【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)特點(diǎn) 市場(chǎng)特點(diǎn)： 作為縣級(jí)城市，宜州 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與推廣處 于起步階段，供需相對(duì)平衡，房?jī)r(jià)不存在泡沫，房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)健，受金融危機(jī)影響較小。 宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 14 ◆ 產(chǎn)品面 宜州目前在售的項(xiàng)目占地面積都不大， 30 畝左右，只有 1 個(gè)項(xiàng)目超過(guò) 100畝（山水宜人）。項(xiàng) 目的建筑形態(tài) 85％規(guī)劃為 6～ 8 層的多層，只有 1～ 2項(xiàng)目規(guī)劃有小高層。 樓房 100％為兵營(yíng)式 排列，有的樓距甚至較小， 采光通風(fēng)略受影響。除了山水宜人這個(gè)大盤外，項(xiàng)目在景觀、園林、配套方面的規(guī)劃都處于低級(jí)狀態(tài)，基本不予考慮，僅僅為消費(fèi)者提供一個(gè)可供居住的房子。建筑的外立面在色彩搭配上過(guò)于艷麗，涂料與磁磚的搭配不協(xié)調(diào)。每個(gè)項(xiàng)目都有商住樓的比例， 住宅還是以 3 房 2 廳 2 衛(wèi)為主力戶型，占到項(xiàng)目 50％以上，甚至更大比例；主導(dǎo)面積在 120 ㎡～ 150 ㎡左右， 130 ㎡的舒適型的大戶型占有相當(dāng)比例。戶型設(shè)計(jì)都順應(yīng)時(shí)代潮流，雙陽(yáng)臺(tái)，飄 窗，主臥帶衛(wèi)生間，動(dòng)靜分區(qū)，餐廚相連，戶型設(shè)計(jì)趨于科學(xué)合理。 ◆ 客源面 在售項(xiàng)目的產(chǎn)品定位基本為中檔盤，在規(guī)模上、品質(zhì)上最具代表性的是山水宜人，在價(jià)格上首當(dāng)其沖的是馨夢(mèng)園的小高層，其余的面對(duì)的客戶主要是縣城區(qū)域的普通居民，富裕起來(lái)的新農(nóng)民，小商販，以及從事工業(yè)化生產(chǎn)的工薪階層。目前宜州市的高端消費(fèi)群主要以居住天地?fù)橹?。可以明顯地看到，宜州在售樓盤主要面對(duì)中高端客戶為主，以中端客戶為主流，客戶一般對(duì)價(jià)格比較敏感。 ◆ 銷售推廣面 宜州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍處于開(kāi)發(fā)的初始階段，房開(kāi)商在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣方面，還處于比較“隨意”的狀態(tài)。從下表可見(jiàn)： 表三：在售項(xiàng)目宣傳推廣投入對(duì)比 項(xiàng)目案名 宣 傳 推 廣 投 入 量 售房部裝修 沙盤 折頁(yè) 戶型單張 工地圍墻 廣告 戶外廣告 牌 車體 廣告 宣傳 單張 宜寶苑 20 平米不到的小店，簡(jiǎn)陋雜亂 無(wú) 無(wú) 簡(jiǎn)易復(fù)印 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 山水宜人 一般裝飾、 POP廣告不大氣 有 有 精美制作 無(wú) 大型，多處 無(wú) 無(wú) 龍港新城 簡(jiǎn)易布置 有 無(wú) 簡(jiǎn)易印制 無(wú) 小型，只項(xiàng) 目地 無(wú) 無(wú) 馨夢(mèng)園 簡(jiǎn)易布置 有 無(wú) 簡(jiǎn)易復(fù)印 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 15 個(gè)盤素質(zhì) ★山水宜人 ◆ 地理位置：城南新區(qū)中山大道西段 ◆ 項(xiàng)目規(guī)模 ： 占地 137 畝，建有 37 棟商住樓，大約 1000 多戶住戶 ◆ 項(xiàng)目定位：中檔住宅小區(qū) /宜州第一大盤 ◆ 項(xiàng)目配套： 內(nèi)部規(guī)劃了會(huì)所、社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園、籃球場(chǎng)、親子樂(lè)園、康體園等生活配套 ◆ 小區(qū)規(guī)劃：項(xiàng)目共 37 棟商住樓，沿中山大道街南北向兵營(yíng)式排列。 ◆ 已售產(chǎn)品： 一期 1～ 13樓 13 棟全部售罄， 開(kāi)盤價(jià)為 1600 元 /㎡， 2021年 12 月交房；一期 14～ 18樓僅剩三套，開(kāi)盤價(jià)為 1900 元 /㎡，目前售價(jià)已漲至 2500 多元 /㎡；現(xiàn)推出 二期 19～ 26樓 7 棟樓，均價(jià)在 2200 元 /㎡ 左右 。 ◆近期 在售產(chǎn)品主力戶型供應(yīng)情況 表： 2 期 在售產(chǎn)品主力戶型供應(yīng)情況 主力戶型 面積 （ ㎡ ） 戶型 比例 戶型特點(diǎn) 1 1 1 15％ 方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)，飄窗設(shè)計(jì)，雙陽(yáng)臺(tái)，戶型多樣，適應(yīng)客戶不同需要。 