【正文】 ，二房和三房在房型、面積分布上，無太大差別變化；相反，由于蘇州房地產市場的發(fā)展步驟太塊，使得很多消費客戶望而聲畏，總覺得房價上漲太快，懊悔當初沒有早點出手，隨著2004年蘇州樓市的繼續(xù)快速發(fā)展，在跨進2005政策調控年后，新區(qū)、園區(qū)，土地供應高密度區(qū)域，空制率不斷上升，造成開發(fā)商一時來不及應對。另一方面是這個園區(qū)的投資環(huán)境日趨成熟，置業(yè)“高地”效應使得土地價值凸現(xiàn)，開發(fā)商信心增強。2004年蘇州工業(yè)園區(qū)商品住宅供應總量約為250萬㎡，其中湖東占了80%，達200萬㎡。湖東的發(fā)展空間巨大，消費者可盡早介入，可以形象的將湖東與湖西比成上海的浦東與浦西，浦東現(xiàn)在的房價將是未來一段時期內湖東的房價，其投資前景十分看好。湖東：湖東區(qū)域約為湖西的四倍，區(qū)域廣，可塑性強，在其開發(fā)中，已經確立了宏偉的規(guī)劃藍圖，開發(fā)將首先以市政設施開始，如干道、河流、管線的鋪設等，為招商引資、為居住環(huán)境打下了良好的硬件基礎。園區(qū)住宅的平均價格已經高于市區(qū)平均價，盡管如此，園區(qū)之外的市民還是抵擋不了園區(qū)環(huán)境等諸多因素誘惑，大舉東遷。圖24：居民購房的理想地段餅狀圖據(jù)資料調查居民購房的理想地段：%，%，%，%，高新區(qū)(虎丘區(qū))%，%，%，園區(qū)房地產一直為蘇州市民所熱追。前兩年總體市場火熱，而吳中區(qū)市場發(fā)展明顯滯后，但近兩年以來，吳中區(qū)房地產市場逐漸活躍。近期，區(qū)域市場發(fā)展勢頭明顯放緩，市場發(fā)展缺乏市政規(guī)劃建設的推動。新區(qū)市場近期供應量較大，而后續(xù)供應量有限由于高新區(qū)開發(fā)較早，中心地塊已顯稀缺，在前年供應充足的情況下，2005年高新區(qū)土地供應節(jié)奏已經有所放緩。 新區(qū)房地產市場通過近幾年來的迅速發(fā)展，區(qū)域行情已接近園區(qū)市場。目前供應產品以小高層、高層為主，也有少量酒店式公寓等其他房地產類產品。而價格方面，由于個案布局的分散，價格區(qū)間較大，基本行情在60008000元/㎡。這些地塊雖然面積都不算大，但在拍賣會上，卻無一例外地成為開發(fā)商們追逐的熱點。中心城區(qū)的中街臨頓路板塊、城北板塊、胥江板塊、滄浪新城板塊、虎丘板塊，園區(qū)的婁葑板塊，新區(qū)的獅山路板塊都大升1%以上。其中，城北板塊已經成為平江區(qū)二手房的熱點，主要小區(qū)如蘇錦新村、梅花新村在房齡、面積上都比較受市場歡迎，交易活躍，成交價格也相應提高。臨近年末，外地來蘇人員的購房需求減少，對于3050萬價格區(qū)間的二手房成交量的增加存在一定的影響。高新區(qū)新房的分布基本與二手房混合，客戶買二手房還是新房有更大的選擇。高新區(qū)各個區(qū)域內，獅山路地區(qū)、何山路地區(qū)和竹園路地區(qū)的下跌幅度都比較接近，但華山地區(qū)均價下降幅度較大，成為了高新區(qū)內均價首個低于4000元／㎡的區(qū)域。因此從整體上說園區(qū)二手房市場產品結構合理，提供了多種購買選擇。園區(qū)二手房市場已經回到5月份均價和成交量雙高峰之前的正常水平。因此，吳中區(qū)二手房市場在“內外夾攻”下，6月均價跌幅超過1％也在情理之中。4月份二手房均價是最高的，％，％，甚至低于3月份均價4156元/㎡；而同期的成交量走勢也基本相同：4月份最高，逐月下行。該區(qū)域內特別是古城區(qū)外圍的房產的增幅較大，直接影響到了中心城區(qū)的房價增幅。各區(qū)域均價除中心城區(qū)外，都有不同程度的下跌，其中吳中區(qū)和高新區(qū)的跌幅都超過了1％。