【文章內容簡介】 項目還尚未啟動，諸多元素都未定，屬于最前期的形象展示階段。 綜合分析 交通便利，但整體地勢由南向北逐漸降低，采光不是太好，有壓抑感；工程進度較慢；自身配 套不太齊全，周邊配套也一般。 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 27 頁 共 122 頁 三、區(qū)域市場問卷調查分析 （一）問卷調查背景 調查目的 （ 1）通過客觀深入的市場調查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解舞鋼市房地產市場供需空間和趨勢，確定目標客戶群及其對產品和價格的取向，對項目 的規(guī)劃提出建設性建議，合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質和經濟指標，開發(fā)出為市場所接受的產品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。 （ 2）根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風險的調查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。 調查內容 舞鋼市住宅市場消費者調查（包括消費者購房計劃、購房目的、購房誘因、面積套型、對電梯房的接受度、對現(xiàn)有商品房價格的反應等）。 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 28 頁 共 122 頁 調查方法 為對本項目所在的市場的需求特征作科學分析，我們作了相關調研： （ 1）宏觀及需求市場調查：網絡、報紙等相關資料收集與 分析。 （ 2）項目自身情況調查：項目現(xiàn)場考察；有關人員訪談；項目規(guī)劃及相關資料收集整理。 （ 3）競爭市場調查：現(xiàn)場踩點調查；深度訪談；相關資料收集與分析。 【說明】 此次調查采取問卷和走訪相結合的方式進行，答卷者年齡主要集中 2545 歲之間，區(qū)域主要集中在寺坡、埡口、朱蘭三地，以企事業(yè)單位及個體經營者為居多。問卷 500 份全部回收。經問卷真實性核實（核實抽樣率為總問卷數(shù)的 80%），真實性在 90%以上。但在問卷分析過程中，發(fā)現(xiàn)存在相當部分的回收問卷，由于部分受訪者對于問卷中部分問題缺乏購房或投資上的常識，故而該些問卷的回答缺乏有效性。鑒于此，我司在對問卷有效性的鑒別中，采取了個項問題鑒別的方式。 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 29 頁 共 122 頁 （二）舞鋼市住宅市場消費者問卷調查分析 80～ 135㎡的住宅面積的接受程度最為廣泛 本次調查顯示，消費者會購買的房子的戶型面積在 81～ 100 ㎡ 的占 %， 101～ 125 ㎡ 的占 % 其中選125135 ㎡的占 %，特大套型 135 ㎡以上的占 %可見，在戶型方面， 80～ 135 ㎡ 的住宅面積的接受程度最為廣泛。 可以看出選 101～ 125 平方米接近半數(shù)之多。其原因是在我國特別重視家庭的完整性和和諧性，因 而消費者在購買房屋考慮面積時考慮的一個重要的原因就是購買的房屋是否能夠使每個家庭成員都能有自己的居住空間的同時還要生活舒暢。而中國人認為一個完整的家庭的構成是一對老人 ， 一對夫妻 ， 和一個孩子。所以需要 3 個臥室。所以 ， 較小的面積是無法滿足三個臥室存在的同時還有足夠的生活空間 ， 而選項中較大的面積選擇較少的原因是經濟問題。很多家庭雖然很向往較大的房屋面積卻無力承擔較大面積的樓房價格。所以建議樓盤開發(fā)以中等面積的房屋作為主流。 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 30 頁 共 122 頁 二室二廳 /三室二廳為最滿意的戶型結構 本次調查顯示，客戶最滿意的戶型結構是三室兩廳 。在填選購房對戶型的要求時，選擇一室一廳的占 %，二室一廳的占 %，三室二廳的占 %，四室兩廳及復式的占 %。 我們從此問題上看到了被調查者以三室兩廳的選項為多，也說明了消費者對于面臨多房室和樓廳的期望。目前國內消費水平不斷提高是不能否認的 ， 可是以現(xiàn)在的住房緊張和大多數(shù)是工薪消費的普通百姓的消費水平上看 ， 選擇三室兩廳的被調查者在考慮問題上 ， 主要是從結婚后 ， 夫妻需要一個臥室 ， 而家里的老人需要一個很好的休息環(huán)境也需要一個臥室 ， 面臨沒有就業(yè)的孩子也需要一個相對獨立的臥室作為活動空間。