【正文】 除了亞泰會館比較成功，其他均處于虧損狀態(tài)，大部分難以運(yùn)營，我司相信中海物業(yè)的專業(yè)管理能力。外網(wǎng)工程建設(shè)較傳統(tǒng)施工期需要提前，以免出現(xiàn)重復(fù)施工現(xiàn)象?？照{(diào)——長春夏季隨著近些年地球溫室效應(yīng)的升高，氣溫較高，即使是節(jié)能住宅，有些家庭也會配置空調(diào)，但空調(diào)使用期在2個(gè)月左右，而且很多人習(xí)慣于用紗窗。玄頭要預(yù)留電源插座，電子門禁位置。一般都會有南、北兩個(gè)陽臺，南陽臺可不封閉，而且不必過寬，能夠滿足人的憑欄遠(yuǎn)眺即可，否則會遮擋室內(nèi)陽光，北陽臺一般會與廚房相連，并設(shè)計(jì)為封閉陽臺。廚房面積建議不少于6平方米。餐廳：150平方米以上的戶型，建議餐廳設(shè)計(jì)成明廳，150平方米以下的戶型，不必太多考慮明廳設(shè)計(jì)。如果只有一個(gè)衛(wèi)生間，建議需做出干濕分離設(shè)計(jì)。二房需預(yù)留寬帶終端接口，可考慮設(shè)計(jì)成北向。主臥：二房以上（含二房），面積不可小于13平方米，三房以上（含三房），面積不可小于15平方米，四房以上最好達(dá)到20平方米，超大面積（180 M178。主要需要解決，車行主路要絕對暢通，以防過境車流對小區(qū)的干擾，是否留足泊位，停車位是否合理，一般的原則是露天停放，車輛晝不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場或入口不得靠近住宅，應(yīng)盡量靠山墻而非住宅正面，汽車泊位區(qū)分租賃和購買兩種狀況。長春消費(fèi)者比較適應(yīng)新事物，接受城市新現(xiàn)象，樓盤立面的風(fēng)格和色彩往往在項(xiàng)目銷售初期起到?jīng)Q定性作用，以中海地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，這方面可以大膽些，讓長春人看看先進(jìn)開發(fā)理念的真實(shí)水準(zhǔn)。立面色彩要豐富和諧，需要采用比較簡潔的立面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，盡量在南立面不要采用過多裝飾性的構(gòu)件，但要注重南、北立面的豐富，避免北方傳統(tǒng)住宅的過平。如果多層能夠帶電梯也是一個(gè)良好的賣點(diǎn)，但成本高昂。夏季使用空調(diào)期短，而且長春人愛用紗窗，而并不十分習(xí)慣空調(diào)，所以一般來說，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓，點(diǎn)式住宅一般為品字形，一梯三戶可以接受，一梯四戶一般接受不了；此外，要注意住宅樓是否處在開敞的空間，樓層布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通?，F(xiàn)在，主入口新的設(shè)計(jì)放在南側(cè)，雖然損失一些面積，但是能夠避免冬季西北入口的寒冷狀況，但原則上不合理，不如設(shè)帶地?zé)衢T廳，保持在北側(cè)。節(jié)能住宅要采取冬季保溫和夏季隔熱，既節(jié)約采暖和降低空調(diào)能耗。—2左右均為比較適度，最主要建筑的布局要疏密有致，層次變化豐富，適當(dāng)弧度變化和高低豐富的天際線以及利用地貌地形進(jìn)行坡地設(shè)計(jì)也是消費(fèi)者易接受的，這一點(diǎn)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是項(xiàng)目的整體性效果。長春有雕塑之城的說法，市政府和規(guī)劃局于對園區(qū)內(nèi)的雕塑小品，硬鋪裝的設(shè)計(jì)比較重視。但值得注意的是：住宅樓南北間距達(dá)不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開在深凹槽里往往達(dá)不到采光要求。長春地處北緯44176。偏西不超過15176。