【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目還尚未啟動(dòng)，諸多元素都未定，屬于最前期的形象展示階段。 綜合分析 交通便利，但整體地勢(shì)由南向北逐漸降低，采光不是太好，有壓抑感；工程進(jìn)度較慢；自身配 套不太齊全，周邊配套也一般。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 27 頁(yè) 共 122 頁(yè) 三、區(qū)域市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查分析 （一）問(wèn)卷調(diào)查背景 調(diào)查目的 （ 1）通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解舞鋼市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目 的規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。 （ 2）根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對(duì)后續(xù)營(yíng)銷推廣策略提供有力支持。 調(diào)查內(nèi)容 舞鋼市住宅市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查（包括消費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃、購(gòu)房目的、購(gòu)房誘因、面積套型、對(duì)電梯房的接受度、對(duì)現(xiàn)有商品房?jī)r(jià)格的反應(yīng)等）。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 122 頁(yè) 調(diào)查方法 為對(duì)本項(xiàng)目所在的市場(chǎng)的需求特征作科學(xué)分析，我們作了相關(guān)調(diào)研： （ 1）宏觀及需求市場(chǎng)調(diào)查：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等相關(guān)資料收集與 分析。 （ 2）項(xiàng)目自身情況調(diào)查：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察；有關(guān)人員訪談；項(xiàng)目規(guī)劃及相關(guān)資料收集整理。 （ 3）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查：現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查；深度訪談；相關(guān)資料收集與分析。 【說(shuō)明】 此次調(diào)查采取問(wèn)卷和走訪相結(jié)合的方式進(jìn)行，答卷者年齡主要集中 2545 歲之間，區(qū)域主要集中在寺坡、埡口、朱蘭三地，以企事業(yè)單位及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為居多。問(wèn)卷 500 份全部回收。經(jīng)問(wèn)卷真實(shí)性核實(shí)（核實(shí)抽樣率為總問(wèn)卷數(shù)的 80%），真實(shí)性在 90%以上。但在問(wèn)卷分析過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)存在相當(dāng)部分的回收問(wèn)卷，由于部分受訪者對(duì)于問(wèn)卷中部分問(wèn)題缺乏購(gòu)房或投資上的常識(shí)，故而該些問(wèn)卷的回答缺乏有效性。鑒于此，我司在對(duì)問(wèn)卷有效性的鑒別中，采取了個(gè)項(xiàng)問(wèn)題鑒別的方式。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 29 頁(yè) 共 122 頁(yè) （二）舞鋼市住宅市場(chǎng)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析 80～ 135㎡的住宅面積的接受程度最為廣泛 本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)的房子的戶型面積在 81～ 100 ㎡ 的占 %， 101～ 125 ㎡ 的占 % 其中選125135 ㎡的占 %，特大套型 135 ㎡以上的占 %可見(jiàn)，在戶型方面， 80～ 135 ㎡ 的住宅面積的接受程度最為廣泛。 可以看出選 101～ 125 平方米接近半數(shù)之多。其原因是在我國(guó)特別重視家庭的完整性和和諧性，因 而消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋考慮面積時(shí)考慮的一個(gè)重要的原因就是購(gòu)買(mǎi)的房屋是否能夠使每個(gè)家庭成員都能有自己的居住空間的同時(shí)還要生活舒暢。