【文章內(nèi)容簡介】 程建設期 3 年 可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 9 第二章 新民市拆遷安置項目分析 一、十一五期間拆遷安置項目建設成果 “十一五”期間，堅持重點區(qū)域和沿邊沿線優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略。經(jīng)過五年的努力，初步形成了以新民新城、胡臺新城為重點區(qū)域和 10 30 101 線為軸線的二、三產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)展空間進一步拓展和優(yōu)化。 一期總規(guī)劃面積 52 平 方公里，由老城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)構(gòu)成，老城區(qū)改造步伐加快，基礎設施逐漸完善，商貿(mào)、金融、文化功能區(qū)初步形成，城市功能不斷提升。 新民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，建成區(qū)面積達 10 平方公里。五年累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中基礎設施投資 億元，新建道路17 公里，綠化面積 28 萬平方米，實現(xiàn)了“七通一平”。 總結(jié)“十一五”時期，我們始終認真貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持“發(fā)展、富民、平安、生態(tài)”四大理念，取得了寶貴經(jīng)驗，為“十二五”時期全面發(fā)展奠定了堅實基礎。 抓拆遷安置就是抓民生， 徹底解決人均住房面積 10 平方米以下家庭的住房問 題，難度很大、任務繁重，給拆遷安置工作帶來了相當?shù)睦щy和挑戰(zhàn)。拆遷、土地、資金，一系列問題都需要破解。但不管遇到多大的困難，改善民生、特別是拆遷安置的投入可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 10 只增不減、標準只高不低、范圍只擴不縮、速度只升不降。 群眾利益無小事，堅持以人為本、執(zhí)政為民不能僅局限于理念，如何落實就要從群眾看得見、摸得著、感受得到的細微之處著手，越是關(guān)鍵時期，越是困難的情況下，越要按照中央保增長、保民生、保穩(wěn)定的總要求，高度重視和切實做好民生改善和保障工作。 二、建設項目市場分析 安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶 ， 也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。它體現(xiàn)了政府被拆遷人的關(guān)愛，一方面國家大力支持并規(guī)范拆遷安置住房建設的各項政策，為住宅建設發(fā)展展示了廣闊的空間，為被拆遷人通過購買高品質(zhì)的拆遷安置住房來提高生活質(zhì)量增強了信心。另一方面，本項目屬定向開發(fā)建設項目，安置房屋銷售對象為我市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因舊區(qū)成片改造、政府投資項目的建設及政府實施土地收購、儲備而被拆遷的農(nóng)民或居民。 建設拆遷安置小區(qū)是新民市政府為民辦實事的重大項目。為加快新民市市城市建設步伐，保障被拆遷人的居住條 件 。 據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，本項目可滿足新民市部分被拆遷人的安置住房需求。 落實科學發(fā)展觀要求，促進經(jīng)濟、社會、資源環(huán)境和諧發(fā)展，可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 11 促進農(nóng)村與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，全面實現(xiàn)小康社會目標；充分發(fā)揮新民的區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，加強區(qū)域協(xié)作，完善基礎設施配套，大力發(fā)展新型工業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，創(chuàng)造良好的人居生態(tài)環(huán)境，將新民建設成為遼寧中部重要的現(xiàn)代化工業(yè)城市、沈陽都市區(qū)西部的中心城市和中國北方生態(tài)宜居城市。 積極支持國家戰(zhàn)略，從定位、產(chǎn)業(yè)、規(guī)模、空間與生態(tài)等層面加強新民主城區(qū)與胡臺新城的協(xié)同發(fā)展。以區(qū)域協(xié)同發(fā)展與雙城（新民主城區(qū)、胡臺新城） 聯(lián)動發(fā)展為主要的行動綱領，構(gòu)思新民的未來發(fā)展藍圖。 三、拆遷補償政策 本項目具體實施措施如下： 住宅房屋拆遷補償： （ 1） 被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 （ 2） 實行貨幣補償?shù)模泿叛a償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場估價確定。拆遷當事人協(xié)商一致的，依照其約定。 （ 3） 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照“拆一還一”，結(jié)算結(jié)構(gòu)差價的方式執(zhí)行 ， 由被拆遷人按照被拆遷房屋重置價格結(jié)合成新與產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋建安成本結(jié)算差價。