【正文】 ，充分發(fā)揮個人專長。 規(guī)范管理、分層實施 a、組織落實，制度規(guī)范。 公司的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級人員 的崗位職責和權力；建立一套合理公正的獎勵制度；依據工作表現(xiàn)確定不同的報酬工資福利系統(tǒng)。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。 b、分工協(xié)作，層級管理。 由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。對管理層員工實施授權管理，即在一定的工作范圍內讓他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識。操作層員工如保安、綠化等崗位實行工作輪換制等，發(fā)揮公司專業(yè)優(yōu)勢，避免因長時間在一處工作而造成工作惰性。 c、規(guī)范言行、注重儀表，實施 BI 形象戰(zhàn)略 BI 即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要 組成部分。公司將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細的員工守則、服務手冊，讓員工熟記心中，自我約束，自我控制，參照對比，嚴格執(zhí)行，根據物業(yè)管理行業(yè)特性要求，把形象工作作為一項長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的美譽度和服裝城的形象。同時還會擬定了每一崗位、每一工種詳細的工作流程、崗位職責、服務質量執(zhí)行標準，規(guī)范企業(yè)和員工的動作，確保管理和服務質量。 素質評價、績效考核 a、量化考核，客觀評價。 人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質效能的內在保障。其考核的原則就是：不讓先進者吃虧。 對考核出的佼佼者，需要采用 ?讓最明白的人最有權，讓最有責任心的最有權?。 通過實踐總結出包括考核評鑒、行為測評、專項考試等三種評介方法在內的管理人員素質評價體系，對員工的 ?德、能、勤、績? 進行全面客觀的評鑒。制訂科學合理的工作服務標準和量化考核標準，并推出一整套突出績效與綜合測評相結合的考核實施方案。考核不走過場，不講形式。各級人員均有詳細的績效考核指標，業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質的優(yōu)劣均可通過量化在?二維?分析圖上反映出來。每個被考核者都會在?二維?圖中找到自己的點，而該點在?二維?圖中的位臵，就決定 了該被考核人的獎勵。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的確切作用，同時也使員工有了壓力感、責任感和緊迫感。 b、末位淘汰，吐故納新。 為使 [海上海 ]物管隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據情況及時優(yōu)化隊伍結構，結合考核，實行末位淘汰率在 3～ 5%左 右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。?危機、壓力、目標、信念?是鑄造 [上實物業(yè) ]凝聚力的?有效保證?。 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 ● 新文化地產理念延伸 新文化地產 理念的 形成有著極深內涵意義，歸納起來主要有這么些： （ 1）新文化地產著意于文化的創(chuàng)新與進步，地產被賦予文化的靈魂，文化與地產之間的互動關系被充分發(fā)掘，人們在人居的休閑與游戲之中感悟人生的幸福、優(yōu)雅與美好。 (2)新文化地產具有鮮明的審美情趣和藝術氣質，注重用原創(chuàng)藝術的感染力引導人們在豐富的精神生活層面進入自由空間，讓藝術教育走進大眾的生活，讓人們享受現(xiàn)代藝術手法所表現(xiàn)的文化氛圍，讓美成為地產的精神產品，并強調直觀性、可視性和在場性。 (3)新文化地產通過源源不斷的文化活動和文化行動，持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和事件，使地產不只是一種凝固的音樂，更變成多姿多彩的生活內 容，成為藝術創(chuàng)造的常青之地，使文化成為一種最富感染力和持久力的新型人文生態(tài)，力求突破現(xiàn)代都市的文化困境 (4)新文化地產把鮮活額人生理念注入到住宅產品及服務之中，使富有個性并獨特的文化感覺歷久不衰，居住者和消費者從新的生活方式之中能夠獲取更多的精神食量。企業(yè)依靠所秉持的價值觀而成長，并通過經營方式把它們付諸實施，而 [海上海 ]項目則就是這些價值觀付諸實施開篇之作。 ● 文化與地產結合作用 新文化地產 從它構筑雛形到完善一個理論體系，一個重要突顯的作用就是把文化理念與房地產作了有機結合。新文化地產是地產以文化為載體 ，通過市場交換提供給消費者物質與精神追求的多種文化要素所形成的總和。?新文化地產?的內容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術風格，優(yōu)雅的審美品位，獨特的產品性能，持續(xù)的經營軟件，領先的科技含量，有效的傳播方式，精致的工藝細節(jié)，時尚的生活方式。 物業(yè)管理作為房地產鏈中一環(huán)，在我們實務操作孤傲成，也應體現(xiàn)文化理念的指導性和先進性，將日常繁瑣的事務與?