【文章內(nèi)容簡介】 程建設(shè)期 3 年 可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 9 第二章 新民市拆遷安置項(xiàng)目分析 一、十一五期間拆遷安置項(xiàng)目建設(shè)成果 “十一五”期間，堅(jiān)持重點(diǎn)區(qū)域和沿邊沿線優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略。經(jīng)過五年的努力，初步形成了以新民新城、胡臺新城為重點(diǎn)區(qū)域和 10 30 101 線為軸線的二、三產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)展空間進(jìn)一步拓展和優(yōu)化。 一期總規(guī)劃面積 52 平 方公里，由老城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)構(gòu)成，老城區(qū)改造步伐加快，基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，商貿(mào)、金融、文化功能區(qū)初步形成，城市功能不斷提升。 新民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，建成區(qū)面積達(dá) 10 平方公里。五年累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，新建道路17 公里，綠化面積 28 萬平方米，實(shí)現(xiàn)了“七通一平”。 總結(jié)“十一五”時(shí)期，我們始終認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持“發(fā)展、富民、平安、生態(tài)”四大理念，取得了寶貴經(jīng)驗(yàn)，為“十二五”時(shí)期全面發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 抓拆遷安置就是抓民生， 徹底解決人均住房面積 10 平方米以下家庭的住房問 題，難度很大、任務(wù)繁重，給拆遷安置工作帶來了相當(dāng)?shù)睦щy和挑戰(zhàn)。拆遷、土地、資金，一系列問題都需要破解。但不管遇到多大的困難，改善民生、特別是拆遷安置的投入可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 10 只增不減、標(biāo)準(zhǔn)只高不低、范圍只擴(kuò)不縮、速度只升不降。 群眾利益無小事，堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民不能僅局限于理念，如何落實(shí)就要從群眾看得見、摸得著、感受得到的細(xì)微之處著手，越是關(guān)鍵時(shí)期，越是困難的情況下，越要按照中央保增長、保民生、保穩(wěn)定的總要求，高度重視和切實(shí)做好民生改善和保障工作。 二、建設(shè)項(xiàng)目市場分析 安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶 ， 也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。它體現(xiàn)了政府被拆遷人的關(guān)愛，一方面國家大力支持并規(guī)范拆遷安置住房建設(shè)的各項(xiàng)政策，為住宅建設(shè)發(fā)展展示了廣闊的空間，為被拆遷人通過購買高品質(zhì)的拆遷安置住房來提高生活質(zhì)量增強(qiáng)了信心。另一方面，本項(xiàng)目屬定向開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，安置房屋銷售對象為我市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因舊區(qū)成片改造、政府投資項(xiàng)目的建設(shè)及政府實(shí)施土地收購、儲備而被拆遷的農(nóng)民或居民。 建設(shè)拆遷安置小區(qū)是新民市政府為民辦實(shí)事的重大項(xiàng)目。為加快新民市市城市建設(shè)步伐，保障被拆遷人的居住條 件 。 據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目可滿足新民市部分被拆遷人的安置住房需求。 落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會、資源環(huán)境和諧發(fā)展，可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 11 促進(jìn)農(nóng)村與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，全面實(shí)現(xiàn)小康社會目標(biāo)；充分發(fā)揮新民的區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，加強(qiáng)區(qū)域協(xié)作，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，大力發(fā)展新型工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，創(chuàng)造良好的人居生態(tài)環(huán)境，將新民建設(shè)成為遼寧中部重要的現(xiàn)代化工業(yè)城市、沈陽都市區(qū)西部的中心城市和中國北方生態(tài)宜居城市。 