而中國(guó)人認(rèn)為一個(gè)完整的家庭的構(gòu)成是一對(duì)老人 ， 一對(duì)夫妻 ， 和一個(gè)孩子。所以需要 3 個(gè)臥室。所以 ， 較小的面積是無(wú)法滿足三個(gè)臥室存在的同時(shí)還有足夠的生活空間 ， 而選項(xiàng)中較大的面積選擇較少的原因是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。很多家庭雖然很向往較大的房屋面積卻無(wú)力承擔(dān)較大面積的樓房?jī)r(jià)格。所以建議樓盤(pán)開(kāi)發(fā)以中等面積的房屋作為主流。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 122 頁(yè) 二室二廳 /三室二廳為最滿意的戶型結(jié)構(gòu) 本次調(diào)查顯示，客戶最滿意的戶型結(jié)構(gòu)是三室兩廳 。在填選購(gòu)房對(duì)戶型的要求時(shí)，選擇一室一廳的占 %，二室一廳的占 %，三室二廳的占 %，四室兩廳及復(fù)式的占 %。 我們從此問(wèn)題上看到了被調(diào)查者以三室兩廳的選項(xiàng)為多，也說(shuō)明了消費(fèi)者對(duì)于面臨多房室和樓廳的期望。目前國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提高是不能否認(rèn)的 ， 可是以現(xiàn)在的住房緊張和大多數(shù)是工薪消費(fèi)的普通百姓的消費(fèi)水平上看 ， 選擇三室兩廳的被調(diào)查者在考慮問(wèn)題上 ， 主要是從結(jié)婚后 ， 夫妻需要一個(gè)臥室 ， 而家里的老人需要一個(gè)很好的休息環(huán)境也需要一個(gè)臥室 ， 面臨沒(méi)有就業(yè)的孩子也需要一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的臥室作為活動(dòng)空間。而兩廳主要 是考慮到一個(gè)作為餐廳 ， 一個(gè)作為休息娛樂(lè)場(chǎng)所的存在，能夠消費(fèi)此項(xiàng)選擇的階層主要還是中上等條件的收入階層。 在選擇購(gòu)房地點(diǎn)時(shí)，“孩子上學(xué)方便”和 “交通方便”是購(gòu)房 者首先考慮的因素 舞鋼市民購(gòu)房，首先考慮的因素依次是交通、孩子上學(xué)、價(jià)格、風(fēng)景、周邊配套、升值。本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示以上比例分別占到 %， %， %， %， %， %的比例。 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需要考慮的問(wèn)題很多 ， 也需要很全面的考慮問(wèn)題。了解消費(fèi)者的意圖就能使開(kāi)發(fā)商在建設(shè)房屋時(shí)能夠有比較明確的方向。此次調(diào)查的消費(fèi)者普遍對(duì)孩 子上學(xué)方便和交通的因素較為關(guān)注，說(shuō)明舞鋼購(gòu)房人群還是以自主家居型為主，人們的生活概念非常強(qiáng)。在項(xiàng)目后期的規(guī)劃中可以針對(duì)客戶的需求對(duì)產(chǎn)品的附加值進(jìn)行提升。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 122 頁(yè) 在購(gòu)房付款方式方面，舞鋼消費(fèi)者 主要以一次性和分期付款為主 本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者購(gòu)房將會(huì)選擇的付款方式一項(xiàng)中，選擇一次性付款和分期付款的比重較大，其中一次性的占 %；分期付款的占 %；按揭付款占 %。 這比較符合三線以下小城市消費(fèi)者的購(gòu)房習(xí)慣：大多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)房觀念還是較為傳統(tǒng)的，需要準(zhǔn)備好了所有房錢(qián)才開(kāi)始買(mǎi)房。同時(shí)也反映了舞鋼的區(qū)域經(jīng)濟(jì) 有著明顯的提高，居民的收入及存款良好。 目前市場(chǎng)中的消費(fèi)者以首次購(gòu)房滿足需求和改善住房條件的為主 本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者購(gòu)房用來(lái)改善現(xiàn)有住房條件的占大多數(shù)，所占比例為 %；滿足居住需求的剛性需求占 %；為子女購(gòu)房的占 %；選擇投資的比例占 %。 由此看出，舞鋼消費(fèi)者購(gòu)房需求多以居住或換房為主，投資比例相對(duì)較少，說(shuō)明舞鋼普遍百姓的目前投資意識(shí)相對(duì)還很單薄。 