【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 9 7 8 小計(jì) 48 物業(yè)形象 （共 30 分） 發(fā)展商品牌 9 8 項(xiàng)目包裝 9 8 營(yíng)銷(xiāo)手法 8 8 8 小計(jì) 26 滿(mǎn)分 140 分 各項(xiàng)目總計(jì) 110 本案的均價(jià)評(píng)估由以下計(jì)算方法得出： 比較系數(shù)＝光大國(guó)貿(mào)中心評(píng)估得分 /比較項(xiàng)目評(píng)估得分 可調(diào)均價(jià)＝比 較項(xiàng)目的均價(jià) /每個(gè)類(lèi)比項(xiàng)目的比較系數(shù) 本案評(píng)估均價(jià)＝每個(gè)類(lèi)比項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)之和 /比較項(xiàng)目個(gè)數(shù) 比較樓盤(pán) 均價(jià) （元 /m2） 評(píng)估得分 比較系數(shù) 可調(diào)均價(jià)（元 /m2） 評(píng)估均價(jià)（元 /m2） 粵財(cái)大廈 7000 7216 水灣大廈 6382 5776 光大國(guó)貿(mào)中心 110 6496 由此得出光大國(guó)貿(mào)中心的評(píng)估均價(jià)為： 6496 元 /平方米。 ⑵ 從 租賃市場(chǎng)角度分析 根據(jù)光大國(guó)貿(mào)目前的租金水平，我們可以由租金反推銷(xiāo)售均價(jià)， 目前 光大國(guó)貿(mào)中心的平均租 金在 35元 /m2月。 35 元 /m2 月 12 個(gè)月 =5250 元 因?yàn)楸景敢呀?jīng)用去 13 年產(chǎn)權(quán) ,尚有 37 年產(chǎn)權(quán) ,扣除這一因素 ,本案銷(xiāo)售價(jià)格為5250 (37/50) =3885 元。 服務(wù)盡心 追求卓越 第 14 頁(yè) 共 31 頁(yè) 本案市場(chǎng)價(jià)格 依據(jù)以上兩種不同角度計(jì)算的價(jià)格，我們可以從中取出合理的一個(gè)比值，從市場(chǎng)的角度，本案的價(jià)格是以其它寫(xiě)字樓的價(jià)格為參照，而目前珠海，寫(xiě)字樓的價(jià)格存在很大的水分，因此為了盡可能減少這方面的誤差，我們憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)立了一個(gè)可信度權(quán)數(shù)，定為 ,從租金廣面 ,誤差相對(duì)較小 ,我們定為 1,這樣本案較為合理的 銷(xiāo)售均價(jià)為： （ 6496 +3885 1）247。 2=4812 元 / m2 因此，在反復(fù)的價(jià)格論證當(dāng)中， 本案銷(xiāo)售最合理的市場(chǎng)價(jià)格為 4812 元 / m2 參考： 2021 年 4月份光大市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研結(jié)果 ? 公司所能承受的寫(xiě)字樓最高租金是： A： 90 元以上（ 0%） B： 9070 元 /M2（ 8%） C： 7060元 / M2（ 24%） D： 50元 / M2（ 68%） ? 各公司所能承受的寫(xiě)字樓的最高售價(jià)是： A： 10000 元 / M2 以上（ 3%） B： 100008000 元 / M2（ 11%） C： 80006000 元 / M2（ 27%） D： 6000 元 / M2 以下（ 59%） 在另一個(gè)方面上，市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果說(shuō)明了本案價(jià)格應(yīng)在 6000 元以下最為合理。 