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋根據(jù)被拆遷住宅房屋的建筑面積，就近上靠 標可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 12 準安置戶型。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋戶型設計應當符合實際需要，產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置戶型設計標準為：兩室建筑面積為 50、 60、 70 平方米；同時設置保障戶型一室，設計標準為建筑面積 40 平方米。 被拆遷房屋建筑面積在 70平方米以下的部分，免交結(jié)構(gòu)差價。超出被拆遷房屋建筑面積，就近上靠產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置戶型內(nèi)的部分，可以按照綜合建設成本交納購房款。被拆遷人要求超過標準戶型建筑面積安置房屋的，超出標準戶型之外的部分按照商品房屋銷售價格交納購房款。 住宅房屋拆遷保障 （ 1） 被拆遷住宅房屋家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準，總建 筑面積不足 40 平方米 （ 含 40 平方米 ） ，因家庭經(jīng)濟困難無力全額交納上靠建筑面積 50平方米標準戶型超面積購房款的，可以安置到建筑面積 40 平方米的保障戶型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交納上靠建筑面積 40平方米保障戶型超面積購房款；也可以暫按成本租金標準承租保障戶型超出被拆遷房屋面積的部分，待被拆遷人經(jīng)濟條件改善后，補交購房款，變更產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。 （ 2） 家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準。 （ 3） 對持有《城市居民最低生活保障證》的被拆遷人或者公有住宅房屋承租人，給予 2 萬元照顧；對在《城市居民最低生活保障 證》中登記并持有《中華人民共和國殘疾人證》的殘疾人，可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 13 給予 1 萬元照顧。 （ 4） 具有經(jīng)濟適用住房購買或者貨幣補貼資格，以及具有廉租住房保障資格的被拆遷家庭，按照本政策進行補償安置后，經(jīng)申請重新核定，仍具有經(jīng)濟適用住房購買或者貨幣補貼資格以及廉租住房保障資格的，可以按照有關(guān)規(guī)定直接享受經(jīng)濟適用住房或者廉租住房政策。 非住宅房屋拆遷補償 關(guān)于無證照房屋的處理： （ 1） 對于經(jīng)市城市規(guī)劃部門認定為違法建筑，或者提供虛假房屋證照獲取利益的房屋所有人，由規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、公安等部門依法查處，不予補償。對涉及出具虛 假房屋證照的人員，由紀檢監(jiān)察、公安等部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。 （ 2） 對于無證照房屋的拆遷，房屋使用人能夠積極支持拆遷工作，且同時具備下列條件的，給予救助補貼： 1） 具有拆遷范圍內(nèi) 新民市 常住戶口； 2） 家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準； 3） 房屋具備居住條件和使用功能； 4） 長期在此居住且無其他住房。 （ 3） 對符合救助補貼條件且具有經(jīng)濟適用住房或者廉租住房保障資格的，可以直接享受經(jīng)濟適用住房或者廉租住房政策。 可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 14 （ 4） 對不符合救助補貼條件但積極支持拆遷工作 ，并在規(guī)定期限內(nèi)拆除違法建筑的，可給予適當補貼。 （ 5） 對未取得房屋所有權(quán)證，但同時具有土地、規(guī)劃等能夠證明房屋來源合法手續(xù)的，由規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)住宅、監(jiān)察等部門組成聯(lián)合復查組，對審批手續(xù)的真實性、合法性進行確認無誤后，參照有房屋所有權(quán)證房屋給予補償；由于歷史原因造成手續(xù)不全的被拆遷房屋，由聯(lián)合復查組進行確認后，參照有房屋所有權(quán)證房屋給予合理補償。 （ 6） 補貼標準由各區(qū)政府根據(jù)實際情況自行制定。對無證照房屋的處理，應當進行公示。 其他相關(guān)規(guī)定 （ 1） 符合房改政策但未實施房改的被拆遷住宅房屋，原則上先行房 改，房屋承租人支付房改費用后，拆遷人應對房屋承租人按房屋所有權(quán)人的標準依法進行補償安置。 （ 2） 被拆遷人按照綜合建設成本或建安成本交納購房款的房屋面積，比照經(jīng)濟適用住房辦理產(chǎn)權(quán)；被拆遷人要求按照商品房銷售價格交納上靠面積購房款的，辦理商品房產(chǎn)權(quán)。 （ 3） 被拆遷人 （ 含房屋承租人、使用人 ） 只能享受一次拆遷優(yōu)惠。 （ 4） 在 拆遷安置房的建設過程 中，對積極配合拆遷改造工作的被拆遷人或者被拆遷房屋承租人，適當給予獎勵，獎勵標準由可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 15 拆遷所在區(qū)政府自行制定。 （ 5） 對于個別被拆遷居民提出不合理要求拒不搬遷，影響絕大多數(shù)被拆遷 改造居民利益的，應當依法實施強制拆遷。 可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 16 第三章 工程選址 一、地理位置 本項目建設地點位于 教師新村東側(cè) ，項目總用地面積 平方米 。 二、新民市概況 新民市為沈陽市下轄的唯一縣級市，地處遼寧省中部，東連沈陽市新城子區(qū)、于洪區(qū)，南臨遼中縣，西與錦州市黑山縣接壤，北靠彰武縣、法庫縣，西北一角與阜新縣毗連。地理坐標為東經(jīng) 122176。 43′ —123176。 20′北緯 41176。 43′ — 42176。 17′ 。全市土地面積 平方公里，占沈陽市土地面積的 %。距東北中心城市遼寧省省會沈陽市僅 60 公里。 至 2020 年底，新民市轄 11 建制鎮(zhèn)、 13 個鄉(xiāng)和 5 個街道辦事處。新民市建成區(qū)由東城、遼濱、西城、新柳、新城 5 個街道辦事處構(gòu)成。 新民市歷史悠久，據(jù)新民境內(nèi)高臺子新石器時期文化遺址測定，早在 6000 年前新民地區(qū)就有人類活動。從戰(zhàn)國開始有建置記載。 公元 1682 年 (康熙二十一年 )奉天府在巨流河設巡檢司。乾隆初年巡檢司移駐新民屯。 1813 年（清嘉慶十八年）設新民廳，屬奉天府，轄區(qū)范圍今沈陽市西部地區(qū)及黑山縣西部地區(qū)。 1902 年（光緒二十八年）將新民廳改為新民府，轄今黑山、彰武兩縣。 1913 年（民國 2 年）可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 17 撤消新民府、建立 新民縣，并在新民屯設鎮(zhèn)。偽滿時期，在新民鎮(zhèn)設新民公署。 1929 年 (民國 18 年 )奉天省改稱遼寧省，新民屬遼寧省。 1948 年 10 月 29 日，新民全境解放，建立新民縣人民政府，歸屬遼北省。 1949 年 4 月，遼北、遼西兩省合并為遼西省，新民縣改屬遼西省。1954 年遼東、遼西兩省合并為遼寧省，新民縣歸屬遼寧省。 1955 年 1月，新民縣劃歸遼寧省遼陽專區(qū)。 1958 年末新民縣劃歸沈陽市。 1964年劃歸沈陽專署。 1970 年 1 月由省管縣劃歸沈陽市管縣。新民縣 1993年 6 月 14 日撤縣設市（縣級）。新民鎮(zhèn)撤消變?yōu)槭袇^(qū)。 新民市是遼寧 省沈陽市所轄的縣級市，區(qū)域面積 3318 平方公里，地處遼寧省中部、沈陽市西部，距省會沈陽 60 公里，是一座集區(qū)位、交通、資源、能源、通訊、市場等優(yōu)勢于一體的新興城市。近年來，先后獲得全國企業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最佳城市、中國最具投資潛力中小城市 20強、中國特色魅力城市 200 強、全國民營企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最具吸引力城市、國家農(nóng)業(yè)標準化示范區(qū)、全國糧食生產(chǎn)先進縣標兵和中國優(yōu)質(zhì)蔬菜基地重點縣（市 ） 全國新型農(nóng)村合作醫(yī)療示范縣（市 ） 中國綠色名縣、中國西瓜第一縣、 2020 全國縣域經(jīng)濟與縣域基本競爭力百強縣（市 ）2020 年度中國最具投資潛力中 小城市百強縣、全省“一縣一業(yè)”示范縣、全國縣域經(jīng)濟與縣域基本競爭力百強縣（市 ） 等多項榮譽稱號，順利通過國家生態(tài)市考核驗收。 新民地勢平坦，絕大部分為遼河沖擊平原，遼河、柳河、繞陽河、養(yǎng)息牧河、秀水河、蒲河等 6 條河流在境內(nèi)通過，地下水資源量 可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 18 億立方米，城市日供水能力 10 萬噸。有林地 100 萬畝。地下石油儲量3 億多噸，天然氣儲量 億立方米。新民交通便利迅捷，是沈陽西部交通樞紐，境內(nèi)有沈通、遼寧中部環(huán)線 2 條高速公路和 10 30 10沈阜、丹霞、沈環(huán)等 6 條國省級公路及京哈、高新 2 條鐵路。 沈陽地鐵一號線計劃向新民延伸，全長 公里，預計“十二五”期間內(nèi)建成通車。 三、地理特征 新民市為遼河沖積平原。地勢由西北向東南緩慢傾斜，北部邊界一帶海拔在 50 米以上，向南逐漸降低，最低點在金五臺子鄉(xiāng)南部一角海拔 19米。依地勢把全境分為各具不同特點的四個地區(qū)：一是北部低丘區(qū)，海拔 3555 米；二是遼河以東平原區(qū)，為沖積平原，海拔 2249 米；三是柳繞沙堿區(qū)，為沖積傾斜平原，海拔 3062米；四是遼繞低洼區(qū)，為繞陽、遼、柳河沖積平原，地面以細粉砂為主。 新民市屬溫帶半濕 潤大陸性季風氣候，年平均氣溫 ℃ ，歷年最低氣溫 — 12℃，最高氣溫 ℃ 。無霜期 160 天。全年日照總數(shù)為 小時。年平均降雨量 608 毫米，蒸發(fā)量為 1743毫米。優(yōu)越的自然條件，適宜發(fā)展多種產(chǎn)業(yè)，對各種生物的生長發(fā)育極為有利，尤其適合水稻、玉米、大豆等作物的生長發(fā)育。 新民境內(nèi)有遼河、柳河、繞陽河、養(yǎng)息牧河、秀水河和蒲河可 行 性 研 究 報 告 海南省咨詢投資有限公司 19 等六條河流，河流總長度 公里。水資源豐富，年均徑流量為 億立方米。地下水資源總量為 億立方米。為新民市及沈陽市的城市建設發(fā)展提供了可靠的保證。 新民市土地 總