【文章內容簡介】 %。農業(yè)生產資料價格上漲 %。 70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %，其中新建住宅價格上漲 %，二手住宅價格上漲 %；房屋租賃價格上漲 % 圖 22： 0408 年居民消費價格漲跌幅度 中國廣告人網站 11 （ 3） 年末國家外匯儲備 19460 億美元，比上年末增加 4178 億美元。年末人民幣 匯率為 1 美元兌 元人民幣，比上年末升值 %。 圖 23： 0408 年末國家外匯儲備 （ 4） 全年稅收收入 57862 億元（不包括關稅、耕地占用稅和契稅），比上年增加 8413 億元，增長 %。 圖 24： 0408 年稅收收入及其增長速度 2. 農業(yè) 全年糧食種植面積 10670 萬公頃，比上年增加 106 萬公頃；棉花種植面積576 萬公頃，減少 17 萬公頃；油料種植面積 1271 萬公頃，增加 139 萬公頃；糖料種植面積 193 萬公頃，增加 13 萬公頃。 圖 25： 0408 年糧食產量及其增長速度 3. 工業(yè) 和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)增加值 129112 億元，比上年增長 %。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 %，其中國有及國有控股企業(yè)增長 %；集體企業(yè)增長 %，股份制中國廣告人網站 12 企業(yè)增長 %，外商及港澳臺商投資企業(yè)增長 %；私營企業(yè)增長 %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長 %，重工業(yè)增長 %。 圖 26： 0408 年工業(yè)增加值及其增長速度 全年全社會建筑業(yè)實現增加值 17071 億元，比上年增長 %。全國具有資質等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實現利潤 1756 億元，增長 %，其中國有及國 有控股企業(yè) 509 億元，增長 %；上繳稅金 2058 億元，增長 %，其中國有及國有控股企業(yè) 771 億元，增長 %。 圖 27： 0408 年建筑業(yè)增加值及其增長速度 4. 固定資產投資 全年全社會固定資產投資 172291 億元，比上年增長 %。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 148167 億元，增長 %；農村投資 24124 億元，增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資 87412 億元，比上年增長 %；中部地區(qū)投資 45384 億元，增長%；西部地區(qū)投資 35839 億元，增長 %。 圖 28： 0408 年固定資產投資及其增長速度 中國廣告人網站 13 09 年中國宏觀經濟狀況分析預測 1. 中國經濟將面臨巨大挑戰(zhàn) 2020 年，由于世界經濟周期與中國經濟周期、實體投資調整周期與金融資本調整周期、結構轉型力量與周期性調整力量、房地產調整周期與制造業(yè)調整周期等多重因素的疊加，結構聯動性和剛性的約束，中國宏觀經濟將出現超預期深度下滑的局面。 2. 擴內需投資計劃將有助于中國經濟的發(fā)展 4 萬億投資刺激計劃的信號價值大于其實際投資啟動價值，其堅實的短期政策基礎決定了它將在短期緩和宏觀經濟總量的深度下滑，但其相對較 小的規(guī)模及其投資增進型的政策特性決定了它不僅沒改變目前蕭條產生的內在機理，反而會在中期加重投資驅動型增長模式的內在矛盾和爆發(fā)的激烈程度，導致下行區(qū)間的期限延長、波動加劇、蕭條反復，并使中國宏觀經濟可能將在 20202020 年期間出現“ W 型”周期調整模式。中國宏觀經濟將于 2020 年下期見底反彈， 2020 年宏觀經濟出現輕度復蘇。 09 年一季度全國房地產行業(yè)總體運行狀況 1. 投資下滑較快，景氣跌至十年新低 09 年 12 月，城鎮(zhèn)固定資產投資完成 10276 億元，同比增長 %。房地產開發(fā)投資完 成 2398 億元，同比僅 1%增長，低于本期城鎮(zhèn)固定資產投資同比增長率 個百分點，而去年同期增速為 %，下滑迅猛（如圖 2）。 12 月房地產投資占城鎮(zhèn)投資的比重為 %，比去年同期低 6 個百分點。 圖 29：全國固定資產與房地產投資規(guī)模 中國廣告人網站 14 2. 