【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)的A 、B 、C 三個區(qū)900余套已經(jīng)全部售完。2005 年3 月開工的D區(qū)四棟小高層共374 戶，目前銷售率83%。C 期均價1750 元/平方米，D區(qū)2005 年9 月均價2380 元/平方米，現(xiàn)均價2600 元/平方米。口岸外商公寓：地處惠州口岸新區(qū)，9層高，總建筑面積約20000平方米，共有288套公寓，～，均采用精裝修和配家具及電器。該項目立面設(shè)計超前，戶型采用國際同步設(shè)計、面積適中，大堂采用酒店式裝修，高貴氣派，首層商鋪面積采用了罕有的前后雙門面設(shè)計。同時，該項目配套有3部名牌高速電梯和約5000平方米的停車場及綠化廣場。2007年，陳江的房地產(chǎn)開發(fā)邁向一個新的高度，總建筑面積40萬平方米的格林童話世界，被譽為第三代別墅，它包括低密度別墅、情景HOUSE、超大商務(wù)會所、五星級酒店、商業(yè)廣場、國際情景街區(qū)、迷你高爾夫、國際雙語幼兒園等，擁有居住、商務(wù)、休閑、娛樂、購物等復(fù)合功能，建成后將極大提升陳江房地產(chǎn)市場檔次。一期主要有60余套面積160260平方米的TOWNHOUSE和130余套104140 平方米情景洋房組成，預(yù)計TOWNHOUSE售價將在6500元/平方米左右。區(qū)域銷售情況：區(qū)域內(nèi)銷售的樓盤同樣是以上提到的幾個樓盤。，前三期已售罄，其第四期于2006年進入市場。山水世家2002年入市，二期同樣售磬；金迪星苑：位于惠城區(qū)南三環(huán)路口處，是由惠州市金迪實業(yè)發(fā)展公司投資開發(fā)的一個大型居住小區(qū)。小區(qū)總體規(guī)劃用地區(qū)17 萬平方米， 萬平方米，擬建多層至高層住宅28 棟，按照一次性規(guī)劃，分階段連續(xù)開發(fā)的思路依次推進。小區(qū)現(xiàn)已建成七期共20 棟，第八期已于2006年10 月初開始建設(shè)。七期以109143 平米三房為主，均價2900 元／平方米，共400 多套，早已售罄。金輝新苑是較近期開發(fā)的樓盤，目前已全部銷售完畢；御景華城是陳江首個住宅小區(qū)，目前已全部銷售完畢。區(qū)域需求情況：仲愷高新區(qū)云集了一批知名企業(yè)，如TCL、LG、德賽等大型企業(yè)，目前，高新區(qū)內(nèi)有256家高新技術(shù)企業(yè)（企業(yè)數(shù)量在不斷上升），而區(qū)內(nèi)各種管理和技術(shù)人才的從業(yè)人數(shù)已經(jīng)達到了10萬多人以上。隨著這些企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和壯大，對區(qū)域商品房的需求也不斷加大，目前區(qū)域內(nèi)的商品房供應(yīng)遠遠不能滿足需求；此外，陳江鎮(zhèn)作為仲愷次區(qū)域，是惠州工業(yè)及商貿(mào)重鎮(zhèn)，將成為珠三角東部電子電器業(yè)的加工制造聚集區(qū)；據(jù)了解，陳江鎮(zhèn)建成的工業(yè)區(qū)有19個，已形成規(guī)模的工業(yè)區(qū)有9個。各類型工廠企業(yè)達到460家，其中500萬元以上的企業(yè)有47家，先后與日本、韓國、臺灣、香港等國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟技術(shù)合作關(guān)系。隨著區(qū)域內(nèi)的實力企業(yè)和置業(yè)人員不斷增加，且陳江鎮(zhèn)歷來是惠州富人聚集區(qū)，未來對商品房，特別是高檔次物業(yè)的需求潛力非常大。分析結(jié)論：區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售進展都比較好，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場有較好的發(fā)展機會，同時，隨著片區(qū)企業(yè)的發(fā)展和壯大，置業(yè)需求也更加旺盛。競爭現(xiàn)狀：目前，高新區(qū)內(nèi)有金寶創(chuàng)業(yè)家園、欣欣家園、口岸外商公寓、青青世界等樓盤，區(qū)域競爭較?。欢c區(qū)域形成競爭的，主要是來自市區(qū)的開發(fā)項目；由于高新區(qū)的配套、環(huán)境還沒有完全形成氣候，與市區(qū)的競爭能力顯得較弱；但憑著高新區(qū)良好的規(guī)劃，其競爭潛力有待挖掘。