【文章內(nèi)容簡介】 研究報告 12 第三部分 區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況 一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 （一）江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 零售商業(yè)、批發(fā)市場 零售商業(yè)、批發(fā)市場主要調(diào)研業(yè)態(tài)為： 百貨商廈、購物中心、超市賣場。 百貨商廈： 江陰已形成核心商圈 +區(qū)域商業(yè)中心搭配的城市商業(yè)體系，區(qū)域商業(yè)中心檔次仍有很大的提升空間。江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诮幨械某鞘泻诵纳倘Γ瑪?shù)量眾，但單個體量普遍較小。 商圈內(nèi)主要的百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等。 從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。 大部分商場的建筑結(jié)構(gòu)是地下 1 層至 地上 5/7 層建筑，單層營業(yè)面積集中在2,0005,000 平方米。 以華聯(lián)、華地為代表，傳統(tǒng)百貨發(fā)展相當(dāng)成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物業(yè)，受建筑結(jié)構(gòu)的限制，以人民路為軸心的中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級空間有限。 購物中心： 在早期階段，由于位于城市新區(qū)或缺乏商業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域，時代超級購物中心與希望廣場都采取了發(fā)展超市賣場為主力業(yè)態(tài)的策略。由于引進(jìn)品牌賣場大潤發(fā)，后者經(jīng)營較為成功；而前者采取發(fā)展商自己經(jīng)營，經(jīng)營效果較差。 在前期開發(fā)過程中，希望廣場開發(fā)了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，以聚集區(qū)域商業(yè)人氣；但由于區(qū)域缺乏 成熟居民區(qū)、遠(yuǎn)離中心區(qū)以及經(jīng)營策略失誤（分割銷售），并未取得預(yù)期效果。在大潤發(fā)的帶動下，區(qū)域商業(yè)環(huán)境的日益成熟，開發(fā)商建設(shè)的星光百貨，是一個集賣場、百貨、餐飲、休閑、娛樂的購物中心（區(qū)域型）雛形。 超市賣場： 超市周邊居民的消費水平與超市經(jīng)營狀況關(guān)系密切，高檔社區(qū)的居民是超市江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告 13 的主力消費群。時代超市沿大橋路西側(cè)，附近大多是安居房、拆遷戶、單位宿舍，消費力不足。大橋路東側(cè)的麗都城市花園等高檔小區(qū)零售消費力被大潤發(fā)吸收。高端的住宅小區(qū)對超市經(jīng)營狀況有明顯的拉動作用，比如大潤發(fā)超市。 以超市為商業(yè)發(fā)展中心，向周邊逐 漸發(fā)展為區(qū)域型商業(yè)中心。 除大統(tǒng)華超市位于市中心，其它超市、大賣場都位于城市核心商業(yè)區(qū)周邊住宅小區(qū)較為集中的區(qū)域，承擔(dān)區(qū)域商業(yè)中心的角色。滿足周邊居民一般生活用品需求。 江陰大賣場及超市業(yè)態(tài)發(fā)展相當(dāng)成熟，東南西北基本都有布點（城市購買力已具備一定水平）。大賣場及超市業(yè)態(tài)，成為除傳統(tǒng)人民路商圈以外，大型居民聚集區(qū)域的主要商業(yè)形態(tài)（社區(qū)型商業(yè)）。 餐飲、休閑 餐飲： 江陰已形成了吸引大眾消費的餐飲特色商業(yè)街，如青果路特色餐飲街，益健路、河北街餐飲休閑一條街。 青果路特色餐飲街已初具規(guī)模，且具有較好的人氣，日 益成為江陰人就餐的理想場所。益健路、河北街以休閑餐飲為主，也是酒吧 KTV 等娛樂業(yè)較為聚集的地段，檔次大眾化。 城市客廳區(qū)域的餐飲主要集中在新一城商業(yè)中心、魔方時代廣場、嘉年華城市廣場區(qū)域。 休閑： 江陰休閑業(yè)態(tài)在城區(qū)內(nèi)分布較廣：咖啡、酒吧等休閑業(yè)態(tài)遍布全市，已成為江陰人時尚消費的重要組成部分；大量的中式、西式快餐，進(jìn)一步豐富了全市的餐飲業(yè)和娛樂休閑業(yè)。 酒店、辦公 酒店： 江陰目前擁有 7 家 5 星級標(biāo)準(zhǔn)的高檔酒店，它們是長晟豪生、喜來登、皇冠假日、雅閣國際等。酒店業(yè)市場而言：江陰本地的高檔酒店正在快速發(fā)展， 4 星以上的酒店開發(fā)商大多為企業(yè)背景，客戶入駐酒店的目的主要是為了進(jìn)行會議，研討，聚會等商務(wù)性事跡。 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告 14 各酒店都有集團公司及政府客群做支撐，各大酒店入住率情況較為接近，基本處于 67 成范圍內(nèi)。 