積極支持國家戰(zhàn)略，從定位、產(chǎn)業(yè)、規(guī)模、空間與生態(tài)等層面加強(qiáng)新民主城區(qū)與胡臺新城的協(xié)同發(fā)展。以區(qū)域協(xié)同發(fā)展與雙城（新民主城區(qū)、胡臺新城） 聯(lián)動發(fā)展為主要的行動綱領(lǐng)，構(gòu)思新民的未來發(fā)展藍(lán)圖。 三、拆遷補(bǔ)償政策 本項(xiàng)目具體實(shí)施措施如下： 住宅房屋拆遷補(bǔ)償： （ 1） 被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 （ 2） 實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場估價(jià)確定。拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致的，依照其約定。 （ 3） 實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照“拆一還一”，結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)的方式執(zhí)行 ， 由被拆遷人按照被拆遷房屋重置價(jià)格結(jié)合成新與產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋建安成本結(jié)算差價(jià)。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋根據(jù)被拆遷住宅房屋的建筑面積，就近上靠 標(biāo)可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 12 準(zhǔn)安置戶型。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋戶型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符合實(shí)際需要，產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為：兩室建筑面積為 50、 60、 70 平方米；同時(shí)設(shè)置保障戶型一室，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 40 平方米。 被拆遷房屋建筑面積在 70平方米以下的部分，免交結(jié)構(gòu)差價(jià)。超出被拆遷房屋建筑面積，就近上靠產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置戶型內(nèi)的部分，可以按照綜合建設(shè)成本交納購房款。被拆遷人要求超過標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積安置房屋的，超出標(biāo)準(zhǔn)戶型之外的部分按照商品房屋銷售價(jià)格交納購房款。 住宅房屋拆遷保障 （ 1） 被拆遷住宅房屋家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，總建 筑面積不足 40 平方米 （ 含 40 平方米 ） ，因家庭經(jīng)濟(jì)困難無力全額交納上靠建筑面積 50平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型超面積購房款的，可以安置到建筑面積 40 平方米的保障戶型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交納上靠建筑面積 40平方米保障戶型超面積購房款；也可以暫按成本租金標(biāo)準(zhǔn)承租保障戶型超出被拆遷房屋面積的部分，待被拆遷人經(jīng)濟(jì)條件改善后，補(bǔ)交購房款，變更產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。 （ 2） 家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3） 對持有《城市居民最低生活保障證》的被拆遷人或者公有住宅房屋承租人，給予 2 萬元照顧；對在《城市居民最低生活保障 證》中登記并持有《中華人民共和國殘疾人證》的殘疾人，可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 13 給予 1 萬元照顧。 （ 4） 具有經(jīng)濟(jì)適用住房購買或者貨幣補(bǔ)貼資格，以及具有廉租住房保障資格的被拆遷家庭，按照本政策進(jìn)行補(bǔ)償安置后，經(jīng)申請重新核定，仍具有經(jīng)濟(jì)適用住房購買或者貨幣補(bǔ)貼資格以及廉租住房保障資格的，可以按照有關(guān)規(guī)定直接享受經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租住房政策。 