【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 %。 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，其中新建住宅價(jià)格上漲 %，二手住宅價(jià)格上漲 %；房屋租賃價(jià)格上漲 % 圖 22： 0408 年居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅度 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 11 （ 3） 年末國(guó)家外匯儲(chǔ)備 19460 億美元，比上年末增加 4178 億美元。年末人民幣 匯率為 1 美元兌 元人民幣，比上年末升值 %。 圖 23： 0408 年末國(guó)家外匯儲(chǔ)備 （ 4） 全年稅收收入 57862 億元（不包括關(guān)稅、耕地占用稅和契稅），比上年增加 8413 億元，增長(zhǎng) %。 圖 24： 0408 年稅收收入及其增長(zhǎng)速度 2. 農(nóng)業(yè) 全年糧食種植面積 10670 萬(wàn)公頃，比上年增加 106 萬(wàn)公頃；棉花種植面積576 萬(wàn)公頃，減少 17 萬(wàn)公頃；油料種植面積 1271 萬(wàn)公頃，增加 139 萬(wàn)公頃；糖料種植面積 193 萬(wàn)公頃，增加 13 萬(wàn)公頃。 圖 25： 0408 年糧食產(chǎn)量及其增長(zhǎng)速度 3. 工業(yè) 和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)增加值 129112 億元，比上年增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng) %，其中國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng) %；集體企業(yè)增長(zhǎng) %，股份制中國(guó)廣告人網(wǎng)站 12 企業(yè)增長(zhǎng) %，外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)增長(zhǎng) %；私營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng) %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長(zhǎng) %，重工業(yè)增長(zhǎng) %。 圖 26： 0408 年工業(yè)增加值及其增長(zhǎng)速度 全年全社會(huì)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 17071 億元，比上年增長(zhǎng) %。全國(guó)具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 1756 億元，增長(zhǎng) %，其中國(guó)有及國(guó) 有控股企業(yè) 509 億元，增長(zhǎng) %；上繳稅金 2058 億元，增長(zhǎng) %，其中國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè) 771 億元，增長(zhǎng) %。 圖 27： 0408 年建筑業(yè)增加值及其增長(zhǎng)速度 4. 固定資產(chǎn)投資 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 172291 億元，比上年增長(zhǎng) %。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 148167 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 24124 億元，增長(zhǎng) %。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資 87412 億元，比上年增長(zhǎng) %；中部地區(qū)投資 45384 億元，增長(zhǎng)%；西部地區(qū)投資 35839 億元，增長(zhǎng) %。 圖 28： 0408 年固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 13 09 年中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)狀況分析預(yù)測(cè) 1. 中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨巨大挑戰(zhàn) 2020 年，由于世界經(jīng)濟(jì)周期與中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期、實(shí)體投資調(diào)整周期與金融資本調(diào)整周期、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型力量與周期性調(diào)整力量、房地產(chǎn)調(diào)整周期與制造業(yè)調(diào)整周期等多重因素的疊加，結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)性和剛性的約束，中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)超預(yù)期深度下滑的局面。 2. 擴(kuò)內(nèi)需投資計(jì)劃將有助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 4 萬(wàn)億投資刺激計(jì)劃的信號(hào)價(jià)值大于其實(shí)際投資啟動(dòng)價(jià)值，其堅(jiān)實(shí)的短期政策基礎(chǔ)決定了它將在短期緩和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)總量的深度下滑，但其相對(duì)較 小的規(guī)模及其投資增進(jìn)型的政策特性決定了它不僅沒(méi)改變目前蕭條產(chǎn)生的內(nèi)在機(jī)理，反而會(huì)在中期加重投資驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)模式的內(nèi)在矛盾和爆發(fā)的激烈程度，導(dǎo)致下行區(qū)間的期限延長(zhǎng)、波動(dòng)加劇、蕭條反復(fù)，并使中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)可能將在 20202020 年期間出現(xiàn)“ W 型”周期調(diào)整模式。