【正文】 五、 區(qū)域商用物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景分析 1. 未來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)估 我們將區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的未來(lái)供應(yīng)分兩類進(jìn)行研究。 行、證券公司以及餐飲和娛樂(lè)行業(yè)。 ? 陸家浜路 陸家浜路 主要是調(diào)整目前的商業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展與周邊商務(wù)樓相關(guān)的行業(yè)如銀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。要將文廟與老西門連成一片，調(diào)整形成文化特色區(qū)。主要集中在中華路的東側(cè)。主要分布在中華路以西至西藏路兩側(cè)。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老西門商業(yè)中心為基礎(chǔ)，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，推進(jìn)商業(yè)設(shè)施開發(fā)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點(diǎn)，重點(diǎn)加強(qiáng)餐飲、娛樂(lè)、休閑設(shè)施以及規(guī)?；I(yè)化賣場(chǎng)的建設(shè)，發(fā)展專業(yè)店、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 5) 租金水平 ? 老西門 老西門目前的底層租金在 250 元 /M2/月，低于其他區(qū)級(jí)商業(yè)中心，估計(jì)隨著市政建設(shè)的完工和高檔住宅的建成，租金將有大幅的提高，預(yù)計(jì)將達(dá)到 450元 /M2/月以上。 ? 本案 中華路 — 董家渡地區(qū)由于地段的關(guān)系，人流量居末位。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 陸家浜路 陸家浜路則是滿足周邊中檔住宅小區(qū)和沿線商務(wù)樓內(nèi)的消費(fèi)，輻射直徑在三公里左右。 ? 陸家浜路 相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過(guò)，但 M8和 R4的出口相離較遠(yuǎn)，人流分散，不易形成規(guī)模效應(yīng)。 3. 區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)比分析 黃浦區(qū)地處市中心，文化歷史悠久，區(qū)內(nèi)舊房多、環(huán)境差、改造難度大。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2. 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的選取 根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的基本介紹 ， 我們將選擇若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。一些小面積可分割商鋪相對(duì)就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準(zhǔn)確，去化不錯(cuò)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 典型樓盤： 百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園 表 7 斜土路、國(guó)貨路以南典型樓盤基本情況 樓盤名稱 商業(yè)面積 （ M2） 商業(yè)類型 銷售單價(jià) （元 / M2） 租金 （元 / M2。 黃浦 E 品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產(chǎn)權(quán)式商鋪后，銷售一空，反映了市場(chǎng)對(duì)小面積商鋪的大量，同時(shí)售價(jià)也從先前的 7500元 /平方米（整體）上升至目前的均價(jià) 14000，利潤(rùn)空間翻倍。中小面積可分割商鋪銷售去化較快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 典型樓盤 ：黃浦眾鑫城、太陽(yáng)都市花園、新地苑、中華大街 表 5 復(fù)興東路以北典型樓盤基本情況 樓盤名稱 商業(yè)面積 （ M2） 商業(yè)類型 銷售單價(jià) 租金 （元 / M2。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對(duì)位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標(biāo)小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該條馬路靠復(fù)興東路段為老西門目前營(yíng)運(yùn)狀態(tài)最好的場(chǎng)所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服 務(wù)類商店，其定位中檔，普遍面積在 100M2左右，租金在 300元 /平方米 左右。 表 2董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比 性 質(zhì) 業(yè)態(tài)分布 所占數(shù)量百分比 西段 專業(yè)市場(chǎng)（董家渡面料市場(chǎng)） 40% 東段 服裝、鞋類 60% 35% 銀行、郵局、 10% 餐飲、超市、藥房、中介 15% ? 中華 路 中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。該市場(chǎng)以各類面料批發(fā)、零售和制作為一體，吸引了大量中外客戶。 本報(bào)告對(duì)區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)分兩種形式進(jìn)行分析，一種是 傳統(tǒng) 商業(yè)街 ，一種是 住宅配套商業(yè) (住宅底鋪 )。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)管理，大多分布在臨街店鋪和室內(nèi)市場(chǎng)，整體檔次較低，不符合現(xiàn)代化的商業(yè)規(guī)劃要求。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補(bǔ)充性商業(yè)結(jié)構(gòu)，得到政府的大力支持。 4. 