【文章內(nèi)容簡介】 苑小區(qū) 15 家同檔次（設(shè)定）或同規(guī)模（面積）進(jìn)行調(diào)研，對目標(biāo)市場又有了進(jìn)一步的認(rèn)識，分類匯總?cè)缦? （一）發(fā)現(xiàn)的普遍問題 裝修檔次中偏低； 在考察的 15 家餐飲商家中，除了 2 家（百姓 廚房 和金百 萬）即將開業(yè)的商家之外，普遍存在裝修簡易、陳舊等狀況。于此裝修狀況相匹配的也是社會餐館式的無規(guī)則服務(wù)狀態(tài)。這一點值得理解，從天通苑社區(qū)的發(fā)展中即可找到原因。在天通苑這個市場的建立和發(fā)展過程中，任何投資者都會在投入與回報中結(jié)合市場的具體狀況來確認(rèn)裝修成本。需要強調(diào)的是，在這些裝修檔次較低的餐飲商家中普遍是在 3— 5 年前的裝修，而反觀“百姓廚房”和“金百萬”卻是在裝修上舍得成本。在與這兩家企業(yè)的調(diào)研交流中得到了“看好這個市場”的信息，他們認(rèn)為天通苑社區(qū)的發(fā)展迎來了投資機遇。 菜品多樣性，菜品制作檔次中偏低； 這一點也是很容易找到答案的。天通苑小區(qū)本身的特點及居民的結(jié)構(gòu)多樣性決定了餐飲菜品的多樣性。菜品多以東北、四川、北京、湘鄂等家常菜為主，這些菜品的特點就是適口人群大，是市場和消費者雙重選擇的結(jié)果。由于區(qū)域市場內(nèi)競爭不激烈，又無大手筆或大品牌（僅肯德雞已入駐）餐飲商家進(jìn)入，再者，前幾年的市場狀況相比現(xiàn)在相差較大，較前投資的商家考慮市場狀況，在定位和管理上都選擇了低成本運作，所以菜品、服務(wù)、環(huán)境三產(chǎn)品檔次相對偏低。 服務(wù)水平較低； 社會餐館不講求服務(wù)是一個原因；第二個原因是上面提到的等同于菜品檔次偏低的原因；第三是這些商家在運作上已形成習(xí)慣，當(dāng)局者難于突破現(xiàn)有的狀態(tài)，另外，就戰(zhàn)略發(fā)展的眼光看，這些商家普遍存在著生存的觀點，而不去尋求更高的發(fā)展。這在中餐區(qū)域市場中是常見現(xiàn)象，在沒有新鮮血液加入和競爭體制的導(dǎo)入之前，這些商家會知足于現(xiàn)狀。 人均消費水平較低； 通過對 15 家餐飲商家的調(diào)研，人均消費在 40— 70 元之間，相對較低。但從上面的分析中能夠找到消費低的原因：一是天通苑是一個界于“問題兒童”（也就是初級市場，解析見附表三）和明星（也就是發(fā)展市場）市場之間，這是市場本身的原因；二是餐飲質(zhì)量不高，天通苑存在著高消 費人群，但由于本身餐飲環(huán)境的原因，這些消費人群在選擇高檔商務(wù)就餐時，并沒有選擇天通苑餐飲市場；三是由于天通苑社會功能暫不健全，企業(yè)和政府機關(guān)相對很少，也影響了人均消費的提高；四是餐飲商家本身經(jīng)營的問題，相對而言，現(xiàn)在天通苑 90%的餐飲商家屬于三流甚至不入流的餐飲企業(yè)，經(jīng)營和管理水平本身和人均消費是成正比的。 午市消費人群較少； 社區(qū)特點和居民結(jié)構(gòu)的原因。大量的居民工作在北京市區(qū)，午間基本不回天通苑，消費人群自然少。晚市和周末的消費狀況和午市是截然不同的狀態(tài)。但也有部分商家午間的經(jīng)營狀況也是不錯的，如慶豐 包子、大鴨梨等，這也于菜品內(nèi)容定位有關(guān)。 經(jīng)營定位矛盾較突出； 經(jīng)營定位的矛盾，集中反映在投入與回報、眼前與戰(zhàn)略之間的矛盾。天通苑本身屬于潛在發(fā)展的市場范疇，雖然現(xiàn)在到了一個餐飲投資的好時候，但本身也是存在很大風(fēng)險的。是想大手筆在這個新市場中率先挖掘第一桶金呢？還是試探性介入投資？都在這個矛盾中。所以，結(jié)合這個矛盾有兩種選擇：一是較大投入（主要反映在硬件上），占領(lǐng)這個市場，做這個區(qū)域的龍頭；二是慎重投資，重視軟件的建設(shè)，按照“進(jìn)入、試探、穩(wěn)定、發(fā)展”的原則進(jìn)行操作。這兩種選擇有利有弊，具體見下面的調(diào)研分 析。 （二）區(qū)域戰(zhàn)略優(yōu)勢和潛在商機 區(qū)域市場消費能力較大； 區(qū)域市場消費能力是指目標(biāo)市場的消費人群數(shù)量、消費潛力、消費總量和消費檔次的綜合能力。天通苑在這方面是具備較大甚至很大的消費能力的，而且隨著天通苑市場的發(fā)展和成熟，必然成為一個餐飲“金?！保ň唧w解釋見附表四）市場，因為人群密度大的區(qū)域必然是餐飲企業(yè)生存的最佳之地。見證指標(biāo)：居民數(shù)量、社區(qū)規(guī)劃發(fā)展、社區(qū)功能逐步完善、企業(yè)入駐及消費帶動、消費潛力等等。 區(qū)域潛在發(fā)展商機較大； 從現(xiàn)在正在籌備開業(yè)的幾家餐飲商家看（百姓廚房和金百萬），在未來幾年內(nèi)， 天通苑將迎來一個餐飲初步競爭的階段，商機無限大。從天通苑的初建到現(xiàn)在的發(fā)展角度，不論是從數(shù)據(jù)還是感官，都能確認(rèn)這個區(qū)域存在著無限商機。見證指標(biāo)：商圈規(guī)模、奧運村的帶動、天通苑百萬居民區(qū)的定位、市場發(fā)展的必然規(guī)律等等。 經(jīng)營優(yōu)越性便于突出； “小溝好過，深壑難越”。與成熟的餐飲商圈市場相搭配的是成熟的行業(yè)市場，而在成熟的行業(yè)市場中也存在著最大的投資風(fēng)險。在現(xiàn)有的天通苑餐飲環(huán)境下，我們極容易取得競爭優(yōu)勢，而且風(fēng)險和競爭壓力相對較小，是很好的投資機遇。見證指標(biāo)：調(diào)研報告問題、餐飲現(xiàn)狀、譚園經(jīng)營優(yōu)勢等。 餐飲經(jīng)營機遇良好； 在初級市場中，好的經(jīng)營和管理可以引導(dǎo)行業(yè)市場發(fā)展，而這也是利潤最大化最好的保障?！跋热霝橹鳌睂⒛苓\籌自如，夯實基礎(chǔ)。見證指標(biāo)：天通苑的發(fā)展前景。 調(diào)研結(jié)論 結(jié)合以上分析得出如下結(jié)論：投資前景看好，建議從戰(zhàn)略發(fā)展著手，在公司投資承受寬松的限度內(nèi)，確認(rèn)投資規(guī)模。建議以品牌發(fā)展為目標(biāo)，來取得利潤最大化。投資的回報周期和天通苑的市場成熟進(jìn)度成正比，做好回報周期長的準(zhǔn)備。另外，譚園天通苑目標(biāo)載體對面的停車場在今后的經(jīng)營中將起到極大的作用，要重點計劃。 最后結(jié)論：建議投資。 № 2 譚園天通苑 經(jīng)營分析報告 一、 經(jīng)營檔次定位 硬件配套（裝修和配套）結(jié)合經(jīng)營理念最小化投資； 在能足夠體現(xiàn)經(jīng)營理念的前提下，將裝修和配套投資最小化，以應(yīng)對天通苑市場暫不成熟的風(fēng)險因素。 在突出文化主題、功能健全、譚園理念和長遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展的前提下，將貨幣投資降到最低，體現(xiàn)“輕裝修，重裝飾”的觀念。 經(jīng)營檔次（產(chǎn)品檔次 —— 服務(wù)、菜品和環(huán)境）中高檔定位； 做就做最好的軟件，我們不需要 100%的顧客走進(jìn)來，只需要我們需要的顧客走進(jìn)來。軟件上追求卓越，做區(qū)域市場的先驅(qū)者和龍頭，引導(dǎo)行業(yè)市場，贏得口碑，賺 取利潤。 建議：經(jīng)營上另辟新境、引導(dǎo)消費。這樣可能存在較大風(fēng)險，但考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略和天通苑地區(qū)的市場前景，是值得嘗試的。 二、 經(jīng)營理念定位 [譚園官家宴 ]菜品理念； 在現(xiàn)有的以“譚家菜”為基礎(chǔ)的官府菜菜品理念的基礎(chǔ)上，再著重將“養(yǎng)生和營養(yǎng)”及官府菜家?；刎灤┢渲校米T園管理公司在外埠市場上的傳統(tǒng)與現(xiàn)代菜品理念的有效融合，借助服務(wù)理念（具體見下面）的組合重點推廣。養(yǎng)生是未來餐飲市場發(fā)展趨勢之一，如此賣點需要落實突出。 [譚園官家宴 ]菜品理念 —— 引導(dǎo)詞：飲食文