非住宅房屋拆遷補(bǔ)償 關(guān)于無證照房屋的處理： （ 1） 對于經(jīng)市城市規(guī)劃部門認(rèn)定為違法建筑，或者提供虛假房屋證照獲取利益的房屋所有人，由規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、公安等部門依法查處，不予補(bǔ)償。對涉及出具虛 假房屋證照的人員，由紀(jì)檢監(jiān)察、公安等部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。 （ 2） 對于無證照房屋的拆遷，房屋使用人能夠積極支持拆遷工作，且同時(shí)具備下列條件的，給予救助補(bǔ)貼： 1） 具有拆遷范圍內(nèi) 新民市 常住戶口； 2） 家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標(biāo)準(zhǔn)； 3） 房屋具備居住條件和使用功能； 4） 長期在此居住且無其他住房。 （ 3） 對符合救助補(bǔ)貼條件且具有經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租住房保障資格的，可以直接享受經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租住房政策。 可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 14 （ 4） 對不符合救助補(bǔ)貼條件但積極支持拆遷工作 ，并在規(guī)定期限內(nèi)拆除違法建筑的，可給予適當(dāng)補(bǔ)貼。 （ 5） 對未取得房屋所有權(quán)證，但同時(shí)具有土地、規(guī)劃等能夠證明房屋來源合法手續(xù)的，由規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)住宅、監(jiān)察等部門組成聯(lián)合復(fù)查組，對審批手續(xù)的真實(shí)性、合法性進(jìn)行確認(rèn)無誤后，參照有房屋所有權(quán)證房屋給予補(bǔ)償；由于歷史原因造成手續(xù)不全的被拆遷房屋，由聯(lián)合復(fù)查組進(jìn)行確認(rèn)后，參照有房屋所有權(quán)證房屋給予合理補(bǔ)償。 （ 6） 補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況自行制定。對無證照房屋的處理，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。 其他相關(guān)規(guī)定 （ 1） 符合房改政策但未實(shí)施房改的被拆遷住宅房屋，原則上先行房 改，房屋承租人支付房改費(fèi)用后，拆遷人應(yīng)對房屋承租人按房屋所有權(quán)人的標(biāo)準(zhǔn)依法進(jìn)行補(bǔ)償安置。 （ 2） 被拆遷人按照綜合建設(shè)成本或建安成本交納購房款的房屋面積，比照經(jīng)濟(jì)適用住房辦理產(chǎn)權(quán)；被拆遷人要求按照商品房銷售價(jià)格交納上靠面積購房款的，辦理商品房產(chǎn)權(quán)。 （ 3） 被拆遷人 （ 含房屋承租人、使用人 ） 只能享受一次拆遷優(yōu)惠。 （ 4） 在 拆遷安置房的建設(shè)過程 中，對積極配合拆遷改造工作的被拆遷人或者被拆遷房屋承租人，適當(dāng)給予獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)由可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 15 拆遷所在區(qū)政府自行制定。 （ 5） 對于個(gè)別被拆遷居民提出不合理要求拒不搬遷，影響絕大多數(shù)被拆遷 改造居民利益的，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷。 可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 16 第三章 工程選址 一、地理位置 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 教師新村東側(cè) ，項(xiàng)目總用地面積 平方米 。 二、新民市概況 新民市為沈陽市下轄的唯一縣級市，地處遼寧省中部，東連沈陽市新城子區(qū)、于洪區(qū)，南臨遼中縣，西與錦州市黑山縣接壤，北靠彰武縣、法庫縣，西北一角與阜新縣毗連。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 122176。 43′ —123176。 20′北緯 41176。 43′ — 42176。 17′ 。全市土地面積 平方公里，占沈陽市土地面積的 %。距東北中心城市遼寧省省會沈陽市僅 60 公里。 至 2020 年底，新民市轄 11 建制鎮(zhèn)、 13 個(gè)鄉(xiāng)和 5 個(gè)街道辦事處。新民市建成區(qū)由東城、遼濱、西城、新柳、新城 5 個(gè)街道辦事處構(gòu)成。 