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊 ? 市級(jí)商業(yè)中心整體經(jīng)營(yíng)狀況較好， 商業(yè) 密集， 經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu) 合理 ，形成特色各異的都市商業(yè)氛圍 ，在整個(gè)上海商業(yè) 市級(jí) 的份額上占據(jù)了半邊天，經(jīng)營(yíng)效應(yīng)也名列前茅，擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特色商店。 3. 區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來(lái)在全市具有領(lǐng)先地位 區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來(lái)在全市具有領(lǐng)先地位尤其南京路商業(yè)街，早于 1882 年首例使用電話。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二期改造將 長(zhǎng)達(dá) 8 年，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積將從原來(lái)的 10 萬(wàn)平方米擴(kuò)大到 20 萬(wàn)平方米 ，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的商業(yè)中心。 ? 發(fā)展前景 豫園商城作為上海特色的旅游購(gòu)物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風(fēng)貌群的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，地塊的發(fā)展受到了制約。 ? 市場(chǎng)狀況分析 ? 建筑特色 在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫棟，具有濃郁的民族韻味。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。清代時(shí)香火極其鼎盛，上海開埠后城隍廟及其周圍地區(qū)商賈云集，市場(chǎng)繁榮 。 東段依托外灘建筑群，展現(xiàn) “海上情懷 ”南京路東段的主體為外灘建筑群 ， 建成 充分體現(xiàn)海派特色的商務(wù)辦公和 都市休閑綜合區(qū) ； 中段圍繞世紀(jì)廣場(chǎng)，打造 “都市時(shí)尚 ”， 伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈也將進(jìn)行全面調(diào)整 符合 南京路商業(yè)結(jié)構(gòu)的深化和多元化 ； 西段 打造 新型綜合消費(fèi)圈，籌劃 “明日之約 ”，整合 新世界綜合消費(fèi)圈 （ 21 萬(wàn) M2）和 一百商城 （ 16 萬(wàn) M2）、新建 上海世貿(mào)國(guó)際廣場(chǎng) （商業(yè)為 6 萬(wàn) M2），將構(gòu)建成為市中心的商業(yè)航空母艦。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這也因此造成南京路的商鋪?zhàn)饨鹨话阍?20~30 元 /平方米 /天。每天吸引上百萬(wàn)的中外來(lái)客。 ? 市場(chǎng)狀況分析 ? 老店名店多 市百一店和華聯(lián)商廈就是上個(gè)世紀(jì)三十年代的 先施、永安 等 當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最摩登的大型商場(chǎng)和全國(guó)百貨業(yè)的魁首。到了二十世紀(jì)三十年代， 十里洋場(chǎng) 的南京 路已是蜚聲中外 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 一、 區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析 上海 的主要商圈以傳統(tǒng)的 “ 三街 ”( 南京路、淮海路、四川路 )和 “ 四城 ”( 徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城 )為代表。 老 城隍廟 是 中外旅游者的觀光勝地 。至 2021年底，全區(qū)總?cè)丝跀?shù)為 。 第二部分 區(qū)域商用物業(yè)市場(chǎng)情況分析 黃浦區(qū)是 上海歷史最悠久的城區(qū) ,是 上海近代商業(yè)的發(fā)祥地 ,也是當(dāng)今 上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 商場(chǎng)鋪（大商場(chǎng)、小商鋪） 商場(chǎng)鋪即是將大 型商場(chǎng)間隔成小面積的商鋪，形成大商場(chǎng)小商鋪的形態(tài)，對(duì)外有大商場(chǎng)的統(tǒng)一形象，對(duì)內(nèi)有小商鋪的靈活經(jīng)營(yíng)，是目前市場(chǎng)上較為新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過(guò)所配套物業(yè)的 20%，且天然就有了一定的顧客源。 ? 街鋪 “一鋪養(yǎng) 三 代 ”這就是街鋪的商業(yè)價(jià)值。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過(guò)程漫長(zhǎng)， 受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。 2. 商業(yè)規(guī)模 作為中國(guó)國(guó)際名牌最密集的城市，上海目前已 擁有 4 個(gè)黃金商圈、 50 條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、 4000 多個(gè)連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、 1800 個(gè)超市、 1100 個(gè)便利店和40 個(gè)大賣場(chǎng)，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當(dāng)，商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)繁榮。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 （九十年代以后） 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) ： 在生產(chǎn)行為上以提升服務(wù)為首，并以商品為道具；消費(fèi)行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費(fèi)者回憶的活動(dòng)，并注重與商品的互動(dòng)。 