【正文】 （投資： 100%） 總結(jié)： 杭州小戶型物業(yè)市場(chǎng)吸納一般，目前小戶型物業(yè)整體去化率為 56％，其中產(chǎn)權(quán)酒店高于小戶型公寓，小戶型公寓高于小戶型辦公 市場(chǎng)認(rèn)可度顯示產(chǎn)權(quán)酒店的市場(chǎng)認(rèn)可度最高，其次為小戶型公寓、小戶型辦公 面積段特征顯示： 3080 ㎡ 是面積相對(duì)比較集中的區(qū)域 公寓類： 3050 平方米供銷量最大、 5080 平方米去化率最高 產(chǎn)權(quán)酒店： 5080 平方米成為主力 去化段 辦公類： 3080 平方米范圍內(nèi)去化比較均衡 4070 平方米為主力面積段，高端公寓面積范圍略大，最高達(dá)到 100 平方米以上 多提供名義上的酒店服務(wù)，但缺少專業(yè)酒店管理運(yùn)營(yíng)模式 帶裝修成為本類物業(yè)最顯著的特征 自用與投資結(jié)合， 公寓自用多為年輕一族或創(chuàng)意人群，辦公自用多為小型公司 投資客戶主要為杭州本地及浙江其他富有地區(qū) 第四部分 項(xiàng)目分析 一、區(qū)域環(huán)境分析 圖： 周邊情況分析 —— 建筑形態(tài) 項(xiàng)目所處的東新路是下城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，在項(xiàng)目輻射的 ，房屋的建筑形態(tài)較為復(fù)雜，不僅有新興的商品房小區(qū)，也有部分工廠倉(cāng)庫，汽車專賣店，還有數(shù)個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 板塊 ① 凱恩西湖金座 湖濱板塊 ② 東方金座 湖濱板塊 ③ 華潤(rùn)西子中心 武林板 塊 ④ 新青年廣場(chǎng) 武林板塊 ⑤ 鈦合國(guó)際 武林板塊 ⑥ 現(xiàn)代置業(yè)大廈 武林板塊 ⑦ 世貿(mào)麗晶 B座 黃龍板塊 ⑧ 萬新大廈 慶春城站板塊 ⑨ 紫晶商務(wù)城 慶春城站板塊 ⑩ 龍嬉硅谷 濱江板塊 ○ 11 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 濱江板塊 ○12 和睦苑 文教板塊 ○13 美都廣場(chǎng) 文教板塊 ○14 景江城市花園 錢江新城 ○15 鳳凰城 錢江新城 ○16 易構(gòu)街區(qū) 三墩板塊 ○17 斯坦福平方 三墩板塊 ○18 劍橋公社 三墩板塊 市場(chǎng)規(guī)模研究 表： 項(xiàng)目名稱 板塊 產(chǎn)品類型 總規(guī)模 上市面積 目前可售面積 凱恩西湖金座 湖濱板塊 產(chǎn)權(quán)酒店 25870 16141 2524 東方金座 小戶型公寓 37366 37366 5248 華潤(rùn)西子中心 武林板塊 小戶型公寓 29000 29000 18850 新青年廣場(chǎng) 小戶型辦公 26300 26300 2613 新青年廣場(chǎng) 小戶 型公寓 20600 20600 1000 鈦合國(guó)際 小戶型辦公 24000 24000 24000 鈦合國(guó)際 酒店式公寓 15000 15000 15000 現(xiàn)代置業(yè)大廈 LOFT辦公 17000 17000 2940 世貿(mào)麗晶 B座 黃龍板塊 酒店式 公寓 46000 46000 30227 萬新大廈 慶春城站板塊 小戶型公寓 70000 18479 2111 紫晶商務(wù)城 小戶型公寓 19777 19777 10336 紫晶商務(wù)城 產(chǎn)權(quán)酒店 19339 19339 12814 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 濱江板塊 產(chǎn)權(quán)酒店 15136 15136 847 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 小戶型公寓 36631 36631 19374 龍 禧 硅谷 小戶型公寓 26748 26748 3860 和睦苑 文教板塊 LOFT公寓 11192 11192 446 美都廣場(chǎng) 小戶型辦公 26632 26632 8010 美都廣場(chǎng) 小戶型公寓 32507 32507 7944 易構(gòu)街區(qū) 三墩板塊 產(chǎn)權(quán)式酒店 5200 5200 5200 易構(gòu)街區(qū) 小戶型公寓 7280 7280 7280 易構(gòu)街區(qū) 小戶型辦公 13212 13212 13212 斯坦福平方 小戶型公寓 57000 45000 11250 劍橋公社 小戶型公寓 100000 100000 70000 景江城市花園 錢江新城 SOHO公寓 20786 11472 1356 鳳凰城 酒店式公寓 18903 18903 3780 合計(jì) / / 721479 638915 280222 ? 