【正文】 。4WTO的臨近，入世對(duì)市場(chǎng)的刺激增大；●放寬戶(hù)口限制，刺激外地戶(hù)口購(gòu)房熱情；房屋二級(jí)市場(chǎng)活躍后，將產(chǎn)生更多的二次購(gòu)房階層；●城南“富人區(qū)”已深入人心，居住城南已成為成都人的一個(gè)夢(mèng)想，城南成熟社區(qū)地產(chǎn)、房產(chǎn)升值十分明顯?！穸?jí)市場(chǎng)的不活躍在一定程度影響了一級(jí)市場(chǎng)的成交?！駜?yōu)質(zhì)大中型項(xiàng)目撞車(chē)，面對(duì)面競(jìng)爭(zhēng)異常激烈?！? 大型樓盤(pán)的市場(chǎng)將適應(yīng)力將大幅提高，規(guī)模效益更能兌現(xiàn)。 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及利弊分析（1）發(fā)展趨勢(shì)：根據(jù)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，未來(lái)三到五年內(nèi)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大一個(gè)轉(zhuǎn)變是：商品房的消費(fèi)將很快從貴族化消費(fèi)過(guò)渡到平民化消費(fèi)，這是一種消費(fèi)模式的根本改變。（5） 產(chǎn)品設(shè)計(jì)面臨巨大挑戰(zhàn)。中國(guó)三大房產(chǎn)巨頭的進(jìn)入，大規(guī)模成片的開(kāi)發(fā)，更加加劇了成都本土房產(chǎn)商特別是小房產(chǎn)商的恐懼，規(guī)模開(kāi)發(fā)將成為成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要形式。這種舊的消費(fèi)觀念還有相當(dāng)大的勢(shì)力。一方面，成都本地人（工薪階層）的正常薪資水平并不高，連按揭購(gòu)房都承擔(dān)不了；另一方面，成都市住宅戶(hù)型面積大而不當(dāng)，住宅貴族化消費(fèi)特征明顯。這說(shuō)明成都市實(shí)施的城市“向東、向南”發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施已經(jīng)對(duì)百姓購(gòu)房產(chǎn)生了影響，南部無(wú)論從目前現(xiàn)狀及今后發(fā)展來(lái)看，區(qū)域優(yōu)勢(shì)最為明顯。加之政府政策對(duì)城西的土地開(kāi)發(fā)控制和“羊西線(xiàn)名宅風(fēng)景一條街”的政策導(dǎo)向，高尚住宅群西移的趨勢(shì)也是一個(gè)明顯之點(diǎn)，加之市場(chǎng)自發(fā)形成的羊西成餐飲娛樂(lè)一條街以及成郫路上興旺繁榮的農(nóng)家樂(lè)。地產(chǎn)業(yè)界三大巨頭：中海外、深萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)同時(shí)搶灘成都、三方群雄東南西各踞一方，大有三足鼎立之勢(shì)。這種涇渭分明的心理劃分是漫長(zhǎng)的城市發(fā)展歷史積淀而成的人文傳統(tǒng)。項(xiàng)目地處已形成成熟社區(qū)的城南富地，具有無(wú)可限量的增值潛力。該項(xiàng)目位于成都市新型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)已從計(jì)劃供給期，產(chǎn)品導(dǎo)向期和銷(xiāo)售導(dǎo)向期，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的消費(fèi)導(dǎo)向期。我們目前的分期計(jì)劃與國(guó)土局的土地供應(yīng)現(xiàn)狀和交地計(jì)劃有一定的矛盾；電纜廠(chǎng)的搬遷問(wèn)題是否能夠落實(shí)，以及搬遷的費(fèi)用等。支付方式收購(gòu)費(fèi)用包括拆遷補(bǔ)償、政府地價(jià)、土地管理費(fèi)及土地契稅。通過(guò)現(xiàn)金流量分析，項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度，資金回收狀況隨時(shí)調(diào)整，保證資金最大使用效力。 進(jìn)度計(jì)劃此處編制的進(jìn)度計(jì)劃主要為前期工作計(jì)劃和首期（100畝土地）開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售計(jì)劃。 配電站，垃圾站一類(lèi)附屬配套設(shè)施，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當(dāng)造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。幼兒園外型風(fēng)格可結(jié)合賽樂(lè)園的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成西班牙式。