【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 評(píng)估的確定原則，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 中規(guī)定：有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，最終選擇市場(chǎng)比 較法作為本次估價(jià)的基本方法來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。 市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。 （十）估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2021年 8 月 30日 的估價(jià)結(jié)果為： 102,817,575 元（幣種：人民幣），大寫人民幣 壹億零貳佰捌拾壹萬(wàn)柒仟伍佰柒拾伍圓整， 詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。 《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》 估價(jià)對(duì)象 土地用途 房地產(chǎn)證號(hào) 建筑面積（㎡） 估價(jià)單價(jià)（元 /㎡） 估價(jià)值（元） 環(huán)球金融中心（津塔） 15 層 商業(yè)用地 津字第1111111111111 3,500 29, 102,817,575 （十一）風(fēng)險(xiǎn)提示 （ 1）房地產(chǎn)價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)價(jià)值未來(lái)下跌存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握房地產(chǎn)價(jià)值變化情況。定期或者 第 11 頁(yè) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化比較快時(shí)，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。 （ 2）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 估價(jià)對(duì)象為辦公用房， 面積適中， 通用性較差，適合于辦公用途，其房地產(chǎn)以整體使用為最佳，分割使用或作為其他用途效用低于整體現(xiàn)狀使用。 目前市場(chǎng)上交易較活躍，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)生較大變化情況下， 其變現(xiàn)能力較好。假定在短期內(nèi)強(qiáng)制處分，潛在購(gòu)買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比抵押價(jià)值要低2030%左右。 （ 3）城市規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域因素和城市規(guī)劃按現(xiàn)有狀況考慮，未包括未來(lái)特殊因素發(fā)生時(shí)對(duì)估價(jià)對(duì)象使用狀況和價(jià)值的影響，也不包括未來(lái)地塊級(jí)別，類別變化對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。 （十二）估價(jià)人員 勘 查 人：張德鴻 簽名： 估價(jià)人員：張德鴻 簽名： 聯(lián)系電話： 15222434928 （十三）估價(jià)作業(yè)日期 二○一 二 年 七 月十 六 日至二○一 二 年 八 月 三 十日 。 （十四）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 自出具評(píng)估報(bào)告日起 一 年內(nèi)有效，即 二○一 二 年 八 月 三 十日 至 二○一三 年 八 月 二 十九日 有效。 第 12 頁(yè) 五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （一）個(gè)別因素分析 津塔是天津市新的地標(biāo)式建筑，津塔高 米，津塔已于 2021 年1 月 14 日封頂并超過(guò)北京國(guó)際貿(mào)易中心，成為中國(guó)長(zhǎng)江以北地區(qū)的第一高樓 ,并在中國(guó)已建成的摩天大樓中排名第 7 位，在世界已建成的摩天大樓中排名第 25位。 2021 年，津塔將建成并投入使用。津塔被列入天津市20 項(xiàng)重大服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，也是海河六 大節(jié)點(diǎn)之一和平廣場(chǎng)中心商業(yè)區(qū)的重要組成部分。津塔將建成頂級(jí)國(guó)際化商務(wù)辦公樓，投入使用后，預(yù)計(jì)將有800家以上的跨國(guó)公司、知名企業(yè)入駐，從而成為天津信息最集中、商機(jī)最豐富、商務(wù)活動(dòng)最活躍的國(guó)際商務(wù)中心。 該項(xiàng)目位于興安路北側(cè)，東西長(zhǎng)約 233 米，南北寬最大約為 160 米，最小為 65米。地塊設(shè)計(jì)包括二棟高層建筑。其中最高的建筑是一棟 米高的標(biāo)志性大樓 —— 津塔，該建筑位于大沽路上，功能以寫字樓為主。第二棟是 105 米高沿興安路的高層建筑 —— 津門，津門建筑將建設(shè)成為一座超六星級(jí)的酒店。項(xiàng)目還將 附帶 建設(shè)商業(yè) 、公寓以 及地下地上停車場(chǎng)等設(shè)施。 