目前杭州杭州主要在售小戶型產(chǎn)品總規(guī)模為 72萬方 ，上市面積為 64萬方 ? 當(dāng)前杭州可售小戶型規(guī)模為 28萬方 ， 市場(chǎng) 供應(yīng)比較充裕 ? 其中 鈦 合國(guó)際、易構(gòu)街區(qū) 都是年內(nèi)要新上市的樓盤 板塊分布研究 杭州小戶型物業(yè)在售規(guī)模板塊分布10%23%9%11%15%13%13%6%湖濱板塊 武林板塊 黃龍板塊 慶春城站板塊濱江板塊 文教板塊 三墩板塊 錢江新城 ? 小戶型 物業(yè) 在售規(guī)模板塊分布比較均勻 ，武林板塊占到市場(chǎng)在售規(guī)模的 23％，其次為濱江板塊，占到在售規(guī)模的 15％ ? 新興的三墩板塊異軍突起，占到目前市場(chǎng)可售份額的 13％ 杭州在售物業(yè)類型分布圖9%14%60%13%4%產(chǎn)權(quán)酒店 小戶型辦公 小戶型公寓 酒店式公寓 LOFT ? 小戶型公寓類型產(chǎn)品供應(yīng)比重最大，達(dá)到 60%，且酒店式公寓類產(chǎn)品也占到 13％，因此在小戶型市場(chǎng)上 以居住為訴求點(diǎn)的小戶型產(chǎn)品達(dá)到 73％ ? 區(qū)域價(jià)格特征研究 ? 受景觀優(yōu)勢(shì)支撐，湖濱板塊是目前杭州小戶型價(jià)格最高的區(qū)域，均價(jià)基本在 2萬左右 ? 武林、城站慶春以及黃龍等市區(qū)板塊價(jià)格差距不大， 均價(jià)在 14000－ 18000元左右 ? 文教與濱江板塊價(jià)格相對(duì)較低，其中文教區(qū)在萬元左右，而濱江在 8000元左右 ? 新興的三墩板塊的價(jià)格相對(duì)較低，目前在售的項(xiàng)目均價(jià)在 5000－ 6000之間 ? 帶裝修小戶型物業(yè)成為目前市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，目前在售的項(xiàng)目 90％以上都是帶裝修的 ? 板塊 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目 銷售價(jià)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 成交均價(jià) 投資回報(bào) 湖濱板塊 產(chǎn)權(quán)酒店 凱恩西湖金座 18000 4000 17840 10年 %稅前 小戶型公寓 東方金座 20210 3000 19833 / 武林板塊 小戶型辦公 鈦合國(guó)際 15000 2500 / / 酒店式公寓 鈦合國(guó)際 15000 2500 / / 小戶型辦公 新青年廣場(chǎng) 9000 1000 9103 / 小戶型公寓 新青年廣場(chǎng) 8300 / 8107 小戶型公寓 華潤(rùn)西子中心 18000 4000 18402 / LOFT辦公 現(xiàn)代置業(yè)大廈 14000 / 13776 / 黃龍板塊 小戶型公寓 世貿(mào)麗晶 B座 18000 4000 19253 / 慶春城站板塊 小戶型公寓 萬新大廈 15000 1000 13631 / 小戶型公寓 紫晶商 務(wù)城 12021 1000 13236 5年 %稅前 產(chǎn)權(quán)酒店 紫晶商務(wù)城 14000 2021 14493 10年 %稅前 濱江板塊 產(chǎn)權(quán)酒店 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 8500 1500 8116 10年 7%稅后 小戶型公寓 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 7500 1000 7773 / 小戶型公寓 龍禧硅谷 8100 1500 7979 / 文教板塊 LOFT公寓 和睦苑 10000 2021 9775 / 小戶型辦公 美都廣場(chǎng) 11000 1000 11133 / 小戶型公寓 美都廣場(chǎng) 8000 1000 8340 / 三墩板塊 小戶型辦公 易構(gòu)街區(qū) 5300 1000 5300 小戶型公寓 斯坦福平方 5300 500 5250 / 小戶型公寓 劍橋公社 6500 1000 6400 錢江新城 SOHO公寓 景江城市花園 9500 800 9100 / 酒店式公寓 鳳凰城 12021 1000 10988 / 不同產(chǎn)品價(jià)格研究 同一樓盤中不同類型的產(chǎn)品也有不同的價(jià)格表現(xiàn)，一般產(chǎn)權(quán)式酒店高于小戶型辦公，小戶型辦公高于小戶型公寓； 去化情況 ? 