會(huì)所的功能以休閑、娛樂(lè)為主，避免與商業(yè)街的功能重疊。商業(yè)街分別設(shè)置在一、二、三期內(nèi)，其中一、二期的商業(yè)街集中布置在兩期之間的道路兩側(cè)，便于使用和管理，并與水系相結(jié)合，做到既實(shí)用，又具有景觀效果，形成水邊商業(yè)概念，具體操作可借鑒新加坡克拉克碼頭和麗江古城等。小型雕塑和創(chuàng)意小品應(yīng)尺度宜人，感覺(jué)親切，有居家感。水系與居住區(qū)的結(jié)合應(yīng)當(dāng)適度?！颁交ㄏ敝黝}水系引入肖家河水源，在小區(qū)內(nèi)形成一條貫穿社區(qū)各組團(tuán)庭院、生態(tài)綠脈的主題水系——“浣花溪“。二期臨濱河綠地的入口，可結(jié)合綠化帶采用園林設(shè)計(jì)的手法，有別于廣場(chǎng)式入口的作法，形成“曲徑通幽”的效果。此種方法既便于客戶(hù)的靈活選擇，又利于日后統(tǒng)一管理?！?三期荷蘭千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設(shè)計(jì)元素，運(yùn)用鮮黃色、淺粉色、淺藍(lán)色等墻面色彩，營(yíng)造活潑的氣氛。 室內(nèi)空間特征設(shè)想各房間設(shè)計(jì)方正實(shí)用，主要房間無(wú)梁無(wú)柱；客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風(fēng)；三房以上戶(hù)型分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間；平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務(wù)陽(yáng)臺(tái)、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)在一起組合成服務(wù)區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)；廚房應(yīng)避免過(guò)于狹長(zhǎng)，爭(zhēng)取設(shè)計(jì)L型灶臺(tái)；根據(jù)地區(qū)習(xí)慣，對(duì)儲(chǔ)藏室或壁柜等儲(chǔ)藏空間進(jìn)行一定設(shè)計(jì)，三房以上單位考慮在主人房設(shè)進(jìn)入式衣帽間；根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)入戶(hù)玄關(guān)、陽(yáng)光房等；作躍層式和錯(cuò)半層式設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間效果，創(chuàng)出新意；多層和小高層的復(fù)式單位設(shè)計(jì)在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”；頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣(mài)空間”，底層單位可設(shè)私家花園；局部考慮首層架空設(shè)計(jì)，增加庭院通透感。 樓型戶(hù)型設(shè)想 樓型設(shè)計(jì)朝向設(shè)想以多層為主，適當(dāng)考慮一部分小高層和五層復(fù)式，多層以五層為主不宜超過(guò)六層，小高層控制在12層以?xún)?nèi)。二期地塊東南角、西側(cè)均有大片綠地，幼兒園又建在其中，視覺(jué)上會(huì)形成較為開(kāi)闊的空間，可適當(dāng)提高容積率。楓丹園局部采用幾何構(gòu)圖的觀賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉，設(shè)計(jì)放射形規(guī)劃道路，富有宮廷御園般華麗典雅的藝術(shù)效果。 規(guī)劃組團(tuán)設(shè)想根據(jù)項(xiàng)目地塊形狀、分期發(fā)展、緊鄰濱河公園的特點(diǎn)，以及居住小區(qū)作為居家生活環(huán)境的特殊要求，規(guī)劃組團(tuán)不采用大中心花園的規(guī)劃模式，充分利用肖家河帶狀公園景觀優(yōu)勢(shì)，采用小組團(tuán)花園的方式組織建筑單體，使各建筑單體在步局上錯(cuò)落有致，疏密得當(dāng)，做到“戶(hù)戶(hù)有景”。 總體分期發(fā)展規(guī)劃總體規(guī)劃按五期發(fā)展，各期規(guī)劃應(yīng)在相對(duì)獨(dú)立完整的基礎(chǔ)上有所呼應(yīng)。 初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目土地面積為456畝（），~。今年推出的位于市區(qū)的以小戶(hù)型為主的“麗陽(yáng)天下”、“西御大廈”等主要被投資置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)。