中海地產(chǎn)營銷策劃報告書-全文預(yù)覽
【正文】 雜志665其他媒體4售樓處8房展會外地推廣戶外燈箱4戶外廣告牌300樣板房折舊3路旗樓書DMSP活動、PR活動其他費(fèi)用8總計(jì)1300100三、廣告企劃廣告總精神北外灘的歷史傳奇，百年外灘的起源↓21世紀(jì)，政府主持北外灘全新規(guī)劃藍(lán)圖，千載難逢的開發(fā)機(jī)遇↓外灘、陸家嘴、北外灘共同鑄就“黃金三角”↓中海國際廣場在這歷史的宏偉史詩中脫穎而出，創(chuàng)造北外灘罕見的旗艦型復(fù)合式街區(qū)↓置身北外灘黃金端點(diǎn)的絕佳地位， ↓自身擁有國際高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品品質(zhì)↓中國一流實(shí)力開發(fā)商傾力打造↓理所當(dāng)然成為北外灘的新動力源點(diǎn)，國際名流顯貴、社會精英的核心聚集地↓廣告總精神： 北外灘，新動力源點(diǎn)階段廣告執(zhí)行計(jì)劃 準(zhǔn)備期必須完成的工作（2002年10月之前）：對品牌進(jìn)行全面整合， 通過對工地現(xiàn)場、售樓處的形象包裝和開盤前一系列推廣活動和媒體廣告的宣傳，最大限度地提升本案的市場形象，將中海國際廣場建立成上海高檔豪宅的代表，以滿足目標(biāo)客戶的心理需求是至關(guān)重要的。寫字樓與商務(wù)別墅引導(dǎo)期2004年10月——11月“長三角新經(jīng)濟(jì)專家研討會”以新聞、軟文為主，再配合“長三角新經(jīng)濟(jì)專家研討會”等公關(guān)活動，針對寫字樓與商務(wù)別墅客戶的特點(diǎn)，在市場上形成良好口碑，積聚市場買氣，為預(yù)售以及開盤營造熱銷場面造勢 寫字樓與商務(wù)別墅開盤強(qiáng)銷期2004年12月——2005年春節(jié)前2004年年底寫字樓正式開盤寫字樓與商務(wù)別墅公開亮相，在較短時間內(nèi)沖擊銷售率。同時完成酒店式公寓的前期準(zhǔn)備，包括售樓處包裝的改變酒店式公寓資料的設(shè)計(jì)及印刷完成，酒店式公寓開盤前期銷售團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)酒店式公寓引導(dǎo)期2004年6月——7月“國際知名酒店管理集團(tuán)進(jìn)駐中海國際廣場”新聞發(fā)布會同樣采用新聞事件營銷先行，以“國際知名酒店管理集團(tuán)進(jìn)駐中海國際廣場”為主題開展一系列公關(guān)活動，同時新聞炒作、軟性文章、形象廣告在短時間內(nèi)在各大媒體爆發(fā)，迅速吸引投資者的眼球。2004年1月——2004年3月2004年3月上旬住宅正式開盤為住宅開盤作準(zhǔn)備，宣傳開始逐步以住宅為主，軟廣告炒作逐步展開，并在公開前一個月左右，開始進(jìn)行硬廣告投放，廣告表現(xiàn)以整體形象為主，廣告力度在開盤前大量和大面積釋放，同時以研討會、產(chǎn)品說明會等公關(guān)活動形式對開盤產(chǎn)生推波助瀾的作用，邀約新聞媒體部門、社會名人、商政名流，在市場上形成良好口碑，積聚市場買氣，為預(yù)售以及開盤營造熱銷場面造勢住宅開盤強(qiáng)銷期2004年3月上旬——4月底強(qiáng)勢開盤，以開盤典禮等公關(guān)活動形式，在較短時間內(nèi)沖擊銷售（預(yù)定）率。 公共關(guān)系策略與廣告宣傳推廣并舉推廣階段準(zhǔn)備期2002年8月下旬之前8月下旬售樓處投入使用以整體項(xiàng)目的推廣為主，在產(chǎn)品尚未完全確定的情況下，以做足北外灘的歷史與整體開發(fā)的文章為主。 高姿態(tài)、高品位的社會公關(guān)活動216。216。 戶外媒體。 報紙：主要為新聞類和專業(yè)類報紙；216。 個人交際圈相對固定，活動場所相對固定；216。216。 三口之家為主，有私家車或公司專車；216。4．3住宅目標(biāo)客戶分析216。 社交廣泛。 對配套比較依賴，注重生活品質(zhì)；216。 專門的中介機(jī)構(gòu)；216。 原先的辦公場所在本案周圍，如四平路附近；216。目標(biāo)客戶分析4．1辦公樓目標(biāo)客戶分析216。 外籍客戶A. 周邊商業(yè)區(qū)域的外來私營業(yè)主；B. 外地駐滬分支機(jī)構(gòu)、辦事處的管理人員。 周邊商業(yè)區(qū)域的私營企業(yè)主；d) 在上海工作的外籍人士；b) 與周邊經(jīng)濟(jì)活動往來密切的相關(guān)企業(yè)，處于地段考慮，選擇本案；E. 各行業(yè)管理機(jī)構(gòu)；D.）北外灘區(qū)域可收藏的稀世豪宅。市場形象定位中國新經(jīng)濟(jì)中心的高尚綜合商住社區(qū)。 北外灘、外灘源的開發(fā)，以及四川北路的改造，使本案處于城市發(fā)展熱點(diǎn)的中心區(qū)域，必將產(chǎn)生更多的機(jī)遇，帶來更大的 市場需求；216。216。 隨著北外灘和外灘源開發(fā)進(jìn)程的加速，與本案地段優(yōu)勢雷同，甚至更加優(yōu)越的項(xiàng)目可能會不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場競爭能力；216。 由于本案的開發(fā)正處于北外灘開發(fā)的前奏，北外灘的真實(shí)價值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性， 尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價的策略；216。 由于本案具有高級商務(wù)辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外灘相應(yīng)的規(guī)劃相符合，大大增加了本案的檔次。 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，同時也增強(qiáng)了投資者對本區(qū)域物業(yè)的信心；216。 銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)金流相對應(yīng)的銷售計(jì)劃，達(dá)到預(yù)先確定的經(jīng)濟(jì)收益；l 以中海集團(tuán)整體發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，對待本案的全程營銷企劃；l3項(xiàng)目評判市場形象定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶分析二．推廣策略P43
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