【文章內(nèi)容簡介】 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)工程 外墻工程 內(nèi)裝修工程 設(shè)備安裝 室外工程 施工驗收 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 13 五、綜合評價 該項目用地屬于燕莎商務(wù)區(qū)，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢 和良好的人文環(huán)境基礎(chǔ)；而緊鄰朝陽公園位置，使其具有獨特的自然景觀，成為北京市公園高級住宅項目，地理位置極佳。 項目性質(zhì)為住宅、商業(yè)及配套，社區(qū)內(nèi)的設(shè)施與城市融為一體，同時項目周邊的一些設(shè)施也可與社區(qū)共享，空間的開放性無疑會帶來人際關(guān)系的開放性。開放的空間不僅成為社區(qū)內(nèi)部居民交流和活動的場所，也成為社區(qū)與城市人群溝通的平臺。 住宅智能化系統(tǒng)及多重安防體系體現(xiàn)項目的頂端品質(zhì)。 項目區(qū)位優(yōu)勢較明顯，物業(yè)類型符合區(qū)域發(fā)展方向，市場需求較好。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 14 第 二 部分 開發(fā)商及相關(guān)單位 介紹 一、 項目 公司簡介 北京 京發(fā)置業(yè) 有限公司成立于 2020年 11月 。企業(yè)類型為有限責(zé)任公司。 注冊資金 ： 人民幣 元 ； 法定 住所：北京市 朝陽區(qū)工體北路四號凱富大廈 12層 ； 法定代表人： 張能 ； 主要經(jīng)營范圍： 土地開發(fā)整理、房地產(chǎn)開發(fā)銷售 。 京發(fā)置業(yè)現(xiàn)有員工 27人，其中博士 2人，碩士 3人，大學(xué)本科以上學(xué)歷員工占76%，中高級以上職稱 5人。 公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，在土地開發(fā)整理和房地產(chǎn)開發(fā)方面積累了一定的經(jīng)驗。為保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大，公司在房地產(chǎn)項目上加大投資力度，逐步培養(yǎng)了一支成熟的、高素質(zhì)的專業(yè)人才隊伍，管理日趨完善。 根據(jù)北京市建委于 2020年 12月 5日頒發(fā)的《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》【證書編號 CYA5950】，項目公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級為肆級，批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時間為 2020年 8月 1日，證書有效期限至 2020年 12月 4日。 除了本報告涉及的北京朝陽公園 ，京發(fā)置業(yè)目前正在進行朝陽區(qū)“北京朝陽公園金融大廈”項目開發(fā)。該項目位于朝陽區(qū)農(nóng)展南路南側(cè)，西大望路路西，占地面積 ，規(guī)劃建設(shè)面積 31萬平方米。項目定位以金融服務(wù)為主導(dǎo)，集商業(yè)、酒店和公寓為一體，為國內(nèi)外金融機構(gòu)落戶朝陽提供全方位的配套服務(wù)。是北京市朝陽區(qū)的重點項目。預(yù)計 2020年建設(shè)完成。 二 、 項目公司 股 權(quán)結(jié)構(gòu) 表 21 股東構(gòu)成 出資額（萬元） 出資比例 北京宏世通達商貿(mào)集團 5355 51% 北京美瑞礦產(chǎn)品銷售有限公司 5145 49% 北京宏世通達商貿(mào)集團：成立于 1996年 11月 21日，注冊資金：人民幣 12020北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 15 萬元，法定代表人：王濱，法定住所：北京市朝陽區(qū)姚家園路 105號朝陽公園東小區(qū)南區(qū) S2樓 1層 01商業(yè) 3號，經(jīng)營范圍：銷售五金交電、化工（不含化學(xué)危險品）、潤滑油、潤滑脂、百貨、針織紡品、民用建材、木材、制冷 空調(diào)設(shè)備、電子元器件、金屬材料、機械電器設(shè)備、計算機及外圍設(shè)備、首飾、工藝品、家具、商用車及九座以上乘用車；家居裝飾；信息咨詢（不含中介服務(wù)）；技術(shù)開發(fā)；技術(shù)咨詢；技術(shù)轉(zhuǎn)讓；銷售開發(fā)后的產(chǎn)品；自營和代理各類商品及技術(shù)的進出口，但國家限定公司經(jīng)營或禁止進出口的商品和技術(shù)除外，企業(yè)類型：集體所有制（股份合作）。 