1. 商業(yè)市場(chǎng)的演化 商業(yè)市場(chǎng) 的 進(jìn)化 過(guò)程隨著消費(fèi)型態(tài)的改變，已從過(guò)去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變至 “體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì) ”時(shí)代 (Experience Economy)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 專業(yè)街 結(jié)合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時(shí)符合現(xiàn)代化消費(fèi)的商業(yè)專業(yè)街。 上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級(jí)劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團(tuán)化的發(fā)展趨勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。加快調(diào)整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設(shè)具有休閑、觀光旅游、航運(yùn)交易、國(guó)際客運(yùn)等功能的城市景觀帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。軌道沿線的房產(chǎn)將興起新一輪建設(shè)高潮。 建成明珠線二期、磁懸浮列車示范運(yùn)營(yíng)線工程等 200 公里左右軌道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和若干射線組成的軌道交通網(wǎng)。 四、 政府未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃 1. 城市發(fā)展規(guī)劃 根據(jù) “十五 ”發(fā)展規(guī)劃，上海 確立了 以 “一城九鎮(zhèn) ”為 開發(fā)重點(diǎn)， 大力發(fā)展軌道交通，建立 城鄉(xiāng)一體化的空間發(fā)展戰(zhàn)略，打破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線等傳統(tǒng)界限，引入全新的時(shí)空理念，把上海 6341 平方公里的空間作為一個(gè)總體來(lái)考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4. 家庭結(jié)構(gòu) 傳統(tǒng)大家庭的居住模式，在六七十年代占主導(dǎo)地位，這主要是傳統(tǒng)價(jià)值觀念引導(dǎo)和政府提倡生育，在特定時(shí)期得到大多數(shù)人的認(rèn)可。 02021040000大學(xué)及以上 大專及以上 高中（含中專） 初中文化每 10 萬(wàn)中受教育比例變化圖 ( 單位 : 人 )第四次普查第五次普查 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2021年上海各級(jí)各類學(xué)校在校學(xué)生 萬(wàn)人， 每萬(wàn)人中接受過(guò)大學(xué)教育的為 1264 人 ， 人口的文化素質(zhì)在全國(guó)僅次于北京，居第二位。 大力發(fā)展軌道交通，加快配套建設(shè)，將 城市人口居住郊區(qū)化 發(fā)展 成為一種人口流向的 新潮流，郊區(qū)商業(yè)未來(lái)前景開闊。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2021 年將有 1000 萬(wàn)人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在 1300 萬(wàn) 左右，對(duì)消費(fèi)零售市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布和設(shè)置需 具有前瞻性 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。這部分群體由于收入相對(duì)較高，同時(shí)又少有家庭生活的羈絆，因此他們的收入大部分用于休閑、娛樂(lè)、投資與消費(fèi)，并且不斷尋求更新奇的消費(fèi)途徑，這部分群體稱得上是上海城市消費(fèi)的生力軍。 人口的負(fù)增長(zhǎng)，一方面是由于中國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持實(shí) 行 “計(jì)劃生育” 國(guó)策，控制了人口的增長(zhǎng)速度，并取得了成效；另一方面是因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市居民開始注重“優(yōu)生優(yōu)育 ”以及自身價(jià)值的體現(xiàn)，這進(jìn)一步提高了人口質(zhì)量，減少了人口數(shù)量，社會(huì)的文明程度進(jìn)一步提高。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 隨著金融產(chǎn)品的日益豐富、信貸消費(fèi)（尤其是購(gòu)房）的日益普及，人們逐漸接受先進(jìn)的投資理財(cái)觀念， 選擇多種方式進(jìn)行投資，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收入；這又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，繁榮了經(jīng)濟(jì)，繁榮了市場(chǎng)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。企業(yè)必須從單純的產(chǎn)品供給者，轉(zhuǎn)化為蘊(yùn)涵品質(zhì)服務(wù)的高附加值產(chǎn)品的提供者。 1 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 0 單位 : 元1995 2021 2021上海近年居民消費(fèi)支出分析食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通信教育文化娛樂(lè)服務(wù)居住雜項(xiàng)商品和服務(wù) 資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也充分驗(yàn)證了這個(gè)規(guī)律。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)