【文章內(nèi)容簡介】 企業(yè)文化建設(shè)，使企業(yè)自身不斷成熟起來，打造了本土房地產(chǎn)品牌并取得了顯著成效， 搶占市場份額；中小型房產(chǎn)企業(yè)銷售困難，企業(yè)回籠資金較慢，無力再持續(xù)進行開發(fā)，使得部分中小房產(chǎn)企業(yè)生存困難，或退出房地產(chǎn)市場，或者被其他有實力的房企兼并。同時，泰豐、榮新、雄飛等房企 實行走出去戰(zhàn)略， 逐漸向成都以及川內(nèi)外其他城市發(fā)展。 圖 34 自貢 四級資質(zhì)及其以上建筑業(yè)企業(yè) 數(shù)量 自貢市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 近年來，自貢固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)投資總體也呈現(xiàn)增長趨勢。從歷年自貢房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比例較來看，平均占有率只有 15%到 20%，不存在泡沫，說明自貢房地產(chǎn)市場還有一定的發(fā)展空間。但是，房地產(chǎn)投資額的增長率雖然 保持較高的水平但其增長率不斷下降，這也說明自貢房地產(chǎn)市場不斷進入平穩(wěn)發(fā)展時期。 圖 35 自貢市房地產(chǎn)投資完成額情況 如圖 35所示，最近幾年自貢房地產(chǎn)投資完成額的 增長率呈下滑趨勢，可推斷 很多四川理工學(xué)院畢業(yè)論文 9 在建項目都已經(jīng)進入工程高峰期和結(jié)算期， 未來幾年以消化前期拍賣的土地為主，新增開發(fā)投資有限；同時受宏觀調(diào)控影響，市場信心下降，客戶觀望，開發(fā)商資金回籠受限；從而可以推測未來 3自貢房地產(chǎn)開發(fā)投資將呈“心電圖”趨勢。 自貢市住宅市場開發(fā)建設(shè)狀況分析 2020 年至今，自貢住宅新開工面積、施工面積呈現(xiàn)先增加后減少的變化；然而竣工面積恰好相反。其中住宅新開工面積、施工面積在 2020 年達到最高峰，之后在 2020 年急促下降。 土地購置、新開工、施工 、 竣工 與銷售 是房地產(chǎn)開發(fā)的幾個階段 ，新開工面積的減少可能由于開發(fā)商對未來市場某些因數(shù)的不確定或者不看好未來市場前景。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗可知，前一階段的施工面積的增加必將促使下一階段竣工面積的增加，從表 33 可以看出， 20 2020 年施工面積與 20 2020 年竣工面積情況就驗證了這一經(jīng)驗；并且在 2020 年的竣工面積達 萬平方米，為最近五年竣工面積的最高值，從可以推測未來 12 年的住宅供應(yīng)量將增加。 表 33 自貢市住宅新開工、施工、竣工面積統(tǒng)計表 年份 2020 2020 2020 2020 2020 住宅新開工面積 住宅新開工增長率 % % % % % 住宅施工面積 住宅施工增長率 % % % % % 住宅竣工面積 住宅竣工增長率 % % % .% % 在 自貢，其中住宅占商品房開發(fā)的比例較高， 處于絕對主導(dǎo)地位，別墅、 寫字樓、商業(yè)用房等所占的比例非常低 ，其變化趨勢引領(lǐng)商品房，因此，自貢商品房 呈現(xiàn)同樣的趨勢。 通過圖 36，我們可以看到，房屋新開工面積 20202020 年逐年上升， 2020 年達到頂峰，新開工面積集聚，帶動全部房屋施工面積快步增長；之后開始呈現(xiàn)下降趨勢。然而，房屋竣工面積 20202020 年逐年下降，從 2020 起，竣工房屋面積呈現(xiàn)小幅上揚態(tài)勢，可供房源增多； 可以判斷，自貢市許多樓盤都將進入持續(xù)的尾盤銷售階段和交房階段，南湖片區(qū)樓盤大部分都進入交房階 段，沿灘新城區(qū)的樓盤部分進入。 根據(jù)新開工面積情況，可以判斷，前幾年供應(yīng)的土地開始進入全面集中開發(fā)階段，并且已經(jīng)到了工程尾期，特別是 2020 年竣工面積同比增長 %之多、 2020 年竣工面積高達 萬平方米，預(yù)計未來幾年內(nèi)，自貢的房地產(chǎn)供應(yīng)將以消化前期剩余房源3 自貢市住宅房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析 10 0204060801001201401601802002202402020 2020 2020 2020 2020 年份面積（萬平方米）商品房銷售面積商品房空置面積住宅銷售面積住宅空置面積01002003004005006007008009001000年份面積（萬平方米） 1 0 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %增長率商品房新開工面積 1 2 7 . 2 8 2 1 0 . 7 7 3 2 2 . 3 8 3 6 9 . 4 5 1 0 7 . 2商品房施工面積 3 2 7 . 2 4 4 0 2 . 4 7 5 9 6 . 2 3 9 1 6 . 4 8 7 7 7 . 9 2商品房竣工面積 1 4 2 . 9 1 1 1 . 9 3 5 8 . 2 5 1 5 5 . 9 2 2 3 2 . 