銷量回暖仍未能提振開發(fā)商信心，戰(zhàn)略收縮仍是主基調 09 年 12 月，土地購置 億平方米、開發(fā) 億平方米，分別同比增%和 %，增速分別比去年同期低 68 和 35 個百分點；商品房新開工 億平方米，同比增長 15%，增速比去年同期低 42 個百分點。這三項指標表明銷量回暖仍未能提振開發(fā)商對后市的信心，買地及新開工意愿薄弱，戰(zhàn)略收縮仍是主基調。 圖 210：全國 09 年 12 月購置、開發(fā)、新開工土地面積 09 年短期房地產行業(yè)政策趨勢分析 1. 當前最大隱憂是投資下滑較快， 09 年政策松動仍可期待 從投資下滑和土地開發(fā)、購置及新開工面積出現的負增長來看，當前最大隱憂是投資衰退。開發(fā)商投資意愿明顯下降，有現實被動調整和主動應對雙重因素影響。 為了緩解投資負增長對 GDP 增長的負面影響，可以預計未來一段時 間，對房地產的政策總體是偏“暖”的，形象地總結為“經濟下滑不息，政策松動不止”。 2. 短期政策分析與預期 雖然 08 年四季以來出臺了一些松動政策，但力度仍不夠。一些限制房地產企業(yè)自主經營的政策并沒有取消；抑制改善需求的政策（如“二套房貸款政策”）也沒有從中央層面完全取消；針對供需兩端的稅費還有很大減免空間；房地產開發(fā)報建涉及幾十個審批環(huán)節(jié)和多項行政規(guī)費，政府辦事效率對開發(fā)商控制成本及時把握市場時機有舉足輕重的影響，還有很大提升空間。 可以做出如下推測，如果這波回暖行情無法持續(xù)或房地產投資遲遲不能見底回升 的話，相關政策將陸續(xù)推出，將包括： 中國廣告人網站 15 （ 1）調整 90/70 政策； （ 2）可能明確二套房貸政策； （ 3）進一步降低房地產交易環(huán)節(jié)的各項稅費； （ 4）調低一些行政規(guī)費的收取標準（西安、南京等地已經實施）； （ 5）適當調整土地增值稅和所得稅的預征制度，預征率適當下調的可能性非常大，甚至不排除調低土地增值稅稅率的可能； （ 6）部分城市可能推出購房入戶政策、購房退個稅政策； （ 7）調整對“普通住房”的界定標準，使大部分商品房能享受“普通住房”的房貸利率和交易稅費的政策優(yōu)惠（在北京、上海等地已經實施）； （ 8）放寬境外 、港澳臺人士在國內置業(yè)的限制（在廣東已經實施）。 上述政策不一定都從中央層面出臺，很大一部份將從地方層面推出。 3. 對保障性住房立法，一定程度上化解了市場對樓市的擔憂，減輕了政府面對“住不起房”、公共服務功能缺位的社會壓力。 另外，從保障性住房方面看，近期廈門、深圳運用地方立法權率先探索建立了住房保障法規(guī)，為國家層面進行相關立法積累了經驗。立法堅持居者“有房住”而非“有房產”理念，“以租為主出售為輔”理念等。并且對保障性住房的居住條件做出了限制，這使保障性住房與商品房明顯區(qū)隔，有效化解了市場對“保障性住房 會沖擊商品房”的擔憂。 4. 地方托市，區(qū)域龍頭房企更受青睞 最近幾個月來，媒體報道的一些新聞事件，如“去年下半年萬科在杭州掀起降價風波后被政府問話”、以及“恒大、萬科南京降價受罰”、“沈陽房協組織不降價聯盟”等，應值得關注。雖然“恒大降價受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經濟下滑的嚴峻形勢下，地方托市有所抬頭。 雖然房地產行業(yè)并沒有成為國家 2020 年 10 大振興產業(yè)之一，但是作為一國經濟發(fā)展的火車頭，房地產行業(yè)勢必成為國家重點扶持的對象，各地方政府也會出臺各種利好消息 ，鼓勵房地產投資。作為 2020 年開 發(fā)建設的項目，必然受到宏觀經濟影響，但綜上分析，利大于弊，具有較好的宏觀投資環(huán)境。 中國廣告人網站 16 中觀投資環(huán)境分析 09 年一季度成都市土地市場分析 1. 土地市場概況 圖 211：成都市近五季度土地成交狀況圖 （ 1）一季度主城區(qū)和郊縣共供應土地 畝，環(huán)比下降 %，土地供應方面縮水嚴重。在去年三、四季度市場出現大規(guī)模供應之后， 09 年伊始，政府緊縮土地市場，主城區(qū)一月、二月甚至出現了 0 供應的情況。 （ 2）從圖中可以看到每年的第一季度，土地市場都不活躍， 08 年一季度也僅僅只出現了 萬方的供應。因此本季出現如此供應量應算正常情況。畢竟無論是政府還是開發(fā)商都無力承受持續(xù)的大規(guī)模供應，一季度是一個調整期。 2. 一 季度土地成交情況 圖 212：成都市 09 年已季度土地成交狀況圖 （ 1）一季度有 14 宗土地順利成交，比上季度減少了 2 宗。合計面積 畝。其中，主城區(qū) 4 宗土地成交，合計面積 畝，占總成交的 %；郊縣成交 10 宗，合計面積 畝，占成交總量的 %。 中國廣告人網站 17 （ 2）住宅用地共成交 畝，占到了總成交量的近 5 成。