三、目標(biāo)客戶(hù)群分析及定位 光大目前客戶(hù)情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 貿(mào)易物流 IT高科 咨詢(xún)服務(wù) 工業(yè)制造 金融投資 石油化工 其它 合計(jì) 光大國(guó)貿(mào) 22% 17% 17% 14% 17% 5% 8% 100% 由上表我們可以看出，目前光大的目標(biāo)客戶(hù)主要是貿(mào)易物流、高科技及金融咨詢(xún)服務(wù)等行業(yè)，這些行業(yè)所占的比重達(dá)到 73%，因此本案在后期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，其營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)定位將重點(diǎn)是這一階層。 本案目標(biāo)客 戶(hù)定位 ⑴ 已經(jīng)入駐的原有各類(lèi)租戶(hù) ⑵ 跨國(guó)公司華南區(qū)域辦事處或者分公司 服務(wù)盡心 追求卓越 第 15 頁(yè) 共 31 頁(yè) 此類(lèi)型目標(biāo)客戶(hù)舉例：馬士基（中國(guó)）航運(yùn)有限公司珠海分公司、美國(guó)勵(lì)騰行珠海代表處、美國(guó)新泰萊國(guó)際采購(gòu)股份有限公司珠海辦事處等； ⑶ 臺(tái)、港、澳制造業(yè)或者服務(wù)業(yè)駐大陸營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)或者分公司： 此類(lèi)型目標(biāo)客戶(hù)舉例：臺(tái)灣 Timberland、香港天年生物工程科技有限公司珠海公司等； ⑷ 國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)珠海分公司： 此類(lèi)型目標(biāo)客戶(hù) 舉例：中國(guó)人壽保險(xiǎn)珠海分公司、用友軟件珠海分公司、中國(guó)五礦珠海分公司、中遠(yuǎn)國(guó)際航運(yùn)珠海分公司、格力空調(diào)有限公司、中國(guó)建安第三工程局、中國(guó)網(wǎng)通、廣東發(fā)展銀行、中國(guó)移動(dòng)等； ⑸ 廣東、珠海本地知名制造業(yè)和服務(wù)業(yè)公司： 此類(lèi)型目標(biāo)客戶(hù)舉例：珠海華琦電力科技有限公司、珠海市司馬特制卡有限公司、廣東精誠(chéng)粵衡律師事務(wù)所、珠海瑞格廣告有限公司、珠海奧特萊布業(yè)有限公司、珠海吉泰物流有限公司等； ⑹ 在珠海本地企業(yè)工作并積累一定資金、社會(huì)關(guān)系欲創(chuàng)業(yè)的中青年人。 ⑺ 珠海市內(nèi)外看好珠海房地產(chǎn)以及本項(xiàng)目發(fā)展前景的純投資者。 目標(biāo)客戶(hù)特征分析 ⑴ 公司類(lèi)： 尊重對(duì)方和被對(duì)方尊重、歷史悠久、資金雄厚、信用良好、管理規(guī)范、理性運(yùn)作、對(duì)中國(guó)華南區(qū)的發(fā)展持積極樂(lè)觀態(tài)度并謹(jǐn)慎投資。 ⑵ 個(gè)人類(lèi)： 生活中“敏于言而納于行”，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，計(jì)劃性和事業(yè)心較強(qiáng)，做事干脆利索，懂得分析，會(huì)抓時(shí)機(jī)，年齡多在 2545 歲之間。 