過程中發(fā)揮了積極的工作，上實(shí)集團(tuán)在滬港家喻戶曉，乃至在全國也非常著名。公司在上海地區(qū)發(fā)展物業(yè)管理享有天時地利人和的優(yōu)勢。與此 同時，?上實(shí)物業(yè)?嚴(yán)謹(jǐn)自律，以實(shí)際業(yè)績贏得社會各方的好評，也為?上實(shí)品牌?增添了榮耀。 [上實(shí)物業(yè) ]管理的物業(yè)涉及面較廣，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，包括現(xiàn)代化商業(yè) /辦公大 廈 [金鐘廣場 ]和 [上實(shí)大廈 ]，樓高 208 米、 150 米，建筑面積分別是 萬和 萬 m2，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡達(dá) 100 余年的近代保護(hù)建 筑。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn) 有各類工程技術(shù)人員 110 人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行管理 和養(yǎng)護(hù)維保工作。 [上實(shí)大廈 ]的設(shè)施、設(shè)備管理是行業(yè)內(nèi)有口皆碑 的。 [上實(shí)物業(yè) ]所擁有的保潔、保安和特殊服務(wù)經(jīng)營人員隊(duì)伍，專業(yè)技能都達(dá)到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊(duì)伍的技能足以應(yīng)對目前物業(yè)管理所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。我們管理生態(tài)環(huán)保小區(qū) — 御景園和高樓齡的近代保護(hù)建筑 — 高陽大樓時也能泰然自若，得心應(yīng)手。 [上實(shí)物業(yè) ]具有針對具體大廈 /小區(qū)量身定做合適的管理方案，并具有在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下提供高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)還能賺錢的本事。我們管理的全部項(xiàng)目沒有虧損的。而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊提交業(yè)主委員會審核。 [上實(shí)物業(yè) ]通過幾年的實(shí)踐運(yùn)作積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是在與物業(yè)管理相關(guān)各方的溝通、 協(xié)調(diào)解決各類矛盾和問題方面，以及制止違章裝修、違章搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，處理棘手問題很有方法，而 且不會引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。 在服務(wù)觀念方面，堅(jiān)持?時時以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對待業(yè)戶?的理念， 奉行? 業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中 ?的宗旨，倡導(dǎo)?業(yè)主并不總是對的，但他永遠(yuǎn)是第一位?的思想；要求服務(wù)接待保持?不能帶‘不’字作結(jié)束語?的態(tài)度；實(shí)現(xiàn)?滿足和超越業(yè)主合理期望?的目標(biāo)。 在企業(yè)管理方面，堅(jiān)持?取法乎上，博采眾長、融合提煉、自成 一家?的方針，努力學(xué)習(xí)和吸取境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合國情實(shí)情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為規(guī)范，要求全體管理人員?把今天的事做到最好，明天的事考慮周到?，為企業(yè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大奠定了良好的基礎(chǔ)。 在規(guī)范發(fā)展方面，正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實(shí)踐證明：?規(guī)范?是?發(fā)展?的基礎(chǔ)和必然條件，?發(fā)展?是?規(guī)范?的結(jié)果和既定目標(biāo)。沒有?規(guī)范?，就沒有?發(fā)展?；沒有?規(guī)范?，就是?發(fā)展?了也不會持久。能不能做到?規(guī)范發(fā)展?，已經(jīng)成為衡量一個行業(yè)、一個企 業(yè)、一個部門整體水平的重要標(biāo)志。 ● 公司業(yè)績 ?我公司自 1997 年 7 月成立至今七年有余，直接管理面積由最初的 萬 m2猛增到目前的 240 多萬 m2，管理種類綜合齊全，是滬上業(yè)內(nèi)絕無僅有的。且每個項(xiàng)目的管理服務(wù)都融入了統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求，在業(yè)內(nèi)有?精品物業(yè)?之稱。 ?經(jīng)過幾年來參與市場競爭，企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，企業(yè)聲譽(yù)逐步提高，員工收入和企業(yè)創(chuàng)利逐年遞增，公司正處在一個持續(xù)穩(wěn)健的良性發(fā)展階段。 2022 年 4 月中旬我司在昆山，通過公開招投一舉中標(biāo) [四季華城 ]項(xiàng)目（面積達(dá) 萬 m178。），此舉也 是我司向外省市拓展業(yè)務(wù)一個標(biāo)志；也為我們打開昆山市場創(chuàng)造了條件。今年上半年度公司也已在蘇州、無錫、寧波相繼托管和顧問管理了一批綜合性物業(yè)樓宇。 ?1999 年 2 月，公司通過了?涉外超高層綜合商辦樓?和?超高層住宅小區(qū)?的 ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證。 2022 年 2 月又通過了 ISO9001:2022 的改版認(rèn)證。公司還對下轄的各個管理項(xiàng)目進(jìn)行了 ISO14001 環(huán)境管理體系的認(rèn)證，尤其是 [上實(shí)大廈 ]、[金鐘廣場 ]的商務(wù)樓綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，憑借自身踏實(shí)工作作風(fēng)和顯著的工作成績，得到了區(qū) 領(lǐng)導(dǎo)一致首肯和好評。在淮海路的 [金鐘廣場 ]已作為上海盧灣區(qū)綠色示范大廈。 ?[上海實(shí)業(yè)大廈 ]1999 年 11 月被評為國家建設(shè)部?全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈?；1998 年起歷年被評為市治安消