6 3商品房新開工增長率 3 0 . 0 0 % 6 9 . 0 0 % 5 3 . 0 0 % 1 4 . 6 0 % 7 1 . 0 0 %商品房施工增長率 2 1 . 3 0 % 2 5 . 2 0 % 4 8 . 1 0 % 5 3 . 7 0 % 1 5 . 1 0 %商品房竣工增長率 4 9 . 7 0 % 2 1 . 7 0 % 4 8 . 9 0 % 1 6 7 . 7 0 % 4 9 . 2 0 %2020 2020 2020 2020 2020為主，新項目入市較少 。自貢的房地產(chǎn)供應(yīng)將進入高潮狀態(tài)，居民可供選擇的機會增多。 圖 36 自貢市商品房新開工、施工、竣工面積情況 自貢市住宅市場銷售狀況分析 通過圖 37 可以看出，自貢商品房與住宅銷售 面積、空置面積趨勢大致相同。空置面積均呈現(xiàn) 波浪式變化，平均空置率 %左右；銷售面積逐年上升，到 2020 年達到最高銷售額后呈現(xiàn)下降趨勢。 圖 37 自貢市房地產(chǎn)銷售、空置面積情況 2020 年房屋銷售面積急促下降，也并不能 說明 市場沒有客戶 ，可能是 眾多需 求 者持幣觀望 “十八大”房地產(chǎn)政策趨勢，暫時 捂緊口袋 。 四川理工學(xué)院畢業(yè)論文 11 相比每年的竣工面積增加量，銷售面積的增長速度較慢；銷售增長速度落后于竣工面積增長速度，必將造成市場后續(xù)壓力大增，同時自貢市的房屋空置面積也將大幅度增加。從每年供應(yīng)和銷售量對比分析， 自貢商品房供大于求，自貢的剛需客戶的增量遠遠趕不上樓市的供應(yīng)量，供應(yīng)已經(jīng)飽和；商品房（包括住宅）需求程度還較低，消化的速度低于供應(yīng)的速度；也說明自貢樓市主要還是以居住需求為主，投資性需求還偏低。 4 自貢市房 地產(chǎn)市場綜合評價 12 4 自貢 市 房地產(chǎn)市場綜合評價 經(jīng)過 “ 十一五 ” 的高速發(fā)展， 自貢 經(jīng)濟發(fā)展整體進入工業(yè)化中期階段 ；現(xiàn)在正處 全面建設(shè)小康社會的 “ 十二五 ” 關(guān)鍵 階段 ， 經(jīng)濟發(fā)展不斷轉(zhuǎn)型，城市化進程逐步加快，自貢房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。為此 從 目前已有研究評價房地產(chǎn)市場的指標(biāo)體系（比如： 國房景氣指數(shù) 、中房預(yù)警指數(shù)、上海房地產(chǎn)預(yù)警體系等 ）中選取能夠 反映自貢房地產(chǎn)市場運行狀況的指標(biāo) ， 并 借鑒有關(guān)國家及城市的發(fā)展經(jīng)驗、國際流行的類似指標(biāo)的理想值及正常浮動區(qū)間以及考慮到 ABC分類法 20％一 80％的 A類標(biāo)準劃分原則， 比較分析確定相應(yīng)指標(biāo)的取值 ，來對自貢房地產(chǎn)市場進行綜合分析評價。 指標(biāo)體系及其評判標(biāo)準 房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)性指標(biāo) (1)房地產(chǎn)開發(fā)投資與社會固定資產(chǎn)投資之比 該指標(biāo)表示某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資總額的比例， 來揭示房地產(chǎn)投資狀況， 反映房地產(chǎn)在整個固定資產(chǎn)投 資中結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo)。 一般而言，當(dāng)房地產(chǎn)市場及社會經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定時，房地產(chǎn)開發(fā)投資額 /固定資產(chǎn)投資額應(yīng)該是一個比較穩(wěn)定的數(shù)值； 在發(fā)達國家 ,房地產(chǎn)投資一般占社會固定資產(chǎn)投資額的 20%～ 25%。參照四川省房地產(chǎn)市場健康狀況測度體系， 該 比值大于 37%、小于 15%為異常； 其理想值為： ，正常浮動區(qū)間為： ～ 。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與 GDP之 比 該指標(biāo) 用于判斷該地區(qū)是否存在對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期過高而出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象 。通常，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與 GDP總量 呈正相關(guān)， GDP保持增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額也相應(yīng)增長。 現(xiàn)階段 , 房地產(chǎn)投資 依然 是 驅(qū)動我國 經(jīng)濟增長的重要因素 ， 適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長 ； 但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資額比例過高 ,可能會導(dǎo)致供過于求 ，造成未來的空置率過高 。 