【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 % % % % 平均凈房?jī)r(jià) Average Room Rate 930 587 389 224 756 862 每間客房日平均收入 Revenue Per Available Room 700 429 256 146 538 656 每間客房總收入 Total Revenue Per Available Room 473,031 284,479 192,974 117,720 384,212 419,711 每間客房總支出 Total Expenses Per Available Room 281,143 185,500 134,617 93,631 230,684 249,981 每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益 IBFCMF Per Available Room 1911,888 98,979 58,358 24,090 153,528 169,730 占總收入百分比 % of Total Revenue % % % % % % 每間客房稅務(wù)及折舊前收益 EBITDA Per Available Room 153,524 79,289 35,083 10,502 104,995 139,015 占總收入百分比 % of Total Revenue % % % % % % 機(jī)密 17 1. IBFCMFIne Before Fixed Charges and Management Fees. Before Ine Tax Depreciation and Amorization 機(jī)密 18 店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房?jī)r(jià)，達(dá)到人民幣 485 元，盡管國(guó)際管理飯店在市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷，能源及維護(hù)保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ IBFCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益相（ IBCMF）對(duì)較低，這一層級(jí)市場(chǎng)仍有效地控制了各項(xiàng)成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。 上海的 5 星級(jí)飯店 比北京的同等級(jí)飯店獲得了更高的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。上海的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了人民幣 862 元，比北京同等級(jí)飯店高出 14%，而每間客房平均收入則比北京高出 22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ IBCMF）”百分比方面都達(dá)到了總收入的 40%，但如果以每間客房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ IBCMF）”實(shí)現(xiàn)的絕對(duì)值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級(jí)飯店高出 11%。 按照平均房?jī)r(jià)分類，房?jī)r(jià)最高等級(jí)類別（平均房?jī)r(jià)在人民幣 701 元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績(jī)，平均每間房餐 飲和其他收入達(dá)到人民幣 1， 722 元，“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ IBCMF）”占到總收入的 %，因此，經(jīng)營(yíng)效益為顯著。 客源構(gòu)成 至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國(guó)際管理飯店獲取了更多的國(guó)際客源，按價(jià)格分類的市場(chǎng)中，高價(jià)市場(chǎng)的飯店同樣也是獲得了更大比例的國(guó)際客源。另一方面，國(guó)內(nèi)管理 5 星級(jí)飯店和國(guó)際管理 4 星級(jí)飯店在商務(wù)市場(chǎng)方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長(zhǎng)線客源，在價(jià)格上的敏感度相對(duì)較低，更樂意選擇入住高價(jià)市場(chǎng)的飯店，在平均房?jī)r(jià)高于人民幣 701 元這一層級(jí)市場(chǎng)中，這一市場(chǎng)的客源占到飯店客 源構(gòu)成的 %，而中低價(jià)飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房?jī)r(jià)在人民幣 501~700 元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)客源占總客源的 %，平均房?jī)r(jià)在人民幣 301~500 層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)占總客源的 6%，而平均房?jī)r(jià)在人民幣 300 元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)客源僅占總客源的 1%。 固定成本 不管是 4 星級(jí)還是 5 星層級(jí)，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國(guó)際管理飯店低于國(guó)內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在 5 星層級(jí)中，國(guó)際管理飯店的的行政及一般開支占總收入的 %，國(guó)內(nèi)管理飯店比例是 %，業(yè)主自行管理飯店比例則是 %。 另一方面，國(guó)際管理飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用則高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店， 5 星級(jí)和 4 星級(jí)飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用分別占總收入的 %和 %，而國(guó)內(nèi)機(jī)密 19 管理和業(yè)主自行管理飯店分別是 %和 %。同時(shí)，高檔飯店在市場(chǎng)推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級(jí)的飯店，如平均房?jī)r(jià)在人民 701 元以上的飯店平均每間客房的市場(chǎng)推廣費(fèi)用為人民幣 7， 566 元，而平均房?jī)r(jià)為人民幣 501~700 元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣 3， 492 元。 客房(Room)48%餐飲(Famp。B)36%租金及其他收入（ROI）7%小型營(yíng)業(yè)部門（MOD）5%水療及健身（SPA）3%通訊（TEL）1% EBITDA23%固定費(fèi)用7 %管理費(fèi)用4 %物業(yè)營(yíng)運(yùn)市場(chǎng)推廣3 %能源7 %客房1 0 %餐飲2 3 %其他部門7 %行政1 1 % 人事統(tǒng)計(jì) 總體而言， 5 星級(jí)飯店每間客房的人工配比達(dá)到 到 ，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于 4 星級(jí)和 3 星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在 4星級(jí)和 5 星級(jí)中，國(guó)際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店 酒店收入結(jié)構(gòu)圖 酒店經(jīng)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)圖 機(jī)密 20 訂房渠道 所有 4 星級(jí)和 5 星級(jí)飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，在 4 星級(jí)和 5 星飯店中占總預(yù)定比例的%。 通過飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對(duì)較低，在所有 4 星級(jí)和5 星級(jí) 中，互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定僅占總預(yù)定比例的 %，但是，在中低價(jià)飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房?jī)r(jià)在人民幣 301~500 元之間以及平均房?jī)r(jià)在人民幣 300 元以下的飯店，通過其他訂房網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定分別占總預(yù)定比例的 %和 %。而平均房?jī)r(jià)在人民幣 701 元以上的飯店，此指標(biāo)僅占 %。 未來預(yù)測(cè) 所有飯店對(duì)未來預(yù)測(cè)方面， 5 星級(jí)飯店市場(chǎng)（目前贏利最高的飯店等級(jí)）對(duì)未來業(yè)績(jī)最為樂觀。 5 星級(jí)飯店中， 72%的受調(diào)查飯店預(yù)測(cè)的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，83%的飯店預(yù)測(cè)平均房?jī)r(jià)將出現(xiàn)增長(zhǎng)。另一方面，由于受 到 5 星級(jí)飯店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，參與調(diào)查的 4 星飯店對(duì)未來業(yè)績(jī)則略顯保守，僅有 48%的飯店預(yù)測(cè)住宿率將出現(xiàn)增長(zhǎng)， 58%的飯店預(yù)測(cè)同年的平均房?jī)r(jià)將保持增長(zhǎng)。 第四章、 市場(chǎng)分析 一 、廈門酒店概況 至 2020 年底，廈門市共有國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店 8 家 。 據(jù) 統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在 70%至 80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。 廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國(guó)外游客主 下榻于廈門悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。 從資料分析中，我司推斷廈門市未 來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往廈門市的國(guó)內(nèi)及國(guó)外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長(zhǎng)，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門市旅游業(yè)帶來正面的影響。 二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析 機(jī)密 21 廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國(guó)內(nèi)外客人來廈門。 廈門已成為中國(guó)重要的國(guó)際招商口岸和對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種專業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在廈門舉辦。 廈門市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì) ,為酒店的客源提供了保障 。 酒店入住率 據(jù)我們向廈門市旅游局作出的 調(diào)查 ，得知廈門市的四、五星級(jí)飯店于 2020年的平均房租約為人民幣 600 元至 1200 元一晚，而入住率約為 79%。 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì) 在 2020 年末，廈門市共有 進(jìn)百家 已評(píng)星級(jí)的酒店 ， 5000 間 左右達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房。 根據(jù)廈門市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級(jí)別的酒店正在籌務(wù) /興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成。 對(duì)廈門市的中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。長(zhǎng)期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使 整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。 中國(guó)已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺(tái)灣的優(yōu)越位置，均使廈門有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門投資城市， 市政府不遺余力的推動(dòng)廈門市旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。 四、項(xiàng)目定位 廈門市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長(zhǎng)率在 10%以上，目前共有星級(jí)酒店 近百 家，按國(guó)際旅游組織關(guān)于酒店等級(jí)結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級(jí)酒店的數(shù)量比例應(yīng)在 1020%之間，目前廈門的高星級(jí)酒店相對(duì)偏少。 因此，廈門大酒店定為國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 廈門大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門市 CBD (Central 機(jī)密 22 Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國(guó)際的經(jīng)營(yíng)管理，廈門大酒店將是廈門檔次最高的五星級(jí)酒店，其專業(yè)的國(guó)際經(jīng)營(yíng)理念必會(huì)帶來豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。 第五章 項(xiàng)目公司 一、公司簡(jiǎn)介 廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于 1996 年，注冊(cè)地為中國(guó)廈門市，注冊(cè)資本為 2020 萬元人民幣，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目管理。公司先后開發(fā)、建設(shè)了“雅景花 園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目。 二、公司結(jié)構(gòu)和管理層 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營(yíng)管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目管理部等。 公司主要業(yè)績(jī)： 1995 年籌建商住高級(jí)公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣 6200 萬元，并于 1997 年完工交付使用。 1996 年籌建商住高級(jí)公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣 1800萬元，并于 1998 年初完工交付使用。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由三位自然人組成，其中王世雄為 75%；朱福東為 20%；王世民為 5%。 四、管理團(tuán)隊(duì) 王世雄 ： 1959 年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。 1988 年起先后創(chuàng)建“廈門新興彩色印刷有限公司”、“廈門新興項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有限公司”、“廈門思明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司”、“廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”及“廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項(xiàng)目公司，參與投資“廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長(zhǎng)。 1996 年創(chuàng)辦廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司，任董事長(zhǎng)。 機(jī)密 23 朱福東 ： 1955 年生，高中學(xué)歷， 1980 年進(jìn)入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào) 集團(tuán)及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。 1997 年起任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理。 林青躍： 1948 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1971 年進(jìn)入廈門市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) 20 余年。 1999 年任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理。 陳金寶 ： 1936 年生，大學(xué)學(xué)歷。在設(shè)計(jì)院任總工程師及負(fù)責(zé)圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。 黃鳴江 ： 1935 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1956 年起先后參加過各類大、中型的機(jī)電設(shè)計(jì)及圖紙的審核工作，在建 筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。 張文萍 ： 1970 年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。 1992 年起擔(dān)任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢?cè)u(píng)信公司的主辦會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及評(píng)估師，對(duì)企業(yè)籌融資運(yùn)作管理具有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理。 五、項(xiàng)目其他背景 近年，廈門對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；廈門與臺(tái)灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；廈門市 已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，廈門市高星級(jí)酒店，存在一定的缺口。目前，高星級(jí)酒店屬?gòu)B門市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級(jí)酒店。建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過廈門市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，現(xiàn)已完成設(shè)計(jì)方案并獲得廈門市建設(shè)行政主管部門的批復(fù)，已具備開工條件。 機(jī)密 24 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃 一、項(xiàng)目位置 項(xiàng)目的所在位置為福建省廈門市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。 項(xiàng)目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個(gè)高素質(zhì)的住宅小區(qū)。 開源區(qū)為廈門市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級(jí)辦公室，及廈門市