【正文】 六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)用地；用地面積為 平方米；容積率為 — ；建筑密度為不大于 50%；綠地率為不小于 15%；停車泊位要求為機(jī)動(dòng)車80 輛 /萬平米建筑面積，非機(jī)動(dòng)車 200 輛 /萬平米建筑面積；交通出入口設(shè)計(jì)要求為沿地塊西側(cè)定山路及北側(cè)濱江東路設(shè)置。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管徑均至項(xiàng)目用地。 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）無。 四、周邊環(huán)境調(diào)查 治安情況良好。 周邊教育配套： 項(xiàng)目東南有江陰市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，距離項(xiàng)目 2 公里距離，東有長(zhǎng)山中學(xué)、長(zhǎng)山中心小學(xué)，距離 項(xiàng)目約 3 公里。 地下無（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，及受保護(hù)的歷史文物古跡，可利用的構(gòu)建）等可能影響項(xiàng)目 施工情況。項(xiàng)目位置圖如下： 二、宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目四至： 項(xiàng)目東臨蕭山變電所，南臨現(xiàn)狀空地，西臨定山路，北臨濱江東路。 第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況 ................................................................................ 8 一、江陰市概況 .......................................................................................................... 8 二、江陰高新區(qū)概況 ................................................................................................... 9 第三部分 區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況 .............................................................................. 12 一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查 ............................................................................... 12 二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預(yù)測(cè) ............................................................................... 17 三、區(qū)域政府對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策 ........................................................................... 17 第四部分 開發(fā)法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................. 19 一、項(xiàng)目獲得方式 ..................................................................................................... 19 二、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 .................................................................................. 19 三、開發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ............................................................................... 19 四、項(xiàng)目開發(fā)重要規(guī)費(fèi)調(diào)查 ...................................................................................... 19 五、限售限購(gòu)政策、金融政策調(diào)查 ........................................................................... 19 六、總體評(píng)價(jià) ............................................................................................................ 19 第五部分 土地現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估 .................................................................................... 20 一、現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估原則 ............................................................................................. 20 二、案例選擇及比價(jià)分析 .......................................................................................... 20 三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 價(jià)值綜合判斷 ...................................................................................... 21 第六部分 開發(fā)市場(chǎng)分析 ............................................................................................ 22 一、房產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模調(diào)查 ...................................................................................... 22 二、商住價(jià)格比調(diào)查分析 .......................................................................................... 23 三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析 ............................................................................... 24 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 四、存量商業(yè)用房租金調(diào)查 ...................................................................................... 24 五、市場(chǎng)調(diào)查小結(jié) ..................................................................................................... 25 第七部分 開發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃 ...................................................................................... 27 一、規(guī)劃建筑指標(biāo) ..................................................................................................... 27 二、規(guī)劃概念方案 ..................................................................................................... 27 三、建筑概念方案 ..................................................................................................... 27 四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營(yíng)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃 ..................................................... 29 第八部分 開發(fā)收入和周期 ...................................................................................... 30 一、銷售配比定價(jià) ..................................................................................................... 30 二、開發(fā)銷售收入 ..................................................................................................... 30 三、開發(fā)周期預(yù)測(cè) ..................................................................................................... 30 四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè) ..................................................................................................... 31 第九部分 投資總成本和收益分 析 .......................................................................... 32 一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析 .......................................................................................... 32 二、項(xiàng)目開發(fā)銷售收益 ............................................................................................. 32 三、項(xiàng)目持有經(jīng)營(yíng)收益 ..................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、項(xiàng)目投資價(jià)值指標(biāo)分析 ...................................................................................... 33 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量及啟動(dòng)資金分析 ................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。具體如下圖所示： 項(xiàng)目周邊地勢(shì)比較平坦，項(xiàng)目?jī)?nèi)部與周邊道路的水平高度基本一致。 項(xiàng)目用地?zé)o（市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊）等因素分割土地而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平： 項(xiàng)目周邊有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及長(zhǎng)山衛(wèi)生院。 空氣狀況優(yōu)良。 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：項(xiàng)目西側(cè)定山路以西濱江東路以北為揚(yáng)子江盈智 城項(xiàng)目，現(xiàn)土地已平整，尚未開工。 通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。其他限制條件：競(jìng)得者需自持規(guī)劃建筑面積中商鋪部分（由高新區(qū)管委會(huì)鑒定）的 30%并不可分割出售，但可整體轉(zhuǎn)讓。 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況 一、江陰市概況 地理位置 江陰市北枕長(zhǎng)江，南近太湖，東接常熟、張家港，西連常州，地處蘇錫常 “金三角 ”幾何中心，交通便捷，歷來為大江南北的重要交通樞紐和江海