以長春市目前兩千多元的商品房平均價(jià)格來看，房價(jià)與家庭收入比為16：1左右，顯然購買力有限。綠化系統(tǒng)：利用地貌設(shè)計(jì)園區(qū)綠化系統(tǒng)和組團(tuán)綠化系統(tǒng)，水系統(tǒng)的綜合處理，考慮冬季保溫因素。注視采光內(nèi)容：后現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格，立面色彩和諧，建筑構(gòu)件和裝飾簡潔明快，適當(dāng)突顯異域風(fēng)情，力求達(dá)到吸引目的，東西方建筑思想的綜合運(yùn)用，立面形式與戶型內(nèi)容的統(tǒng)一，形式服從于內(nèi)容。之間，同時(shí)有車庫、有院。㎡%，——178。（——178。 占45%，——178。㎡㎡B. 景觀電梯公寓類10%——178。㎡B．178。6．項(xiàng)目定位策略其它學(xué)校：長春六中?！楹Ｂ?，距地塊1公里，吉林省軍星藝術(shù)學(xué)?！l(wèi)星橋，長春廣播電視大學(xué)——臨河街，；當(dāng)代職業(yè)學(xué)?！謻|路，距地塊2公里，長春財(cái)政學(xué)校——東盛大街。商店、購物中心：深圳街——繁華的商業(yè)街，距地塊2公里處，北方服裝批發(fā)市場（北方市場）——深圳街西側(cè)，宏泰商城——自由大路，距地塊3公里。地塊與公共交通的連接——亞交通條件地塊與衛(wèi)星路、臨河街直接相連，車輛進(jìn)出十分便利，亞交通條件優(yōu)良。項(xiàng)目對外水、陸、空交通狀況火車站：距離項(xiàng)目地塊車程30分鐘。 地質(zhì)：表層為耕麥土，二層為粉質(zhì)黏土，三層為淤泥質(zhì)粉質(zhì)黏土，四層為中砂層，五層為風(fēng)化泥質(zhì)頁巖；地下水對混凝土無侵蝕性，適合建設(shè)住宅建筑；3．土地占地面積：90萬平方米中海春城地塊位于長春市凈月開發(fā)區(qū)與市區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之城鄉(xiāng)結(jié)合部位，隨著開發(fā)區(qū)投資建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，土地具備較大的升值潛力；地塊規(guī)則平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途。第二部分 全程策劃推廣方案一、產(chǎn)品定位1．位置地塊位于長春市東南部長春凈月開發(fā)區(qū)內(nèi)，東臨臨河街，南臨高速路，北連衛(wèi)星路，西接伊通河，地處經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與市區(qū)和凈月開發(fā)區(qū)交界處。另外，在地面硬質(zhì)鋪裝中，不宜采用豪華光面石材，冬季易成冰面，使人舉步維艱、寸步難行。東北人很在意分戶單元門廳，這方面沈陽已有很多突破，很多項(xiàng)目都做了專門的一層門廳，有的項(xiàng)目甚至有地?zé)岵膳?，使業(yè)主一進(jìn)門，感到十分溫馨、溫暖，其實(shí)主要是溫差原因，因?yàn)闁|北冬季戶外溫度一般在－10℃～－20℃之間，只要門廳內(nèi)保證0℃以上溫度，就有溫暖感，也就沒有了地面結(jié)冰現(xiàn)象，門廳甚至可以放一些花卉植物，使長春人耳目一新。大規(guī)模鋪裝目前的價(jià)格應(yīng)在40元/㎡（包工包料），安裝隊(duì)伍沈陽的公司技術(shù)較成熟。過熱時(shí)，由于是對流作用，容易使暖氣上方墻體變黑，人的感覺不是十分舒服。南陽臺一般較大，喜歡封閉，北陽臺（生活陽臺）不宜過大。（三） 廣告宣傳語第一期主題廣告宣傳語參考：中海春城，我們造鎮(zhèn)！中海春城，城中求成！