：四川地區(qū)在沿海經(jīng)商和工作人員較多，因成都生活便利，又是文化名城，商業(yè)中心，氣候溫和，回成都安家是其心愿。此部分是目前已購(gòu)高檔房的主要構(gòu)成者。推出的樓盤(pán)較多后，售價(jià)高的銷(xiāo)售停滯如錦官新城。從周邊已建小區(qū)分析，市場(chǎng)勢(shì)頭較好。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，必須全力避免出現(xiàn)滯銷(xiāo)因素?！穸▋r(jià)過(guò)高（如錦官新城）；或分期開(kāi)發(fā)安排不當(dāng)，現(xiàn)樓與期房交 叉，未先做好環(huán)境等。我們著重調(diào)查了周邊的雅園、新玉林、錦官城（高層電梯公寓）等。以上幾個(gè)小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤(pán)相對(duì)較少，市場(chǎng)需求量大。小區(qū)公建完善（學(xué)校、幼兒園、市場(chǎng)、銀行、郵局、門(mén)診所等）?！衿矫娌贾幂^好地迎合了房地產(chǎn)發(fā)展初期先富起來(lái)的成都人的心理需求。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等（空殼售價(jià)4000元/ m2以上）；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤(pán)古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場(chǎng)等（售價(jià)在3300元/ m2以上）。小區(qū)規(guī)模開(kāi)發(fā)以及品牌效應(yīng)越來(lái)越受到重視，也是未來(lái)成都地產(chǎn)界著重努力的方向。中高檔住宅的戶(hù)型面積將會(huì)有所下降，平面設(shè)計(jì)更加合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美但價(jià)格適中，“價(jià)廉物美”是銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)成都商品住宅將是房地產(chǎn)發(fā)展主流，而且住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是最為激烈的。數(shù)據(jù)表明，雖然商品住宅的銷(xiāo)售量在穩(wěn)步增加，但隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步增加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。2000年7月市統(tǒng)計(jì)局對(duì)成都市城鎮(zhèn)居民住房條件、消費(fèi)狀況等進(jìn)行的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查顯示：%，即9萬(wàn)家庭打算購(gòu)房。，%。2．成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，%，%。海外留學(xué)人員在區(qū)內(nèi)工作期間的工薪收入，個(gè)人所得稅起點(diǎn)按境外人員對(duì)待，入?yún)^(qū)定居者其出國(guó)前工齡和回國(guó)后的養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)年限合并計(jì)算。據(jù)悉，按成都高新區(qū)的最新規(guī)定，從外地進(jìn)入高新區(qū)工作的餓高級(jí)人才及配偶、子女一律優(yōu)先辦理成都市城區(qū)常住戶(hù)口，本人落戶(hù)之前，其子女入托或就學(xué)即享受區(qū)內(nèi)戶(hù)籍待遇。中央制定西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，從趨勢(shì)分析，西安、成都、重慶將是重點(diǎn)和快速發(fā)展的區(qū)域，針對(duì)成都，高新區(qū)則是發(fā)展的重中之重。按規(guī)劃肖家河神仙樹(shù)段西側(cè)高新區(qū)擬興建沿肖家河長(zhǎng)約900米、80米寬（防護(hù)綠地寬5米+河道寬10米+防護(hù)綠地寬5+公園60米）的濱河公園，擬做成開(kāi)放的、可供市民健身、休閑的帶狀綠化空間。但因流經(jīng)地段新開(kāi)發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量修建，導(dǎo)致建筑垃圾增多，并長(zhǎng)期堆放在河岸邊，導(dǎo)致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要原因。● 電話(huà)及有線(xiàn)電視情況：紫荊西路北側(cè)有電信營(yíng)業(yè)廳，；高新大道已埋設(shè)光纖電纜?！?