服務(wù)盡心 追求卓越 第 16 頁(yè) 共 31 頁(yè) 四、典型案例類(lèi)比參考 周邊同類(lèi)典型項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表 ⑴ 吉大區(qū) 概況 項(xiàng)目名 吉大粵財(cái)大廈 平安保險(xiǎn)大廈 吉大光大國(guó)貿(mào) 基本情況 地址 吉大路景山路交匯處 園林路 海濱南路與園林路 發(fā)展商 粵財(cái)房地產(chǎn) 平安保險(xiǎn)公司 光大國(guó)信 租售電話(huà) 3370622 3360001 3889066 建筑面積（ M2） 68800 10000 68000 層數(shù)（層） 地上 30 層地下 2 層 9 33層，地下 1 層 車(chē)位數(shù)量 200 多個(gè) 50個(gè)左右 150 個(gè)左右 使用年限 39 30年左右 37 年 周邊配套 百貨廣場(chǎng)、新華書(shū)店、免稅 商場(chǎng)、商業(yè)銀 行 新華書(shū)店、碧麗華酒店、 煙草專(zhuān)賣(mài)局 銀行 :光大、廣發(fā)、建行 。國(guó)貿(mào)展覽中心、銅鑼灣百貨、珠百?gòu)V場(chǎng)、免稅商場(chǎng)、珠海賓館、國(guó)會(huì)中心；飯店娛樂(lè)場(chǎng)所眾多，便利。 交通情況 4路公交車(chē)可達(dá) 2 43路可達(dá) 有 22 26等公車(chē)可達(dá) 裝修及配套情況 外墻 玻璃幕墻 玻璃幕墻 玻璃幕墻 內(nèi)墻 毛坯 刮膩?zhàn)? 刮膩?zhàn)? 地面 毛坯 地毯 地毯 天花板 吊頂 吊頂 吊頂 門(mén)窗 鋁合金 玻璃門(mén) 藍(lán)色玻璃窗 大堂 大理石地面 防火墻紙 大理石地面 通道 大理石墻面 地毯 大理石 電梯 /部 9部，寫(xiě)字樓部份 3部 2 部 8 衛(wèi)生間 /間 每層兩間 每層兩間 每層兩間 空調(diào) 中央空調(diào)、分戶(hù)計(jì)量 中央空調(diào) 中央空調(diào) 價(jià)格 銷(xiāo)售均價(jià) 770013700 元 /M2 不售 6500 元 /M2 租金情況 6070 元 /月 *M2 55元 /月 *M2 35 元 /月 *M2 物業(yè)管理費(fèi) /元 /月 /M2 10 租金包含 20 租售情況 入駐率（ %） 入駐公司 47家 入駐率： 65% 入駐公司 24 家 入駐率： 61% 入駐公司 96 家 入駐率： 63% 服務(wù)盡心 追求卓越 第 17 頁(yè) 共 31 頁(yè) ⑵ 拱北區(qū)： 概況 項(xiàng)目名 中信西南大廈 中珠大廈 名門(mén)大廈 基本情況 地址 拱北僑光西路 迎賓南路粵華路交匯 迎賓南路 發(fā)展商 中國(guó)西南資源 中珠置業(yè) 通誠(chéng)房地產(chǎn) 租售電話(huà) 8874072 8870492 8189377 建筑面積 /M2 9800 30000 層數(shù) /層 12 17 20 車(chē)位數(shù)量 120 25 100 多個(gè) 使用年限 38年 38 40 周邊配套 拱北郵局、拱北公共汽 車(chē)總站 珠海平安康復(fù)院、拱北醫(yī)院 香洲酒店，富都大廈， 銀都酒店 交通情況 11路公交車(chē) 1 32路公交車(chē) 132路公交車(chē) 裝修及配套情況 外墻 條磚 條磚 瓷磚 內(nèi)墻 刮膩?zhàn)? 刮膩?zhàn)? 刮膩?zhàn)? 地面 瓷磚 水泥地面 瓷磚 天花板 吊頂 吊頂 吊頂 門(mén)窗 鋁合金窗 鋁合金窗 鋁合金窗 大堂 大理石 大理石 大理石 通道 瓷磚 大理石 大理石 電梯（部） 3 3 3 衛(wèi)生間 /間 每層 1 間 每層 1間 每層 1間，每單位有老板專(zhuān)用洗手間 空調(diào) 中央空調(diào) 分體 中央空調(diào) 價(jià)格 銷(xiāo)售均價(jià) 只租不售 暫不售 65007000 （元 /M2） 租金情況 35 元 /月 *M2（全包） 40元 /月 *M2（全包） 45 元 /月 *M2（全包） 物業(yè)管理費(fèi)（元 /月 /M2） 租金已包含物管 租金已包含物管 租金已含物管、空調(diào)費(fèi)， 公攤水電費(fèi) 租售情況 入駐率（ %） 入駐 72家公司 入駐率： 89% 