【文章內(nèi)容簡介】 面積段去化研究 ? 小戶型公寓去化特征 3050平方米面積段供應(yīng)量與去化量最大， 5080平方米面積段去化率最高 ? 小戶型辦公去化特征 由于產(chǎn)品數(shù)量較少，導(dǎo)致 3050平方米與 5080平方米兩個面積段去化相近 ? 產(chǎn)權(quán)酒店去化特征 3050平方米面積段供應(yīng)量較大但去化受阻， 5080平方米成為主力去化面積段 面積段去化匯總表 屬性 面積段 3050 5080 80以上 樓盤套數(shù) 推案套 數(shù) 去化套 數(shù) 去化率 推案套 數(shù) 去化套 數(shù) 去化率 推案套 數(shù) 去化套 數(shù) 去化率 小戶型公寓 東方金座 350 316 90% 205 168 82% 95 84 88% 美都廣場小戶型公寓 287 206 72% 32 27 84% 0 0 / 萬新大廈 130 127 98% 30 28 93% 44 39 89% 西子中心 320 27 8% 88 9 10% 22 11 50% 紫晶小戶型公寓 368 48 13% 24 0 / 0 0 / 現(xiàn)代印象廣場 241 75 31% 98 50 51% 34 0 / 世貿(mào)麗晶城 272 64 24% 363 98 27% 63 8 13% 合計 2025 920 45% 1025 565 55% 263 143 54% 小戶型辦公 美都廣場 104 99 95% 96 93 97% 0 0 / 產(chǎn)權(quán)式酒店 紫晶產(chǎn)權(quán)式酒店 316 69 22% 35 0 0% 0 0 / 現(xiàn)代印象廣場 0 0 / 253 158 62% 14 5 36% 合計 316 69 22% 288 158 61% 14 5 36% 二、杭州小戶型個案 深入研究 市場供求個案 案名 在售體量 （萬㎡） 物業(yè) 類型 面積范圍 （㎡ ） 主力面積 （㎡） 均價 （元 /㎡） 去化 備注 美都廣場 （ A樓） 寫字樓 50187 7890 8400 64％ 500元 /㎡標準 40年產(chǎn)權(quán) （ C樓） 寫字樓 3480 3440 8300 67％ （ D樓） 寫字樓 4275 4260 8000 91% （ E樓） 寫字樓 3378 3344 93% 新青年廣場 （ A樓） 寫字樓 39210 39153 8000 95％ 毛坯，部分 LOFT辦公 （ B樓） 商住樓 3287 3241 8080 99％ 毛坯，小戶型公寓 （ C樓） 3287 3241 9100 92% 精裝公寓， 1000元 /㎡標準 水印康庭 住宅 4050 4050 預(yù)計10000 —— 預(yù)計 6月開盤 70年產(chǎn)權(quán) 易構(gòu)街區(qū) 產(chǎn)權(quán)式酒店 3385 3342 5100起價 —— 預(yù)訂階段 寫字樓 4685 6785 —— 斯坦福平方 小戶型公寓 47－ 54 47－ 54 5250 劍橋公社 10 單身公寓 30－ 80 4060 6400 無小產(chǎn)證，出售使用權(quán) 錢塘沁園 1 酒店式公寓 38140 3850 11500 99％ 可返租， 466元 /年 ㎡ 裝修標準 2021元 /㎡ 萬新大廈 寫字樓 108365 10 228 13000 50％ 毛坯 精裝公寓 3566 3566 15000 1000元 /㎡裝修標準 紫金商務(wù)城 產(chǎn)權(quán)式酒店 3057 3057 14800 40％ 2021元 /㎡裝修標準 精裝公寓 4050 4050 13700 53％ 2021元 /㎡裝修標準 1 公寓 2870 2837 13000 37％ 自用型酒店公寓 現(xiàn)代領(lǐng)地 寫字樓 50140 50140 15500 80％ LOFT商務(wù)樓， 高 華潤 西子中心 酒店式公寓 4690 4652 18000 —— 6000元 /㎡標準 未開盤銷售 單身公寓 4690 4652 —— 鈦合國際 寫字樓 801000 15000 未開盤銷售 酒店式公寓 40 楓華府第 單身公寓 4689 4658 16000 50％ 1000元 /㎡裝修標準 世貿(mào)麗晶城 酒店式公寓 44114 4453 21000 80％ 4500元 /㎡裝修標準 凱恩西湖金座 產(chǎn)權(quán)式酒店 40100 40100 18000 100％ 全裝全配，酒店型 3000元 /㎡標準 酒店式公寓 40100 40100 17760 85％ 自住型 2021元 /㎡標準 。 景江城市花園 SOHO小戶型 3681 3655 9800 80％ 800元 /㎡裝修標準 鳳凰城 酒店式公寓 3875 3875 12021 80％ 現(xiàn)代印象廣場 酒店式公寓 3881 3875 8100 97％ 全裝全配小戶型， 1500元 /㎡標準；有包租方案 單身公寓 3881 3875 7800 45％ 精裝小戶型 戶型面積 ? 