雨水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ1200雨水管線(xiàn)（沿紫荊西路排往肖家河），高新大道現(xiàn)有Φ1200雨水管線(xiàn)。 市政建設(shè)高新區(qū)通過(guò)十年建設(shè)，市政配套設(shè)施較為完備。 交通狀況及市政建設(shè) 交通狀況●根據(jù)目前狀況，用地周邊公共交通較為便利，有26路、28路、78路共三條公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)地塊，其中，26路公共汽車(chē)由紅照壁開(kāi)往國(guó)防樂(lè)園，?？可裣蓸?shù)公交車(chē)站；28路公共汽車(chē)電纜廠(chǎng)發(fā)車(chē)，穿行紅星路開(kāi)往火車(chē)北站；78路公共汽車(chē)由電纜廠(chǎng)發(fā)車(chē)，經(jīng)天府廣場(chǎng)后穿行蜀都大道開(kāi)往西部的金沙汽車(chē)客運(yùn)站。高新區(qū)的商業(yè)配套（如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）位于該路的北段。北面：紫荊西路已完成大部分，尚未修建的路段（約150米）居民已經(jīng)搬遷，但房屋尚未拆除，根據(jù)“用地協(xié)議”的規(guī)定，高新區(qū)政府將于2000年12月31日前完成該路段的建設(shè)并確保通車(chē)，紫荊西路元華路東側(cè)路段正在建設(shè)中?！局泻Ｃ恰康拈_(kāi)發(fā)建設(shè)，正好填補(bǔ)這一空白?！局泻Ｃ恰宽?xiàng)目策劃書(shū) 項(xiàng) 目 發(fā) 展 策 劃 書(shū)1. 項(xiàng)目概況 地理位置及素質(zhì)【中海名城】位于成都市南部的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機(jī)場(chǎng)路西延線(xiàn)和體育公園。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無(wú)與園區(qū)建設(shè)相適應(yīng)的生活配套設(shè)施。南面：規(guī)劃路尚未形成，該規(guī)劃路將由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時(shí)間要求逐段完成，且不影響我司的分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃；體育公園正在建設(shè)中。根據(jù)“用地協(xié)議”，高新區(qū)政府將于2001年3月31日前完成該路的市政化改建及肖家河神仙樹(shù)段的治理（包括其兩側(cè)各寬5米的防護(hù)綠地建設(shè)）。隔路相望有地奧、恩威、西門(mén)子、機(jī)電設(shè)備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠(chǎng)房。成雅、成樂(lè)及機(jī)場(chǎng)高速入口緊鄰地塊，二十分鐘內(nèi)可到機(jī)場(chǎng)，五十分鐘內(nèi)可到樂(lè)山，交通極為便利?！?污水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ800污水管線(xiàn)（沿紫荊西路排向三瓦窯方向），高新大道現(xiàn)有Φ800污水管線(xiàn)?！?供熱情況：南星熱電廠(chǎng)可提供供熱條件，主管道已經(jīng)敷設(shè)到紫荊西路電纜廠(chǎng)大門(mén)口附近，電纜廠(chǎng)目前正在使用。從水閘處了解及堤上水紋高度，● 污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無(wú)工業(yè)污染源?！?高新區(qū)管委會(huì)為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已計(jì)劃對(duì)肖家河神仙樹(shù)段進(jìn)行徹底治理，并已經(jīng)在高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)形成了約1KM的示范段，神仙樹(shù)段的河道治理會(huì)在2001年3月份完成。區(qū)內(nèi)目前人口約20萬(wàn)）；2010年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)GDP450億元，工業(yè)總產(chǎn)值1050億元，建成中國(guó)重要的科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的高地，成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。在戶(hù)口、職稱(chēng)評(píng)定及稅收政策等方面也將對(duì)引進(jìn)的高級(jí)人才大開(kāi)“綠燈”。