入駐 24 家公司 入駐率： 83% 入駐 137 家單位 入駐率： 92% 服務(wù)盡心 追求卓越 第 18 頁(yè) 共 31 頁(yè) ⑶ 香洲區(qū)： 項(xiàng)目名 概況 安平大廈 怡華商業(yè)中心 太和商業(yè)中心 基本情況 地址 翠香路 鳳凰路與康寧路交匯處 香檸路湖溪路交界 發(fā)展商 安平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 珠海怡華房地產(chǎn) 兆和（原國(guó)信大廈） 租售電話(huà) 2138771 13543013767 3819080 建筑面積 /M2 6000 20210 25000 層數(shù) /層 16 層 12 層 23層，地下 1層 車(chē)位數(shù)量 100 多個(gè) 35 個(gè) 地下 40個(gè)，地上 100多個(gè) 使用年限 40 年 40年左右 41 年 周邊配套 中國(guó)銀行、國(guó)土資源 局、新恒潤(rùn)大酒店 電信、郵政、朝陽(yáng)市場(chǎng) 郵政、銀行、廣場(chǎng) 交通情況 206 9路公交車(chē)可達(dá) 2 3 43 路公交車(chē)可達(dá) 裝修及配套情況 外墻 玻璃幕墻 花崗巖、玻璃幕墻 毛坯房 內(nèi)墻 刮膩?zhàn)? 刮膩?zhàn)? 膩?zhàn)? 地面 瓷磚 花崗巖 地毯 天花板 吊頂 吊頂 吊頂 門(mén)窗 金色玻璃窗、玻璃門(mén) 鋁合金窗、玻璃門(mén) 不銹鋼玻璃門(mén) 大堂 大理石 花崗巖 大理石 通道 大理石 大理石地面 大理石 電梯 /間 3 部 2 3（兩大一小） 衛(wèi)生間 /部 每單位有獨(dú)立衛(wèi)生間 每層 1間 1 間 空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 價(jià)格 銷(xiāo)售均價(jià) /元/M2 物業(yè)已抵押，不售 6000 只有 19 層出售， 6600 元 /㎡ 租金情況 /元 /月 /M2 3638（包空調(diào)物管） 25 37（帶裝修） 32（不帶裝修）元 /㎡ 物業(yè)管理費(fèi) /元 /月 /M2 租金已含物管、不含空 調(diào)費(fèi) 無(wú) 租售情況 入駐率（ %） 入駐 32 家公司 入駐率： 55% 入駐 32 家公司 入駐率： 60% 入駐 82 家公司 入駐率： 55% 服務(wù)盡心 追求卓越 第 19 頁(yè) 共 31 頁(yè) 第三部分 商業(yè)部分 一、珠海商業(yè)物業(yè) 2021 年供需狀況 統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 全市 市屬 香洲區(qū) 斗門(mén)區(qū) 金灣區(qū) 萬(wàn)山區(qū) 施工面積合計(jì) 竣工面積合計(jì) 實(shí)際銷(xiāo)售面積合計(jì) 出租面積合計(jì) —— 預(yù)售面積合計(jì) —— 空置面積合計(jì) （上表數(shù)據(jù)來(lái)源于《 2021 年珠海統(tǒng)計(jì)年鑒》，單位為萬(wàn)平方米） 財(cái)務(wù)指標(biāo)（單位：萬(wàn)元） 統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 全市 市屬 香 洲區(qū) 斗門(mén)區(qū) 金灣區(qū) 萬(wàn)山區(qū) 竣工價(jià)值 37782 16348 17792 969 370 2303 實(shí)際銷(xiāo)售額 52448 26180 21737 3206 797 528 （上表數(shù)據(jù)來(lái)源于《 2021 年珠海統(tǒng)計(jì)年鑒》） 分析： 由上表的數(shù)據(jù)，我們可以看出，在海海，商業(yè)地產(chǎn)的供給絕對(duì)值大于其市場(chǎng)需求，僅去年而言，市場(chǎng)總