【文章內(nèi)容簡介】 要，制定或?qū)徍虽N售管理制度，報批 后貫徹實施 4．全面負責(zé)組織項目的銷售、招商工作，分解銷售計劃并檢查執(zhí)行情況 5．定期檢查項目銷售報表，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時更正解決 6．做好項目的銷售控制，及時召開銷售會議，保證獲得最及時的回款和最大營業(yè)額 負責(zé)與房管、工商等部門建立良好的關(guān)系，保證銷售工作正常進 8．負責(zé)客戶服務(wù)管理，及時處理投訴、退房等問題，保證企業(yè)利益 9．了解項目所在地社會文化與消費人群的喜好，建立市場研發(fā)及客戶檔案 11．關(guān)注、跟蹤企業(yè)開發(fā)的各個項目，總結(jié)項目銷售經(jīng)驗，為新項目營銷策劃提供建議 12．代理企業(yè)法人簽訂售房合同，并審核其他售樓員簽訂合同的有效性 13．接待大客戶及重要客戶，協(xié)助或參與所轄項目的銷售談判工作 14．負責(zé)本部門日常行政事務(wù)、行政費用控制等工作 15．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作 相關(guān)說明 7. 辦公室 （ 2）（ 3）（） 直接上級 總經(jīng)理 直接下級 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識 大學(xué)本科以上，管理、人力資源管理、公共關(guān)系 2．工作經(jīng)驗 五年以上行政、人力資源部門經(jīng)理以上職位工作經(jīng)驗，年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗 職 責(zé) 概 要 負責(zé)總經(jīng)辦的行政工作 崗位職責(zé) 2． 負責(zé)企業(yè)各項規(guī)章制度的擬訂、執(zhí)行與監(jiān)控 3．匯總企業(yè)年度綜合性資料，草擬、審核企業(yè)年度總結(jié)、工作計劃和其他綜合性文稿 4．協(xié)調(diào)、安排總經(jīng)理工作日程，并根據(jù)工作日程，做好有關(guān)人員的預(yù)約、接待等事務(wù) 5．根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)意見，召集主持企業(yè)辦公會議和其他有關(guān)會議，并檢查決議的貫徹實施情況 6．負責(zé)企業(yè)重要會議、重大活動的籌備組織工作，接待重要來訪客人 7．全面負責(zé)企業(yè)行政、后勤管理、行政文書與檔案的管理工作，按時擬訂各項工作計劃 8．負責(zé)對企業(yè)各項行政辦公費用進行管理與控制 9．負責(zé)企業(yè)與上級 主管部門的聯(lián)系工作及企業(yè)有關(guān)法律咨詢和聯(lián)系工作 10．負責(zé)與外界有關(guān)部門和機構(gòu)保持良好的公共關(guān)系 11．管理本部門日常工作，負責(zé)本部門員工工作考核、激勵及部門資金的預(yù)算和控制等 12．組織本部門人員做好企業(yè)的后勤保障工作，持續(xù)加強各崗位人員的服務(wù)意識 13．負責(zé)企業(yè)文化的建設(shè)與宣導(dǎo) 14．完成總經(jīng)理臨時交辦的其他工作 相關(guān)說明 （ 2） 直接上級 辦公室主任 直接下級 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識 大學(xué)本科及以上，人力資源管理、行政管理、勞動經(jīng)濟、企業(yè)管理等相關(guān)專業(yè)知識 2．工作經(jīng)驗 五年以上大中型工作經(jīng)驗，同崗位工作經(jīng)驗 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略組織制定人力資源整體戰(zhàn)略規(guī)劃和組織規(guī)劃，為領(lǐng)導(dǎo)做出重大人事決策提供建議和信息支持 3．組織企業(yè)的招聘工作并協(xié)調(diào)重要崗位的人員安排，確保各重要崗位的最佳人選 4．制訂年度員工培訓(xùn)計劃并組織實施，對培訓(xùn)效果進行評估 5．制定企業(yè)的考核指標體系及相應(yīng)的激勵機制，建立有效的績效考評體系并組織實施 6．擬訂人力資源成本預(yù)算，監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行情況 7．協(xié)調(diào)員工與企業(yè)的關(guān)系，組織和推動企業(yè)文化建設(shè) 相關(guān)說 明 行政主管職位說明書 職位名稱 行政主管 所屬部門 辦公室 直接上級 辦公室主任 直接下級 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識 大學(xué)科以上，行政管理相關(guān)專業(yè) 2．工作經(jīng)驗 兩年以上房地產(chǎn)企業(yè)行政工作經(jīng)驗 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．按照企業(yè)年度經(jīng)費預(yù)算，合理控制各項行政經(jīng)費的支出情況 3．負責(zé)企業(yè)行政辦公用品的采購、保管及發(fā)放管理工作 4．