【文章內(nèi)容簡介】 服務經(jīng)濟 ： 在生產(chǎn)行為上強調(diào)分工及產(chǎn)品功能；消費行為則以服務為導向。 （九十年代以后） 體驗經(jīng)濟 ： 在生產(chǎn)行為上以提升服務為首，并以商品為道具；消費行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費者回憶的活動，并注重與商品的互動。 （未來發(fā)展趨勢） 改革開放前受社會生產(chǎn)力所限，上海商業(yè)的運作以定額定量商品供給為主要方式，基本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國營 的商店為主；而之后經(jīng)濟體制改革帶動了生產(chǎn)力的飛躍，眾多商品的上市，擴大了挑選余地，市場開始更多關(guān)注商品品質(zhì)和消費服務。 作為中國經(jīng)濟先驅(qū)的上海，在商業(yè)運營上也將與世界同步，消費理念的革命性更新將使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化， 傳統(tǒng)經(jīng)濟 所 注重產(chǎn)品的功能強大、外型美觀、價格優(yōu)勢將進化為 現(xiàn) 代經(jīng)濟關(guān)注的 從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗及思維認同 ，吸引 消費者的注意力，改變消費行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價值與空間。 而符合該理念的“體驗式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 經(jīng)濟”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟模式。 2. 商業(yè)規(guī)模 作為中國國際名牌最密集的城市，上海目前已 擁有 4 個黃金商圈、 50 條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、 4000 多個連鎖商業(yè)網(wǎng)點、 1800 個超市、 1100 個便利店和40 個大賣場，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當，商業(yè)市場相當繁榮。 上海 商業(yè)企業(yè)以加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費環(huán)境，擴大市場銷售。 2021 年上海商業(yè)零售額達 億元，比上年增長 ％ ，增長趨勢良好。 3. 商業(yè)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)， Market analysis 是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國的實際情況所做的經(jīng)營調(diào)整。 上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過程漫長， 受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。（如下圖） 根據(jù)國家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報告中主要涉及街鋪 商店 商場 百貨 銷品茂 連鎖百貨 超市 綜合型超市 專業(yè)型超市 聯(lián)鎖超市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 的是零售商業(yè)市場分析。 目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購物中心，以下我們對幾種主要業(yè)態(tài)進行簡要分析： ? 大型購物中心（ Shopping Mall） 城郊購物中心 地區(qū)性購物中 心 市中心購物中 心 社區(qū)購物中心 規(guī)模（平米） 22 萬以上 12 萬以上 525 萬 312 萬 擁有商店 60 家 2540 家 2060 家 1025 家 位置 城郊 城郊及其邊緣城市之間 市中心 住宅區(qū)或都市 中 輻射范圍 全市 以區(qū)域性為主 全市 以社區(qū)消費為 主 特點 以娛樂、餐飲、服務、休閑購物為一體的綜合性購物中心。 ? 大賣場（大型綜合超市 /倉儲商店） (Warehouse Store) 規(guī)模： 5000平方米至 2萬平方米 輻射范圍： 20萬人口或半徑 3公里商圈 特點： 中低檔次 、 會員制 、 自主的購物形式 ? 超市（ Super Market） 規(guī)模： 500平方米左右 輻射范 圍：每 1萬人 特點：連鎖性經(jīng)營，商品品種較豐富 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 便利店（ Convenience Store） 規(guī)模： 50100平方米 輻射范圍：約 3000人或 300米 特點： 經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨 、 統(tǒng)一門店標識， 多數(shù)為 24 小時營業(yè) ，連鎖經(jīng)營 ? 百貨店（ Department Store） 規(guī)模： 5000平方米左右 輻射范圍：半徑 5公里 特點： 規(guī)模大型化、組織集團化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸 ? 大型專業(yè)店（ Specialization Super Market） 規(guī)模： 2021平方米以上 輻射范圍：半徑 58公里 特點 ： 相對價格較低、專業(yè)服務、連鎖經(jīng)營 各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例 超市 聯(lián)華 各業(yè)態(tài)都有各自所針對的目標消費群 ,在做好細分市場 ,明確消費定 位的前 提下 ,各業(yè)態(tài)之間會互為補充 ,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu) . 便利店 好德 /羅森 大型綜合超市 家樂福 /歐尚 倉儲商店 麥德龍 專業(yè)店 亨得利鐘表店 大型專業(yè)店 永樂家電大賣場 專賣店 NIKE,ADIDAS 專賣店 百貨店 太平洋百貨 /第六百貨 大型購物中心 南方商城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 4. 商業(yè)物業(yè)的形態(tài) 隨著外資連鎖商家的不斷涌入， 2021 年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn) ，例如SHOPPING MALL、 OUTLET STORE(工廠直銷店 )、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會迅速升溫，成為市場的熱點。 ? 街鋪 “一鋪養(yǎng) 三 代 ”這就是街鋪的商業(yè)價值。 通常，街鋪的價格都是不菲的。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高， 從現(xiàn)狀上看 ,對投資 復式產(chǎn)權(quán)街鋪 的前景看好 ，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上，僅按一層計算，花一個商鋪的價錢買兩個商鋪的面積，實用率近 200%，從而有效地降低了投資及經(jīng)營的門檻，出租或自我經(jīng)營，可依市場經(jīng)營狀況靈活掌握，將投資風險降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金 、穩(wěn)收益，而且可使投資回報最大化，一鋪雙利。 ? 底商 作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設施的底商 ,正在成為 成為繼公寓和寫字樓之后個人房產(chǎn)投資的新寵 。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的 20%，且天然就有了一定的顧客源。如果開發(fā)商能夠因勢利導，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點對底商作出準確定位，就確保了底商的經(jīng)營具備一定的排他性 .。 無論是對投資者還是經(jīng)營者都減少了風險。反過來，低風險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風險，從而獲得雙贏局面。 ? 商場鋪（大商場、小商鋪） 商場鋪即是將大 型商場間隔成小面積的商鋪，形成大商場小商鋪的形態(tài)，對外有大商場的統(tǒng)一形象，對內(nèi)有小商鋪的靈活經(jīng)營，是目前市場上較為新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。買商場鋪要有風險意識，商場鋪一般售價較高。另外如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的話，商場鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對投資回報也會產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 生影響。因此統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理將是投資回報的重要保證。 第二部分 區(qū)域商用物業(yè)市場情況分析 黃浦區(qū)是 上海歷史最悠久的城區(qū) ,是 上海近代商業(yè)的發(fā)祥地 ,也是當今 上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域 。 2021 年 7 月上海市政府 將位于市中心的黃浦 、 南市 兩 區(qū) “ 撤二 建一 ” ，設立新的黃浦區(qū)， 以此為其確立了 特大型國際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū) 的目標定位。 兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢互補、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增強了區(qū)域的經(jīng)濟實力。 合并后 全區(qū)面積 共 平方公里，占全市面積的 %，其中陸地面積，水域面積 ；行政區(qū)劃為 9個街道共 190個居委會。至 2021年底，全區(qū)總?cè)丝跀?shù)為 。 區(qū)內(nèi)萬商云集、市場繁榮，為全國聞名的商貿(mào)旅游購物中心。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一 金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開設在此。南京路是蜚聲中外的 中華商業(yè)第一街 。 老 城隍廟 是 中外旅游者的觀光勝地 。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟的活躍和繁榮。 僅 2021 年，區(qū)屬商、飲、服銷售 (營業(yè) )就完成 302． 99 億元，同比增長 8． 6％；利潤完成 5． 82 億元，同比增長 30． 4％；增加值完成 31． 91 億元，同比增長 13． 8％；社會消費品零售總額完成 120 億元，同比增長 3． 3％。 【通海 ?中華城】 位于原南市區(qū)，因此在報告中將重點關(guān)注 該區(qū)域的商業(yè)市場，研究分析其未來發(fā)展前景。 一、 區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析 上海 的主要商圈以傳統(tǒng)的 “ 三街 ”( 南京路、淮海路、四川路 )和 “ 四城 ”( 徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城 )為代表。在“三街四城”中有近 30%左右的商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 圈分布在本區(qū)域內(nèi)，顯示了黃浦商業(yè)的強大實力。 以下我們重點分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展狀況： 1. 南京東路 南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。 1843 年上海開埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱 大馬路 。到了二十世紀三十年代， 十里洋場 的南京 路已是蜚聲中外 。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。 據(jù)不完全統(tǒng)計，到上海來的中外游客 80％以上都要到南京東路游覽，南京東路平時的日客流量為 80萬人以上，節(jié)假日高達 120200萬人，外地與外國的游客占 70％以上。南京東路有著強勁的輻射力與獨特的外向性。 ? 市場狀況分析 ? 老店名店多 市百一店和華聯(lián)商廈就是上個世紀三十年代的 先施、永安 等 當時國內(nèi)最摩登的大型商場和全國百貨業(yè)的魁首。 張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。 ? 品牌商廈集中 市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場都是大型商廈，每天吸引無數(shù) 的人流來商廈購物游玩。 ? 有時尚休閑步行街 南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。每天吸引上百萬的中外來客。 ? 臨近地鐵，出入方便 地鐵 2 號線貫穿南京路地下并在人民廣場和河南路設兩個站點 ，這為南京路商業(yè)街帶來了巨大的人流，同時 地鐵 2號線 有連接浦東的八伯伴商圈。 ? 中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌 南京路商家主要經(jīng)營中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營時尚，高檔的品牌。因此，南京路以國內(nèi)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購物。這也因此造成南京路的商鋪租金一般在 20~30 元 /平方米 /天。 比淮海路要低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 消費群體以非滬籍人士為主，人均消費低 商業(yè)街主力消費群體為境內(nèi)外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費額不超過 50元，整體水準較低。 ? 發(fā)展前景 市政府在 2021 年就聘請了知名的麥肯錫咨詢公司，對南京東路整體規(guī)劃提出方案，實施“三段式風格設計”， 重構(gòu)南京