新民市歷史悠久，據(jù)新民境內(nèi)高臺子新石器時(shí)期文化遺址測定，早在 6000 年前新民地區(qū)就有人類活動。從戰(zhàn)國開始有建置記載。 公元 1682 年 (康熙二十一年 )奉天府在巨流河設(shè)巡檢司。乾隆初年巡檢司移駐新民屯。 1813 年（清嘉慶十八年）設(shè)新民廳，屬奉天府，轄區(qū)范圍今沈陽市西部地區(qū)及黑山縣西部地區(qū)。 1902 年（光緒二十八年）將新民廳改為新民府，轄今黑山、彰武兩縣。 1913 年（民國 2 年）可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 17 撤消新民府、建立 新民縣，并在新民屯設(shè)鎮(zhèn)。偽滿時(shí)期，在新民鎮(zhèn)設(shè)新民公署。 1929 年 (民國 18 年 )奉天省改稱遼寧省，新民屬遼寧省。 1948 年 10 月 29 日，新民全境解放，建立新民縣人民政府，歸屬遼北省。 1949 年 4 月，遼北、遼西兩省合并為遼西省，新民縣改屬遼西省。1954 年遼東、遼西兩省合并為遼寧省，新民縣歸屬遼寧省。 1955 年 1月，新民縣劃歸遼寧省遼陽專區(qū)。 1958 年末新民縣劃歸沈陽市。 1964年劃歸沈陽專署。 1970 年 1 月由省管縣劃歸沈陽市管縣。新民縣 1993年 6 月 14 日撤縣設(shè)市（縣級）。新民鎮(zhèn)撤消變?yōu)槭袇^(qū)。 新民市是遼寧 省沈陽市所轄的縣級市，區(qū)域面積 3318 平方公里，地處遼寧省中部、沈陽市西部，距省會沈陽 60 公里，是一座集區(qū)位、交通、資源、能源、通訊、市場等優(yōu)勢于一體的新興城市。近年來，先后獲得全國企業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最佳城市、中國最具投資潛力中小城市 20強(qiáng)、中國特色魅力城市 200 強(qiáng)、全國民營企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最具吸引力城市、國家農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)、全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣標(biāo)兵和中國優(yōu)質(zhì)蔬菜基地重點(diǎn)縣（市 ） 全國新型農(nóng)村合作醫(yī)療示范縣（市 ） 中國綠色名縣、中國西瓜第一縣、 2020 全國縣域經(jīng)濟(jì)與縣域基本競爭力百強(qiáng)縣（市 ）2020 年度中國最具投資潛力中 小城市百強(qiáng)縣、全省“一縣一業(yè)”示范縣、全國縣域經(jīng)濟(jì)與縣域基本競爭力百強(qiáng)縣（市 ） 等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號，順利通過國家生態(tài)市考核驗(yàn)收。 新民地勢平坦，絕大部分為遼河沖擊平原，遼河、柳河、繞陽河、養(yǎng)息牧河、秀水河、蒲河等 6 條河流在境內(nèi)通過，地下水資源量 可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 18 億立方米，城市日供水能力 10 萬噸。有林地 100 萬畝。地下石油儲量3 億多噸，天然氣儲量 億立方米。新民交通便利迅捷，是沈陽西部交通樞紐，境內(nèi)有沈通、遼寧中部環(huán)線 2 條高速公路和 10 30 10沈阜、丹霞、沈環(huán)等 6 條國省級公路及京哈、高新 2 條鐵路。 沈陽地鐵一號線計(jì)劃向新民延伸，全長 公里，預(yù)計(jì)“十二五”期間內(nèi)建成通車。 三、地理特征 新民市為遼河沖積平原。地勢由西北向東南緩慢傾斜，北部邊界一帶海拔在 50 米以上，向南逐漸降低，最低點(diǎn)在金五臺子鄉(xiāng)南部一角海拔 19米。依地勢把全境分為各具不同特點(diǎn)的四個(gè)地區(qū)：一是北部低丘區(qū)，海拔 3555 米；二是遼河以東平原區(qū)，為沖積平原，海拔 2249 米；三是柳繞沙堿區(qū)，為沖積傾斜平原，海拔 3062米；四是遼繞低洼區(qū)，為繞陽、遼、柳河沖積平原，地面以細(xì)粉砂為主。 新民市屬溫帶半濕 潤大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫 ℃ ，歷年最低氣溫 — 12℃，最高氣溫 ℃ 。無霜期 160 天。全年日照總數(shù)為 小時(shí)。年平均降雨量 608 毫米，蒸發(fā)量為 1743毫米。優(yōu)越的自然條件，適宜發(fā)展多種產(chǎn)業(yè)，對各種生物的生長發(fā)育極為有利，尤其適合水稻、玉米、大豆等作物的生長發(fā)育。 新民境內(nèi)有遼河、柳河、繞陽河、養(yǎng)息牧河、秀水河和蒲河可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南省咨詢投資有限公司 19 等六條河流，河流總長度 公里。水資源豐富，年均徑流量為 億立方米。地下水資源總量為 億立方米。為新民市及沈陽市的城市建設(shè)發(fā)展提供了可靠的保證。 新民市土地 總