【正文】 重品德修養(yǎng) ，熱愛(ài)物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦； 重工作態(tài)度 ，要求員工一專多能，勤奮好學(xué)、善于學(xué)習(xí)； 重學(xué)歷更重能力 ，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇 錄用管理人員，管理隊(duì)伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又充滿銳氣；又不唯高學(xué)歷，更看其發(fā)展?jié)摿湍芰μ嵘?。因此，引起行業(yè)內(nèi)主管部門的重視。 ?據(jù) 2022 年底調(diào)查統(tǒng)計(jì)，每個(gè)管理處的業(yè)主滿意和較滿意的都在 96％以上，并且都與發(fā)展商、業(yè)委會(huì)和業(yè)主建立了良好的關(guān)系。 2022 年 4 月中旬我司在昆山，通過(guò)公開(kāi)招投一舉中標(biāo) [四季華城 ]項(xiàng)目（面積達(dá) 萬(wàn) m178。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對(duì)工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn) 有各類工程技術(shù)人員 110 人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行管理 和養(yǎng)護(hù)維保工作?；?海上海文化地產(chǎn)?的這四種精神定位，在運(yùn)行服務(wù)上，就是借助房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，展開(kāi)向不斷推陳出新的文化行為與文化活動(dòng)，演繹文化事件，創(chuàng)造文明故事；借助物業(yè)管理展開(kāi)體貼入微、尊重個(gè)性的人文關(guān)懷與文化引導(dǎo)，提高生活品質(zhì)，優(yōu)化社會(huì)生態(tài)。新文化地產(chǎn)是地產(chǎn)以文化為載體 ，通過(guò)市場(chǎng)交換提供給消費(fèi)者物質(zhì)與精神追求的多種文化要素所形成的總和。其考核的原則就是：不讓先進(jìn)者吃虧。 量才適用、合理配臵 為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘員工的潛能。 [上實(shí)物業(yè) ]人員管理的宗旨 —— 是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。 〃養(yǎng)護(hù)好已有綠化，實(shí)施由地面向空中進(jìn)展的立體式綠化工程，加強(qiáng)對(duì)商戶環(huán)保意識(shí)的灌輸，增強(qiáng)所有人員的環(huán)保健康意識(shí)。我們將實(shí)施兩步方案：入住期以人防為主，技防為輔。 企業(yè)優(yōu)勢(shì)： [上實(shí)發(fā)展 ]文化地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)，為 [海上海 ]的文化積淀夯實(shí)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； [上實(shí)物業(yè) ]管理公司聚集人才、品牌、經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)，為『海上海新城』的物業(yè)管理發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 —— 展現(xiàn)『海上?！灰?guī)劃的層次空間 [海上海 ]規(guī)劃設(shè)計(jì)和定位，充分展現(xiàn)了?五度規(guī)劃空間?即：第一層次的城市空間、第二層次是 由 [海上海 ]界定的區(qū)域空間、第三層次由建筑體量構(gòu)成的外部空間、第四層次是為建筑內(nèi)部空間，第五層次是以人文滲透為主體的精神空間。 物業(yè)管理公司作為專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也將 秉承 [海上海 ]的?文化 地產(chǎn) ?運(yùn)營(yíng)模式之精髓，創(chuàng)新服務(wù)理念，創(chuàng)具特色與『 海上海新城 』內(nèi)，各方共享共獲收益財(cái)富。既引進(jìn)國(guó)內(nèi)外文化企 業(yè)的地方總部，又設(shè)立小型的特色鮮明的工作室和專業(yè)店，以實(shí)現(xiàn)對(duì)上海地產(chǎn)文化缺失項(xiàng)目的有效補(bǔ)白。 ③確保治安事件發(fā)生率為零。 ⑤精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)、街區(qū)的綠化，水景，實(shí)施垃圾分流，強(qiáng)化?城區(qū)??街區(qū)?環(huán)境美化建設(shè)。而做人的工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開(kāi)發(fā)的同時(shí)，積極從外部招聘引進(jìn)?專才?，為企業(yè)培養(yǎng)一支過(guò)硬的員工隊(duì)伍。 所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷，也包括物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)尚不足的、年輕的員工。 人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。 ● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用 新文化地產(chǎn) 從它構(gòu)筑雛形到完善一個(gè)理論體系，一個(gè)重要突顯的作用就是把文化理念與房地產(chǎn)作了有機(jī)結(jié)合。 