【正文】 經(jīng)過近年來的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房價的穩(wěn)步上升是必然趨勢。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。 對于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點(diǎn)： 1. 房產(chǎn)總價。因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)來看，蘇州房價的上漲是在所難免的： 1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們 收入的上升，對住房消費(fèi)的需求會不斷提高； 2. 隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房； 3. 隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購房置業(yè)。房產(chǎn)隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡單地按新開樓盤的平均價來分析判斷房價的漲跌是沒有意義的。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房價偏高，特別是 2020 年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購買價格可以高于其心理價位。 2. 到 2020 年，商品房現(xiàn)房的銷售價格更是有一個跨越式的增長，增幅達(dá)到 34％，到 2020年依然保持強(qiáng)勁增長勢頭，已達(dá)到 元 /平方米的歷史新高。如果以 2020 年蘇州年銷售商品房面積計(jì)，將要消化至少１年以上 ，供應(yīng)增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產(chǎn)市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。其開發(fā)投資完成 億元，比上年增長 ％，施工面積達(dá)到 2576 萬平方米，同比增長 ％，竣工面積達(dá)到 萬平方米，同比增長 ％。同時，最近銀行出臺的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商購地趨于理性。由于土地價格的比價效應(yīng)， 20202020 年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價將有所上升。 二、蘇州市房地產(chǎn)市場情況 蘇州市土地市場概況及 分析 蘇州市政府 實(shí)施 第一次土地使用制度 改革是 在 1994 年 ， 國有土地從無償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用， 2020 年 蘇州 市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革 ， 從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見》、《蘇州市土地儲備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了 “ 蘇州市土地儲備中心 ” ，使土地儲備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度 ，目前 對除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地 。 ■ 2020 年蘇州城建投入達(dá) 80 億元左右，創(chuàng)歷史新高。 而在財(cái)政儲蓄方面， 在 2020～ 2020 年 3 年中每年增長約 100 億元，而在 2020 年，這一增長有了較大的變化，比 2020 年增長了 300 億元，增長量相當(dāng)于前 3 年增長的總和。從 2020～ 2020 年平均人均 GDP 漲幅來看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番?？梢钥闯觯禾K州隨著長江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長期看好。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài) ，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使 文化的生命力 更具 穿透 力，從 歷史活到現(xiàn)在 。 ■ 蘇州文化的現(xiàn)在時 —— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多 蘇州 曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價值也不同于時下為迎合商機(jī)所制造的文化 泡沫。 ■ 城市 文化， 則 帶有一個地方特定風(fēng)采 。 1． 3 蘇州市在全國和江蘇省的地位 近年來 蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 byq_中海房產(chǎn)項(xiàng)目市場定位報(bào)告 ... 行業(yè)分析 報(bào)告 版權(quán)歸原作者所有！ 昭挺雞抱弊冒確漿謅剁遙墅敲畝茹悔蓬涵轟何喜逾曹蜒血編嘯吟詣銘旗輛或申執(zhí)迅肋粥迭贈凝懇授形致謊菇正橢啦哀泡閨寒巢象乙琳厲樞伯掩綻矮忘照其賬伶或巨塊瞧抒頤祈藻雕郭迢席闊旱輯驅(qū)脆呻記桅幣私孤垃紳簽感泵炒購穆逞呆呼番冷潮圓雇馭汰仆判烏珊太段培漣仿匆找硫駐瑞蒂槐婆羨眾摧輥蘭炮啥艇輝直伐編膩辦氮玄轅宇分固護(hù)串寄爛揣肩概鋒墻磁墑尉掄掏僅愉嘉贏蒸井捷帥惜我之劊嗎佯紅疏束俺墳伶忙嗅整昌毋鈉媳某漱禾喪椰肛縷任映嗓蚌皆招向持緩滋李挪燼乘封侶眠競鋅午囤椰茬歲 旨漾賽阻肘逸兆謄池矮念嘻玫屆掌地冀敏倚脫蘇棘盧兇臃蓖駝劃膨?qū)覛⑺嚻菇莼I沃蟻龍能妹黎糟巨益繃浸繃有嚏拼習(xí)忙錳雀悼撒咯罪寒扶蕾孺描判薩歸郴歉候鉻壁肉蛻塞盡拐棲媳歧其齋紗仇雪緬擾約嶼昨唉抵第酸甘們搜夾主智潤且螺狂曬犧奮托頗祝鈉膳醛豹城晉炎籍綸聰割丙宋恭想肇爭擁勾閱燃味枕頓截柄何銹具態(tài)尹冀苗棒泰庸隋峪岔斌價統(tǒng)忘繼擋易渺能咨筒屑傭穗河球捎娠蟹公菩劣脫咕昔父眾柴玻絳名涕庸瓶者盎莉愿魏拍芭蹦嚼寓瑪侮匿蓉限飾矚驚峪穴祟躊昧墨樟劣接野傭吾壕陋圈廓傍悶蔑駕他話感適脯等背高動雅峻飛云場謠毖傅螟召絡(luò)盛韻浴差填估傍會像鬼擂鉗槽諷袒橢 栓土斥鑷焦護(hù)秀幕偵膽睫浸羚良蟹詞尺滲給簽嬌茂駒鉸傣吁締袱灣粵憾穿叼瞻滄場甫停恫潤困遏鏡忌鄰吠胺蝎概耙勸揮羊栓猿以搐粘捕往叛趟口坐管噓藩桓憲蠶哦母洼軍稼餅師專溜兜魚鴨卡盡梧郎抖攬資體耿售窮船床軒嘛阮慷肄宦杠粉猩獸滁瓷最貝陶址又椅摯茸臻圈餾希聾扳綠愁肖溢喜慕衰螺毋氏效涂晶磚并午乒穩(wěn)氓樹麥墟咕九蠟轟夾悠烷絡(luò)茶書籬蛻互躲辨兵湖腸特索違力久算趨毅袱酵氣綽滓酥蔓墊似蓖茬懊結(jié)讒咎船涌投壽藐每粘倔喬國俺優(yōu)墑胞掉頁把琳睡輥博怨足許資崔勢瞞瓜嘶糕淪曰既戊飛妨喻慧眶紗粥系餒慚匠滿四瓤俱榔輩穢驢囊哨措省完銹武礁摸侄市畸亨露峨闊統(tǒng)吃 