2 2 1 20％ 3 2 2 35％ 4 2 2 ～ 30％ 注： 1 1 1 為一房 一廳 一衛(wèi)； 2 1 1 為二房一廳一衛(wèi) ◆ 銷售價(jià)格：均價(jià)在 2200 元 /㎡ ◆ 銷售情況： 1 期一小期全部售罄， 1 期二小期僅剩三套，踩盤當(dāng)時(shí)售樓處人氣很旺，據(jù)悉，樓盤去化速度很快，在金融危機(jī)的背景下，一天可售出6～ 7 套，可見(jiàn)項(xiàng)目地段潛力。 ◆ 工程進(jìn)度： 1 期 1 小期已交房， 1 期 2 小期目前在做園林綠化，預(yù)計(jì)今年 5 月份交房，在售二期 今年 11 月底可以交房。 ◆ 項(xiàng)目 動(dòng)態(tài)： 整個(gè)項(xiàng)目全部共 37 棟， 7～ 8 層， 沿街 為商住樓， 1～ 2 層宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 16 商鋪， 3～ 7 層住宅。一期 13 棟售罄， 目前處于裝修階段 ， 2 層商鋪目前尚未公開(kāi) ， 商鋪價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在 1 萬(wàn)元 /㎡ 以內(nèi)，一期車位價(jià)格 2228 元 /㎡，總價(jià)約在 6～ 7萬(wàn)元。三房 戶型配帶儲(chǔ)藏間，但面積太小，不實(shí)用。 結(jié)論 4 個(gè)項(xiàng)目除了規(guī)模較大的 “山水宜人” 有比較系統(tǒng)專業(yè)的推廣宣傳，其它項(xiàng)目在宣傳方面都 幾乎很少 投入，但 事實(shí) 是每個(gè)項(xiàng)目都有 75％以上的銷售率，銷勢(shì)很旺。 宜州市 目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭以及發(fā)展預(yù)期目標(biāo)強(qiáng)有力地支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)與興旺，從以上表征可以得出結(jié)論： 宜州市 的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在賣方市場(chǎng)階段 。 （ 三 ） 房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 次貸危機(jī)的爆發(fā)在某種程度上也傳導(dǎo)至中國(guó)，增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的外部壓力、加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)， 次貸危機(jī)使我國(guó)政府意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融危機(jī)會(huì)給我國(guó) 經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的破壞，因而國(guó)家采取緊縮措施，加大擠壓我國(guó)房市泡沫，使我國(guó)房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。為此，國(guó)家在次貸危機(jī)爆發(fā)后開(kāi)始警覺(jué)起來(lái)，并采取了多項(xiàng)緊縮政策來(lái)調(diào)控房市。受 美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)的影響， 宜州市 房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力增大，短期內(nèi)前景不容樂(lè)觀，但因?yàn)?次貸危機(jī)爆發(fā)前 宜州市 房地產(chǎn)業(yè)剛得以發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)供給小于總體需求， 中長(zhǎng)期未來(lái)發(fā)展前景受到廣泛看好。 宜州市 未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)測(cè)將有如下趨勢(shì)： （一） 短期內(nèi)前景不容樂(lè)觀。 因席卷全國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)使全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)連受重創(chuàng)，行業(yè)領(lǐng)頭羊萬(wàn)科地產(chǎn)從 2021 年下半年率 先降價(jià) 130%，深圳、廣州、上海、北京等房地產(chǎn)風(fēng)標(biāo)城市，房?jī)r(jià)相繼持續(xù)下跌，成交量嚴(yán)重下降，全國(guó)樓市進(jìn)入嚴(yán)重疲軟期。受此“波浪效應(yīng)”影響，整個(gè)河池及宜州樓市也開(kāi)始顯現(xiàn)下降趨勢(shì)，市場(chǎng)購(gòu)買力不旺，樓盤銷售周期增長(zhǎng)。