【文章內(nèi)容簡介】 有建筑面積分攤系數(shù)。 公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面 247。 各套套內(nèi)建筑面積之和 共有建筑面積的分攤方法 分攤的公用建筑面積 =各套套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 其他相關(guān)面積指標及系數(shù) 實用面積 是 “ 建筑面積 ” 扣除公共分攤面積后的余額。 面積誤差比 面積誤差比 =（產(chǎn)權(quán)登記面積 — 合同約定面積） 247。 合同約定面積 100% 產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣 房地產(chǎn) 行政主管部門登記確權(quán)認定。 預(yù)測面積 預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售 銷售 證的合法 銷售 項目） 銷售 中，根據(jù)國家規(guī)定，由 房地產(chǎn) 主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法 銷售 的合法 銷售 依據(jù)。 實測面積 實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。 居住面積 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。 使用率 使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積比。即： 使用率 =套內(nèi)使用面積（地毯面積） 247。 商品房 銷售 面積（建筑面積） 100% 實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺面積）與套（單元）建筑面積（即 銷售 面積）的比率。即： 實用率 =套內(nèi)建筑面積 247。 商品房 銷售 面積 100% 實用率是套內(nèi)建筑面積和 銷售 面積之比，因為分子多了套內(nèi)墻體面積與陽臺面積，所以其值要比使用率大。數(shù)字上的好看對于 銷售 是有很大幫助的。 （五）價格與銀行按揭及購房稅費 價格術(shù)語 起價 在商品房廣告中，人們經(jīng)常遇到 “ 起價 ” 這一名詞。所謂 “ 起價 ” ，即 “ 起步價 ” ，是指本物業(yè)所有房源中的最低 銷售 價格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房價格。而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾 百元。 基價 所謂 “ 基價 ” ，也叫 “ 基礎(chǔ)價 ” ，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。 “ 基價 ” 是針對 房地產(chǎn) 定價方法而言的， 與起步價沒有關(guān)系。 均價 在實際 銷售 中，一般客戶是很少會問到均價的。詢問均價，更多的是業(yè)內(nèi)踩盤人員的做法。 所謂 “ 均價 ” ，即本物業(yè)的平均 銷售 價格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的 銷售 價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價。 表價 客戶問到具體單元的 銷售 價格時，一般應(yīng)以 “ 表價 ” 或高于 “ 表價 ” 的價格告知。 所謂 “ 表價 ” ，是指 “ 樓盤 銷售 價目表 ” 上標明的各具體單元的 銷售 價格。通常情況下，在 銷售 時，開發(fā)商都會制定出 “ 樓盤 銷售 價目表 ” ，上面標明各個樓盤的 銷售 價格。這個 銷售 價格一般是最高價，即售樓人員向客戶提出的報價。 底價 “ 底價 ” 是指可以對外 銷售 的最低價格。 “ 表價 ” 不同于 “ 底價 ” 。通常情況下，公司內(nèi)不同級別的人所擁有的底價權(quán)限是不一樣的。售樓人員的底價權(quán)限最低，此外，售樓經(jīng)理通常也會擁有一定的價格權(quán)限，即可以給予客戶低于售樓人員底價的價格；而老板則擁有最低的價格權(quán)限。 預(yù)售價 預(yù)售價是商品房預(yù)售時的價格。預(yù)售 價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。 一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn) 銷售 合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨便變更。 付款方式 一次性付 款 一次性付款，是指購房者簽約后必須將購房房款一次性付給發(fā)展商。 分期付款 分期付款，是指整個購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。 按揭付款 按揭付款是指購房者向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋總價的部分代款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。因為它能使市場潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進 房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。 目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費減半。 商業(yè)貸款 商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動，相對而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來自銀行，在銀行能接受的范圍內(nèi)，貸款額度通常不會受到什么限制，目前一般為購房款的 70%左 右。 公積金貸款 公積金貸款屬于政策性貸款，相對來講利息是最低的。由于它的資金來源是職工向住房資金管理中心繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購房人才能申請，貸款額度也受到嚴格限制。當(dāng)住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時，辦理的時間會減慢甚至?xí)和！? 住房公積金的提取 住房公積金不是隨時都能提取的，必須符合一定的條件，也就是說只有在某種特定情況出現(xiàn)的前提下才能提取。你在四種情況下可以提取住房公積金： a) 購買、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住住房時。 b) 離休、退休時。 c) 完全喪失勞動能力， 并且與所在單位終止勞動關(guān)系時。 d) 戶口遷出本市或者出境定居時。 另外，當(dāng)你在償還住房公積金貸款本息時，也可提取住房公積金帳戶內(nèi)的存儲佘額用于沖抵貸款余額。 組合貸款 組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款形式組合在一起，通過商業(yè)貸款補足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業(yè)貸款之間。 還款方式 一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。