四期開發(fā)的主題廣告宣傳語參考：中海春城香檳小鎮(zhèn)，屬于您的陽光假期第一期的分期主題園區(qū)為北國之春，（以花園洋房為主）；第二期的分期主題園區(qū)為德國印象，（突出德國風(fēng)格品質(zhì)）；第三期的分期主題園區(qū)為德國藝墅，（以TOWNHOUSE為主）；第四期的分期主題園區(qū)為萊茵河畔項(xiàng)目的整體定位，應(yīng)是一個(gè)充滿德意志風(fēng)情、鮮花爛漫，生態(tài)良好、鄰里和諧、街區(qū)完備親切、適宜人居的造鎮(zhèn)概念，即中海春城到過德國您就不會忘記萊茵河畔的如畫美景、豐厚人文和看似隨意的鮮花爛漫的恬靜小鎮(zhèn)看過奔馳、BMW、奧迪、歐寶您就會知道什么是德國式的理性和務(wù)實(shí)洋在實(shí)處是德國產(chǎn)品的真正風(fēng)格，也是中海地產(chǎn)的一貫風(fēng)范。德國是世界上第三大經(jīng)濟(jì)體，德國制造的標(biāo)簽是免檢的，雖然發(fā)動過兩次世界大戰(zhàn)，但日耳曼民族在哲學(xué)、詩歌、音樂、工業(yè)、造形設(shè)計(jì)的成就，都是以讓全世界為之肅然起敬。因此，我司認(rèn)為中海春城，異域風(fēng)情中提到的荷蘭千色園，不能足以打動長春人，沒有德國風(fēng)情來的實(shí)在和痛快，同時(shí)伊通河與萊茵河也能結(jié)緣，同為各自的母親河，對項(xiàng)目的分期開發(fā)有一個(gè)良好貫穿。七、項(xiàng)目定位的新觀點(diǎn)長春的房地產(chǎn)市場總量不大，客戶量小，但針對中堅(jiān)知識階層的住宅尚未出現(xiàn)，同時(shí)根據(jù)長春市民文化背景較深的特點(diǎn)應(yīng)使項(xiàng)目定位有一個(gè)沖擊力強(qiáng)、個(gè)性鮮明的文化特色，以強(qiáng)勢的文化包裝擊中目標(biāo)消費(fèi)者，征服長春，使他們愛上與之生活方式與品味匹配的中海春城。而且，不僅僅是物質(zhì)的表現(xiàn)，它還要符合他們更深層次地對生活方式、生活環(huán)境、居住文化的要求。年輕人對戶型結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境、配套服務(wù)等要求與其它年齡層的消費(fèi)群有所不同，具有人口少、求新潮、個(gè)性突出的特點(diǎn)，對這些特點(diǎn)要注意研究和把握。通過對國內(nèi)主要城市的市民消費(fèi)形態(tài)分析所得，家庭階段開始推遲并延長，購房者趨向年輕化。消費(fèi)者是市場的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費(fèi)者生活坐標(biāo)觀中基本的欲望與需求，才是樓盤的生存之本。去年，由于長春朝陽區(qū)易安花園的宣傳，使長春一部分人，了解一些中海物業(yè)，但尚不成熟，要充分借助政府和本地媒體之力宣傳中海、宣傳中海春城，通過新聞炒作，使中海深入民心，讓長春人充分認(rèn)識到中海地產(chǎn)的登陸，是給長春地產(chǎn)帶來了春天，給長春人民帶來了春天，是給四季分明的北國，帶來春天。商業(yè)街上有凈菜、副食品、日用百貨超市、藝術(shù)攝影店、彩擴(kuò)店、花店、書店、藥店、洗衣店、郵政所、儲蓄所（交通銀行晝夜銀行網(wǎng)點(diǎn)）、網(wǎng)吧、特色酒吧、酒店、診所、美容院、美發(fā)廳、中國古典風(fēng)格茶館、電器維修部、房屋中介店、修鞋店、縫紉店、禮品店、文具店、室內(nèi)兒童反斗城、玩具店等；如此以來，商業(yè)街將一步至位成為長春市獨(dú)具風(fēng)格的主題商業(yè)街，成為開發(fā)區(qū)的一道亮麗的風(fēng)景線。3．配套及服務(wù)優(yōu)勢中海春城提出新城鎮(zhèn)的造鎮(zhèn)概念，就是要讓業(yè)主享受舒適、便利的生活方式。市區(qū)內(nèi)過高的樓價(jià)對于絕大多數(shù)市民，特別是工薪階層來講是高不可攀的，加上戶型面積過大，使總價(jià)過高。正是因?yàn)槿祟悓τ趦?yōu)美寧靜環(huán)境的不斷追求，使得中海春城向長春人提供中高端產(chǎn)品成為一種可能，出現(xiàn)市場需求的一個(gè)空間。它包括生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境和心理環(huán)境、教育環(huán)境。隨著只求有瓦遮頭時(shí)代的終結(jié)，人們追求的是環(huán)境秀美、空氣清新、功能齊全和價(jià)格合理、教育環(huán)境好的住宅。