高新園區(qū)項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-10-08 08:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 投放排名榜億達(dá)占三席之位。 供應(yīng)狀況 大連市主城區(qū)在售項目存量共計 萬平方米，展示面積 萬平方米；新城區(qū)方面總計 61 個在售項目， 18 個展示項目，存量面積 萬平方米，展示面積 萬平方米。 根據(jù)指南針營銷策劃機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至 2020 年 12 月底大連市商品房項目共計 215 個，其中在售項目 137 個，占比 %，同比上 漲 %， 展示項目78 個，占比 %，同比上漲 56%。 2020 年市場火爆帶來的傳導(dǎo)反應(yīng)是開發(fā)商對 2020 年市場的預(yù)期看好與熱情，結(jié)合全域城市化大背景下的城市化進(jìn)程在不斷加快等多種因素決定了 2020 年商品房市場項目數(shù)量超過同期，但兩輪樓市調(diào)控政策促使市場不確定因素增多，急于入市與靜觀其變形成兩極心態(tài)，同時因項目工期原因及新的預(yù)售審批制度等多種因素影響下，雖然 2020 年整體項目數(shù)據(jù)同比增幅明顯，但在數(shù)據(jù)對比上出現(xiàn)展示項目的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過在售項目的情況。從分布區(qū)域看甘井子區(qū)和沙河口區(qū)依然是主城區(qū)供給的主 要區(qū)域，兩區(qū)域的在售和展示項目占比分別達(dá)到 %和 %，顯示出在新的城市發(fā)展過程中上述區(qū)域的土地資源與綜合配套設(shè)施日趨成熟的優(yōu)勢。新城區(qū)方面金州新區(qū)在原金州與開發(fā)區(qū)合并后表現(xiàn)搶眼，在售項目占新城區(qū)的 ，展示項目占比達(dá)到%，充分顯示了在區(qū)域行政重組后潛在的巨大發(fā)展?jié)摿Α? 根據(jù)指南針營銷策劃機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計， 大連市主城區(qū) 在售項目存量共計 萬平方米，展示面積 萬平方米。從存量面積的主要分布區(qū)域來看，高新園區(qū)、泛星海、西部區(qū)域占比較大，分別占到主城區(qū)的 %、 %、 %，三個板塊在 2020 年城市住宅供需市場上的表現(xiàn)也較為活躍。從展示面積的分布區(qū)域來看，以機(jī)場區(qū)域、高新園區(qū)、東部風(fēng)景區(qū)為主，占比分別達(dá)到 %、 %和 %，甘井子機(jī)場區(qū)域與高新園區(qū)基本代表了新興的產(chǎn)業(yè)加居住、共同發(fā)展相互帶動的全新的區(qū)域城市化發(fā)展模式以此帶動局部地區(qū)的高速發(fā)展。而中山區(qū)東部風(fēng)景區(qū)在未來以東港為中心的全新規(guī)劃建設(shè)的美好藍(lán)圖下，未來供應(yīng)量與市場表現(xiàn)值得期待。 截至 2020 年 12 月 31 日，大連市主城區(qū)市場存量商品房 6670 套，同比下降%，其中沙河口區(qū)的存 量占據(jù)主體，占比達(dá) %；甘井子區(qū) %；高新園區(qū) %；中山區(qū) %；西崗區(qū) %。 2020 年相對復(fù)雜的市場形勢下開發(fā)商入市更加謹(jǐn)慎，“擠牙膏”式的推盤導(dǎo)致新增供應(yīng)少，市場主要以消化去年余量為主，因而在全年銷售量略低于 09 年的情況下市場余量反而低于 09 年。綜合來看，整體供應(yīng)量較少的局面預(yù)計在 2020 年二季度將得到有效改觀。從區(qū)域來看甘區(qū)做為剛需主要消化區(qū)域存量同比下降 %，去化率明顯，沙河口區(qū)做為二次改善集中區(qū)域受調(diào)控政策限制去化速度明顯滯后。 新城區(qū)方面總計 61 個在售項目， 18 個展示項目。存量面積 萬平方米，展示面積 萬平方米。從新城區(qū)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)主體上來看，雖然金州新區(qū)目前各版塊經(jīng)過一年的消化出現(xiàn)有效供應(yīng)明顯不足的現(xiàn)象，但未來在濱海板塊與大黑山板塊的帶動下金州新區(qū)依然有著極高的供應(yīng)量。 需求狀況 大連的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展并成熟著，隨著居民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場的需求量亦有所攀升， 2020年是房地產(chǎn)市場的 “ 政策調(diào)控年 ” ，而兩輪 “ 給力 ” 的政策，在房市需求旺盛的基礎(chǔ)上，并未展現(xiàn)出明顯的作用力， 2020年的商品房成交量幾乎與 2020年持平，政策牽制住了房價過快上漲的步伐，使其維持在一個暫時穩(wěn)定的狀態(tài)。 簡評 :從年度走勢上看，國家政策導(dǎo)向型因素影響， 09 年的房市受政策支持，其成交量居于近三年之榜首。愈炒愈熱的房市在廣大剛需客戶的強(qiáng)力支持之下，在 2020 年雖受到兩輪政策打壓，但是其成交量相較 2020 年，僅出現(xiàn)微幅下調(diào)。政策環(huán)境因素之下， 2020 年大連的房地產(chǎn)市場觀望態(tài)度依然濃厚，買方謹(jǐn)慎入市，賣方小心加推。成交均價依舊高位徘徊，但是其增幅得到了良好的控制。預(yù)計在宏觀背景不變的情況下，當(dāng)前房市狀態(tài)將在 2020 年初得以延續(xù)。 簡評： 2020 年大連市場在國家兩輪重磅調(diào)控之下，成交量出現(xiàn)明顯波動。 2月傳統(tǒng)淡季成交量出現(xiàn)年內(nèi)至低點(diǎn)， 3 月小陽春出現(xiàn)明顯回暖，成交量反彈并一路上揚(yáng)，至 4 月商品房市場達(dá)到年內(nèi)成交第一輪峰值，同時成交均價亦有所上揚(yáng)，市場恐慌情緒也有所蔓延。但就在房市春風(fēng)得意之際，號稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺，其調(diào)控效果于 5 月立馬呈現(xiàn)，成交情況受到抑制，量滯價穩(wěn)成為 58 月大連市房地產(chǎn)市場成交情況的代名詞。 9 月，“金九銀十”初現(xiàn)端倪，一段時間以來受到擠壓的需求得到釋放，成交量開始攀升。令市場始料不及 的是，政府于此時出臺更嚴(yán)厲、更有力度、打擊面更廣的二次新政，而大連市政府也一反常態(tài)，成為一線城市“限購令”政策的跟隨者。而此時因搶搭政策末班車原因，大連 10 月出現(xiàn)集中備案，成交量井噴，成交均價突破萬元大觀。繼之， 11 月、12 月成交量逐月出現(xiàn)下降
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