兩種還款方式的區(qū)別主要在于每月的還款額，前一種每月還款額固定不變，后一種還款額逐月減少，你可以根據(jù)自己實際情況進行選擇。 a) 按月等額 本息還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月嘗還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。 b) 按月等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)月還貸額逐月遞減的一種還款方式。 購房稅費 對于消費者來說，購房并不能只考慮到房價的問題，還應(yīng)考慮到購房過程中所需要繳納的相關(guān)稅費問題。根據(jù)規(guī)定，購房者在購買商品房過程中應(yīng)繳納如下稅費： 簽訂購房合同時：印花稅 簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約 正本上，按照房屋買賣成交價的 %交納，即： 應(yīng)納稅費 =計稅金額（購房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價） 稅率（ ‰ ） 比如，如果你與開發(fā)商簽訂了一份購房合同，房價總額為 500000 元，則應(yīng)交納的印花稅為： 500000‰=250 元。 辦理貸款時：律師費、保險費、公證費 申辦個人購房貸款，購房人通常要支付律師費、公證費、保險費等。但因提供按揭的銀行不同，在收費項目及標準上，也存大一定的差異。 辦理產(chǎn)權(quán)證時：契稅、登記費 在辦理產(chǎn)權(quán)證時，購房者需要交納契稅、登記費等。契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就 當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人（即買方）征收的一次性稅收。它是對 房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專稅種。 產(chǎn)權(quán)辦理 房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變 更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地開割開來處分。 大產(chǎn)證 大產(chǎn)證，即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。 小產(chǎn)證 小產(chǎn)證，即每個購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指 “ 房屋所有權(quán)證 ” 和 “ 土地使用權(quán)證 ” ，是 房地產(chǎn) 權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)座落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有 房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 住宅的 “ 全部產(chǎn)權(quán) ” 按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。 住宅的 “ 部分產(chǎn)權(quán) ” 擁有 “ 部分產(chǎn)權(quán) ” 的住宅一般是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，擔(dān)出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。 所有權(quán) 房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋所有權(quán)可分解為占有、使用、收 益和處分四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。 占有權(quán) 房屋占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在 房地產(chǎn) 買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人房客來行使。這時，房 屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的所有權(quán)。 使用權(quán)房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用并不失去對房屋的所有權(quán)。 收益權(quán) 房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項財產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從客戶處收取租金。有時房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。 處分權(quán) 房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的 歸屬，是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的外分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈與對象。有時房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時就可行使房屋的處分權(quán)。 （六）選房知識 樓盤的選擇 作為置業(yè)顧問，我們需要為客戶購房提供咨詢幫助，比如，根據(jù)客戶的具體情況，幫助客戶挑選到適合他們的房源。 影響購房者選擇房屋的因素很多，購房者的需求也千差萬別，因此具體選房時往往應(yīng)因時、因地、因人而異。一般說來，購房者選 房時主要應(yīng)考慮 7大要素：價格、地理位置、配套設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力和信譽、鄰居。 戶型的選擇 “ 選擇了一種戶型 就是 選擇了一種生活方式 ” ?？梢?，選擇合適的戶型是決定自己今后居住舒適度的一個前提。 朝向 如果不受任何條件的限制，恐怕大部分人都會選擇坐北朝南的戶型。但是，南朝向的房屋真的適合任何人嗎？答案是 — 不盡然。 1) 從日照方面考慮 從一般的設(shè)計規(guī)律來講，南朝向的房屋大都是戶型最大、面積最大，每平方米單價最貴，在整層中總價最高的。按照一般的定價規(guī)則，在同一層樓房中，南北朝向的單價通常會相差 300~500 元 /平方米左右，然而這么大的差價通常僅僅只是意味著購房者購買的是每天享受陽光時間的不同而已。 a) 如果你喜歡早起，建議你買東向的房屋，晨光能帶給你朝氣蓬勃的心境，讓你的一天從冉冉升起的太陽開始。 b) 如果你喜歡夜晚工作，晚睡晚起，就不要讓過早的陽光來打擾你選擇朝西的房屋，你不但不用在房間里不上厚厚的幾層窗簾，還會體會到夕陽西下的另一種意境。 c) 如果你現(xiàn)在無憂無慮，每天在家里享受溫馨的生活，那么建議你選擇南向的房屋，坐在地板上，沐浴著陽光春日，喝杯茶，兒孫繞膝，也是羨煞世人！ d) 對于生 活節(jié)奏緊張、工作繁忙，而經(jīng)濟能力并不是很雄厚的年輕人來說，選擇朝北向的房屋比較適合，畢竟價格相對而言還是比較輕低的。 對于成天忙于工作的年輕人來說，他們正處于創(chuàng)業(yè)階段，早起晚歸，工作辛苦，家里的陽光對于他們來說意義并不大。清晨太陽剛剛升起，他們已離巢而去，待到漫天星斗，方才踏上回家的路。與其花那么