世界 上公認房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資在 10%以下 ； 在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占 20%～ 25%； 我國該指標(biāo)在 30%以上視為有泡沫 ?？紤]到不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的成熟程度， 該指標(biāo)會有一定的浮動，根據(jù)自貢市的實際情況， 其理想值為： ,正常浮動區(qū)間為： ～ 。 房地產(chǎn)市場均衡程 度指標(biāo) (1)商品房新開工面積占施工面積的比倒 四川理工學(xué)院畢業(yè)論文 13 該指標(biāo)反映了當(dāng)前市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場未來 1～ 3年的預(yù)期 ,屬于 預(yù)示性 指標(biāo) ； 新開工面積 具有 前瞻性，它反映 1～ 2年后預(yù)售供應(yīng)量和 2～ 3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。 客觀上講，新開工面積占施工面積的比例必須有個合理的區(qū)間；比值過高，則施工面積過小，有產(chǎn)生“泡沫”的危險；比值過小，則可能新開工面積過小、施工工面積過大，易形成資金積壓及市場不景氣。該指標(biāo)的理想值為： ，一般情況下在 25%～ 35%之間；自貢市的正常浮動區(qū)問為： ～ ，其基本能反映正常開工情 況。 (2)商品房施工面積與商品房竣工面積之比 它表示當(dāng)年商品房施工面積所占當(dāng)年商品房竣工面積的比例 ， 屬于重要的前瞻性指標(biāo) 。通常，商品房修建的周期為 2年左右，最長 3年； 若工期延長，則會使資金積壓 。 施工面積大約反映了 1～ 2年后現(xiàn)房供應(yīng)量， 其值通常為竣工面積的 ，若小于 倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺；大于 ，會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象 。 總的來說 ,房屋從開工到竣工在 2～ 3年 內(nèi)較為正常； 根據(jù)自貢市的實際情況 , 該指標(biāo)的理想值設(shè)為： ，其浮動區(qū)間為： ～ 。 (3)商品房空置率 商品房空置率是 反映市 場供需結(jié)構(gòu)是否合理、平衡的 重要指標(biāo) 。 目前， 空置率 有不同的定義和計算方法，其合理區(qū)間也有所不同； 本文采用商品房空置總面積 /社會商品房總量， 即： 商品房空置率 =報告期商品房空置面積／報告期可供銷售、出租的商品房面積。 空置率的高低體現(xiàn)出市場的供求狀況，反映出市場的均衡程度，進而影響房地產(chǎn)價格的變化，其過高、過低表示著市場的過冷、過熱，并將引發(fā)市場的波動。 按照國際慣例，空置率在 5％ ～ 10％ 之間為合理區(qū)； 如果商品住房空置率大于 10％ ，則商品住房空置嚴重，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)一系列的問題 。根據(jù)國家統(tǒng)計投資局賈海的統(tǒng)計研究 ，考慮到自貢市經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，將空置率的合理取值區(qū)間確定為： 10%～25％。 房地產(chǎn)市場景氣程度指標(biāo) (1)商品房銷售額與開發(fā)投資額之比 該指標(biāo)反映了房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益 ；其 比值小于 1時 ,反映該城市房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率不理想 。 根據(jù)自貢的實際情況，將其取值區(qū)間定為： ～ ；若此比值大于，說明其“泡沫”現(xiàn)象嚴重；小于 ，說明其經(jīng)濟效應(yīng)欠佳， 將可能影響未來的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開竣工面積。 (2)商品房銷售面積與竣工面積之比 4 自貢市房地產(chǎn)市場綜合評價 14 該指標(biāo)反映了 現(xiàn)房 供求是否均衡；若商品房的銷售面積少于 竣工面積，則說明商品房有空置，該比值越小，則空置量越大；而當(dāng)該比值為 l時，說明供求達到了平衡。鑒于自貢市的實際情況，將其浮動區(qū)間定為： ～ 。 房價與居民消費能力協(xié)調(diào)性指標(biāo) 房價 收入比， 是指一個國家或地區(qū)在某一個特定時點上 ,住房價格與城市居民家庭年收入之比 ； 它是一個全球通用指標(biāo)，主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。 一個 地區(qū) 的平均 房價 收入比通常