而兩廳主要 是考慮到一個作為餐廳 ， 一個作為休息娛樂場所的存在，能夠消費此項選擇的階層主要還是中上等條件的收入階層。 在選擇購房地點時，“孩子上學方便”和 “交通方便”是購房 者首先考慮的因素 舞鋼市民購房，首先考慮的因素依次是交通、孩子上學、價格、風景、周邊配套、升值。本次調查數(shù)據(jù)顯示以上比例分別占到 %， %， %， %， %， %的比例。 消費者在購房時需要考慮的問題很多 ， 也需要很全面的考慮問題。了解消費者的意圖就能使開發(fā)商在建設房屋時能夠有比較明確的方向。此次調查的消費者普遍對孩 子上學方便和交通的因素較為關注，說明舞鋼購房人群還是以自主家居型為主，人們的生活概念非常強。在項目后期的規(guī)劃中可以針對客戶的需求對產品的附加值進行提升。 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 31 頁 共 122 頁 在購房付款方式方面，舞鋼消費者 主要以一次性和分期付款為主 本次調查顯示，消費者購房將會選擇的付款方式一項中，選擇一次性付款和分期付款的比重較大，其中一次性的占 %；分期付款的占 %；按揭付款占 %。 這比較符合三線以下小城市消費者的購房習慣：大多數(shù)購房者的購房觀念還是較為傳統(tǒng)的，需要準備好了所有房錢才開始買房。同時也反映了舞鋼的區(qū)域經濟 有著明顯的提高，居民的收入及存款良好。 目前市場中的消費者以首次購房滿足需求和改善住房條件的為主 本次調查顯示，消費者購房用來改善現(xiàn)有住房條件的占大多數(shù)，所占比例為 %；滿足居住需求的剛性需求占 %；為子女購房的占 %；選擇投資的比例占 %。 由此看出，舞鋼消費者購房需求多以居住或換房為主，投資比例相對較少，說明舞鋼普遍百姓的目前投資意識相對還很單薄。 此次調查結果顯 示，多層 /小高層建筑 形態(tài)市場較受青睞，別墅產品也有市場 通過調查，舞鋼消費者普遍對電梯房的接受情況還是很好的，占 %，但是并不太喜歡過高的高層建筑，其中選擇小高層的占 %，選擇高層的占 %，這可能與小城市消費人群的思維定式有關，并不屬于無法改變的市場抗性。因此，在區(qū)域內大多數(shù)的消費者還是最為青睞多層建筑，比例占據(jù) %。同時，也有將近 5%的消費者選擇了別墅形態(tài)，目前舞鋼還無別墅產品，說明別墅市場的空白也正調動起一些成功人士的興趣。 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 32 頁 共 122 頁 普遍消費者認為目前舞鋼房價太高，傾向于 15002021 元 /㎡的較多 調查中顯示，沒有人認為便宜，有 %的人認為價格在 1500 元 /㎡適合， %的人認為 15002021 元 /㎡合適， %的人選擇 20212500 元 /㎡，接受 25003000 元 /㎡乃至 3000 元 /㎡以上的消費者非常少，比例分別占 %和 %。從與被調查者的溝通中，也了解到大多數(shù)人認為舞鋼的房價高低分化很大，對于寺坡區(qū)域的房產望而生畏，從中也可以看出普遍能接受的市場價格大約在 2021 元 /㎡左右。由于市場價格問題相對比較敏感，因此本數(shù)據(jù)反應的是舞鋼市民的一個主觀心理，客觀性還有待繼續(xù)考察分析。 對舞鋼消費者購房計劃時間的調查顯示以計劃兩年后購房的人較多 被調查者購買房屋的時間主 要集中在 2 年后的占 %， 1～ 2 年內的占 %，一年以內的占 %，沒有購房計劃的占 %。這里面有很大的彈性。即使消費者打算購買也不一定會購買商品房?；蛘咚麄冏越āＫ?，建議開發(fā)商在設計上能夠體現(xiàn)出樓盤的賣點，加大宣傳力度刺激消費者的購買欲望。同時更好的把握消費者的心理動態(tài)。 舞鋼購房者通過宣傳單頁和已購房的親友推薦的方式獲取信息的較多 大多數(shù)消費者在獲取購房信息的途徑上還是以傳統(tǒng)的廣告渠道為主，如傳單、報紙、戶外、電視等，其中宣傳頁比例較大，占 %；同時對于朋友推薦的方式選項也 較多，占 %。 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 33 頁 共 122 頁 【調查結論】 （一）通過對舞鋼住宅市場的綜合調查可以看出：現(xiàn)階段大部分的消費者購房主要是來自己居住，說明舞鋼的住宅市場仍在需求階段，投資的比例相對較小。 （二）在戶型及面積的選擇方面， 80～ 135 ㎡的住宅面積接受程度最為廣泛，三室兩廳的戶型結構最受消費者歡迎，而這兩方面的選擇最終也與價格有很大的關系，若價格較高，消費者選擇面積時相應減少?？梢娤M者在價格可接受范圍內，還是盡量保證擁有完善必要的居住空間。 （三）此次調查顯示，絕大多數(shù)的調查對象對未來社區(qū)的景觀環(huán)境及針對孩子的便利方面較為 重視，喜歡多層建筑的居多，希望項目后期的規(guī)劃可予以借鑒。 （四）大多數(shù)人對住宅區(qū)域的選擇，傾向埡口與寺坡區(qū)域的較多，這對本案是個很大的機遇，一是埡口受政府新的城市規(guī)劃利好；二是寺坡的居住環(huán)境與風景較好。但同時也表示兩地的房價太高，尤為寺坡，對價格抗性較大。目前這兩地區(qū)域開發(fā)的樓盤也較多，品質也相對較高，所以我們建議項目要在“硬件”和“軟件”方面提升更多的賣點，以提高市場的競爭力，減緩市場消費者的價格抗性。 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 34 頁 共 122 頁 第三節(jié) 項目篇 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 35 頁 共 122 頁 一、項目所在片區(qū) —— 埡口 （一）埡口片區(qū)概況 區(qū)位條件 埡口 片區(qū)位于舞鋼市城區(qū)的中部，溫州路北段西側，其中西區(qū)北至支鼓山、共青水庫與朱蘭片區(qū)相接，南至劉山公園與寺坡片區(qū)相連，東至金鰲山，西至規(guī)劃西環(huán)路。東區(qū)緊鄰田崗水庫，位于通平路以南、規(guī)劃東環(huán)路以西區(qū)域。轄 5個社區(qū)居委會、 2 個行政村，總面積 ， 總人口 萬人，是市黨政機關所在地，政治、文化、金融中心。 道路及交通設施 片區(qū)內主要道路有鋼城路和通平路。溫州路南北貫穿鋼城路以西部分，其次結合中心路、文化路、常州路形成“環(huán)形”的內部路網結構；鋼城路以東則通過村莊道路與鋼城路枝狀相連。 片區(qū)內有加油站 3 處，位于鋼城路東。片區(qū)內有公共停車場 1處，位于鑫源廣場附近。片區(qū)內有汽車維修廠3處。 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 36 頁 共 122 頁 建設用地現(xiàn)狀 片區(qū)現(xiàn)狀建設用地主要位于通平路以南、鋼城路兩側區(qū)域。其中鋼城路以西以居住用地和行政辦公用地為主，鋼城路以東以村莊用地及部分工業(yè)用地為主。現(xiàn)狀總建設用地 ，占規(guī)劃總用地的 %。 （ 1）居住用地 ? 居住用地布局及人口分布 片區(qū)內現(xiàn)狀居住用地主要以單位住宅、村莊用地為主，總用地 ，總居住人口 19226 人。 ? 普教設施現(xiàn)狀 片區(qū)內有高中 1所，舞鋼市第一高級中學；初中 1所，舞鋼市第 一初級中學；小學 3 所，分別為舞鋼市實驗小學、舞鋼市第一小學、卜沖小學；幼兒園 2 所，分別為舞鋼實驗幼兒園、埡口幼兒園。 其中舞鋼市第一高中已在埡口新區(qū)新建并開始投入使用，原舞鋼市第一高中用地有意向改為舞鋼市第一初中。 （ 2） 醫(yī)療衛(wèi)生用 地 現(xiàn)狀片區(qū)內主要醫(yī)療單位有舞鋼市中醫(yī)院、舞鋼市防疫站、舞鋼市婦幼保健站。用地 ，占建成區(qū)用地%。 舞鋼項目市場調研及項目開發(fā)建議報告 第 37 頁 共 122 頁 （二）埡口片區(qū)居住現(xiàn)狀分析 片區(qū)內居住用地以職工宿舍為主，少量的住宅開發(fā)項目規(guī)模都不大，小地塊內圍墻分割各成單位，幾乎沒有配套設施完善的成規(guī)模小區(qū)。城中村亂搭亂 建現(xiàn)象較嚴重，特別是常州路以北的苗莊，許多多層住宅無規(guī)劃建設，影響城市景觀及后續(xù)地塊開發(fā)。 （三）埡口片區(qū)優(yōu)勢特征分析 區(qū)位條件：埡口片區(qū)位于舞鋼市中部，北向連接朱蘭片區(qū)，南向連接寺坡 — 院嶺片區(qū)，是城市發(fā)展的核心點，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 城市功能：埡口片區(qū)是舞鋼市政治、文化中心，是城市功能完善的重要組成部分。 生態(tài)環(huán)境資源：埡口片區(qū)周邊山體生態(tài)環(huán)境資源豐富，地形多樣化，為組團特色的