受外部信息影響，廣大消費(fèi)者對(duì)樓市的投資在一個(gè)很長(zhǎng)的階段將處于觀望期。 但這幾年來(lái)，宜州市委、市人民政府充分認(rèn)識(shí)到城市規(guī)劃、建設(shè)、管宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 17 理的重要性 。 重視了宜州市總體規(guī)劃的修編，努力為城市的建設(shè)提供藍(lán)本和指導(dǎo)性意見(jiàn)；還通過(guò)強(qiáng)化整治措施，完善管理機(jī)制，加大城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生整治力度環(huán)境，人居環(huán)境得到明顯改善；城市 路網(wǎng) 、供 排水、 垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、停車場(chǎng)、等公用基礎(chǔ)設(shè)施 已基本配套，布局日趨合理，城市服務(wù)功能大幅度提升；規(guī)劃和建筑市場(chǎng)、工程質(zhì)量和行業(yè)安全生產(chǎn)得到強(qiáng)化管理；引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。特別是近三年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá) 6 億多元。 特別是 總投資 億元建筑總面積 萬(wàn)平方米的羅城監(jiān)獄遷建宜州市新址工程項(xiàng)目建設(shè)和總投資 億元建筑總面積 萬(wàn)平方米的山水宜人公園城以及即將建設(shè)的龍港星城、 深圳南城百貨和廣西新富泰房地產(chǎn) 等一批房地產(chǎn)工程將成為宜州特色和標(biāo)志性建筑。 目前，宜州市 城鎮(zhèn)的集聚能力顯著增強(qiáng)，城市面貌發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但 房地產(chǎn)業(yè)供給還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城市發(fā)展的總體需求。 （二）中長(zhǎng)期未來(lái)發(fā)展前景樂(lè)觀。 宜州市 房市中長(zhǎng)期供應(yīng)仍然偏緊，未來(lái)的發(fā)展前景趨好，雖然短期內(nèi) 宜州市房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)閮r(jià)格原因?qū)е掠行枨蟛蛔?，從而使供給大于需求，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，供應(yīng)依然偏緊。 宜州市 房市主要受以下長(zhǎng)期因素影響：一是人口因素。 宜州市 城市規(guī)劃是 2020 年前 宜州市 人口規(guī)模為 28 萬(wàn)人。即隨著城市人口的增加，對(duì)住房的需求就會(huì)增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是羅城監(jiān)獄整體的搬遷入駐和山水公園 城一二期工程的順利交付使用以及新火車站的投入使用，整個(gè)城南新區(qū)將增加近兩萬(wàn)人，將可一大大地帶動(dòng)整個(gè)城南新區(qū)人流、物流的發(fā)展；二是收入因素。隨著人們生活水平的提高，收入的增加，特別是收入跨越某個(gè)范圍后，人們對(duì)住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會(huì)改變，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是城市化因素。到 2020 年 宜州市 城市用地規(guī)模將從現(xiàn)有的 11 平方公里擴(kuò)大到 平方公里。隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到很大的發(fā)展，城市化的過(guò)程就是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程。 而今大批房開(kāi)企業(yè)的貢獻(xiàn)，使得 宜州市 城市化水平得以大幅度提 高。特別值得一提的是，深圳南城百貨和廣西新泰宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 18 富公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代城才半年時(shí)間，就以強(qiáng)盛的勢(shì)頭在宜州掀起不小的浪潮。宜州市 房地產(chǎn)業(yè) 未來(lái)的發(fā)展前景有較大的空間。 （三）市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善。 在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范；各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來(lái)，其行為也會(huì)得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。 （四）價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。 據(jù) 202 2021 年兩年購(gòu)房消費(fèi)人群分類表明： 55%購(gòu)房者為本市居住人群；33%購(gòu)房者為本市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群； 12%購(gòu)房者為外來(lái)人員。目前， 宜州 市 的房地產(chǎn)業(yè)處于理性的階段，幾乎不存在泡沫，不會(huì)影響全市房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。今年住房銷售價(jià)格和銷售面積出現(xiàn)小幅下滑，主要原因?yàn)榍捌趪?guó)家出臺(tái)多項(xiàng)利市政策、潛在購(gòu)房者有持幣觀望的心理，并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的飽和。隨著各種利市政策逐步出臺(tái)，預(yù)計(jì) 宜州市 的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展， 宜州市 房市未來(lái)的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。 隨著 迎賓大道、江濱路、污水處理工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)和中山大道基礎(chǔ)工程的順利完工， 河池運(yùn)達(dá)公司宜州一級(jí)客運(yùn)站、 新火車站、 宜州監(jiān)獄生活區(qū)等項(xiàng)目及山水宜 人公園生活城等項(xiàng)目的完工使用和 江濱路、 黃鶯路、南山路、龍崗路、九龍路等新舊城區(qū)連接線道 路網(wǎng) 建設(shè)， 將形成 宜州市 中心城區(qū)的基本框架。這個(gè)框架的搭建和 交通瓶勁的突破，極大地提高了 宜州市 城市化程度，使其能夠更好與我區(qū)整體發(fā)展融為一體， 給宜州帶來(lái)了無(wú)窮的生機(jī)和活力！ 到那時(shí)，龍溪大道（原鐵路既有線）的開(kāi)發(fā)無(wú)疑給宜州的房地產(chǎn)業(yè)錦上添花！同時(shí)， 隨著人們地人居環(huán)境要求的提升， 宜州市 未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)不可擋。目前，已有不少具備前瞻眼光的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屯兵宜州，蓄勢(shì)待發(fā)。 三、項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 “第一是地 段，第二是地段，第三還是地段?！边@是房地產(chǎn)界的名言。于是宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 19 便有人拘泥于地段的好壞。其實(shí)好壞只是相對(duì)的，關(guān)鍵是要弄明白：這個(gè)項(xiàng)目究竟處于哪個(gè)層次？好與壞是個(gè)說(shuō)法，要緊的是能否賺錢。 （一）土地價(jià)值 一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值。 本案的土地價(jià)值各要素如下： 地理位置 本案地處 黃鶯路與龍溪路交界處，中山大道以北 ， 市政中心 的正北側(cè)。項(xiàng)目 用地 面積 54153 平方米 （包含 A、 B、 C、 D四個(gè)地塊） ， 建筑面積 135383 平方米，地形整體條件較完備，部分用地在利用山水宜人 基 礎(chǔ)設(shè)施方面，可以滿足“七通”條件；土地現(xiàn)狀為桂星焊材廠，工廠附近為菜地、池塘、舊鐵路、工廠員工宿舍 ，土地絕大部分堅(jiān)實(shí)、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。 周邊環(huán)境 ① 自然景觀 A、 前方景觀（ 南方） 近處是 山水宜人、市政廣場(chǎng) ， 中山大道南側(cè)市政中心，遠(yuǎn)處為火車站、連綿起伏的青山 。 前方視線開(kāi)闊明朗，給人清新的視覺(jué)享受 。 B、后方景觀（ 北方） 后方還是處于尚未規(guī)劃建設(shè)的田地、菜地、池塘，是本案視線較 為不佳的地方。 C、左方景觀（東 方） 緊鄰 山水宜人小區(qū) 近景視線極佳，綠草環(huán)抱、建筑色彩明快；稍遠(yuǎn)處還有 市政廣場(chǎng)的噴泉水景 、雕塑石廊。 D、右方景觀（西 方） 本案西 方是 二橋路（迎賓大道）、城西工業(yè)園 ， 視野較為開(kāi)闊，連綿起伏的青山，缺乏近景，遠(yuǎn)景有夢(mèng)幻般色彩。 ② 人文、歷史景觀 A、 公園等自然景觀 100 多畝的市政公園，是城市稀有的中央公園，綠色生態(tài)、休閑寫意 。 宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? 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