未來競爭：2007年4月13日，惠州仲愷高新區(qū)投資環(huán)境推介會暨項目奠基竣工慶典儀式舉行。據(jù)悉，在奠基的15個項目中，有惠州仲愷高新區(qū)軟件園等仲愷商業(yè)化改造項目5個，投資額達39億元。仲愷高新區(qū)商業(yè)化改造項目包括惠州仲愷高新區(qū)軟件園、惠州仲愷高新區(qū)創(chuàng)業(yè)廣場、TCL棕櫚園、惠州金大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、惠州仲愷高新區(qū)總部經(jīng)濟中心等。項目具體情況如下：216。 惠州仲愷高新區(qū)軟件園項目，投資15億元，占地46萬平方米，集辦公、居住、教育為一體 ；216。216。 金大洲房地產(chǎn)仲愷高新區(qū)33號小區(qū)中高檔住宅項目，占地16萬平方米；216。 TCL棕櫚園項目，主要是滿足TCL集團在仲愷高新區(qū)內(nèi)近20000員工居住、培訓(xùn)、體育運動及小孩上學(xué)等需求；216。 高新區(qū)總部經(jīng)濟中心位于仲愷大道邊，將成為仲愷高新區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的基地。由上所示，未來2年內(nèi)區(qū)域內(nèi)的新增房產(chǎn)供應(yīng)將大幅增加，且均以中高檔次產(chǎn)品進入市場，滿足目前區(qū)域內(nèi)中高檔次物業(yè)的需求；未來中高檔物業(yè)會是市場供應(yīng)的主流，但同時陳江仲愷區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展，將催生一定規(guī)模的對高檔次物業(yè)的消費群體，未來高端產(chǎn)品的發(fā)展存在很大的市場機會和競爭力。 金寶創(chuàng)業(yè)家園n 項目規(guī)模金寶創(chuàng)業(yè)家園位于惠州市仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)20號小區(qū)，東鄰長城工業(yè)村，西接樂金路，南靠仲愷中心廣場，北望TCL王牌生產(chǎn)基地，距仲愷大道僅百米之遙，離惠州工業(yè)重鎮(zhèn)陳江僅3分鐘車程。項目占地面積約為8萬平方米，，綠化率為38%，擁有350個停車位。n 建筑類型及戶型，四期為高層建筑。：戶型1房2房3房4房總計套數(shù)32444580561112比例%%%%100%金寶創(chuàng)業(yè)家園花園的各種戶型供應(yīng)比較齊全，但供應(yīng)以中大戶型為主，三房比例最高，%，%。n 售價，但由于其背靠高新區(qū)強大的消費群體，同時隨著高新區(qū)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展、園區(qū)規(guī)劃的逐漸起步，區(qū)內(nèi)配套的日趨完善,在各種利好前景的影響下，其售價也與鵝嶺南路區(qū)域樓盤的售價相差不大。目前其二手房轉(zhuǎn)讓也達到18002600元/平方米的水平。金寶創(chuàng)業(yè)家園D區(qū)銷售均價為2800元/平方米。 欣欣家園（A、B棟）項目名稱欣欣家園（A、B棟）項目位置仲愷大道與樂金路交匯處西北角發(fā) 展 商惠州市沃德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑結(jié)構(gòu)多層、小高層物業(yè)管理——占地面積（㎡）31604（總）建筑面積（㎡）61500（總）停車位（個）200戶型結(jié)構(gòu)一房（4449） 30%兩房（7484） 50%三房（9497） 20%總 套 數(shù)500（總）銷 售 率80%銷售價格（元/㎡）3500管 理 費㎡月開盤日期2007428入伙日期20086主打宣傳口號時尚筑居*精英聚落客戶群構(gòu)成高新區(qū)企業(yè)員工，當?shù)鼐用裾贾髁Γs70%）投資客戶占30%點評及借鑒項目地處高新區(qū)核心位置，在建筑設(shè)計上，南北通透，戶型方正實用，雙陽臺設(shè)計，主臥大凸窗，其戶型設(shè)計以2房的小戶型單位為主，較為符合目前高新區(qū)的客戶需求，但由于其占地面積較小，小區(qū)園林景觀得不到較好展現(xiàn)，該項目的主要借鑒點在于主打口岸物業(yè)特點,強調(diào)其保值增值潛力項目名稱御景華城2期項目位置仲愷大道和白云山路交匯處東北發(fā) 