酒店登記 名稱 客房數(shù)量 入住率 經(jīng)營時間 價格 （標(biāo)準(zhǔn)間） 五星級 黃嘉喜來登 298 60% 2020 632 泓昇苑 308 60% 2020 518 長盛戴斯酒店 211 60% 2020 488 長晟豪生 298 80% 2020 632 新長江雅閣 308 60% 2020 518 皇冠 假日大酒店 280 70% 2020 488 四星級 江陰暨陽山莊 270 60% 1998 300 江陰國際大酒店 315 70% 1998 480 江陰來富島大酒店 221 60% 2020 420 江陰法爾勝酒店 140 70% 1994 300 江陰興澄大酒店 135 60% 1998 400 經(jīng)濟型 連鎖酒店 如家連鎖酒店 270 80% 2020 150－ 250 莫泰 168 酒店 315 80% 2020 150－ 250 7 天連鎖酒店 221 90% 2020 150－ 250 漢庭連鎖酒店 140 70% 2020 150－ 250 格林豪泰酒店 135 70% 2020 150－ 250 江陰目前經(jīng)濟型酒店：如家、漢庭、格林豪泰、莫泰 16 7 天連鎖酒店等酒店正雨后春筍快速發(fā)展中，品牌連鎖酒店以及一些同檔次的酒店遍布中心城區(qū)，價位在 150250 元 /天之間， 但城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，另外城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，比較適宜發(fā)展連鎖酒店，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。 辦公： 作為縣級市的江陰，城區(qū)高品質(zhì)的辦公樓項目初具規(guī)模； 目前市場上高品質(zhì)的 辦公樓項目包括了，已經(jīng)落成的東都大廈、聯(lián)合大廈、匯盛大廈和黃金大廈。辦公樓市場而言，隨著本地經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展以及和周邊地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的聯(lián)系更加密切，城市產(chǎn)業(yè)升級（由制造業(yè)向高科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面發(fā)展）本地的寫字樓市場需求將保持在一個比較平穩(wěn)的水平。從購買者群體上看，主要是以自用型和投資型兩種投資類型為主。 康體、文娛、文化傳媒 大眾化和高檔的健身、運動場所在江陰的數(shù)量均不多； 對于城市人口規(guī)模而言，江陰與其他縣城在生活習(xí)慣上，對運動健身的概念江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告 15 較弱。 江陰的酒吧業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，尤其是近兩年酒吧數(shù)量迅速增 加。一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者區(qū)域商圈地段。 在江陰所有的娛樂休閑場所里。 KTV 還是普通市民最習(xí)慣消費的一種娛樂方式，江陰洗浴中心數(shù)量眾多，總體上以 大眾化消費為主，高檔次項目較少。 江陰娛樂休閑業(yè)發(fā)展較快，目前經(jīng)營情況較佳； 但市場上大規(guī)摸、高檔次娛樂休閑項目較少；市場仍就 缺乏綜合多種功能設(shè)施及服務(wù)項目的大型娛樂城； 隨著江陰生活水平、人民收入水平逐步提高，特別是江陰外來高層次商務(wù)人群， 將會對休閑餐飲、康體、娛樂業(yè)的品牌化服務(wù)提出更高的要求。 江陰的文化傳媒行業(yè)處于快速發(fā)展期，各種類型的行業(yè) 培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)等也是雨后春筍，目前各種文化培訓(xùn)及輔導(dǎo)主要集中中心城區(qū)較多，但隨著城東及城市客廳的各種商住配套的完善，慢慢也有東漸的趨勢，目前在新一城商業(yè)中心、魔方時代廣場、嘉年華城市廣場已經(jīng)有一些培訓(xùn)公司嵌入其中，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，文化傳媒及休閑娛樂業(yè)必將得到進(jìn)一步發(fā)展。 （二）項目周邊 江服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 “城市客廳”經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 項目處于江陰“城市客廳”商圈區(qū)域。 江陰市把 198 平方公里的中心城區(qū)作為“家”，配套出一個 平方公里的“城市客廳”，城市客廳將成為江陰 新的一個商圈。 目前，城市客廳區(qū)域已聚集了“五館一中心”、新體育中心、行政事業(yè)中心、公交車首末站、國際商務(wù)辦公樓等。 “城市客廳”已投入運營的商業(yè)項目包括： 沃爾瑪商場與洲際酒店兩大功能部分組成的新一城商業(yè)中心，總用地規(guī)模 平方米，集合了百貨店、精品服裝服飾、餐飲、 KTV、健身美容、家居裝飾、兒童娛樂、沃爾瑪超市等于一體，店鋪數(shù)量超過 300 個。 1912 特色街區(qū)，總建筑面積近 14 萬平方米，包括公寓式酒店、高檔會所、快捷酒店和 1912 酒吧商業(yè)街等。 魔方時代廣場，占地約 21000 平方米，建筑面積為 66298 平方米，整個項目江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告 16 將打造成集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂為一體的娛樂休閑場所。 