相比 08 年四季度住宅用地所占的 比例又有所提高。但從具體的成交情況開看，本季度供應基數太小，大多數住宅用地都是以起拍價成交，并且全部位于郊縣。由于受到資金鏈緊張的影響，開發(fā)商拿地的熱情仍然不高。 3. 土地成交價格分析 成交土地列表（萬元 /畝） 時間 一月 二月 三月 主城區(qū) 0 0 郊縣 95 90 表 21： 09 年一季度土地成交均價 圖 213：近五季度土地成交均價 一季度土地成交均價為 萬元 /畝，也是近五個季度中最低的一個季度。造成這種情況的原因是因為有大體量低價的工業(yè)地塊成交，成交金額大 都在 30萬元 /畝以下，拉低了市場的整體成交價格。 09 年一季度成都市房地產市場分析 1. 市場概況 商品房供應成交概況 圖 214：近五季度供應成交概況 中國廣告人網站 18 一季度主城區(qū)商品住宅供應面積為 萬平方米，環(huán)比下降了 %，為一年來的最低值，供應量的銳減與歲末年初的市場有關，春節(jié)的傳統淡季開發(fā)商大都選擇觀望，進入市場的項目很少。但與之形成鮮明對比的則是房品房成交量的大幅攀升，本季度商品房成交面為 萬平米，是一年來的最高值，環(huán)比上漲 %。單季成交量大幅超越了單季的新增供應量 。 一季度從供應與成交巨大的量差可以看到，現階段的銷售是以消化市場存量房為主。 2. 一季度供應市場分析 各月供應情況分析 圖 215：第一季度各月土地供應情況 （ 1） 09 年第 1 季度主城區(qū)供應商品住宅供應呈現出一個先抑后揚的態(tài)勢。一、二月受到假期和對未來形勢預判不明的影響，大多數開發(fā)商都選擇了觀望，縮量供應成為前期的主基調。 （ 2）進入三月隨著小陽春行情的越發(fā)明顯，剛性需求的大量釋放，供應市場被帶動，與前兩個月相比供應面積增加 67 萬方左右。另外為了四月的房交會，部分項目也推出新房原造勢，聚斂人氣，一定程 度上也帶動供應量。 3. 一季度商品房需求市場分析 （ 1）各月商品房需求分析 圖 216：近五季度商品房成交量 中國廣告人網站 19 圖 217： 09 年第一季度各月商品房成交情況 09 年一季度，主城區(qū)商品房成交面積 萬方，環(huán)比上漲 %，成交套數 31145 套，環(huán)比上漲 %。 一季度延續(xù)了上季度的走勢 —— 成交量節(jié)節(jié)攀升，目前成交量已經連續(xù) 5個月上漲（ 08 年 11 月成交量開始出現環(huán)比上漲）。從數據可以看到有置業(yè)需求的消費者是大量存在的，經過了去年第四季度政策的刺激與價格的調整后，一些消費者心目中的“階段 性”低點出現，紛紛開始介入樓市進行置業(yè)。 （ 2） 主城區(qū)需求分析 圖 218：第一季度各行政區(qū)商品房成交量 一季度所有行政區(qū)域的成交量全部上升。其中金牛區(qū)成交量大幅上漲，本季度成交 5710 套，環(huán)比上一季度成交量上漲了 %。成華區(qū)和錦江區(qū)的成交量較之前一季度都上升了 2020 左右。相較之下青羊、武侯的漲幅則較低，但隨著本輪供應城西市場的打開，預計未來城西各行政區(qū)的成交量也會迎頭趕上。 城東區(qū)域的表現特別明顯，受其帶動，近期成華、錦江、金牛區(qū)的商品房成交量出現了大漲。據中原調查顯示，拆遷戶集中于成華區(qū)， 在客戶組成中，部分在售項目高達 45%的購房者屬于拆遷戶，使區(qū)域成交量節(jié)節(jié)攀升。 中國廣告人網站 20 09 年一季度成都市房屋價格分析 1. 近五季度各區(qū)域均價比較 圖 219：近五季度各行政區(qū)域商品房均價比較 （ 1）從上圖的比較中可以看到，第一季度主城區(qū)大多數方位的項目均價環(huán)比都出現了上升，平均漲幅為 %。 （ 2）樓盤價格的上調多集中在 23 月，而出現價格上調的根本原因則是這輪小陽春行情的不期而遇。由于多重利好因素的疊加在春節(jié)之后，打破了購房者的觀望情緒，讓開發(fā)商在市場上實現了階段性的強勢地位。當定價的主動 權回歸開發(fā)商后，部分樓盤出現了上漲的態(tài)勢。 （ 3）郊縣方面本季度價格為 3740 元 /平米，環(huán)比下降了 %。郊縣價格出現了下調屬于正常回調，原因是因為上季度郊縣出現了幾個多層項目，極端值影響較大，而本季受這類因素影響較小。 （ 4）本季度的價格已經出現了上漲，預計未來在這股暖流的刺激下，市場價格還有繼續(xù)上調的可能性。但漲價之后的市場如何變化，仍需要進一步觀察。 2. 近五季度各房屋類型價格比較 圖 220：近五季度各業(yè)態(tài)價格比較 中國廣告人網站 21 本季度由于主城區(qū)開盤項目較少，因此各業(yè)態(tài)的價格不同程度的被郊縣項目拉低。 呈現出一片