湖濱板塊與 錢江新城 小戶型去化率最高，分別達(dá)到 85%與 83%，其中湖濱板塊主要依托巨大的景觀優(yōu)勢(shì)，而 錢江新城 小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)聚集，小戶型客源豐富。 ? 《房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》 按照中央紀(jì)委第七次全會(huì)和國(guó)務(wù)院第五次廉政工作會(huì)議精神，根據(jù)中央紀(jì)委《中央和國(guó)家機(jī)關(guān)貫徹落實(shí) 2021 年反腐倡廉工作任務(wù)的分工意見》 (中紀(jì)發(fā) [2021]2 號(hào) )、國(guó)辦《 2021 年政府系統(tǒng)廉政建設(shè)和反腐敗工作具體任務(wù)分解》的要求，由建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、稅務(wù)總局、國(guó)家發(fā)展改革委、工商總局等部門，聯(lián)合開展 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治 (以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)整治 )，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。 公告稱，此次監(jiān)察將實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地出讓全部進(jìn)入市場(chǎng)，以招標(biāo)拍賣掛牌方式交易，領(lǐng)導(dǎo)干部在工業(yè)用地出讓中違規(guī)干預(yù)甚至以權(quán)謀私等違紀(jì)違法行為及時(shí)、嚴(yán)肅地查處，有效遏制土地交易中的腐敗行為。 ? 稅務(wù)征管力度加大 我國(guó)土地增值稅一季度漲 85％ 根據(jù)國(guó)稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土 地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，自 2021 年 2 月起進(jìn)行土地增值稅的清算。 圖： 小結(jié)： 1）、 小戶型物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡，各種物業(yè)供應(yīng)比例相差較大，主要是有杭州的城市特質(zhì)所決定，杭州是全國(guó)乃至全世界聞名的旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)是其重點(diǎn)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)； 2）、 其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀也是形成市場(chǎng)的主要原因之一，杭州以第三產(chǎn)業(yè)和新興的 IT業(yè)為發(fā)展的重點(diǎn)。 三墩板塊 板塊特征： 屬性 /區(qū)位 湖濱 黃龍 武林 城站慶春 濱江 商圈 定義 依托湖濱旅游業(yè)形成的觀光商業(yè)區(qū) 高端商務(wù)、商旅會(huì)展中心 城市的公共活動(dòng)中心 金融街商務(wù)區(qū)與中低端商務(wù)聚集區(qū) 未形成區(qū)域核心的新興區(qū)域 行業(yè) 特征 以西湖為核心，形成以商業(yè)、旅游觀光等為聚集的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 行業(yè)特征不明顯，多為大型企業(yè)為主 行業(yè)呈多元化，并沒有明顯的特征 金融業(yè)以及日常業(yè)務(wù)與金融及物流較多關(guān)系的貿(mào)易、咨詢業(yè) 以高