負責(zé)行政車輛的調(diào)度管理，協(xié)調(diào)各部門車輛的使用情況 5．負責(zé)車輛的日常維護、保養(yǎng)及司機的日常管理工作 6．負責(zé)企業(yè)行政會議的組織和會議室的管理 工作 7．做好后勤工作，包括員工宿舍、辦公環(huán)境、員工生活等管理工作 相關(guān)說明 檔案主管職位說明書 職位名稱 檔案主管 所屬部門 辦公室 直接上級 辦公室主任 直接下級 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識 2．工作經(jīng)驗 兩年以上房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理經(jīng)驗 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．落實企業(yè)的檔案管理制度及管理職責(zé)，統(tǒng)籌安排，重點監(jiān)控 3．組織檔案管理員做好工程項目資料、建筑圖紙及相關(guān)合同文本的收集與歸檔工作 4．負責(zé)辦理工程檔案、圖紙的查閱、借閱及檔案統(tǒng)計工作 5．認真做好檔案的 日常安全管理工作 6．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作 相關(guān)說明 審核批準企業(yè)年度經(jīng)營計劃分解結(jié)果 《決策建議表》 《相關(guān)建議書》 《會議記錄表》 《會議記錄表》 《評審記錄表》 相關(guān)決策文件 工作方案 編制日期 審 核 日 期 生效日期 （ 2）年度經(jīng)營計劃編制流程 流程名稱 年度經(jīng)營計劃編制流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 總經(jīng)理 項目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《年度經(jīng)營計劃編制規(guī)定 》 《年度經(jīng)營計劃草案》 《年度經(jīng)營計劃》 《評審記錄表》 各分項計劃文件 《分項計劃》 編制細則 《審核記錄表》 《計劃備案書》 編制日期 審核日期 生效日期 4. 項目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計 （ 1）年度經(jīng)營計劃方案 房地產(chǎn)公司 2021年度經(jīng)營計劃 房地產(chǎn)公司在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力， 2021 年的各項工作取得了豐碩的成果，“”品牌得到了社會的初步認同?？傮w上說，成績較為喜人。 為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階，特制定本方案。 一、總體經(jīng)營目標 1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積萬平方米。 2. 實現(xiàn)樓盤銷售額萬元。 3. 完成土地儲備畝。 二、總體經(jīng)營目標的實現(xiàn) 為確保 2021年度經(jīng)營目標的實現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。 （一）完成項目開發(fā)及后期銷售工作 項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項目所蘊含的社會效益和經(jīng)濟效益，我們必須高質(zhì)量完成。因此，公司做出如下計劃。 1．確保一季度工程全面開工，力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù) 項目一期工程占地面積為畝，總投資億元，建筑面積萬平方米。建筑物為商業(yè)廣場裙樓、大廈裙樓和一棟物流倉庫。 （ 1）土地征拆工作 春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷，三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。 （ 2）工程合同及開工 一月份簽訂招投標代理合同，工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。 （ 3）報建工作 工程部應(yīng)適 時做到工程報建報批，跟進圖紙設(shè)計。一月份完成方案圖的設(shè)計，二月份完成擴初圖的設(shè)計。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程如期開工。 2．全面啟動細化項目招商工作 招商工作是建成后運營的重要基礎(chǔ)。該工作開展得順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此，在新的一年必須實現(xiàn)招商戶。 （二）加快項目、項目的施工速度 協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快項目、項目的施工速度，確保項目的一期工程、項目的二期工程在 4月底前完成竣工驗收。 （三）完成項目、項 目的銷售工作 項目、項目已全部竣工完成，為了迅速實現(xiàn)資金回流，結(jié)合項目所處地段及同類項目的價格，可以考慮采取適當?