某房地產開發(fā)有限公司監(jiān)察部管理制度(編輯修改稿)
2025-05-09 13:48 本頁面
【文章內容簡介】 的采購應有完善的內部控制制度，在此基礎上應注重審核如下環(huán)節(jié)：（1） 供應部門是否根據項目設計及工程實際制定材料采購計劃，材料計劃盡量做到合理采購、節(jié)約使用，既保證項目開發(fā)經營的需要，又能最大限度地控制采購用款。（2） 采購計劃是否按公司規(guī)定的程序上報公司總經理審批，超過總經理審批權限的應上報投資公司審批。（3） 對采購用款限額之外的采購計劃是否重新辦理申報手續(xù)，并經過投資公司總裁批準。（4） 查驗材料設備采購過程中的托收單、發(fā)貨單、運單和質量合格證及驗收單，入庫記帳記錄是否存在，是否按規(guī)定填寫，是否相互支持。（5） 庫房管理部門是否建立庫房管理制度和操作流程，并嚴格執(zhí)行。檢查庫存材料、設備臺賬是否清楚、真實、完整、準確，月末盤點數與財務部門有關會計記錄賬實相符。對不符合使用要求等各種原因退回的材料、設備，是否有《材料、設備退庫單》，并及時得到相關授權批準。領用工程材料、設備時，是否具有使用部門填寫的材料（物資）領用單或設備領用單，庫管出具的出庫單。領用單，出庫單應連續(xù)編號且一式幾聯(lián)，在由領用部門領導、領用人和保管員簽章后才能予以發(fā)貨，單據相應移交有關部門。（6） 材料、設備的管理部門是否定期、不定期對材料、設備進行實地盤點，是否對盤盈、盤虧變質、毀損、超儲積壓和長期閑置的原因進行分析并做出正確帳務處理。 項目投資開發(fā)，具有投資大、周期長、風險大的特點，項目投資成本管理的目標是在保證項目投資在取得最大收益的同時，將投資風險降低到最低限度。在開發(fā)成本的審核中要關注以下幾個環(huán)節(jié)：（1） 正確劃分權益性支出與資本性支出：在開發(fā)項目辦理竣工決算手續(xù)之前發(fā)生的費用，計入項目“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用” ，在項目開發(fā)完畢，辦理竣工決算手續(xù)之后發(fā)生的費用，直接計入當期損益，不計入項目開發(fā)成本。（2） 是否遵守各項支出的授權審批制度，嚴禁越權審批。（3） 公司是否按單個項目向投資公司上報成本計劃，經投資公司財務總監(jiān)審核后，提交總裁審議。（4） 是否在各項工程預算范圍內，嚴格控制各項成本，遵守成本開支范圍，無亂擠亂攤成本現(xiàn)象。（5） 對可控開發(fā)成本，是否根據各項工程預算，將成本項目按材料、人工、機械、費用層層分解，將成本標準分配到到工程管理、施工的每一個環(huán)節(jié)，將成本控制責任落實每一個員工。（6） 項目開發(fā)的資金結算環(huán)節(jié)應關注：A、 合同訂金，合同預付款，進場費等合同規(guī)定的工程款的撥付。是否經由預算、材料、工程三個職能部門匯簽之后，按投資公司授權管理規(guī)程，上報總經理或投資公司批準后支付。B、 材料、設備款的支付。應按材料、設備供貨合同規(guī)定，由材料部門填制《材料設備進度款支付申請單》，經工程、預決算審核后，交財務部門審核并出具《資金結算單》，上報總經理或投資公司批準后，方可向供應商支付。C、 工程進度結算款的支付。應按合同規(guī)定的付款方式及具體要求進行資金結算，當期工程進度款原則上不能超過當期完成工程量的70%，支付時須有工程或材料兩個職能部門提供的《工程量確認清單》或《入庫證明》等相關文件。須有預算管理部門財務部等有關部門匯簽，上報總經理或投資公司批準方可支付。D、 工程決算款的支付。