北京美瑞礦產(chǎn)品銷售有限公司：成立于 2020年 9月 28日，注冊資金：人民幣10000萬，法定代表人：庾家明，法定住所：北京市海淀區(qū)上地三街 9號 A座 A410室，經(jīng)營范圍：銷售銅礦石、金屬材料、建筑材料、五金 交電、化工（不含危險化學(xué)品及一類易制毒化學(xué)品）機械電器設(shè)備，經(jīng)營期限： 2020年 9月 28日至 2025年 9月 27日，企業(yè)類型：有限責(zé)任公司。 三、 項目公司 管理層介紹 董事長 ： 張能。 2020 年 畢業(yè)于 吉林 大學(xué) 法學(xué)院 ，大學(xué)本科學(xué)歷。 自 2020 年起，一直從事房地產(chǎn)開發(fā)，先后 擔(dān)任 北京強佑房地產(chǎn)開發(fā)公司法律顧問，溫州玉佛園實業(yè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理。 2020 年至今任北京京發(fā)置業(yè)有限公司 董事長 。 四、 項目 公司財務(wù)狀況 根據(jù)項目公司提供的的 2020年 3月份會計報表，截至 2020年 3月 31日，項目公司資產(chǎn)總額為 1,055,601,，負債總額為 950,835,，所有者權(quán)益總額為 104,765,。 表 22 項目公司 主要財務(wù)數(shù)據(jù) 單位：人民幣萬元 2020331 20201231 20201231 20201231 資產(chǎn)總額 105, 101, 53, 79, 其中：貨幣資金 其他應(yīng)收款 4, 4, 20, 62, 存貨 11, 10, 2, 預(yù)付賬款 87, 84, 24, 12, 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 16 短期投資 固定資產(chǎn) 1, 1, 負債總額 95, 91, 42, 68, 其中：其他應(yīng)付款 95, 91, 42, 38, 所有者權(quán)益 10, 10, 10, 10, 償債能力指標(biāo) 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 2020年 3月 31日，企業(yè)資產(chǎn)總額為 1,055,601,，流動資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比重為 %。流動資產(chǎn)主要為預(yù)付賬款及存貨，分別占流動資產(chǎn)的 %、%。 2020年 3月 31日，項目公司負債總額為 950,835,，全部為流動負債，無長期負債，資產(chǎn)負債率 %。 項目公司流動負債主要為其他應(yīng)付款， 占流動負債總額的 %。 由于目前公司的項目正處于前期及開發(fā)階段，尚無盈利，因此，企業(yè)的短期償債能力欠佳。 為方便北京信托對項目的管理，原股東將項目公司開發(fā)的另一個項目：“北京朝陽公園金融大廈”，從項目公司中剝離。剝離后，項目公司資產(chǎn)為人民幣 億元，負債為零，實收資本 ，資本公積 4億元 。 五、項目公司總體評價 項目公司具備進 行相關(guān)經(jīng)濟活動的法人主體資格，組織結(jié)構(gòu)及人員配置較為合理，財務(wù)狀況符合房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)特點。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 17 六 、 股權(quán)受益權(quán)受讓方情況介紹 北京藍色港灣置業(yè)有限公司 簡介 北京藍色港灣置業(yè)有限公司 （以下簡稱“藍色港灣”） ：成立于 2020年 3月，注冊資金：人民幣 ；法定代表人：鄭平；法定住所：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展南路 1號朝陽公園南側(cè)；主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。 2020年 9月 29日，北京藍色港灣置業(yè)有限公司成功以 朝陽公園“藍色港灣商業(yè)配套設(shè)施”項目用地，開發(fā)藍色港灣國際商區(qū) SOLANA商業(yè)中心項目。藍色港灣國際商區(qū) SOLANA商業(yè)中心位于朝陽公園西北角，是北京市及朝陽區(qū)兩級政府確定的重點項目，和 2020年奧運會重點服務(wù)項目，還被確定為北京市創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地。該項目占地 ，建設(shè)規(guī)模 15萬平方米。其中地上建筑面積 7萬平方米，地下 8萬平方米。建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、餐飲、酒吧、娛樂 。 項目總投入約人民幣 32億元。 2020年底竣工， 2020年 下半年開始 對外營業(yè)。預(yù)計每年租金收入約 4億元。 