3個月來均價沒有大變化，基本保持在比3月份均價略高的水平上。(5)投資和投機性購房拉動。商品房價格上漲的主要原因：(1)土地價格上漲，從2001年起，蘇州推出的土地使用權出讓招標拍賣新政策以后，占商品房成本近30%的地價相比“九五”時期快速上漲，這是當前房價上漲的重要因素。同時，對于周邊生活配套好、人居環(huán)境好的區(qū)域，競爭相對激烈。市區(qū)環(huán)線以內，特別是護城河周邊地塊依然受到開發(fā)商的追捧。園區(qū)出讓土地的價格較去年相比也有明顯下降：2005年園區(qū)拍賣地塊成交樓面均價為2011元/㎡，較2004年相比下降了961元/㎡，％。(1)從園區(qū)的出讓情況來看園區(qū)地價在04年4月達到了高峰后，現(xiàn)在已逐年穩(wěn)定，開發(fā)商對于園區(qū)市場的信心和未來預期已開始有所減退，在獲取高容積率項目時對土地成本的控制已經非常嚴格。(3)成熟區(qū)域房價熱中有升、房價上漲成熟區(qū)域版塊，由于居住人口集中，配套成熟，其生活機能十分完善。另一方面，開發(fā)商的利潤實現(xiàn)，以房地產銷售為最終環(huán)節(jié)，迫于新政后的矛盾，同時市場競爭壓力的不斷增加（對樓盤空置的恐懼，供大于求），樓盤高密度區(qū)域，必然會有部分樓盤以價格這張最后的王牌來刺激消費客戶，實現(xiàn)去化加速。2005年度的宏觀調控，基本過濾和打壓了蘇州房地產市場的泡沫，目前市場是比較真實的市場，但是蘇州市場的低迷和房價的下滑不代表蘇州房地產市場會崩潰，蘇州的經濟發(fā)展的強勁勢頭和城市良好規(guī)劃發(fā)展，決定了蘇州的房地產市場仍然擁有較大潛力。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的短高中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。但市場反應依舊平淡無奇，其中有兩個項目更是出現(xiàn)一連近三周銷售業(yè)績?yōu)榱愕膶擂尉车亍?月份，蘇州房地產市場上市銷售的樓盤逐漸增加，市場的觀望氣氛確愈加濃重，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開盤當日只銷售了30余套房，不及預定目標的10％。在他們看來，光環(huán)籠罩下的蘇州房地產市場依然形勢大好，尤其是其房價必然進一步上漲。而10月29日銀行加息政策出臺后，又再次打壓了略有抬頭趨勢的蘇州房價。74號令都旨在廢止土地協(xié)議轉讓，加快了前期存量協(xié)議轉讓用地的上市步伐，短期內市場供應量巨大，市場競爭激烈。 土地拍賣托高房價216。2004年前市場特點總結：216。蘇州市區(qū)房地產市場情況調查近幾年來，蘇州房地產因快速發(fā)展而受到各界廣泛關注，但在05年6月新政出臺后，蘇州房地產市場發(fā)生巨大逆轉，遭遇了自上個世紀90年代以來最艱難的一個發(fā)展時期。 新政實施后的8三個月，蘇州樓市經歷著住房制度改革以來最難熬的一段靜默期，三個月的成交面積加在一起不過58萬平米，不足3月份一個月的成交。 (2)對蘇州樓市的影響表12：蘇州2005年1～11月銷售面積及均價表月份成交套數(shù)成交面積（萬/㎡）成交均價（元/㎡）1273948712131349533488851834404352855//6//71/81682476992467546610264551661133644757(3)宏觀政策影響小結2005年的春節(jié)樓市成為今年樓市的一個高點。而解決中低收入家庭的住房問題，也是國家此輪調控房價過快上漲的初衷。嚴格執(zhí)行經濟適用住房項目招投標制度，實行政府指導價，切實降低開發(fā)建設成本，嚴格將開發(fā)利潤控制在3％以內。 ②3月提高房貸利率3月16日，中國人民銀行宣布調整商業(yè)銀行住房信貸政策，向正常利率水平適當靠攏，這是央行去年10月加息后，第二次提高房貸利率。(1)2005年宏觀政策信息分析2005年可以稱為樓市政策年，這是社會各界給出的評價。首期開發(fā)8平方公里，這里緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)。國家有關部門先后在項目審批、外事管理、海關物流等許多方面授予園區(qū)相應的管理權限和優(yōu)惠政策，江蘇省和蘇州市更是把園區(qū)作為全省、全市對外開放的重中之重，全力以赴推進開發(fā)建設，為園區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里。⑤蘇州生態(tài)功能分區(qū)環(huán)太湖生態(tài)功能區(qū)、陽澄淀泖水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)生態(tài)功能區(qū)、沿長江生態(tài)功能區(qū)、沿滬寧線城鎮(zhèn)發(fā)展軸生態(tài)功能區(qū)。以蘇震桃高速公路、蘇州西南環(huán)高速公路等為紐帶，構筑環(huán)湖旅游道路，加強景點和景區(qū)與高速公路環(huán)路互通的聯(lián)系，根據(jù)景點和景區(qū)布局靈活組織旅游線路 沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸——該軸是蘇州南北向重要的城鎮(zhèn)軸線，以蘇嘉杭高速公路為軸線，是蘇州輻射蘇北、聯(lián)系浙北的重要通道地區(qū)，是市域重要的物流走廊。圖11：2000—2005年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅比較圖表9：2000—2005年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年人均收入92741051510617123611445116276增長幅度％%%%%%人均GDP少了，但人均收入較04年有所增加，%，購買力上漲，對促進蘇州房地產市場的（尤其是二手房市場）活躍來說，是個利好消息。表5： 2000—2005年蘇州市房地產投資開發(fā)額（單位：萬元）及其漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地產投資開發(fā)5991006677001073363177940333432004143300增長額度%%%%%%圖8：2000—2005年蘇州市房地產投資開發(fā)額及漲幅圖（單位：萬元）自2002年起，房地產投資開發(fā)額連續(xù)三年增長率超過50％，2004年增長率更是接近90%，也正是這一階段蘇州房地產的發(fā)展最為迅猛，甚至可以說是處于一個發(fā)展過熱的局面。目前，蘇州工業(yè)經濟已形成了機械、電子、紡織、絲綢、輕工、工藝、醫(yī)藥、化工、建材、冶金、食品等11個行業(yè)。65歲以上老人占蘇州全市總人口比例逐年增加，最近幾年已達11％，蘇州人口的年齡構成已進入了老齡化階段。原先吳縣市城區(qū)，即昔日的吳國中心，被冠名吳中區(qū)；撤市建區(qū)讓蘇州市區(qū)面積比老城區(qū)擴大了約3倍左右。目前蘇州市轄5縣市、8區(qū)，5縣市分別為：張家港、常熟、太倉、昆山、吳江；8區(qū)分別為平江、金閶、滄浪、虎丘、吳中和相城區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)。明洪武元年(1368)為蘇州府治。隋開皇九年(589)，始名蘇州。周敬王六年(前514)，吳王闔閭命伍子胥在今蘇州城址建都城。