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)，運(yùn)用 與 物管 實(shí)踐 [海上海 ]在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面獨(dú)具匠心，它秉承新文化地產(chǎn)理念內(nèi)涵，豐富地創(chuàng)造出四種體現(xiàn)人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術(shù)精神、時(shí)代精神。 [上實(shí)物業(yè) ]管理的物業(yè)涉及面較廣，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，包括現(xiàn)代化商業(yè) /辦公大 廈 [金鐘廣場(chǎng) ]和 [上實(shí)大廈 ]，樓高 208 米、 150 米，建筑面積分別是 萬(wàn)和 萬(wàn) m2，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡達(dá) 100 余年的近代保護(hù)建 筑。 ?經(jīng)過(guò)幾年來(lái)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，企業(yè)聲譽(yù)逐步提高，員工收入和企業(yè)創(chuàng)利逐年遞增，公司正處在一個(gè)持續(xù)穩(wěn)健的良性發(fā)展階段。 ?為了適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，培養(yǎng)一支技術(shù)服務(wù)過(guò)硬的專業(yè)隊(duì)伍，我公司與錦江集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同投資成立了?錦江物業(yè)工程公司?，為?麥德龍 ? 所有的大賣場(chǎng)以及上海、沈陽(yáng)等國(guó)際機(jī)場(chǎng)提供專業(yè)保潔服務(wù)。 ?我司首創(chuàng)的保安、保潔專業(yè)條線的內(nèi)部承包法，取得了非常好的效果，有效地調(diào)配資源，提高專業(yè)管理水平，加強(qiáng)了控制和監(jiān)督，降低了運(yùn)行成本，使總體管理水平又提升了一大步。 嚴(yán) ──在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格的要求，堅(jiān)持能進(jìn)能出、能上能下的激勵(lì)機(jī)制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以嚴(yán)格的管理、嚴(yán)明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范、嚴(yán)密的措施，確保各項(xiàng)管理工作落到實(shí)處，使委托方和全體被服務(wù)對(duì) 象滿意。根據(jù)一期交房的規(guī)模，我們估算在 440,305 元（購(gòu)臵清單見(jiàn)下詳列）。這些工作涉及面廣，必須做細(xì)、做全、做實(shí)。 “海上海新城”消防管理中業(yè)主自救培訓(xùn) 定期由 [國(guó)際服裝城 ]專職消防人員對(duì)業(yè)主、 經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者進(jìn)行自救培訓(xùn)，使他們能掌握基本的消防知識(shí)和技能，能熟練使用各種消防器材及發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)怎么逃生及一些注意事項(xiàng)等。 4)消防管理：以預(yù)防為主，防消結(jié)合的管理方針，消除火災(zāi)隱患。 ?接班人員清點(diǎn)崗位上如發(fā)現(xiàn)損壞、缺遺應(yīng)立即向班長(zhǎng)提出，并要求上一班當(dāng) 值人員說(shuō)明物品去向及做好記錄。 ?要求停車汽車一律熄火，以防排氣管廢氣損傷綠化。 ?檢查共用部位工程、消防、清潔設(shè)施的完好無(wú)損，如有情況做好記錄。 ?巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好， 有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。 巡邏安保管理 ?符合《安保員崗位職責(zé)及工作規(guī)范》 ?準(zhǔn)時(shí)接班：按《交接班基本要求》執(zhí)行，并做好記錄。 ?當(dāng)值班長(zhǎng)講評(píng)本班的整體工作表現(xiàn)，批評(píng)或指出不足，提出改正措施或意見(jiàn)。 ?安保班長(zhǎng)下達(dá)工作指令，交待有關(guān)工作注意事項(xiàng)。 4)巡更系統(tǒng)： 在需要巡視的部位安裝巡更登記點(diǎn)，定期通話，確保巡更形 成一個(gè)嚴(yán)密、有效的安全網(wǎng)絡(luò)，無(wú)任何漏洞、盲點(diǎn)存在。在日常消防管理工作中，對(duì)消防安全隱患絕不放過(guò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即整改。上演劇目的建筑形態(tài)交相輝 映。 暢 —— 暢通 物業(yè)企業(yè)信息共享渠道 暢通，管理人與相關(guān)職能部門上下溝通、協(xié)調(diào)渠道 暢通，與產(chǎn)權(quán)人、使用人保持 信息渠道 暢通， 物業(yè)區(qū)域行人道、道路交通 暢通。 精 ──堅(jiān)持精品意識(shí)、品牌意識(shí)，在提高管理水準(zhǔn)的同時(shí)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技能以及服務(wù)意識(shí)。我司倡導(dǎo)： 先做好服務(wù)，讓再挑剔的業(yè)主也無(wú)處挑剔， 然后在管理上堅(jiān)持原則，從不讓步。