新梅“豪布斯卡”項目占地面積約 22020 平方米，整個項目為集高檔住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合性場所。 “城市客廳”不僅覆蓋周邊及城區(qū)人群，更具備超強的向東輻射能力，將改變江陰的商業(yè)格局。 項目周邊歷史商業(yè)辦公經(jīng)營情況調(diào)查 項目周邊商業(yè)辦公樓盤調(diào)研表： 周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查： 位置 物業(yè)類型 樓層 面積 （平米） 日租金 （元 /日 平米） 大潤發(fā)旁店面 商鋪 1/5 50 大潤發(fā)旁店面 商鋪 2/2 80 名雅居 商鋪 2/5 80 桃源居六期 商鋪 1/1 85 麗都城市花園 商鋪 12/7 150 水岸新都店面 商鋪 1/1 36 周邊辦公物業(yè)租金水平調(diào)查： 位置 物業(yè)類型 樓層 面積 （平米） 日租金 （元 /日 平米） 創(chuàng)智天地 寫字樓 5/11 105 名都國際大廈 寫字樓 5/20 155 名都國際大廈 寫字樓 12/32 100 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告 17 名都國際大廈 寫字樓 8/28 220 名都國際大廈 寫字樓 15/25 200 名都國際大廈 寫字樓 6/26 98 名都國際大廈 寫字樓 17/26 名都國際大廈 寫字樓 22/25 192 戴斯國際商務(wù)廣場 寫字樓 21/25 88 匯豐大廈 寫字樓 6/13 210 匯豐大廈 寫字樓 9/18 203 匯豐大廈 寫字樓 5/16 200 港麗大酒店 寫字樓 19/25 二、服 務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預(yù)測 零售商業(yè)、批發(fā)市場：江陰市已經(jīng)形成了以 百貨商廈、購物中心、超市賣場為主的商業(yè)形態(tài)，但是老式的百貨商廈限于地理位置、經(jīng)營空間等因素?zé)o法擴大經(jīng)營、新型的購物中心、超市賣場主要面向中低消費，商業(yè)檔次仍有較大提升空間。 項目所在地江陰城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，而且城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，預(yù)測未來連鎖酒店，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。 江陰市康體、文娛、文化傳媒商業(yè)剛剛興起，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)主要集中在中心城區(qū)，未來隨著城市客廳商圈的建 設(shè)完善，康體、文娛、文化傳媒商業(yè)也將不斷擴大規(guī)模。 三、區(qū)域政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策 “江陰市 2020 年政府工作報告” 2020 年的主要任務(wù)“ 突出轉(zhuǎn)型升級，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 ”： 推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升和新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，實施先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動，千方百計做大總量、調(diào)優(yōu)結(jié)構(gòu)、提高質(zhì)效，推動實體經(jīng)濟又好又快發(fā)展 ； 加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)比重提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，服務(wù)業(yè)增加值占比達(dá)到 %。 完成全市域商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃，加快啟動一批服務(wù)業(yè)高端項目建設(shè)。大力推廣運用電子商務(wù)，加快發(fā)展研發(fā)設(shè)計、商務(wù)中介、金融服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。更大力度發(fā)展特色旅游業(yè)，加快扶持培育一批特色旅游產(chǎn)業(yè)項目，深入推進(jìn)旅游標(biāo)準(zhǔn)化工作。加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，確保文化產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告 18 重達(dá)到 4%。 “ 江陰高新區(qū) “ 十二五 ” 經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃綱要 ”，“十二五”期間的戰(zhàn)略重點與主要任務(wù)： 發(fā)展一系列的總部經(jīng)濟、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)新孵化和綜合服務(wù)等平臺，形成有特色的現(xiàn)代高科技服務(wù)業(yè)，支撐戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初