此次調(diào)查結(jié)果顯 示，多層 /小高層建筑 形態(tài)市場(chǎng)較受青睞，別墅產(chǎn)品也有市場(chǎng) 通過(guò)調(diào)查，舞鋼消費(fèi)者普遍對(duì)電梯房的接受情況還是很好的，占 %，但是并不太喜歡過(guò)高的高層建筑，其中選擇小高層的占 %，選擇高層的占 %，這可能與小城市消費(fèi)人群的思維定式有關(guān)，并不屬于無(wú)法改變的市場(chǎng)抗性。因此，在區(qū)域內(nèi)大多數(shù)的消費(fèi)者還是最為青睞多層建筑，比例占據(jù) %。同時(shí)，也有將近 5%的消費(fèi)者選擇了別墅形態(tài)，目前舞鋼還無(wú)別墅產(chǎn)品，說(shuō)明別墅市場(chǎng)的空白也正調(diào)動(dòng)起一些成功人士的興趣。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 122 頁(yè) 普遍消費(fèi)者認(rèn)為目前舞鋼房?jī)r(jià)太高，傾向于 15002021 元 /㎡的較多 調(diào)查中顯示，沒(méi)有人認(rèn)為便宜，有 %的人認(rèn)為價(jià)格在 1500 元 /㎡適合， %的人認(rèn)為 15002021 元 /㎡合適， %的人選擇 20212500 元 /㎡，接受 25003000 元 /㎡乃至 3000 元 /㎡以上的消費(fèi)者非常少，比例分別占 %和 %。從與被調(diào)查者的溝通中，也了解到大多數(shù)人認(rèn)為舞鋼的房?jī)r(jià)高低分化很大，對(duì)于寺坡區(qū)域的房產(chǎn)望而生畏，從中也可以看出普遍能接受的市場(chǎng)價(jià)格大約在 2021 元 /㎡左右。由于市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題相對(duì)比較敏感，因此本數(shù)據(jù)反應(yīng)的是舞鋼市民的一個(gè)主觀心理，客觀性還有待繼續(xù)考察分析。 對(duì)舞鋼消費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃時(shí)間的調(diào)查顯示以計(jì)劃兩年后購(gòu)房的人較多 被調(diào)查者購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間主 要集中在 2 年后的占 %， 1～ 2 年內(nèi)的占 %，一年以內(nèi)的占 %，沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃的占 %。這里面有很大的彈性。即使消費(fèi)者打算購(gòu)買(mǎi)也不一定會(huì)購(gòu)買(mǎi)商品房?；蛘咚麄冏越āＫ裕ㄗh開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)上能夠體現(xiàn)出樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，加大宣傳力度刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。同時(shí)更好的把握消費(fèi)者的心理動(dòng)態(tài)。 舞鋼購(gòu)房者通過(guò)宣傳單頁(yè)和已購(gòu)房的親友推薦的方式獲取信息的較多 大多數(shù)消費(fèi)者在獲取購(gòu)房信息的途徑上還是以傳統(tǒng)的廣告渠道為主，如傳單、報(bào)紙、戶外、電視等，其中宣傳頁(yè)比例較大，占 %；同時(shí)對(duì)于朋友推薦的方式選項(xiàng)也 較多，占 %。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 122 頁(yè) 【調(diào)查結(jié)論】 （一）通過(guò)對(duì)舞鋼住宅市場(chǎng)的綜合調(diào)查可以看出：現(xiàn)階段大部分的消費(fèi)者購(gòu)房主要是來(lái)自己居住，說(shuō)明舞鋼的住宅市場(chǎng)仍在需求階段，投資的比例相對(duì)較小。 （二）在戶型及面積的選擇方面， 80～ 135 ㎡的住宅面積接受程度最為廣泛，三室兩廳的戶型結(jié)構(gòu)最受消費(fèi)者歡迎，而這兩方面的選擇最終也與價(jià)格有很大的關(guān)系，若價(jià)格較高，消費(fèi)者選擇面積時(shí)相應(yīng)減少?？梢?jiàn)消費(fèi)者在價(jià)格可接受范圍內(nèi)，還是盡量保證擁有完善必要的居住空間。 （三）此次調(diào)查顯示，絕大多數(shù)的調(diào)查對(duì)象對(duì)未來(lái)社區(qū)的景觀環(huán)境及針對(duì)孩子的便利方面較為 重視，喜歡多層建筑的居多，希望項(xiàng)目后期的規(guī)劃可予以借鑒。 （四）大多數(shù)人對(duì)住宅區(qū)域的選擇，傾向埡口與寺坡區(qū)域的較多，這對(duì)本案是個(gè)很大的機(jī)遇，一是埡口受政府新的城市規(guī)劃利好；二是寺坡的居住環(huán)境與風(fēng)景較好。但同時(shí)也表示兩地的房?jī)r(jià)太高，尤為寺坡，對(duì)價(jià)格抗性較大。