中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)將于 2020 年下期見(jiàn)底反彈， 2020 年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)輕度復(fù)蘇。 09 年一季度全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體運(yùn)行狀況 1. 投資下滑較快，景氣跌至十年新低 09 年 12 月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 10276 億元，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完 成 2398 億元，同比僅 1%增長(zhǎng)，低于本期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)率 個(gè)百分點(diǎn)，而去年同期增速為 %，下滑迅猛（如圖 2）。 12 月房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為 %，比去年同期低 6 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 29：全國(guó)固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資規(guī)模 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 14 2. 銷(xiāo)量回暖仍未能提振開(kāi)發(fā)商信心，戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào) 09 年 12 月，土地購(gòu)置 億平方米、開(kāi)發(fā) 億平方米，分別同比增%和 %，增速分別比去年同期低 68 和 35 個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開(kāi)工 億平方米，同比增長(zhǎng) 15%，增速比去年同期低 42 個(gè)百分點(diǎn)。這三項(xiàng)指標(biāo)表明銷(xiāo)量回暖仍未能提振開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心，買(mǎi)地及新開(kāi)工意愿薄弱，戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào)。 圖 210：全國(guó) 09 年 12 月購(gòu)置、開(kāi)發(fā)、新開(kāi)工土地面積 09 年短期房地產(chǎn)行業(yè)政策趨勢(shì)分析 1. 當(dāng)前最大隱憂(yōu)是投資下滑較快， 09 年政策松動(dòng)仍可期待 從投資下滑和土地開(kāi)發(fā)、購(gòu)置及新開(kāi)工面積出現(xiàn)的負(fù)增長(zhǎng)來(lái)看，當(dāng)前最大隱憂(yōu)是投資衰退。開(kāi)發(fā)商投資意愿明顯下降，有現(xiàn)實(shí)被動(dòng)調(diào)整和主動(dòng)應(yīng)對(duì)雙重因素影響。 為了緩解投資負(fù)增長(zhǎng)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的負(fù)面影響，可以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí) 間，對(duì)房地產(chǎn)的政策總體是偏“暖”的，形象地總結(jié)為“經(jīng)濟(jì)下滑不息，政策松動(dòng)不止”。 2. 短期政策分析與預(yù)期 雖然 08 年四季以來(lái)出臺(tái)了一些松動(dòng)政策，但力度仍不夠。一些限制房地產(chǎn)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的政策并沒(méi)有取消；抑制改善需求的政策（如“二套房貸款政策”）也沒(méi)有從中央層面完全取消；針對(duì)供需兩端的稅費(fèi)還有很大減免空間；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建涉及幾十個(gè)審批環(huán)節(jié)和多項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)，政府辦事效率對(duì)開(kāi)發(fā)商控制成本及時(shí)把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)有舉足輕重的影響，還有很大提升空間。 可以做出如下推測(cè)，如果這波回暖行情無(wú)法持續(xù)或房地產(chǎn)投資遲遲不能見(jiàn)底回升 的話(huà)，相關(guān)政策將陸續(xù)推出，將包括： 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 15 （ 1）調(diào)整 90/70 政策； （ 2）可能明確二套房貸政策； （ 3）進(jìn)一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)； （ 4）調(diào)低一些行政規(guī)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)（西安、南京等地已經(jīng)實(shí)施）； （ 5）適當(dāng)調(diào)整土地增值稅和所得稅的預(yù)征制度，預(yù)征率適當(dāng)下調(diào)的可能性非常大，甚至不排除調(diào)低土地增值稅稅率的可能； （ 6）部分城市可能推出購(gòu)房入戶(hù)政策、購(gòu)房退個(gè)稅政策； （ 7）調(diào)整對(duì)“普通住房”的界定標(biāo)準(zhǔn)，使大部分商品房能享受“普通住房”的房貸利率和交易稅費(fèi)的政策優(yōu)惠（在北京、上海等地已經(jīng)實(shí)施）； （ 8）放寬境外 、港澳臺(tái)人士在國(guó)內(nèi)置業(yè)的限制（在廣東已經(jīng)實(shí)施）。 