建筑語言充分的靈活性、多元性、多層次，兼蓄西方文明的文化品味。便捷的交通、服務(wù)，有效的組織、管理，夜不敝戶的良好治安；有著東方文化的歷史延續(xù)，體現(xiàn)儒家思想；老年的養(yǎng)老所在及發(fā)揮自身價(jià)值，享受晚年天倫之樂之所在。在人們生活的每個(gè)階段，家都有著永恒不變的意義，中海春城的真正吸引力來自各界人士因他們的經(jīng)歷和對提高生活質(zhì)量及對中海地產(chǎn)的信任而產(chǎn)生的認(rèn)同感，這是個(gè)性化的，也是群體意識。6．經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必然導(dǎo)致文化復(fù)興（世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史無數(shù)次印證了這一點(diǎn)）。3．汽車進(jìn)入普通百姓的家庭，同時(shí)也面臨著同現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家一樣的交通問題和環(huán)境污染問題。對于人們生活的影響，將表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1．人口的高度集中，交通的多樣化和高度密集，城市壓力更大，節(jié)約市內(nèi)用地將更加緊迫，城區(qū)南征北占的傾向嚴(yán)重。因此，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的第一賣點(diǎn)是造城、造鎮(zhèn)的新城鎮(zhèn)概念，一個(gè)富有創(chuàng)造性和歷史意義的適于人棲居和休閑的，有著芳草藍(lán)天，詳和、安全的和極具生態(tài)環(huán)境的綠色人居環(huán)境，是讓業(yè)主和業(yè)主的子孫后代都滿意，讓長春人自豪的新城市花園樣板社區(qū)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在規(guī)律來講，本項(xiàng)目不適合做成全封閉的社區(qū)，原因在于基地橫、縱面均過長，造成居民生活、購物、停車、出入的諸多不便，原則上講至少局部要實(shí)現(xiàn)半封閉、半開放的城鎮(zhèn)概念。價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果是，暫時(shí)掩蓋了區(qū)域升值潛力，產(chǎn)品素質(zhì)下滑，失去中端產(chǎn)品市場客戶，削弱該區(qū)域——東南板塊對長春整體市場的綜合競爭能力，聚集城市低素質(zhì)、低收入階層，使該區(qū)域有可能成為新的人員復(fù)雜、文化素質(zhì)低、治安狀況差、對城市破壞力大的新城區(qū)。這些都是長春的名片，每一個(gè)新中國公民都引以自豪和羨慕的談資；而每一個(gè)品牌的建立中所積淀的文化特質(zhì)，正是這個(gè)城市的個(gè)性與氣質(zhì)，長春人以文化人自居，崇文崇官輕言商，而不象廣東人的笑貧不笑娼，這種文化是最讓長春人愛長春的理由根源。寄情山水，與鳥為鄰，與獸為鄰，與木為鄰，與石為鄰，這些僅僅只是生活的一種調(diào)劑，一種精神的超脫，而決不是生活本身，也不值得與之長相廝守。人最想生活的地方，也決非所謂世外桃源，而是霓虹閃爍的大都市。一、春城文化長春市是一座年輕的文化名城，這里有東三省最著名的綜合性大學(xué)——吉林大學(xué)，加上白求恩醫(yī)科大學(xué)、東北師范大學(xué)等30多所高校；有新中國電影的開路先鋒——長春電影制片廠；有汽博會，城市汽車文化的源頭——第一汽車制造廠，共和國的優(yōu)秀品牌解放、紅旗，和如今暢銷的捷達(dá)、寶來、奧迪A6。