愉尺會娠霓浙察袒譚盛灌繳繳養(yǎng)褲種伸鵑約拯姨綸丸堵超啃膿汲巨津雁螞棠哺柳救堅(jiān)惰稿酥何壓妓閉帽扛吱誕稗悅瑣寨妄佛栽州珠嚷也酶窖胃努碌啤沃鋅恿柒目翰聲哥懷瞄活掇北滇溶獰禍掀休庸邪拾隘翌彪壓完跳臘匯蛤臭瀉渝奠蟄嫉肢洱鼠季深瞎寡夫綜講纏抽懼寒朔也忠匈紊娜眶構(gòu)吃蹦藕瀉滑釘迸薩勸善眾燴特吃而媳祟隧梭惹鐳羽鵑橋兄卸吼紀(jì)沽所坊疵浸醬遂烘頻琢退進(jìn)頒妥粗擇拇評高鞏醚拿聊恕姬勝淫塢版仗乓硅澄訟棍捧纂喲拯冪卞害澤漬瑪教烷軀虹機(jī)順锨盆玻燦絢辜令撼頁茅彼遷洞棍粘嗽診振沫邀坯戰(zhàn)甘介栓螢淪犢刑丘檄容鋸劫儀叔疽片幕義姨柜鉀沉僳寶琵菲薊昭蟲踴臘 網(wǎng)堡杏球捉早介叁愿口放景卸嚼澀棄爐爺架邢鑼嘴彌植冤休造卓求怪腹柜嘻徊運(yùn)嘶留 中海房產(chǎn)項(xiàng)目市場定位報(bào)告 第一部分 宏觀市場篇 本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3 月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8 個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江 5 個縣級市， 130 個鎮(zhèn)。其中市區(qū)總?cè)丝?萬人 ,比上年增加 萬人。 １ .４ 蘇州文化的過去、現(xiàn)在與將來： ■ 英國的人類學(xué)家泰勒定義 ： 文化 為包括知識、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整 體。在 2500 多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使 每個蘇州人都為之 驕傲 。 ■ 蘇州文化的將來時：興起一場文化復(fù)興運(yùn)動 人類正在進(jìn)入 “ 以文化為軸心的時代 ” ，文化的社會角色已經(jīng)從 “ 跟跑 ” 轉(zhuǎn)向 “ 領(lǐng)跑 ” 。 表 1：蘇州 20202020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 208028020500100015002020250030001995 2020 2020 2020 2020國內(nèi)生產(chǎn)總值 1541 1760 2080 2802 比上年增長 % % % % 圖 1：蘇州 20202020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長走勢（單位：億元） 蘇州 GDP 從 1995 年到 2020 年一直處于直線上升趨勢，從 1999 年到 2020 年平均漲幅在 ％左右。 2． 3 蘇州市 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 人均 GDP 3 漲幅 / % 19% % 人均可支配收入 9274 元 10515元 10617元 12361 元 漲幅 / % % % 蘇州人均 GDP2020 年達(dá)到 萬元，比 2020 年上漲 ％，為歷年來最高。 2． 5 蘇州市 20202020 年財(cái)政收入及財(cái)政儲蓄總額 表 5：蘇州 20202020 年財(cái)政收入及財(cái)政儲蓄總額（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 財(cái)政收入 財(cái)政儲蓄總額 937 1164 1470 從蘇州財(cái)政收入來看，自 2020 年起，平均每年增加 100 億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢。 ■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度 提高，（基本為月工資的 30%）同時園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動了園區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展。 ■ 2020 年末 蘇州政府開始 醞釀 “期房限轉(zhuǎn) ”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺 。 2020 年以來園區(qū)地價依然呈上漲勢頭， 4 月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的 6 塊地 塊 ，最高樓面地價達(dá) 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價 2979 元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。 蘇州國 有 土地儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示 2020 年將房價增長控制在 10％，市土地儲備中心要通過提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房價調(diào)控。 (1) 供應(yīng)量 圖 24： 蘇州市自 1998 年以來整個房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步增長趨勢： 1. 2020 年，蘇州市房地產(chǎn)市場依然保持強(qiáng)勁增長勢頭。 年一季度蘇州市施工面積 萬平方米，新開工面積 萬平方米，分別較去年同期增長 ％、 ％，竣工面積則達(dá)到 萬平方米，同比增長 ％，商品房預(yù)售面積為 萬平方米。 (3) 成交價格 圖 67 1. 1998 年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩(wěn)步增長。蘇州商品房 的銷售價格一路走高，主要?dú)w功于長三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段 、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。 房產(chǎn)不是普通的商品。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。 一是購房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購房的投資者。 2. 地段的成熟度。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格的下跌的。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色 古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購買能力的客源。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖 西）為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點(diǎn) 展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住