其所獲獎(jiǎng)勵(lì)和股權(quán)收益如用于再投入高新區(qū)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目或投資新辦企業(yè)的，免征個(gè)人所得稅。這些博士中包括一名中國(guó)工程院院士、一名美國(guó)科學(xué)院院士和13名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國(guó)歸來(lái)的留學(xué)生。1999年 新開(kāi)工總規(guī)模中，住宅面積為460萬(wàn)平方米，%；，%。，%，%。其中市東面和北面房屋空置率居高；96—97年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開(kāi)發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶(hù)型設(shè)計(jì)，其空置率則較低。參與人數(shù)、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次 房交會(huì)之最。2000年1月成都市住宅項(xiàng)目綜合價(jià)格2659元/平方米，與99年末2658元/平方米的價(jià)格水平相比略有上升。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)（特別是成片開(kāi)發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)）的急待解決的問(wèn)題。 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)發(fā)展的集中地區(qū)，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周?chē)既〉貌凰椎匿N(xiāo)售業(yè)績(jī)，被譽(yù)為成都的“富人區(qū)”。●容積率低，一般多層（含部分別墅）—，；密度小，一般在25%以下；綠化率高，一般達(dá)到50%以上?！窆δ荦R備，水、電、氣（部分小區(qū)中央供熱）等齊全，停車(chē)位充足（1：），休閑娛樂(lè)場(chǎng)地寬闊（游泳池、會(huì)館、中心廣場(chǎng)等具備），商業(yè)中心便利，位置合理。●推出時(shí)機(jī)恰當(dāng)，宣傳力度大。所謂滯銷(xiāo)樓盤(pán)是指房屋入住時(shí)銷(xiāo)售未達(dá)到30%的樓宇。●平面布置較差，戶(hù)型好壞差異大，車(chē)位不足，人車(chē)混雜。根據(jù)我們的調(diào)查，成功的小區(qū)家家相似，不成功的小區(qū)各有其原因和不足。%，%。● 價(jià)格走低。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查購(gòu)買(mǎi)對(duì)象集中在以下幾方面：●成都本地人士、商業(yè)主。因項(xiàng)目所處高新區(qū)部分區(qū)內(nèi)高新企業(yè)工作人員是未來(lái)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的大部分，他們收入較高且穩(wěn)定，通過(guò)銀行按揭可以承受高檔房屋的消費(fèi)。◇重慶地區(qū)由于其地理?xiàng)l件和城市環(huán)境，許多來(lái)往于成渝兩地的經(jīng)商人士都愿意把成都作為二次置業(yè)的首選。特別是外籍人士的租賃需求及其租金的支持，會(huì)使一部分較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。在尊重、延續(xù)成都人傳統(tǒng)生活方式的同時(shí)，嘗試營(yíng)造新型生活空間和社區(qū)文化，引導(dǎo)并提升居民的生活方式，從而全面增進(jìn)小區(qū)居民的生活質(zhì)素。 總體規(guī)劃設(shè)想規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)完好地貫徹項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立意主題。同時(shí)，避免過(guò)分追求總體布局的形式構(gòu)圖，忽略了實(shí)際使用的需要，造成建筑組團(tuán)、單體布置上的困難，降低土地資源的利用率。各區(qū)內(nèi)不同組團(tuán)的環(huán)境應(yīng)在設(shè)計(jì)風(fēng)格協(xié)調(diào)的前提下有所區(qū)別。 建筑單體布置構(gòu)想首期可充分利用濱河公園的綠地及景觀，以低密度多層為主，靠北側(cè)試探性開(kāi)發(fā)少量小高層?？稍诒眰?cè)臨電纜廠(chǎng)位置開(kāi)發(fā)部分高層、小高層，小學(xué)可建在西側(cè)臨立交橋位置，其操場(chǎng)靠路邊。各樓型所占比例大致為：多層約占70%；小高層約占15%；四~五層復(fù)式約占