其中 [嘉園 ]在 2022 年被評(píng)為上海市?四高小區(qū)?。沒(méi)有?規(guī)范?，就沒(méi)有?發(fā)展?；沒(méi)有?規(guī)范?，就是?發(fā)展?了也不會(huì)持久。其中已獲得?部?jī)?yōu)?的管理項(xiàng)目 5 個(gè)，?市優(yōu)?的管理項(xiàng)目 6 個(gè)。 創(chuàng)意商業(yè)街是一個(gè)有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術(shù)文化街。 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 新文化地產(chǎn) 理念的 形成有著極深內(nèi)涵意義，歸納起來(lái)主要有這么些： （ 1）新文化地產(chǎn)著意于文化的創(chuàng)新與進(jìn)步，地產(chǎn)被賦予文化的靈魂，文化與地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系被充分發(fā)掘，人們?cè)谌司拥男蓍e與游戲之中感悟人生的幸福、優(yōu)雅與美好。 c、規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施 BI 形象戰(zhàn)略 BI 即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要 組成部分。 加大管理人員的配臵比率（本項(xiàng)目物業(yè)管理人員與操作人員的比率為 1:），符合高科技、高智能化管理的要求，使管理隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。 全面導(dǎo)入 CIS 形象和 ISO900 14000 體系 ① 管理 CIS 形象導(dǎo)入是『海上?！? 整體形象的組成部分； ② 將 ISO900 14001 質(zhì)量和環(huán)境體系引入 [海上海 ]物業(yè)管理范疇，為提升『海上海新城』整體管理形象打下良好的基礎(chǔ)。全面防范與重點(diǎn)防范結(jié)合，?小圍合?和?大圍合?結(jié)合。 精神： 務(wù)實(shí)進(jìn)取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進(jìn)程中不斷追求提升和完美，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流。物業(yè)管理也將從產(chǎn)業(yè)源頭開(kāi)始， 全方位滲透，全方面體現(xiàn)服務(wù)理念，延伸服務(wù)至終。外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在?海上海? 3 公里范圍左右。做到統(tǒng)一和多采相結(jié)合，既統(tǒng)一而又不單一。 理念： 時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)主。 ⑤導(dǎo)入 CIS 形象 識(shí)別系統(tǒng)，創(chuàng)一個(gè)國(guó)際品牌形象，塑造一流的管理形象。 ⑦運(yùn)用科技手段，合理調(diào)度，有序停車。 [上實(shí)物業(yè) ]將秉承 [上海實(shí)業(yè)集團(tuán) ]的人才觀，運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培訓(xùn)創(chuàng)造良好的空間，最終激勵(lì)員工為企業(yè)盡心竭力，追求人才資本增值。 規(guī)范管理、分層實(shí)施 a、組織落實(shí)，制度規(guī)范?？己瞬蛔哌^(guò)場(chǎng)，不講形式。文化與地產(chǎn)的匯合， [海上海 ]是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，努力打造好?新文化地產(chǎn)?的開(kāi)山之作，任重道遠(yuǎn)。的確 [海上海 ]也正為這個(gè)平臺(tái)提供一個(gè)難得的契機(jī)。 [上實(shí)物業(yè) ]具有針對(duì)具體大廈 /小區(qū)量身定做合適的管理方案，并具有在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下提供高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)還能賺錢的本事。 2022 年 2 月又通過(guò)了 ISO9001:2022 的改版認(rèn)證。例如，處理 [瑞南新苑 ]業(yè)主聯(lián)名要求封陽(yáng)臺(tái)、協(xié)調(diào) [嘉園 ]空調(diào)機(jī)安放位臵、 [劍橋景苑 ]沿街商業(yè)用房的管理等，都獲得很高的評(píng)價(jià)。 ?充分尊重產(chǎn)權(quán)人的意志和利益，合理協(xié)調(diào)相關(guān)方的關(guān)系。 公司還考慮，從接管 [海上海 ]項(xiàng)目起，將以全新機(jī)制出現(xiàn)，專門組建的管理層，將是一個(gè)匯聚物業(yè)管理精英的團(tuán)隊(duì)，他們不僅具有高學(xué)歷、中 高級(jí)職稱，還具有行業(yè)資深管理經(jīng)歷與豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)以上測(cè)算，我們建議生態(tài)小區(qū)管理費(fèi)元 〃月， LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi) 元 /m2〃月， LOFT裙樓商鋪管理費(fèi) 元 /m2〃月，創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi) 元 /m2〃月，可以基本持平運(yùn)營(yíng)。 [上實(shí)物業(yè) ]將定期組織專職消防隊(duì)員、保安隊(duì)員及維修人員定期實(shí)施檢查管理制度，確保 [國(guó)際服裝城 ]各項(xiàng)消防設(shè)施能最大限度地保證有效性。建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍，預(yù)防和終止任何危及或影響業(yè)主、訪客和工作人員的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為和因素，確保街區(qū)內(nèi)人員正常生活秩序以及設(shè)施設(shè)備不受損失。 ?來(lái)訪者及施工人員攜帶物品離開(kāi)轄區(qū)時(shí)，當(dāng)值安保員應(yīng)禮貌檢查及執(zhí)行放 行 手續(xù)：如已經(jīng)辦理了有效的放行手續(xù)時(shí)，禮貌核查放行物品與放行單列明的物品是否相符，不相符只放行放行條列明的物品；如沒(méi)有辦理有效的放行手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行；物品經(jīng)核對(duì)無(wú)誤放行后 ，當(dāng)值安保員應(yīng)及時(shí)在放行條上簽署姓名及日期。 ?認(rèn)真做好值班記錄，收集整理好相關(guān)的工作記錄。 電視監(jiān)控中心安保管理 ?符合《安保員崗位職責(zé)及工作規(guī)范》 ?準(zhǔn)時(shí)當(dāng)崗接班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。 交通管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 交通管理的原則 ?依法辦事的原則 交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準(zhǔn)繩，只有嚴(yán)格執(zhí)行交通法規(guī)，維護(hù)良好的交通秩序，才能保障交通安全與道路暢通。 ?文明服務(wù)的原則 安保執(zhí)勤人員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車或行駛時(shí)，必須以禮待人，文明服務(wù)。 監(jiān)控中心是突發(fā)事件的調(diào)度中心，當(dāng)班安保不得脫崗，并嚴(yán)格執(zhí)行《監(jiān)控中心管理制度》。 ?將未完成的工作如實(shí)向接班人員交待清楚。 ?當(dāng)值安保員在具體工作中，言行舉止應(yīng)嚴(yán)格依照《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn) 作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行工作。 安保員：分 門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗。 ，確定人選，明確職責(zé)。分別位于商業(yè)街主要入口 海上講堂、海上劇院、海上會(huì)館 就是這靈魂的載體。 在專門組建的這個(gè)管理高層直接策劃和指導(dǎo)下開(kāi)展工作，這一管理層的成員如下表： 主要管理層簡(jiǎn)況表 管理層 主要人員 年齡 學(xué)歷 職稱 從事物 管年限 現(xiàn)任職位 李勝來(lái) 48 歲 研究生（工商） 高級(jí) 經(jīng)營(yíng)師 11 年 上實(shí)物業(yè)總經(jīng)理 王永華 34 歲 大學(xué)（英 Napier unversity 大學(xué)） 經(jīng)營(yíng)師 6 年 上實(shí)物業(yè)副總經(jīng)理 （曾在酒店工作 4 年 ） 朱 曄 40 歲 碩士研究生 講師 4 年 上實(shí)物業(yè)副總經(jīng)理 高九紅 35 歲（女） 大專（文秘） 政工師 6 年 上實(shí)物業(yè)公司辦公室主任 江 慧 40 歲（女） 碩士研究生 講師 8 年 上實(shí)物業(yè)公司品保部經(jīng)理 陳毅龍 30 歲 MBA（財(cái)經(jīng)） 注冊(cè) 會(huì)計(jì)師 4 年 上實(shí)物業(yè)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理 唐林華 48 歲 大專（電氣工程） 工程師 11 年 上實(shí)物業(yè)公司工程技術(shù)總監(jiān) 姚曉蘭 53 歲（女） 本科（經(jīng)濟(jì)管理） 經(jīng)濟(jì)師 10 年 上實(shí)物業(yè)資深經(jīng)理，曾管理 2 幢 辦公樓并獲建設(shè)部示范大廈稱號(hào) 李忠民 52 歲 本科（ 設(shè)備工程） 總 工程師 2 年 上實(shí)物業(yè)公司維修中心總工 陳鳳歧 49 歲 大專（土木工程） 造價(jià) 工程師 10 年 上實(shí)金馬物業(yè)公司總助 沈 忠 44 歲 大專（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)） 助理 統(tǒng)計(jì)師 9 年 上實(shí)物業(yè)市場(chǎng)二部經(jīng)理 （曾從事商業(yè)百貨業(yè)，工作 6 年） 資源利用說(shuō)明 1）經(jīng)過(guò)公司的人力資源整合，形成精干的主要骨干隊(duì)伍。 ?言而有信，有?做到的比說(shuō)的更好?的口碑。每年的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃都要反復(fù)論證，特別是針對(duì) [上實(shí)大廈 ]系統(tǒng)全、設(shè)備多、規(guī)模大的特點(diǎn)，編制了 20 年的維保概算。在淮海路的 [金鐘廣場(chǎng) ]已作為上海盧灣區(qū)綠色示范大廈。而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊(cè)提交業(yè)主委員會(huì)審核。 [上實(shí)物業(yè) ]未來(lái)若干年，尋求的高端物業(yè)市場(chǎng)拓展，想必也會(huì)在?