蘇州是我國經濟最發(fā)達的城市之一，古城東西兩側工業(yè)區(qū)體現(xiàn)了目前現(xiàn)代中國最先進的技術產業(yè)和管理水平。為全市最高點。20′，北緯30176。城邦”和“和喬麗晶酒店式公寓”07號地塊區(qū)域未來的巨大增值潛力和未來區(qū)域內繁榮之景象展露無疑二、項目市場環(huán)境分析蘇州市房地產經濟背景分析、區(qū)縣劃分(1) 蘇州地處亞熱帶北緣，四季分明，氣候溫和，年平均氣溫16度上下，年降水量1100毫米左右。由于地塊大，總價高，在一定程度上屏蔽了一些競爭對手，加上“中海發(fā)展”園區(qū)項目的成功操作，對市場有足夠的信心，因此07號“地王”最后被中海地產以底價獲得。其中備受矚目的本項目地塊——07號“地王”。沿南側機場路往東可通金雞湖東，往西可通蘇州古城區(qū)東環(huán)路，沿星漢街可以方便快捷直通湖西核心——CBD商業(yè)街區(qū)。城邦、和喬麗晶、高爾夫花園三個在售中高檔住宅項目。圖1：蘇園（2005）07號地塊區(qū)位圖周邊環(huán)境分析07號項目地塊附近區(qū)域目前正處于大規(guī)模開發(fā)建設時期，周圍工地林立，僅機場路一路之隔即有大湖交通方面：項目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達，可達蘇城南北。園區(qū)國土局該次共推出三宗地塊，㎡，起拍總價為202860萬元，成交總價為210068萬元，平均樓面價：㎡，平均漲幅：％。07號地塊位于星港街以東，機場路以北，東北面緊靠金雞湖，；㎡，約和400畝，產品類型豐富，規(guī)模大，是園區(qū)近幾年內少見的大地塊，未來此類規(guī)模（特別是湖西）的地塊將越來越少。城邦優(yōu)客公寓內也已建成2萬㎡大型Shopping Mall(2)未來居住集中區(qū)功能初現(xiàn)輪廓：①南面是已開發(fā)樓盤“高爾夫花園”，“大湖55′121176。蘇州全市地勢低平，平原占總面積的54%，平均海拔4米左右，東南部地勢低洼，西南部多小山丘。境內有張家港、常熟、太倉3個國家一類長江口岸。(2)蘇州古稱吳。梁太清三年(549)，侯景作亂，城遭荼毒。元末，張士誠據(jù)城稱王，改名隆平府。1949年4月，成立蘇州市，1983年與蘇州地區(qū)合并。2001年3月，吳縣撤市建區(qū)，被拆分成吳中、相城兩區(qū)。(3)蘇州市居民年齡、民族等構成特點蘇州人口目前平均壽命已達75歲(市區(qū)77歲)。蘇州現(xiàn)有人口總數(shù)已超過930萬人，其中蘇州本地人口約600萬，外來人口333萬左右。—2005年全市GDP及漲幅，其中房地產所占比例及漲幅表3：2000—2005年蘇州市地區(qū)生產總值GDP（單位：萬元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年元154071231760280520800000280200003450000040265200漲幅/%%%%%圖4：2000—2005年蘇州市GDP（單位：萬元）柱狀圖圖5：2000—2005年蘇州市GDP年漲幅折線圖—2005年全市固定資產投資及漲幅，房地產開發(fā)所占比例及漲幅表4： 2000—2005年蘇州市固定資產及房地產投資開發(fā)額（萬元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年固定資產投資516340056433008125054140893291479463417847349增長額度8．7％％%%%%房地產投資開發(fā)5991006677001073363177940333432004143300圖6：2000—2005年蘇州市固定資產投資額（單位：萬元）柱狀圖（其中：系列1：固定資產投資；系列1：房地產投資開發(fā)）圖7：2000—2005年蘇州