展 商惠陽區(qū)盈富實業(yè)有限公司建筑結(jié)構(gòu)小高層、高層物業(yè)管理金迪物管占地面積（㎡）40000（總）建筑面積（㎡）130000（總）車位比2：1戶型結(jié)構(gòu)兩房（78） 17%三房（110125） 73%四房（150） %復(fù)式（180220） %總 套 數(shù)679銷 售 率70%銷售價格（元/㎡）2900管 理 費㎡月開盤日期2007414入伙日期200710主打宣傳口號陳江首席園林式商住社區(qū)客戶群構(gòu)成陳江本地居民及當?shù)仄髽I(yè)員工占80%，惠州本地及外地投資客戶占20%點評及借鑒項目地處陳江中心區(qū)域，也為陳江地一個真正意義上的商品房項目，核心地段加上核心價值是其樓盤主要訴求點，在建筑設(shè)計上有入戶花園，主臥、次臥均有景觀凸窗，配備獨立工人房，獨立儲物間設(shè)置，引進專業(yè)化物管公司提升項目檔次，該項目主要借鑒點在于根據(jù)自身項目地段及配套優(yōu)勢最大化地挖掘其價值，并且在陳江最高級酒店三陽酒店設(shè)立有樓書取閱處，最大限度地吸引外來客戶，其推廣手法值得借鑒項目名稱口岸外商公寓項目位置仲愷高新區(qū)口岸新區(qū)（新海關(guān)）發(fā) 展 商惠州市豐捷口岸發(fā)展有限公司建筑結(jié)構(gòu)小高層物業(yè)管理金迪物管占地面積（㎡）2200建筑面積（㎡）20000停車位（個）室外停車戶型結(jié)構(gòu)單房（） 92%1房（） 8%總 套 數(shù)288銷 售 率93%銷售價格（元/㎡）4500（精裝修500元/㎡）管 理 費㎡月開盤日期2007414入伙日期20081031主打宣傳口號口岸經(jīng)濟圈*酒店式金裝公寓客戶群構(gòu)成高新區(qū)中高層管理人員以及看好高新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客戶點評及借鑒項目地處高新區(qū)黃金位置，主打投資性商用物業(yè)性質(zhì)，以公寓為主導(dǎo)，周到的物管服務(wù)，并且提供物業(yè)代租代管服務(wù)，其樓盤最大的亮點在于光纖直接接入海關(guān)系統(tǒng)自動報關(guān)，這也是吸引其客戶的重要原因之一，其主打口岸商務(wù)概念及強調(diào)海關(guān)影響力等營銷手法值得借鑒從市場分析來看，仲愷高新區(qū)作為新興的城市區(qū)域，整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)有較大的發(fā)展機會。仲愷高新區(qū)是惠州規(guī)劃較好、發(fā)展前景佳的區(qū)域，逐漸成為惠州市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，未來隨著區(qū)域城市環(huán)境的改善以及發(fā)展力度的加大，區(qū)域房地產(chǎn)市場將具備廣闊的發(fā)展空間。三、項目分析及評價本項目位于仲愷高新區(qū)行政、商務(wù)及口岸核心位置，地理位置優(yōu)越，在陳江仲愷區(qū)域的規(guī)劃中居于重要地位，城市主干道仲愷大道與樂金路交匯于此，具有較高的商業(yè)價值及沿路昭示價值。與惠州海關(guān)隔路相望，海關(guān)物流貿(mào)易業(yè)匯集；借助園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及仲愷大道沿線整體規(guī)劃，未來本項目地段將形成多種業(yè)態(tài)并存的商業(yè)金融中心。陳江仲愷區(qū)域作為深圳、東莞、廣州及惠城區(qū)之間交通的“咽喉要沖”，鐵路、輕軌、高速公路悉數(shù)穿區(qū)而過，而規(guī)劃中的前進西路、前進東路及南大道等快速路開通后，陳江——仲愷片區(qū)外圍將形成更為快捷方便的過境交通，減少過境車輛對仲愷大道作為城市道路功能的影響，使仲愷大道淡出公路功能，真正形成如深南大道般的景觀城市道路功能。而自高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)延伸的主干道樂金路，亦將為本項目帶來更多的廠區(qū)客戶資源，有助于其各類消費需求的釋放。兩條主干道共同構(gòu)成本項目交通的“黃金十字”。項目所在片區(qū)對外道路條件良好，道路標準較高，為雙向十車道的仲愷大道及創(chuàng)業(yè)路、前進路。區(qū)內(nèi)交通有新園路、樂金路、紅旗路、中星路、松山路等多條交通干線連接周邊地帶。