目前這兩地區(qū)域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)也較多，品質(zhì)也相對(duì)較高，所以我們建議項(xiàng)目要在“硬件”和“軟件”方面提升更多的賣(mài)點(diǎn)，以提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，減緩市場(chǎng)消費(fèi)者的價(jià)格抗性。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 34 頁(yè) 共 122 頁(yè) 第三節(jié) 項(xiàng)目篇 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 122 頁(yè) 一、項(xiàng)目所在片區(qū) —— 埡口 （一）埡口片區(qū)概況 區(qū)位條件 埡口 片區(qū)位于舞鋼市城區(qū)的中部，溫州路北段西側(cè)，其中西區(qū)北至支鼓山、共青水庫(kù)與朱蘭片區(qū)相接，南至劉山公園與寺坡片區(qū)相連，東至金鰲山，西至規(guī)劃西環(huán)路。東區(qū)緊鄰田崗水庫(kù)，位于通平路以南、規(guī)劃東環(huán)路以西區(qū)域。轄 5個(gè)社區(qū)居委會(huì)、 2 個(gè)行政村，總面積 ， 總?cè)丝? 萬(wàn)人，是市黨政機(jī)關(guān)所在地，政治、文化、金融中心。 道路及交通設(shè)施 片區(qū)內(nèi)主要道路有鋼城路和通平路。溫州路南北貫穿鋼城路以西部分，其次結(jié)合中心路、文化路、常州路形成“環(huán)形”的內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)；鋼城路以東則通過(guò)村莊道路與鋼城路枝狀相連。 片區(qū)內(nèi)有加油站 3 處，位于鋼城路東。片區(qū)內(nèi)有公共停車(chē)場(chǎng) 1處，位于鑫源廣場(chǎng)附近。片區(qū)內(nèi)有汽車(chē)維修廠3處。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 36 頁(yè) 共 122 頁(yè) 建設(shè)用地現(xiàn)狀 片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地主要位于通平路以南、鋼城路兩側(cè)區(qū)域。其中鋼城路以西以居住用地和行政辦公用地為主，鋼城路以東以村莊用地及部分工業(yè)用地為主?，F(xiàn)狀總建設(shè)用地 ，占規(guī)劃總用地的 %。 （ 1）居住用地 ? 居住用地布局及人口分布 片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀居住用地主要以單位住宅、村莊用地為主，總用地 ，總居住人口 19226 人。 ? 普教設(shè)施現(xiàn)狀 片區(qū)內(nèi)有高中 1所，舞鋼市第一高級(jí)中學(xué)；初中 1所，舞鋼市第 一初級(jí)中學(xué)；小學(xué) 3 所，分別為舞鋼市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、舞鋼市第一小學(xué)、卜沖小學(xué)；幼兒園 2 所，分別為舞鋼實(shí)驗(yàn)幼兒園、埡口幼兒園。 其中舞鋼市第一高中已在埡口新區(qū)新建并開(kāi)始投入使用，原舞鋼市第一高中用地有意向改為舞鋼市第一初中。 （ 2） 醫(yī)療衛(wèi)生用 地 現(xiàn)狀片區(qū)內(nèi)主要醫(yī)療單位有舞鋼市中醫(yī)院、舞鋼市防疫站、舞鋼市婦幼保健站。用地 ，占建成區(qū)用地%。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 37 頁(yè) 共 122 頁(yè) （二）埡口片區(qū)居住現(xiàn)狀分析 片區(qū)內(nèi)居住用地以職工宿舍為主，少量的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模都不大，小地塊內(nèi)圍墻分割各成單位，幾乎沒(méi)有配套設(shè)施完善的成規(guī)模小區(qū)。城中村亂搭亂 建現(xiàn)象較嚴(yán)重，特別是常州路以北的苗莊，許多多層住宅無(wú)規(guī)劃建設(shè)，影響城市景觀及后續(xù)地塊開(kāi)發(fā)。 （三）埡口片區(qū)優(yōu)勢(shì)特征分析 區(qū)位條件：埡口片區(qū)位于舞鋼市中部，北向連接朱蘭片區(qū)，南向連接寺坡 — 院嶺片區(qū)，是城市發(fā)展的核心點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 城市功能：埡口片區(qū)是舞鋼市政治、文化中心，是城市功能完善的重要組成部分。 生態(tài)環(huán)境資源：埡口片區(qū)周邊山體生態(tài)環(huán)境資源豐富，地形多樣化，為組團(tuán)特色的