上述政策不一定都從中央層面出臺(tái)，很大一部份將從地方層面推出。 3. 對(duì)保障性住房立法，一定程度上化解了市場(chǎng)對(duì)樓市的擔(dān)憂(yōu)，減輕了政府面對(duì)“住不起房”、公共服務(wù)功能缺位的社會(huì)壓力。 另外，從保障性住房方面看，近期廈門(mén)、深圳運(yùn)用地方立法權(quán)率先探索建立了住房保障法規(guī)，為國(guó)家層面進(jìn)行相關(guān)立法積累了經(jīng)驗(yàn)。立法堅(jiān)持居者“有房住”而非“有房產(chǎn)”理念，“以租為主出售為輔”理念等。并且對(duì)保障性住房的居住條件做出了限制，這使保障性住房與商品房明顯區(qū)隔，有效化解了市場(chǎng)對(duì)“保障性住房 會(huì)沖擊商品房”的擔(dān)憂(yōu)。 4. 地方托市，區(qū)域龍頭房企更受青睞 最近幾個(gè)月來(lái)，媒體報(bào)道的一些新聞事件，如“去年下半年萬(wàn)科在杭州掀起降價(jià)風(fēng)波后被政府問(wèn)話(huà)”、以及“恒大、萬(wàn)科南京降價(jià)受罰”、“沈陽(yáng)房協(xié)組織不降價(jià)聯(lián)盟”等，應(yīng)值得關(guān)注。雖然“恒大降價(jià)受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經(jīng)濟(jì)下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)下，地方托市有所抬頭。 雖然房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有成為國(guó)家 2020 年 10 大振興產(chǎn)業(yè)之一，但是作為一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車(chē)頭，房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必成為國(guó)家重點(diǎn)扶持的對(duì)象，各地方政府也會(huì)出臺(tái)各種利好消息 ，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資。作為 2020 年開(kāi) 發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，必然受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響，但綜上分析，利大于弊，具有較好的宏觀(guān)投資環(huán)境。 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 16 中觀(guān)投資環(huán)境分析 09 年一季度成都市土地市場(chǎng)分析 1. 土地市場(chǎng)概況 圖 211：成都市近五季度土地成交狀況圖 （ 1）一季度主城區(qū)和郊縣共供應(yīng)土地 畝，環(huán)比下降 %，土地供應(yīng)方面縮水嚴(yán)重。在去年三、四季度市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模供應(yīng)之后， 09 年伊始，政府緊縮土地市場(chǎng)，主城區(qū)一月、二月甚至出現(xiàn)了 0 供應(yīng)的情況。 （ 2）從圖中可以看到每年的第一季度，土地市場(chǎng)都不活躍， 08 年一季度也僅僅只出現(xiàn)了 萬(wàn)方的供應(yīng)。因此本季出現(xiàn)如此供應(yīng)量應(yīng)算正常情況。畢竟無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商都無(wú)力承受持續(xù)的大規(guī)模供應(yīng)，一季度是一個(gè)調(diào)整期。 2. 一 季度土地成交情況 圖 212：成都市 09 年已季度土地成交狀況圖 （ 1）一季度有 14 宗土地順利成交，比上季度減少了 2 宗。合計(jì)面積 畝。其中，主城區(qū) 4 宗土地成交，合計(jì)面積 畝，占總成交的 %；郊縣成交 10 宗，合計(jì)面積 畝，占成交總量的 %。 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 17 （ 2）住宅用地共成交 畝，占到了總成交量的近 5 成。相比 08 年四季度住宅用地所占的 比例又有所提高。但從具體的成交情況開(kāi)看，本季度供應(yīng)基數(shù)太小，大多數(shù)住宅用地都是以起拍價(jià)成交，并且全部位于郊縣。由于受到資金鏈緊張的影響，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情仍然不高。 3. 土地成交價(jià)格分析 成交土地列表（萬(wàn)元 /畝） 時(shí)間 一月 二月 三月 主城區(qū) 0 0 郊縣 95 90 表 21： 09 年一季度土地成交均價(jià) 圖 213：近五季度土地成交均價(jià) 一季度土地成交均價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，也是近五個(gè)季度中最低的一個(gè)季度。造成這種情況的原因是因?yàn)橛写篌w量低價(jià)的工業(yè)地塊成交，成交金額大 都在 30萬(wàn)元 /畝以下，拉低了市場(chǎng)的整體成交價(jià)格。 09 年一季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1. 市場(chǎng)概況 商品房供應(yīng)成交概況 圖 214：近五季度供應(yīng)成交概況 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 18 一季度主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了 %，為一年來(lái)的最低值，供應(yīng)量的銳減與歲末年初的市場(chǎng)有關(guān)，春節(jié)的傳統(tǒng)淡季開(kāi)發(fā)商大都選擇觀(guān)望，進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目很少。