津塔板塊總建筑面積約 34 萬(wàn)平方米，由環(huán)球金融中心寫字樓和酒店式公寓構(gòu)成，其中環(huán)球金融中心寫字樓建筑高 米，地上 75層，地下 4 層，是金融街控股股份有限公司繼北京金融街后的又一力作。該寫字樓借鑒中國(guó)傳統(tǒng)折紙藝術(shù)形式 ,用標(biāo)志性的高度定義天津的國(guó)際地位。津塔板塊的酒店式公寓鄰環(huán)球金融中心寫字樓而建，為 105米高的街墻式弧線建筑 ,為全球 CEO 構(gòu)筑了完善的私密空間，打造最具投資與生活價(jià)值的城市地標(biāo)性商務(wù)寓所。作為天津首屈一指的國(guó)際甲級(jí)寫字樓，津塔寫字樓 第 13 頁(yè) 單層面積達(dá) 20213600 ㎡，辦 公空間開(kāi)敞無(wú)柱，平均 11米的小進(jìn)深，無(wú)柱影遮擋， 360176。 全景設(shè)計(jì)；津塔寫字樓在近 308 米的高空，即 70、 71層打造了頂層觀光會(huì)所，雙層面積近 4000 平方米，集商務(wù)、社交于一體。此外，津塔寫字樓 31層為餐飲層， 32層設(shè)計(jì)為會(huì)議層，為國(guó)際頂級(jí)會(huì)議室空間配置，可同時(shí)容納千余人； 5 52 層為銀行等金融機(jī)構(gòu)專門打造，充分滿足其對(duì)金融業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊要求。各功能分區(qū)共同構(gòu)筑了完善的配套商務(wù)服務(wù)平臺(tái)。 津門板塊總建筑面積約 24 萬(wàn)平方米，由圣 瑞吉斯酒店、環(huán)球金融中心公寓、商業(yè)及景觀園林構(gòu)成。建筑組群的中間是 71米高的圣 瑞吉斯酒店，與哈密道軸線排齊。酒店兩側(cè)是兩座對(duì)稱的豪華公寓。六星級(jí)酒店采用拉德芳斯門型建筑 ,用紀(jì)念性的門戶提升天津的國(guó)際形象。津門板塊的兩座豪華公寓對(duì)稱地位于圣 瑞吉斯酒店兩側(cè)，其緊鄰酒店的最高點(diǎn)約達(dá) 140 米，高度向兩邊外側(cè)逐步遞減兩次，分別約為 99 米和 70米。兩座豪華公寓作為為全球商界領(lǐng)袖量身定制的城市摩天水岸府邸，提供完善的大戶配置、執(zhí)掌世界的極致生活。 寫字樓類型 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 寫字樓等級(jí) 甲級(jí) 所在區(qū)域 和平 勸業(yè)場(chǎng)街 樓盤地址 大沽橋與興安路交匯處大沽北路 2 號(hào) 裝修狀況 公共部分精裝修 容 積 率 綠 化 率 30% 占地面積 22258 平方米 建筑面積 205000 平方米 （二）區(qū)域因素分析 天津市 ——中央直轄市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，中國(guó)北方最大的綜合性港口城市。地處華北平原東北部，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京。 第 14 頁(yè) 天津的形成始于隋朝大運(yùn)河的開(kāi)通。明朝永樂(lè)二年（ 1404 年）設(shè) “天津衛(wèi) ”。同年 12 月又設(shè)天津左衛(wèi)并筑城，至此，天津城初具規(guī)模。 19 世紀(jì)中葉被辟為通商口岸，逐步發(fā)展成為當(dāng)時(shí)中國(guó)北方最大的金融商貿(mào)中心，在中國(guó)近代史上有著重要地位。天津市轄 18 個(gè)區(qū)、縣，其中市轄區(qū) 15個(gè)：市區(qū)有和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。市轄縣 3 個(gè)：靜?？h、寧河縣、薊縣。 天津環(huán)球金融中心總建筑面積約 60萬(wàn)平方米，總投資 50 多億元，集寫字樓、六星級(jí)酒店、豪華公寓、酒店式公寓和頂級(jí)商業(yè)配套五種業(yè)態(tài)于一身，形成了一個(gè)多功能、高效率的標(biāo)志性綜合體，具備了現(xiàn)代城市建筑集群的全部功能。 而且評(píng)估對(duì)象緊鄰濱江道商業(yè)區(qū)、解放路金融區(qū)、周圍地段 還擁有天津大學(xué)和南開(kāi)大學(xué)等高等學(xué)府，對(duì)該地區(qū)的公司發(fā)展有極大地優(yōu)勢(shì)。 評(píng)估對(duì)象周圍配套設(shè)施十分完善，交通便利。 學(xué)校有 萬(wàn)全道小學(xué)、天津市第十七中學(xué) ， 總醫(yī)院、口腔醫(yī)院、中心婦產(chǎn) 環(huán)繞周圍，周圍有大量綜合商場(chǎng)如 金街、沃爾瑪超市、伊勢(shì)丹、國(guó)際商場(chǎng)、遠(yuǎn)東百貨、新世界購(gòu)物中心、百盛、萬(wàn)達(dá)影城、沃爾瑪超市、家樂(lè)福超市、國(guó)美電器、蘇寧電器 ，而且 建行、北京銀行 等多家銀行也分布于該地塊。 距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)車程 30 分鐘，距天津火車站及京津城際高鐵步行僅需 5 分鐘，寫字樓東側(cè)是地鐵 9 號(hào)線交匯處 ， 4 號(hào)線位于 南側(cè)，京津城際鐵路和輕軌終點(diǎn)站都離項(xiàng)目 咫尺之遙，將實(shí)現(xiàn)北京、天津、濱海新區(qū)、濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)的連通。 906， 603， K903， K6， 32， 95， 34， K906， 806， 6， 801，到百貨大樓站下車 即到 。 交通便捷程度極好。 第 15 頁(yè) （三）市場(chǎng)背景分析 2021 年 上半年，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)無(wú)新增供應(yīng)。受到搬遷租戶的帶動(dòng)，全市甲級(jí)寫字樓租金小幅上升，環(huán)比