決算工程款必須按照合同規(guī)定，在工程竣工驗收合格，雙方共簽決算書后，才能撥付除保證金以外的尾款。E、 零星工程款、零星材料款的支付。須由工程、材料部門填制《零星工程/材料款支付申請單》，在交預決算部門、財務部門審核，上報總經理審批（屬計劃外的，報投資公司審批）后，方可支付。（7） 對預售開發(fā)產品的審核須關注以下要件是否存在：土地使用權證、規(guī)劃設計許可證、工程施工許可證、商品房預售許可證，與客戶簽訂的符合當地省（直轄市、自治區(qū)）級政府部門制定標準或者完全符合國家有關法律法規(guī)的規(guī)定的《商品房預售合同》，由按投資公司確定的預售價格（定價和價格調整）的書面文件，銷售主管部門制定的經批準的詳細銷售計劃、營銷政策及折扣政策。同時審核在辦理產權移交手續(xù)之后，按照權責發(fā)生制的原則，會計上是否將對應的開發(fā)成本和分配的土地成本配比作為銷售成本正確核算開發(fā)產品利潤。另須關注已經預售的開發(fā)產品不得用于抵押，也不得再預售給第三方。（8） 對分期收款開發(fā)產品的審核應注意以下兩點：A、 是否嚴格按銷售合同中應明確列示的分次收款的時間、每次收款的金額進行帳務處理；B、 分期收款開發(fā)產品在房款沒有收齊之前，其產權仍歸公司所有，不得將該開發(fā)產品的產權移交給客戶。（9） 對出租開發(fā)產品須關注以下要件是否存在：與承租方簽訂的《房屋/土地租賃合同》，合同中應明確規(guī)定計租標準和定期交付租金方式、金額等內容。租賃主管部門制定的經批準的詳細的租賃管理辦法和出租計劃。由投資公司確定的開發(fā)產品的出租價格（定價和價格調整）。同時另須關注當承租戶租期屆滿未予續(xù)租，又無其他客戶承租該開發(fā)產品時，是否將出租開發(fā)產品轉入未出租開發(fā)產品。（10） 對周轉房的審核應注意以下兩點；A、 周轉房是指公司用于安置被拆遷居民周轉使用、產權歸公司所有的各種房屋。對周轉房開發(fā)建造的各種費用支出，財務上應當單獨進行核算并建立周轉房臺賬，用平均年限法或周轉使用次數攤銷法進行攤銷，計入開發(fā)間接費用。B、 對周轉房在供拆遷居民使用過程中發(fā)生的各種修理費用，屬經常性的維修費用，應直接作為當期開發(fā)成本；如屬大修理費用，應當作為長期待攤費用處理。審核固定資產與低值易耗品、物料用品的購置、入庫及領用、費用攤銷、清理報廢是否符合公司制度規(guī)定，須關注以下要點（1）固定資產與低值易耗品、物料用品的購置有無計劃，審批手續(xù)是否齊全，有無越權審批。（2）固定資產與低值易耗品、物料用品是否按公司規(guī)定辦理入庫及領用手續(xù)。（3）固定資產計價及核算是否真實，折舊額的提取是否符合公司規(guī)定。（4）低值易耗品的計價是否真實、準確，其攤銷方法是否符合公司規(guī)定。（5）是否建立固定資產與低值易耗品的定期維護與盤點制度，是否做到賬賬相符，賬實相符。（6）個人領用的辦公用品，離任時是否辦理物品交接手續(xù)。（7）固定資產與低值易耗品的報廢原因是否合理，有無審批手續(xù)，殘值是否及時入賬，賬務處理是否正確。公司的費用支出是指公司生產經營過程中的各種耗費。包括公司生產經營過程中發(fā)生的直接成本，銷售商品產品以及提供勞務中發(fā)生的銷售費用，行政管理部門在經營管理中發(fā)生的費用，財務管理費等。對其審計應關注如下要點：（1）審查費用明細項目的內容與核算范圍是否符合公司制度。費用支出是否在分部授權范圍內，超授權支出的費用是否有總部審批。（2）抽查重要或異常的費
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