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。今年的目標銷售額為萬元，銷售率達到％。 （四）參加土地招標 項目前期部要根據(jù)公司的實際情況，積極參與土地的招投標工作，確保企業(yè)土地儲備達到畝以上。 （ 2）項目投資分析方案 項目投資分析方案 I. 項目資金投入量分析 A. 項目預(yù)期工程投入測算 根據(jù)項目的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進度，預(yù)計本項目資金投入如表 31所示。 表 31 預(yù)期工程資金投入測算表 時間 工程內(nèi)容 預(yù)計投入資金 年月日～年月日 項目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標確定 萬元 年月日～年月日 門前廣場施工、綠化施工及驗收，外立面施工開始，重點廣告媒體預(yù)定，開始接受預(yù)定認購 萬元 年月日～年月日 外立面開始施工，結(jié)束內(nèi)部認購，正式開盤準備工作完成，媒體投放和新聞炒作開始，為銷售進行預(yù)熱 萬元 年月日～年月日 設(shè)備采購、安裝工程施工、外立面竣工， 強勢宣傳推廣，公關(guān) 活動促銷 萬元 年月日～年月日 竣工驗收、交付使用 萬元 合計 萬元 B. 項目預(yù)期投入月度分解計劃 上述工程項目用款月度計劃分解如表 32所示。 表 32 項目月度投資計劃 單位：萬元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 投資 累計 II、項目銷售分析與預(yù)測 A. 項目定價 根據(jù)對與我企業(yè)項目相近的項目、項目等項目的調(diào)研及其市場反映，可以將我企業(yè)的項目定價在元 /平米～元 /平米之間（保守估計，不計地下停車場出租收入）。 B. 項目銷售資金回籠預(yù)期 根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)計項目在 12個月的銷售周期內(nèi)（即年月初至年月底），按分階段銷售均價基本上可完成約 80%的總銷售量。預(yù)測項目銷售條件及銷售回款如表 33所示。 表 33 項目銷售額月度回款表 時間 均價 總價值 銷售率 回款額 累計回款額 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % III、項目投資平衡分析 綜合上述分析測算結(jié)果，工程預(yù)期投資運用（現(xiàn)金流出 /流入）平衡表如表 34所示。 表 34 項目投資流量平衡表 單位：萬元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 項目 流入 流出 差額 累計 綜合表 34分析，在考慮企業(yè)提供的萬元流動資金的情況下，按上述項目開發(fā)、銷售條件，項目在整個開發(fā)期內(nèi)，在保證項目如期清償轉(zhuǎn)讓合 同規(guī)定的各期轉(zhuǎn)讓金的條件下，基本不會出現(xiàn)資金不足的風(fēng)險。 但考慮到其中最大差額達到萬元，應(yīng)視作資金緊張甚至不足的臨界狀況，因此在企業(yè)自有資金有限的情況下，項目工程建設(shè)投入還必須考慮以銀行（短期）貸款、工程墊支等融資方式作為備用手段，以解決可能出現(xiàn)的資金障礙。 （ 3）項目拆遷安置方案 項目拆遷安置方案 一、總體規(guī)劃 （一）工作目標 項目已經(jīng)由市政府相關(guān)部門批準立項，為確保工程項目施工進度，做好所涉及區(qū)域內(nèi)的拆遷安置工作，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地實際情況，特制定本方案。 （二）拆遷范圍 路與路交叉地帶。 （三）主要工作及部署 1．項目前期部負責(zé)拆遷安置工作的組織管理及協(xié)調(diào)、監(jiān)督。 2．項目經(jīng)理部拆遷安置辦公室具體負責(zé)拆遷安置工作。 （四）拆遷安置的工作要求 1．對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)姆绞接枰匝a償安置。 2．對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋附屬物，根據(jù)其結(jié)構(gòu)和使用年限等情況實行一次性貨幣補償。 3．拆遷區(qū)域內(nèi)的違法、違章建筑和超過審批期限的臨時建筑以及相應(yīng)附屬物一律不予補償。 4．住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）性質(zhì)的認定，以《房屋所有權(quán)證》所載 明的為準。未辦理《房屋所有權(quán)證》的，以《建筑工程規(guī)劃許可證》、《土地使用證》、《個人建房用地申報表》、《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》等相關(guān)法定手續(xù)為依據(jù)綜合認定。 二、拆遷工作的實施 按照項目的總體施工進度，拆遷工作可以劃分成如下四個階段。 1. 準備階段 該階段的主要工作是成立拆遷安置組織機構(gòu)和工作部門，確認拆遷范圍，召開拆遷工作協(xié)調(diào)會。時間要