但與之形成鮮明對(duì)比的則是房品房成交量的大幅攀升，本季度商品房成交面為 萬(wàn)平米，是一年來(lái)的最高值，環(huán)比上漲 %。單季成交量大幅超越了單季的新增供應(yīng)量 。 一季度從供應(yīng)與成交巨大的量差可以看到，現(xiàn)階段的銷(xiāo)售是以消化市場(chǎng)存量房為主。 2. 一季度供應(yīng)市場(chǎng)分析 各月供應(yīng)情況分析 圖 215：第一季度各月土地供應(yīng)情況 （ 1） 09 年第 1 季度主城區(qū)供應(yīng)商品住宅供應(yīng)呈現(xiàn)出一個(gè)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。一、二月受到假期和對(duì)未來(lái)形勢(shì)預(yù)判不明的影響，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都選擇了觀(guān)望，縮量供應(yīng)成為前期的主基調(diào)。 （ 2）進(jìn)入三月隨著小陽(yáng)春行情的越發(fā)明顯，剛性需求的大量釋放，供應(yīng)市場(chǎng)被帶動(dòng)，與前兩個(gè)月相比供應(yīng)面積增加 67 萬(wàn)方左右。另外為了四月的房交會(huì)，部分項(xiàng)目也推出新房原造勢(shì)，聚斂人氣，一定程 度上也帶動(dòng)供應(yīng)量。 3. 一季度商品房需求市場(chǎng)分析 （ 1）各月商品房需求分析 圖 216：近五季度商品房成交量 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 19 圖 217： 09 年第一季度各月商品房成交情況 09 年一季度，主城區(qū)商品房成交面積 萬(wàn)方，環(huán)比上漲 %，成交套數(shù) 31145 套，環(huán)比上漲 %。 一季度延續(xù)了上季度的走勢(shì) —— 成交量節(jié)節(jié)攀升，目前成交量已經(jīng)連續(xù) 5個(gè)月上漲（ 08 年 11 月成交量開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比上漲）。從數(shù)據(jù)可以看到有置業(yè)需求的消費(fèi)者是大量存在的，經(jīng)過(guò)了去年第四季度政策的刺激與價(jià)格的調(diào)整后，一些消費(fèi)者心目中的“階段 性”低點(diǎn)出現(xiàn)，紛紛開(kāi)始介入樓市進(jìn)行置業(yè)。 （ 2） 主城區(qū)需求分析 圖 218：第一季度各行政區(qū)商品房成交量 一季度所有行政區(qū)域的成交量全部上升。其中金牛區(qū)成交量大幅上漲，本季度成交 5710 套，環(huán)比上一季度成交量上漲了 %。成華區(qū)和錦江區(qū)的成交量較之前一季度都上升了 2020 左右。相較之下青羊、武侯的漲幅則較低，但隨著本輪供應(yīng)城西市場(chǎng)的打開(kāi)，預(yù)計(jì)未來(lái)城西各行政區(qū)的成交量也會(huì)迎頭趕上。 城東區(qū)域的表現(xiàn)特別明顯，受其帶動(dòng)，近期成華、錦江、金牛區(qū)的商品房成交量出現(xiàn)了大漲。據(jù)中原調(diào)查顯示，拆遷戶(hù)集中于成華區(qū)， 在客戶(hù)組成中，部分在售項(xiàng)目高達(dá) 45%的購(gòu)房者屬于拆遷戶(hù)，使區(qū)域成交量節(jié)節(jié)攀升。 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 20 09 年一季度成都市房屋價(jià)格分析 1. 近五季度各區(qū)域均價(jià)比較 圖 219：近五季度各行政區(qū)域商品房均價(jià)比較 （ 1）從上圖的比較中可以看到，第一季度主城區(qū)大多數(shù)方位的項(xiàng)目均價(jià)環(huán)比都出現(xiàn)了上升，平均漲幅為 %。 （ 2）樓盤(pán)價(jià)格的上調(diào)多集中在 23 月，而出現(xiàn)價(jià)格上調(diào)的根本原因則是這輪小陽(yáng)春行情的不期而遇。由于多重利好因素的疊加在春節(jié)之后，打破了購(gòu)房者的觀(guān)望情緒，讓開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了階段性的強(qiáng)勢(shì)地位。當(dāng)定價(jià)的主動(dòng) 權(quán)回歸開(kāi)發(fā)商后，部分樓盤(pán)出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢(shì)。 （ 3）郊縣方面本季度價(jià)格為 3740 元 /平米，環(huán)比下降了 %。郊縣價(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)屬于正?；卣{(diào)，原因是因?yàn)樯霞径冉伎h出現(xiàn)了幾個(gè)多層項(xiàng)目，極端值影響較大，而本季受這類(lèi)因素影響較小。 （ 4）本季度的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，預(yù)計(jì)未來(lái)在這股暖流的刺激下，市場(chǎng)價(jià)格還有繼續(xù)上調(diào)的可能性。但漲價(jià)之后的市場(chǎng)如何變化，仍需要進(jìn)一步觀(guān)察。 2. 近五季度各房屋類(lèi)型價(jià)格比較 圖 220：近五季度各業(yè)態(tài)價(jià)格比較 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 21 本季度由于主城區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較少，因此各業(yè)態(tài)的價(jià)格不同程度的被郊縣項(xiàng)目拉低。 呈現(xiàn)出一片