在售小戶型 項目 整體面積范圍在 271000平方米，主力面積段為 4070平方米 ? 小戶型公寓面積跨度較大， 凱恩西湖金座、 世貿(mào)麗晶城等高品質(zhì)項目面積略大，都配置有 100平方米左右的標準公寓房型 ? 小戶型辦公的面積跨度最大，從幾十到上千 平方米的都有，部分項目有整層上千平方整體出售 ? 產(chǎn)權(quán) 酒店面積 相對比較集中， 主要在 5060平方米左右， 也有面積達到 100的大面積房源 產(chǎn)品附加值 —— 物業(yè)管理公司 ? 小戶型物業(yè)更加強調(diào)，管理服務(wù)，體現(xiàn)產(chǎn)品附加值， 超過 95%項目聘請了專業(yè)物業(yè)管理公司 ，提高項目品質(zhì) ? 雖然多數(shù)項目 都提出酒店服務(wù) 的概念 ，但聘請專業(yè)酒店管理公司的項目較少 ，后期真正能做到提供專業(yè)的酒店服務(wù)更少 屬性 樓盤名稱 物業(yè)管理公司 酒店服務(wù) 小戶型公寓 鈦合國際 浙江國大雷迪森酒店管理有限公司 有 景江城市花園 浙江野風物業(yè)管理有限公司 有 東方金座 香港第一太平戴維斯 有 美都廣場 自理 無 萬新大廈 杭州新東方物業(yè)管理公司 無 西子中心 世貿(mào)飯店管理有限公司 有 鳳凰城 威格斯國際物業(yè)顧問機構(gòu) 有 紫晶 浙江奧賽酒店管理公司 有 現(xiàn)代印象廣場 浙江耀江物業(yè)管理有限公司 無 世貿(mào)麗晶城 COLLIERS上海高力國際物業(yè)管理有限公司 有 小戶型辦公 美都廣場 自理 無 產(chǎn)權(quán)式酒店 紫晶 浙江奧賽酒店管理公司 有 現(xiàn)代印象廣場 浙江耀江物業(yè)管理有限公司 有 產(chǎn)品附加值 —— 裝修 板塊 產(chǎn)品類型 項目 裝修標準（ 元 /㎡） 湖濱板塊 產(chǎn)權(quán)酒店 凱恩西湖金座 4000 小戶型公寓 東方金座 3000 武林板塊 小戶型辦公 鈦合國際 2500 酒店式公寓 鈦合國際 2500 小戶型辦公 新青年廣場 1000 小戶型公寓 新青年廣場 / 小戶型公寓 華潤西子中心 4000 LOFT辦公 現(xiàn)代置業(yè)大廈 / 黃龍板塊 小戶型公寓 世貿(mào)麗晶 B座 4000 慶春城站板塊 小戶型公寓 萬新大廈 1000 小戶型公寓 紫晶商務(wù)城 1000 產(chǎn)權(quán)酒店 紫晶商務(wù)城 2021 濱江板塊 產(chǎn)權(quán)酒店 現(xiàn)代印象廣場 1500 小戶型公寓 現(xiàn)代印象廣場 1000 小戶型公寓 龍禧硅谷 1500 文教板塊 LOFT公寓 和睦苑 2021 小戶型辦公 美都廣場 1000 小戶型公寓 美都廣場 1000 三墩板塊 小戶型辦公 易構(gòu)街區(qū) 1000 小戶型公寓 斯坦福平方 500 小戶型公寓 劍橋公社 1000 錢江新城 SOHO公寓 景江城市花園 800 酒店式公寓 鳳凰城 1000 小結(jié)： ? 帶裝修成為杭州小戶型項目的主流，目前在售的項目 95％以 上都是帶裝修銷售的 ? 裝修標準差異大，中心城區(qū)小戶型項目裝修標準基本上都在 2500元 /㎡ ，標準高的如世貿(mào)麗晶苑裝修標準在 4000元 /㎡ ? 目前多數(shù)在售小戶型公寓的裝修標準為 1000－ 1500元 /㎡ 附：部分個案裝修標準 和睦院 —— 1000元 /㎡裝修標準 丁香公寓 —— 3000元 /㎡裝修標準 現(xiàn)代印象廣場 —— 1300元 /㎡裝修標準 櫻花牌抽油煙機 貝朗潔具 歐博特地板 圣羅娜地磚 大寶乳膠漆 松下開關(guān) 蘇泊爾電磁爐等 德國進口威寶衛(wèi)生陶瓷 德國進口漢斯格雅龍頭 德國進口西曼帝克櫥柜 大金空調(diào) 斯密斯熱 水器 德國進口吉徠開關(guān) 韓國進口電子鎖泰琦特門鎖 升佳地板、美陶瓷磚 立邦油漆 得意廚具 TOTO品牌衛(wèi)浴設(shè)施 品牌電梯 29寸等離子電視等 重點個案銷售績效分析 —— 市場表現(xiàn)一般 項目名稱 板塊 開盤時間 產(chǎn)品類型 總推案 量 銷售率 銷售周期 凱恩西湖金座 湖濱板塊 20211222 產(chǎn)權(quán)酒店 16141 84％ 17 月 東方金座 202185 小戶型公寓 37335 86％ 30 月 華潤西子中心 武林板塊 202181 小戶型公寓 29000 35% 9 月 現(xiàn)代置業(yè)大廈 2021410 LOFT 辦公 17000 82％ 13 月 世貿(mào)麗晶 B座 黃龍板塊 20211021 小戶型公寓 46000 34％ 7 月 萬新大廈 慶春城站板塊 202166 小戶型公寓 18479 88％ 23 月 紫晶