路網(wǎng)完善，交通發(fā)達，對本地塊的開發(fā)有著積極的影響。 本片區(qū)路網(wǎng)比較完善，交通規(guī)劃前景良好，隨著交通配套的進一步完善，片區(qū)與周邊及市內(nèi)的往來將更加便捷。將使本地塊的輻射能力極大增強。、地勢項目總規(guī)劃占地面積為42280平方米，可利用建設(shè)用地面積為35312平方米。項目地塊目前基本平整完畢，比較平坦，其中項目北邊幼兒園和多層住宅部分有45米的高差，項目東邊與紅旗路也有25米左右的高差。項目形狀呈碟形，南北扁，東西長,對規(guī)劃布局較為有利。宗地現(xiàn)實情況： 項目周邊是較為成熟的工業(yè)區(qū)，區(qū)域水電氣保障條件已經(jīng)具備；同時，區(qū)域的水電氣保障能力為項目的開發(fā)提供了足夠的保障空間。項目總規(guī)劃面積約為42280㎡，可利用建設(shè)土地面積為35312㎡；；周邊環(huán)境：項目南面、西面與北面為住宅樓或住宅小區(qū)，居住氛圍比較濃；項目南面市政綠化帶目前沒做，均是荒草，為了能使項目有更好的景觀資源與體現(xiàn)項目檔次，可改造市政綠化帶；項目東面、東南面為廠房及宿舍樓，但對本項目的影響不大；項目西南面為海關(guān)大廈，有政府部門辦公，對項目功能組合與檔次有所提升。周邊配套：購物：金寶購物?創(chuàng)業(yè)店、國通購物廣場、平價購物店及大量便利店教育：金寶幼兒園、紅旗小學(xué)、仲愷中學(xué)、仲愷技工學(xué)校藥店：健民藥房休閑：擬建高爾夫練習(xí)場、生態(tài)園n 項目優(yōu)勢分析（S）， 離城不離市；，開發(fā)商實力雄厚；雙核，潛力無限，項目周邊企業(yè)較多，為本項目提供較多的購買人群；，使得區(qū)位價值迅速提升，對本項目有較大的利好影響；，昭示性好，交通通達性強，有較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的優(yōu)勢；，商、住兩相宜；，可吸引陳江片區(qū)的置業(yè)人群。n 項目劣勢分析（W），因此吸引惠州城區(qū)的購買能力較弱；，環(huán)境有待改善，周邊小型工廠及宿舍尚未搬遷；，有一定的噪音影響，；，影響居住舒適度。n 項目機會分析(O)；，將大大提升本項目的品質(zhì)；，如TCL、德賽、LG等，公司區(qū)內(nèi)的住房需求不斷增加；O4. 積聚的購買力開始加速釋放；O5. 新海關(guān)進駐的利好。n 項目威脅分析(T)T1. 高新區(qū)未來住宅及商業(yè)供應(yīng)量將非常龐大,競爭態(tài)勢嚴峻；，使本項目銷售有一定難度；，區(qū)域內(nèi)的需求量比較有限，面對開發(fā)商之間的直接競爭，對本項目今后的銷售產(chǎn)生一定的壓力；，增加商業(yè)前期操作難度；。本項目位于惠州仲愷高新區(qū)內(nèi)，體量較大，具有較為充份的發(fā)揮空間，使項目有機會在區(qū)域內(nèi)發(fā)揮引領(lǐng)效應(yīng)；項目區(qū)域未來會發(fā)展成為惠州新興的城市核心區(qū)域，提供完善的城市服務(wù)功能；高新區(qū)管委會希望本項目為整體區(qū)域城市化改造樹立標桿；高新技術(shù)及其下游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，區(qū)域人均可支配收入的提高，與住宅、寫字樓、商業(yè)等供應(yīng)不足的矛盾愈發(fā)突出；項目發(fā)展定位為綜合性建筑社區(qū)，是區(qū)別于其它項目的獨特的競爭力；從城市發(fā)展來看，仲愷高新區(qū)定位為惠州市中心城區(qū)有機組成部分，有良好人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)；區(qū)域城市未來具備廣闊的發(fā)展空間，本項目開發(fā)與城市發(fā)展方向相吻合。四、市場定位及項目評估根據(jù)項目所在片區(qū)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，結(jié)合未來經(jīng)濟、人口、企業(yè)進駐狀況，本項目宜采取綜合性物業(yè)發(fā)展定位，形成住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓（或酒店式公寓）等四類產(chǎn)品相結(jié)合的綜合體物業(yè)，樹立片區(qū)綜合體物業(yè)的標桿；即總體定位為以酒店服務(wù)、商務(wù)辦公、居住、休閑購物、餐飲娛樂、文化交流“六位一體” 的城市功能濃