藍色港灣 財務(wù)狀況 表 23 藍色港灣 主要財務(wù)數(shù)據(jù) 單位：人民幣萬元 20201231 20201231 20201231 資產(chǎn)總額 396, 334, 262, 其中：貨幣資金 1, 其他應(yīng)收款 37, 20, 存貨 306, 242, 預(yù)付賬款 5, 6, 6, 固定資產(chǎn) 206, 1, 1, 負債總額 265, 200, 126, 其中：其他應(yīng)付款 38, 10, 6, 長期借款 225, 190, 120, 所有者權(quán)益 130, 133, 135, 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 18 償債能力指標(biāo) 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 資產(chǎn)主要為 固定資產(chǎn) ，即 正 在運營中的 藍色港灣國際商區(qū)。 該公 司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理，物業(yè)狀況良好，預(yù)計未來租金收入穩(wěn)定，具有較高 的償付能力。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 19 第三部分 市場分析 一 、 北京市高端 住宅 市場分析 2020 年北京住宅市場進入“觀望期”，但一些頂級豪宅卻在價格調(diào)整中逆市上揚。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟下行趨勢的影響， 2020 年四季度交易量出現(xiàn)了明顯的萎縮。 2020 年，受“限外令”有條件解禁和打折促銷的影響， 2020 年 1 月和 2月交易量提高至 17143 平方米，超過 2020 年四季度的表現(xiàn)。 錯誤！鏈接無效。 圖 31近期北京期房售價 30000元 /平方米以上項目成交面積及成交均價 與普通商品住宅自用型為主不同，高端物業(yè)更看重投資的品質(zhì)。因此，其受宏觀經(jīng)濟的影響程度遠遠大于普通住宅受到的影響。當(dāng)前國際金融危機不斷惡化，實體經(jīng)濟逐漸受到?jīng)_擊；加上國內(nèi)經(jīng)濟處于增速減緩的周期，如果沒有特別政策的刺激和促銷活動，北京頂端物業(yè)交易量在未來一段時間不會有太大起色。 高 檔住宅市場未來仍面臨調(diào)整的壓力 ,開發(fā)商對價格的試探調(diào)整和購房者消費意愿之間的博弈還將繼續(xù)。 除了受國際環(huán)境影響以外，北京頂端物業(yè)還存在一個較為普遍的現(xiàn)象 ——品質(zhì)和營運模式相對上海等城市落后。北京頂端物業(yè)大部分選擇“豪裝修”。然而未來頂級物業(yè)裝修必然會朝靈活性、多選擇、個性化的方向發(fā)展，將舒適度置于品質(zhì)提升的首位。 隨著北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地開發(fā)政策的深入實施，北京樓市已經(jīng)迎來一個高端住宅嚴峻競爭的時代。只有那些綜合品質(zhì)優(yōu)、具有稀缺價值的樓盤，才能在日漸激烈的競爭中勝出，這也是京城高端住宅持續(xù)長期看好的重要 原因。 二、 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 朝陽區(qū)房地產(chǎn)市場分析 從 2020 年 2月住宅房地產(chǎn)開發(fā)來看，商品房前兩個月累計施工面積與竣工面積同比均出現(xiàn)負增長，其中施工面積同比持續(xù)大幅下滑，主要是由于新建住房銷售價格同比下降，房地產(chǎn)投資的利潤空間減少，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險增加，房地產(chǎn)投資意向已明顯減弱，新投資開工項目減少。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 20 2020 年朝陽區(qū)商品住宅成交均價 14853 元 /平方米，同比小幅增長 %。2020 年 2 月，商品住宅成交均價 14520 元 /平方米，相比 08 年全年均價略有減少。房價高位運行，加上觀望情緒加重， 2020年朝陽區(qū)住宅銷售面積 萬平方米，同比大幅萎縮 %。商品住宅空置面積也由此提升到了 萬平方米。盡管 2020 年 1月和 2 月商品住宅銷售面積 萬平方米，同比增幅四成，但房地產(chǎn)市場的前景仍然不容樂觀。 區(qū)域內(nèi)土地一級市場情況 區(qū)域內(nèi) 及近期 掛牌出讓交易地塊信息表 表 42 序號 宗地名稱 土地面積 (平方米 ) 合計 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃 用途 成交 日期 成交 總價 (萬元 ) 成交單價（元 /平方米） 受讓單位 1 朝陽區(qū)工體北路 4 號院住宅及配套用地 （ 其中建設(shè)用地面積