新文化地產?中對應理念作相應的結合。 ● 物業(yè)管理之文化內涵塑造 在新文化地產包含眾多分支理念之下，物業(yè)管理與服務的理念如何塑造其應有的文化內 涵，這是擺 在我們 [上實物業(yè) ]面前的一個重要論題。文化與地產的匯合， [海上海 ]是一個節(jié)點，努力打造好?新文化地產?的開山之作，任重道遠。 [上實物業(yè) ]未來也將扛起?物業(yè)管理文化?大旗，順呼?文化地產?，擴展和豐富其內在的涵義，并借助 [海上海 ]這個節(jié)點，打造新一輪物業(yè)管理行業(yè)扛旗之作。 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實踐 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 [海上海 ]創(chuàng)新地把?創(chuàng)意產業(yè)?地三種地產業(yè)態(tài)融入于一體： LOFT 創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。 LOFT 謂之?創(chuàng)意商居?是三幢高 80 米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻 璃幕墻構成藝術與技術交織地形象。從外觀看到三幢大廈分別開有巨型一豎門――隱喻理想之門；一橫窗――隱喻思想之窗；一天眼――隱喻幻想之眼。?一門、一窗、一眼?勾勒出?海上海?文化地產項目深刻含義。 LOFT 創(chuàng)立的建筑物內構造多為錯層空間，可任意組合，可居住亦可辦公。 創(chuàng)意商業(yè)街是一個有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術文化街。在極簡主義的框架外包裹上視覺沖擊力極強的審美外衣，形成創(chuàng)意文化的詩意空間。生態(tài)住宅區(qū)為全裝修高檔住宅公寓，一起上海的時尚生活，匯聚創(chuàng)意產業(yè)的人群和富于想象與追求的人群。 [上實物業(yè) ]即 將對這種集 3 種業(yè)態(tài)為一體物業(yè)創(chuàng)立新的管理模式。 ● 根植 與 新文化地產，運用 與 物管 實踐 [海上海 ]在規(guī)劃設計方面獨具匠心，它秉承新文化地產理念內涵，豐富地創(chuàng)造出四種體現(xiàn)人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術精神、時代精神?；?海上海文化地產?的這四種精神定位，在運行服務上，就是借助房產經營，展開向不斷推陳出新的文化行為與文化活動，演繹文化事件，創(chuàng)造文明故事；借助物業(yè)管理展開體貼入微、尊重個性的人文關懷與文化引導，提高生活品質，優(yōu)化社會生態(tài)。物業(yè)管理的出發(fā)點也將源于以上四種精神去展現(xiàn)、去發(fā)現(xiàn)、去運用、去實踐。 ● 物業(yè)管理之文化塑造踐行 從本行業(yè)二十年的發(fā)展歷程來看，物業(yè)管理早已不限于?四保一維?的具體事務運行上，理念優(yōu)化，觀點更新，服務更細化，深入至人文關懷和至尚人本管理。 [上實物業(yè) ]借助 [海上海 ]這個平臺，又將成為文化塑造物業(yè)管理企業(yè)，并努力借助于實際行動作為又一個提升。的確 [海上海 ]也正為這個平臺提供一個難得的契機。 [海上海 ]是新文化地產的開山之作，它引入了?四新?――新材料、新技術、新工藝、新設備，這也為今后高端物業(yè)的管理提出新問題；它采用了?智能化?技術，比如寬帶網絡、三表遠程、紅外線監(jiān)控、可視對講、密 碼設定、遠程設臵、安防技術手段等等智能化的運用體現(xiàn)了高科技含量，也充分體現(xiàn)了?新文化地產?中的?新?的外延。 [上實物業(yè) ]未來若干年，尋求的高端物業(yè)市場拓展，想必也會在?新?上力求更高更新，在?文化?上不斷探索，去踐行自己的每一個承諾和付諸于的行動。 商務篇 □公司簡介 ● 公司概況 ● 企業(yè)信譽 ● 公司業(yè)績 ● 管理經驗 ● 管理特色 ● 管理團隊 □財務預算 ● 物管開辦費使用 ● 物管運營財務收支預案 ● 物管財務預算說明與分析 ● 物業(yè)管理服 務收費標準建議 □公共場所營運策劃建議 ● 海上劇院、海上講堂、海上會館功能定位 ● 商業(yè)文化街三標志建筑服務定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT 商業(yè)空間物業(yè)管理服務特征描述 □公司簡介 ● 公司概況 上實物業(yè)管理（上海）有限公司（簡稱?上實物業(yè)?）是上海實業(yè)集團旗下的全資子公司，是專門從事物業(yè)管理及其相關服務的獨立法人企業(yè)，注冊資金 62 萬美元（折合人民幣 513 萬元）。公司于 2022 年下半年通過了國家建設部物業(yè)管理一級資質的審核，成為滬上 13 家 一級物業(yè)管理資質 的企業(yè)之一。 [上實物業(yè) ]—— 目前直接管理項目 23 個，總體管業(yè)、合作和顧問面積達到 400 余萬平方米。公司管理的物業(yè)種類包括涉外超高層綜合商辦樓、外銷高層住宅服裝城、外資內銷高檔住宅服裝城、別墅、高層中低檔規(guī)模住宅服裝城、近代優(yōu)秀保護建筑、醫(yī)院后勤保障服務和工業(yè)廠房。其中已獲得?部優(yōu)?的管理項目 5 個，?市優(yōu)?的管理項目 6 個。 ● 企業(yè)信譽 上海實業(yè)集團是上海最大型企業(yè)集團之一，在促進滬港合作和發(fā)展過程中發(fā)揮了積極的工作，上實集團在滬港家喻戶曉，乃至在全國也非常著名。公司在上海地區(qū)發(fā)展物業(yè)管理享有天時地利人和的優(yōu)勢。與此 同時，?上實物業(yè)?嚴謹自律，以實際業(yè)績贏得社會各方的好評，也為?上實品牌?增添了榮耀。 [上實物業(yè) ]管理的物業(yè)涉及面較廣，管理經驗豐富，包括現(xiàn)代化商業(yè) /辦公大 廈 [金鐘廣場 ]和 [上實大廈 ]，樓高 208 米、 150 米，建筑面積分別是 萬和 萬 m2，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡達 100 余年的近代保護建 筑。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對工程技術方面的要求既高又全面，我司現(xiàn) 有各類工程技術人員 110 人，完全能勝任各種建筑設施設備的正常運行管理 和養(yǎng)護維保工作。 [上實大廈 ]的設施、設備管理是行業(yè)內有口皆碑 的。 [上實物業(yè) ]所擁有的保潔、保安和特殊服務經營人員隊伍，專業(yè)技能都達到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊伍的技能足以應對目前物業(yè)管理所涉及的專業(yè)技術要求。我們管理生態(tài)環(huán)保小區(qū) — 御景園和高樓齡的近代保護建筑 — 高陽大樓時也能泰然自若，得心應手。 [上實物業(yè) ]具有針對具體大廈 /小區(qū)量身定做合適的管理方案，并具有在同等收費標準下提供高標準管理服務還能賺錢的本事。我們管理的全部項目沒有虧損的。而且敢于將預決算明細帳清冊提交業(yè)主委員會審核。 [上實物業(yè) ]通過幾年的實踐運作積累了豐富的經驗，特別是在與物業(yè)管理相關各方的溝通、 協(xié)調解決各類矛盾和問題方面，以及制止違章裝修、違章搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能達到預定的目標，處理棘手問題很有方法，而 且不會引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。 在服務觀念方面，堅持?時時以一流標準要求自己，事事用服務觀念對待業(yè)戶?的理念， 奉行? 業(yè)主至上，服務第一，寓服務于管理之中 ?的宗旨，倡導?業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一位?的思想；要求服務接待保持?不能帶‘不’字作結束語?的態(tài)度；實現(xiàn)?滿足和超越業(yè)主合理期望?的目標。 在企業(yè)管理方面，堅持?取法乎上，博采眾長、融合提煉、自成 一家?的方針，努力學習和吸取境外物業(yè)管理的先進理念、經驗和方法，結合國情實情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標準、管理方法、操作程序和用人機制、行為規(guī)范，要求全體管理人員?把今天的事做到最好，明天的事考慮周到?，為企業(yè)做實、做強、做大奠定了良好的基礎。 在規(guī)范發(fā)展方面，正確處理兩者之間的辯證關系，并用實踐證明：?規(guī)范?是?發(fā)展?的基礎和必然條件，?發(fā)展?是?規(guī)范?的結果和既定目標。沒有?規(guī)范?，就沒有?發(fā)展?；沒有?規(guī)范?，就是?發(fā)展?了也不會持久。能不能做到?規(guī)范發(fā)展?，已經成為衡量一個行業(yè)、一個企 業(yè)、一個部門整體水平的重要標志。 ● 公司業(yè)績 ?我公司自 1997 年 7 月成立至今七年有余，直接管理面積由最初的 萬 m2猛增到目前的 240 多萬 m2，管理種類綜合齊全，是滬上業(yè)內絕無僅有的。且每個項目的管理服務都融入了統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求，在業(yè)內有?精品物業(yè)?之稱。 ?經過幾年來參與市場競爭，企業(yè)規(guī)模逐步擴大，企業(yè)聲譽逐步提高，員工收入和企業(yè)創(chuàng)利逐年遞增，公司正處在一個持續(xù)穩(wěn)健的良性發(fā)展階段。 2022 年 4 月中旬我司在昆山，通過公開招投一舉中標 [四季華城 ]項目（面積達 萬 m178。），此舉也 是我司向外省市拓展業(yè)務一個標志；也為我們打開昆山市場創(chuàng)造了條件。今年上半年度公司也已在蘇州、無錫、寧波相繼托管和顧問管理了一批綜合性物業(yè)樓宇。 ?1999 年 2 月，公司通過了?涉外超高層綜合商辦樓?和?超高層住宅小區(qū)?的 ISO9002質量保證體系的第三方認證。 2022 年 2 月又通過了 ISO9001:2022 的改版認證。公司還對下轄的各個管理項目進行了 ISO14001 環(huán)境管理體系的認證，尤其是 [上實大廈 ]、[金鐘廣場 ]的商務樓綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境體系標準進行達標，憑借自身踏實工作作風和顯著的工作成績，得到了區(qū) 領導一致首肯和好評。在淮海路的 [金鐘廣場 ]已作為上海盧灣區(qū)綠色示范大廈。 ?[上海實業(yè)大廈 ]1999 年 11 月被評為國家建設部?全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈?；1998 年起歷年被評為市治安消