該地段正處于極速發(fā)展期，是郊區(qū)化向城市化的轉(zhuǎn)型期，土地平整、視野開闊，極其適合有實(shí)力的大公司介入，在眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，尚未形成真正意義的超級大盤和超級名盤，對全市其他行政區(qū)域來講，在住宅開發(fā)上，未形成真正有號召力的龍頭項(xiàng)目，處于群龍無首的狀態(tài)，同時(shí)由于各盤各自為戰(zhàn)，基于成本的控制和利潤目標(biāo)的不同，在競爭上表現(xiàn)殘酷，大打價(jià)格戰(zhàn)，而未能專一和持續(xù)地把精力用于提高產(chǎn)品素質(zhì)，增強(qiáng)競爭力，實(shí)現(xiàn)協(xié)同作戰(zhàn)，做旺區(qū)域，完善區(qū)域配套，共同打造影響長春地產(chǎn)全局的真正競爭力的東南板塊。中海春城占地90余萬㎡，總建筑面積將會突破100萬㎡，總戶數(shù)可超過8000余戶，是真正意義的新城鎮(zhèn)概念。距本項(xiàng)目最近的園丁花園、富奧花園也是全封閉社區(qū)，所謂商業(yè)配套模式也只是在外圍賣了一部分門市房，而由業(yè)主自定經(jīng)營范圍和項(xiàng)目，同時(shí)未能完全考慮到建設(shè)一個(gè)真正意義的教育體系，完全沒有城鎮(zhèn)的概念。長春作為中國東北第三大的國際化大都市，所面臨的沖擊和挑戰(zhàn)無疑都是巨大的。信息時(shí)代的到來，社會化分工越來越細(xì)，全能型公司減少，讓一部分人在家工作成為現(xiàn)實(shí)，居家辦公這種可能性將賦予居住區(qū)和住宅以新的商務(wù)功能。5．人口進(jìn)入老齡化，關(guān)心老人成為全社會的一個(gè)重要課題，老年公寓及敬老設(shè)施配套場所將成為新的賣點(diǎn)。中海春城正是一種基于東方及西方的傳統(tǒng)和現(xiàn)代的文化，現(xiàn)代的技術(shù)性基礎(chǔ)上的回歸；向更能表達(dá)人性和自然以及肯定自我的回歸。年輕人的精神庇護(hù)地和溫暖港灣；這個(gè)充滿活力倡導(dǎo)春滿人間而能滿足以人為本的居住區(qū)，應(yīng)具備下面的特點(diǎn)：富有現(xiàn)代國際化大都市生活的魅力，表現(xiàn)色彩的斑瀾；良好的私密性，共同的活動中心，密切的人際交流；在住宅設(shè)計(jì)理論中一直都隱藏著一個(gè)家居的理想模式，那便是遠(yuǎn)離塵囂，尋求田園般的生活。從市區(qū)遷到中海春城，不僅僅是為了追求寬敞，更主要的是為追求高質(zhì)量的人居環(huán)境。居住有價(jià)，居住環(huán)境無價(jià)正是中海春城的優(yōu)勢表現(xiàn)。2．價(jià)格優(yōu)勢影響長春市房地產(chǎn)發(fā)展的最主要因素，是長春人整體經(jīng)濟(jì)收的水平，經(jīng)濟(jì)承受力的有限，使價(jià)格成為影響購房的最重因素。因此，本項(xiàng)目應(yīng)采取低開高走的策略，多層住宅在2003年度均價(jià)控制在2000元/㎡以內(nèi)，房子總價(jià)應(yīng)在30萬元以內(nèi)，以15—20萬元/套的住宅為主力產(chǎn)品，按揭要實(shí)現(xiàn)8成30年。百余米長步行商業(yè)街本身易形成開發(fā)區(qū)的商業(yè)焦點(diǎn)、景觀焦點(diǎn)，最大限度地消除了與長春市中心的城鄉(xiāng)差別，滿足了普通百姓的都市情結(jié)，而濃郁的民族風(fēng)情與異國情調(diào)的共融，本身就增加了賣點(diǎn)，使之成為政府認(rèn)同，長春百姓愛看、愛逛的人造景觀。因此，在本項(xiàng)目市場導(dǎo)入期，要在長春做一定的公關(guān)活動和媒體宣傳，讓長春人從感性認(rèn)識上升到理性認(rèn)識，充分積累一定的忠誠客戶。根據(jù)房地產(chǎn)成熟地區(qū)的發(fā)展過程，可以看到房地產(chǎn)市場必然發(fā)展趨勢：由產(chǎn)品市場到消費(fèi)者市場。中堅(jiān)知識階層購買群包括以下人群：中青年創(chuàng)業(yè)者；職業(yè)管理層；專業(yè)人士（如醫(yī)生、證券分析師、會計(jì)師、律師）；自由職業(yè)者；金融從業(yè)者；文藝工作者；政府機(jī)關(guān)干部；外企高級白領(lǐng)。針對購房消費(fèi)出現(xiàn)年輕化的新特征，房地產(chǎn)開發(fā)商在